估价委托人：****市鄞州区人民法院估价项目名称：****市附海镇南圆村工业房地产市场价值司法鉴定评估房地产估价报告
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中博估价
致估价委托人函估价报告编号：甬博估字第*********号估价报告出具日期：****年*月**日****（注册号：****）注册房地产估价师：****（注册号：****）；房地产估价机构：****市中博房地产估价有限公司
*、价值时点：以实地查勘日****年*月**日为本次价值时点。红线内无证建筑（含违建、棚房、跨红线建筑）*****.****，设计用途为工业；土地使用权总面积为******，地类（用途）工业用地，使用权类型为出让。含房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等相关的辅助配套设施及固定装修装饰等，宗地红线范围内的有证建筑物、未经登记的建筑物、附属物和土地使用权，不包含室内外可移动物品价值、红线外土地和建筑物价值。*、估价对象：****市附海镇南圆村工业房地产，根据估价委托人提供的产权证书及测绘报告记载，权利人为****，涉及证载建筑面积****.****，实测建筑面积****.**平方米，*、估价目的：确定估价房地产的市场价格，为委托方办理案件提供价格参考依据。受贵院的委托，本公司组织专业估价人员对贵院编号为（****）浙****评字第***号《司法评估委托书》中的估价对象进行估价作业。特此函告如下：****市鄞州区人民法院：
（*）本估价报告的使用期限为自****年*月**日起*年内。（*）本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。特别提示：*、估价结果：估价对象市场价值为人民币**********元整(￥:****.**元)。具体详见房地产估价结果明细表。*、估价方法：成本法、收益法。*、价值类型：本估价结果为估价对象在价值时点的市场价值。
房地产估价结果明细表****年*月**日法定代表人：项大江****市中博房地产估价有限公司特此函告！
| 估价对象 |
产权人 |
不动产权权证号 |
建筑面积（平方米） |
设计用途 |
土地面积 （平方米） |
地类（用途） |
建筑物价值（*元） |
土地价值（*元） |
总价（*元） |
| 房地产 |
**** |
慈房权证****字第******号 |
****.** |
工业 |
**** |
工业用地 |
***.* |
****.* |
****.* |
| 无证建筑（含跨红线）及附属设施 |
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*****.** |
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****.* |
| 合计 |
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****.* |
估价结果报告*估价假设和限制条件*估价师声明*目录应委托人要求，其中部分项目价值单列，具体如下表：
| 项目 |
价值（*元） |
| ******电梯价值 |
**.* |
| *楼钢棚价值 |
**.* |
| *-*楼地面翻新装修价值 |
**.* |
*、价值类型***、价值时点***、估价对象**、估价目的**、房地产估价机构**、估价委托人*
**、实地查勘期****、注册房地产估价师***、估价结果***、估价方法***、估价依据***、估价原则**
*、估价对象权属证书复印件*、《司法评估委托书》复印件*、估价对象现场查勘照片*、估价对象位置示意图附件****、估价作业日期**
我们郑重声明：估价师声明*、估价师执业资格证书复印件*、估价机构备案证书复印件*、估价机构营业执照复印件
*、没有本估价机构以外的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助。*、注册房地产估价师已于****年*月**日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。*、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（**/******-****）和《房地产估价基本术语标准》（**/******-****）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。*、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。*、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。*、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
| 姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
| **** |
**** |
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年 月 日 |
| **** |
**** |
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年 月 日 |
（*）存在自愿的卖者和买者；*、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的公开市场价值，它依据了如下假设：*、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。*、注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将估价对象的权属、面积、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒。*、*般假设估价假设和限制条件
*、估价对象面积来源于委托方提供的《房屋所有权证》、《土地使用证》复印件及《测绘报告》。（*）不考虑买卖双方因特殊的因素或偏好对房地产价格的影响。（*）该房地产可以在公开市场上自由转让；（*）在此周期内，房地产市场状态是保持稳定的；（*）在价值时点前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有*个合理的谈判周期；（*）买卖双方的交易行为都是谨慎的、理性的；
本次估价无不相*致事项，故估价报告无不相*致假设。不相*致假设本次估价目的是为确定估价房地产的市场价格，为委托方办理案件提供价格参考依据进行评估，本估价结果未考虑因自然力或其它不可抗力而造成的房屋灭失及经济寿命非正常减短；未考虑查封、他项权利等因素对房地产价格的影响；也未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费、交易税费等相关费用。*、背离事实假设测绘报告显示幢号（*）（*）（*）（**）建筑物跨红线内外，均计入本次评估范围，具体详见《测绘报告》。*、未定事项假设
*、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象的外观和目前维护管理使用状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑结构质量进行调查的责任。*、在估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。*、本估价报告有效期为*年（自****年*月**日至****年*月**日止），如使用本估价结果的时间超过估价报告之有效期，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。*、估价报告使用限制本次估价无依据不足事项，故估价报告无依据不足假设。*、依据不足假设
估价结果报告*、本次估价，估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来处置物业时应缴纳的税费及相关费用。*、本次估价，评估结论中已包含评估标的宗地红线范围内及跨红线地上建筑物、室内固定装修及附属物价格。*、本估价报告仅限于本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何*部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。*、本次估价目的为委托方办理案件提供价格参考依据而评估房地产市场价值，本报告仅对该估价目的负责，超出此范围使用本评估机构不负法律责任。*、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告*日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。
法定代表人:项大江估价机构全称：****市中博房地产估价有限公司*、房地产估价机构住所：****市鄞州区惠风西路**号单位名称：****市鄞州区人民法院*、估价委托人
*、估价对象确定估价房地产的市场价格，为委托方办理案件提供价格参考依据。*、估价目的证书编号：浙建房估证字[****]***号估价资质等级：国家*级住所：****市海曙区丽园北路***号美丽园大厦**
（*）土地登记状况（*）房产登记状况（*）房地产权益状况估价对象为位于****市附海镇南圆村工业房地产，涉及证载建筑面积****.****，实测建筑面积****.**平方米，红线内无证建筑（含违建、棚房、跨红线建筑）*****.****，土地使用权面积为******。根据委托方要求，本次估价范围为****市附海镇南圆村工业房地产，含房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等相关的辅助配套设施及固定装修装饰等，宗地红线范围内的有证建筑物、未经登记的建筑物、附属物和土地使用权，不包含室内外可移动物品价值、红线外土地和建筑物价值。
| 房屋所有权人 |
**** |
| 房屋所有权证号 |
慈房权证****字第******号 |
| 房屋座落 |
附海镇南圆村 |
| 规划用途 |
工业 |
| 幢号 |
结构 |
所在层/总层数 |
建筑面积(**) |
| * |
钢混 |
*-*/* |
****.** |
| * |
混合 |
*/* |
****.** |
| * |
混合 |
*/* |
***.** |
| * |
钢混 |
*-*/* |
****.** |
| 附记 |
幢*其中斜面结构房屋建筑面积***.**平方米 |
|
|
| 土地使用权证号 |
慈国用（****）第******号 |
| 土地使用权人 |
**** |
| 座 落 |
附海镇南圆村 |
| 用 途 |
工业用地 |
使用权面积(**) |
**** |
| 使用权类型 |
出让 |
终止日期 |
****年**月**日 |
估价对象位于****市附海镇南圆村，*至：西临观附公路，北临****市可意电器有限公司，南临神威公司，东临厂房。估价对象所在区域地理位置较优，紧邻观附公路，距离中横线约***米，运输条件较好，附近有*******路公交车停靠，交通较便捷。周边分布有银行、医院、超市、餐饮等，该区域基础设施及配套设施基本完善。周边工业企业众多，产业聚集度较高。（*）区域状况综上所述：估价对象权属清晰，估价对象地处****市附海镇，目前运行正常且无搬迁、拆迁等规划限制。估价对象设定有抵押权，但鉴于此次估价目的是为委托方办理案件提供价格参考依据，而评估房地产的市场价值。所以对于估价对象存在的影响其价值的权利瑕疵事项均不予以考虑，故估价对象可视为拥有完整合法产权。（*）估价对象权益状况分析（*）其他权益状况
| 他项权证号 |
慈房他证****字第******号 |
| 房屋他项权利人 |
临商银行股份有限公司****分行 |
| 房屋所有权人 |
**** |
| 房屋所有权证号 |
********** |
| 房屋坐落 |
附海镇南圆村 |
| 他项权利种类 |
抵押权 |
| 债权数额 |
******** |
| 登记时间 |
****年**月**日 |
| 附记 |
该抵押权为最高额抵押权，最高债权额：********元，土地证号：慈国用（****）第******号，土地面积：****平方米，该宗土地使用权随之抵押。 |
建筑物内部装修及附属设施基本情况具体内部装修情况详见下表：建筑物实物及利用状况估价对象所在宗*至：西临观附公路，北临****市可意电器有限公司，南临神威公司，东临厂房。估价对象所在宗地的土地用途为工业用地，所在宗地呈规则矩形，地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况良好，宗地红线内外土地开发程度已达“*通*平”，即具备了红线内外道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。宗地内建筑物己建成并投入使用，土地开发程度较高。（*）土地状况
| 所有权人 |
幢号 |
结构 |
所在层/总层数 |
建筑面积(㎡) |
平均层高（*） |
设计用途 |
实际用途 |
| **** |
* |
钢混 |
*-*/* |
****.** |
*.* |
工业 |
厂房、样本间 |
| **** |
* |
钢混 |
*-*/* |
**** |
* |
工业 |
办公楼 |
| 合计 |
****.** |
|
|
|
| 备注 |
证载*幢混合结构的厂房（证载面积分别为***.**㎡、****.**㎡）已灭失，房屋已重新翻建 |
| 幢号 |
所在层/总层数 |
建筑面积(㎡) |
房屋装修状况 |
| * |
*-*/* |
****.** |
样本间:精致装修地面地砖，墙面墙砖，石膏顶厂房：简单装修**:地面环氧地坪，墙面涂料及顶，层高*.*米*-**：地面地砖，墙面涂料及顶，层高*米配有*部载荷******和*部载荷******的货运电梯 |
| * |
*-*/* |
**** |
办公楼：办公装修**:部分区域为门厅，层高*米，地面地砖，墙面铝塑板及顶；**：层高*米，地面地板、地砖，墙面涂料，石膏顶**：层高*.*米，地面地板、地砖，墙面涂料，石膏顶 |
本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（****年*月**日）所具有的客观合理价值。*、价值类型本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日****年*月**日作为本次估价对象的价值时点。*、价值时点经估价人员现场查勘估价对象所在区域位置较好，建筑物平面布局及建筑结构档次*般，利用率及成新率*般。至价值时点建筑物外立面、基础、结构及配套设施保养维护状况*般，建筑物完损等级为基本完好房。目前估价对象为正常使用状态。另有无证建筑物（含跨红线）总面积为*****.**平方米，其中混合结构**.**平米，钢混结构*****.**㎡，棚房***.**㎡。
*、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。*、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某*特定时间的价值或价格的原则。*、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。*、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。本项估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则。*、估价原则
*、《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第**号)；*、《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第**号)；*、《中华人民共和国资产评估法》(国家主席令第**号)；（*）国家有关法律、行政法规、规章和估价行业技术标准*、估价依据*、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
（*）委托人提供的有关资料*、《****省房地产估价技术指引》（浙估协{****}**号）；*、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[****]**号）；*、《房地产估价基本术语标准》(国标**/******—****)；*、《房地产估价规范》(国标**/******—****)；*、《司法鉴定程序通则》（司法部令第***号）；
根据《房地产估价规范》，房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等*种估价方法。估价对象为工业房地产，为使估价结果更具科学性、准确性、客观性，本次估价采用成本法、收益法对估价对象进行评估。*、估价方法*、估价机构和估价人员实地查勘、市场调查所收集的资料。*、****市工业土地出让市场行情；（*）估价机构调查取得的有关资料委托方提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《土地使用证》、《测绘报告》复印件等资料；
**、注册房地产估价师本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，确定委估房地产在价值时点市场价值为人民币**********元整(￥:****.**元)。*、估价结果*、收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其计算公式为：房地产收益价格=*/*×[*-*/(*+*)*]（（*指未来的年净收益，*指资本化率，*指未来可获收益的年限）。成本法是指求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。其计算公式为：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。
| 姓名 |
注册号 |
签 名 |
签名日期 |
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年 月 日 |
| **** |
**** |
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年 月 日 |
*、估价对象位置示意图附件****年*月*日-****年*月**日**、估价作业日期****年*月**日**、实地查勘期
*、估价师执业资格证书复印件*、估价机构备案证书复印件*、估价机构营业执照复印件*、估价对象权属证书复印件*、《司法评估委托书》复印件*、估价对象现场查勘照片
估价对象位置估价对象位置房地产位置示意图
****泽升电子科技
博
良蒸塑染
熊记重庆小面
功能介绍
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