****项目需求方案
采购单位：****区机关事务管理中心
采购代理机构：****
项目名称：****区仲建大厦物业服务采购项目
编制时间：****年**月**日
*、项目概况及预算情况
本项目为****区仲建大厦物业服务采购项目。
本项目预算***.**元。
资金来源：****区财政性资金。
*、采购标的具体情况
*、工作内容：
本项目为****区仲建大厦物业服务采购项目，具体内容详见采购内容及技术要求。
*.需实现的功能或者目标：/
*.需满足的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范：《中华人民共
和国****法》、《中华人民共和国****法实施条例》、《中华人民共和国招标
投标法》等相关法律法规及其他有关法律、行政法规以及省市规范性文件规定。
*.需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求：满足国家、省、市等相关的质
量、安全、技术规格、物理特性等要求。
*.需满足的采购政策要求：执行工信部联企业[****]***号、鲁财库〔****〕**号、
财库[****]**号、财库[****]***号等文件要求。
*.项目交付或者实施的时间和地点：
详见采购文件
*.需满足的服务标准、期限、效率等要求：满足国家、省、市等相关的服务标准、期
限、效率等要求。
*.项目售后服务及验收标准：
（*）售后服务：满足国家相关规范要求。
（*）验收标准：执行国家、省市现行的工程验收规范及招标人要求。
*.其他技术、服务等要求：执行所有现行的相关国家、行业和地方标准中的强制性条
款。
*、论证意见
无
*、公示时间
本项目采购需求公示期限为*天：自****年**月**日起，至****年**月**
日止。
*、意见反馈方式
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。
请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于****年
**月**日前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应
当于公示期满*个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议供应
商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间
内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。
*、项目联系方式
*、采购人：****区机关事务管理中心
地址：****市****区燕山路
联系人及电话：****
*、采购代理机构：****
地址：****市****区珠江路产业园**座-***-*室
联系人及电话：甘经理***********
邮箱：*******@***.***
采购内容及技术要求
第*节采购数量
| 序号 |
采购服务名称 |
单位 |
数量 |
规格、技术参数 |
备注 |
| * |
物业服务机构 |
/ |
* |
/ |
/ |
第*节技术要求
*、物业人员编制设置要求
| 区域 |
岗位 |
人数 |
工作职责 |
条件要求 |
|
秩序维护员 |
** |
负责公共秩序维护安保工作 |
**岁以下，身高*.**以上，退*军人优先 |
|
保洁服务 |
** |
负责管理环境卫生保洁工作 |
**岁以下，能吃苦耐劳 |
| 仲建广场 |
管理人员 |
* |
全面负责物业区域综合管理 |
大专以上文凭 |
|
工程设备服务、*星维修服务 |
** |
负责管理设备设施管理工作 |
需持相关专业资格证书（包含：水电工、电梯维保人员、消防人员、监控员、音响师、空调系统员）每工种不得少于*人。 |
|
会议服务 |
* |
负责管理会务管理服务工作 |
大专以上、*官端正 |
|
内勤管理 |
* |
负责配合项目经理工作 |
大专以上（文员） |
| 合计 |
合计 |
**人 |
|
|
*、采购内容及要求
（*）委托管理总面积：约*****平方米（详见附表）。
（*）服务目标
*、物业服务内容包括综合管理服务、公共区域卫生清扫保洁服务、公共秩序维护服务、
会务服务、设施设备运行管理和*星维修服务。
*、具有集中统*的企业理念、运行机制、管理结构、着装标识，具有明确的各项管理
服务标准和质量保证体系、应急预案，保证各项服务工作科学化、标准化、规范化，以
满足办公需要，创造安全、舒适、卫生、绿色的办公和生活环境。
*、管理服务应达到的各项指标：
*.*安全责任事故率为*；
*.*房屋及设备设施完好率**%；
*.**修、报修及时率**%，返修率小于*%；
*.*维修工程质量合格率***%
*.*路灯完好率**%
*.*卫生保洁率**%；
*.*绿化存活率**%；
*.*服务有效投诉少于*%，处理率***%；
（*）服务项目
*、综合管理服务：含物业服务科学化、标准化、规范化体系的建设、会务服务、重要
办公室服务、大型活动服务等；
*、公共区域卫生清扫保洁管理与服务；
*、公共秩序维护服务；
*、会务服务；
*、设施设备运行、*星修缮服务：公共范围、设备的日常保养及维修，强弱电管理、
供水管理、机电设施设备运行、日常保养及维修，单点单次维修材料***元以下（含***
元）所有*星维修。
（*）服务所需具备的清洁工具
| 名称 |
数量 |
| 驾驶式洗地机 |
* |
| 手推式洗地机 |
* |
| 电动尘推车 |
* |
| 吹地机 |
* |
| 吸尘吸水机 |
* |
| 保洁车 |
** |
| 尘推** |
** |
| 防风垃圾套铲 |
** |
| 告示牌 |
** |
| 喷壶 |
** |
| 涂水器 |
** |
| 玻璃刮 |
** |
| *色毛巾 |
**** |
| 地板铲刀 |
** |
| 工具篮 |
** |
| 胶皮手套 |
*** |
| 捡*器 |
** |
| 地刮 |
** |
*、****服务采购工作要求
（*）综合服务****服务采购相关要求
*、设立*站式的****服务中心（办公场地由采购人提供，中标人自行装饰、布置、
添置办公设备、用品等），公布**小时服务电话全天候受理业主的投诉、求助、报修、
意见或建议，**小时接待服务。
*、建立沟通交流平台，接受业主与员工的监督，及时处理并回复业主与员工的建议和
意见。
*、管理人员按国家行业有关规定取得****职业资格证书、专业操作人员按国家行
业规定取得从业人员岗位证书，如电工操作证等。
*、所有服务人员统*着装、佩戴标志，行业规范、服务主动、热情，服务人员不按要
求穿戴专业服装，按考核办法严格处理。
*、在****服务过程中，对有发现业主违反甲方规定的行为，物业应制止、规劝，
并向有关部门进行汇报。
*、按甲方要求，协助做好各类大型活动的保障工作（如迎检）；
*、经甲方的许可开展与业主的各类互动活动。
*、每半年至少开展*次业主满意度调查及对****服务的意见，满意率达**%以上。
*、在业务部门的指导下，加强做好日常防火、防盗和安全用电工作，发现问题及时职
能部门解决。
**、遇突发事件，管理人员、值班管理人员必须在第*时间报告相关人员，如情况紧急
更应同时直接报警（***、***或***等），主管人员必须在第*时间到现场处理问题
或协调处理问题。
**、****机构受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于****责
任的，应向顾客道歉并及时纠正。属于无效投诉的应做好解释工作。****机构与投
诉者无法协商解决的，应上报相关部门处理。
**、****机构直接受理的投诉，应在*个工作日内回复处理结果，最长不超过*个
工作日。业主直接向有关部门投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实上报书面
材料，协助有关部门做好相应工作。有向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理。
**、受理、处置顾客投诉应保持记录。
**、保证夜间突发事件应急处理的及时有效性。
（*）会务****服务采购相关要求
会务人员负责会议室、接待室等及其它会议室的申请、受理调配及硬件设备日常管理维
护。
*、会前准备服务要求：
(*)会议室布置要求
会务人员按会议主管部门的会议要求，如会议时间、到会者身份、出席人数、桌椅摆放
形式、特殊服务（如茶叶标准、点心、水果、台布、空调温度、音响、投影、灯光等），
进行会议室的布置，按会议规格制作与摆放座牌、水牌、纸笔摆放、打印、复印会务相
关文件，并根据会议接待布置经验提出合理化建议。会务用品由甲方提供，在所有布置
准备工作完毕后，请主管部门检查，并在会议接待前再自查*次，以避免会议接待准备
出现差错。
(*)会务安全保障要求
*、在会议召开前，对会场周围的环境进行安全检查，排除*切可疑因素，同时我们对
服务保障工作进行全面自查，如全部设备、保洁、绿化、秩序维护等工作，确保*无*
失。准备“紧急情况处理方案”，做到有备无患。
*、对与会议有关的场所、设备、建筑、陈设等，派员对会议接待场地进行安检，做好
安全检查工作，
*．消除易燃物品，排除*切不安全因素，确保会议的安全。
*．当重要活动需要特殊安排时（如接待重要贵宾、升旗仪式等），配合主管部门拟定
执行计划，并按计划演练，确保完满完成任务。
(*)会议工作的要求
*、会务人员须着统*服装，佩戴工作牌，仪表清洁，举止端庄，保持微笑服务，使用
礼貌用语，做好会议服务工作。
*、会务人员要提前*小时进入会场，开窗通风，保证会议室内无异味，温度适宜。对
提前到会的宾客，要及时做好茶水服务，水杯加水量*般控制在*分为宜。服务中，动
作要轻盈，不要挡住参会者的视线。
*、在会议前检查灯光、空调、电梯、影视音响设备是否正常，有异常的及时向主管领
导报告并对能维修的及时进行维修，保证不耽误会议的进行。
*、提前仔细做好会议室的桌、凳和地板的清洁保洁工作，保证给与会人员*个舒适整
洁的会议环境。
*．注意做好自己的仪容仪表，穿上标志明显的工作服，佩戴工作牌，提前**分钟到
场。
*．提前将消毒过的茶杯按位置摆放好，准备好茶叶，提前在会议室门外面带笑容等待
迎接到会的人员。
*.乙方在接到会议通知后，应在短时间内做出详尽的会务安排并及时向相关主管部门汇
报，在得到批准后，尽快落实执行；服务中心根据需要，提前*天准备好横幅，布置好
现场；提前*天对会议室进行全面检查，并与会议主办单位保持联系，对座位数、名位
牌、会标等进行核对，同时加大力度对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯
准备、卫生情况、进出通道进行检查。
*．要求达标对会议室进行封闭管理，无关人员禁止进入会议室；服务员在穿戴整齐和
端正仪表后，提前*小时到岗，并提前在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员。
*、工程弱电专职人员对会议室的音响、麦克风、投影仪、幻灯机、电视、照明灯设备
进行调试，保证设备设施正常使用；
（*）会议接待保密要求
乙方平时做好员工安全保密方面的培训，会议前对员工重申保密纪律，做好防范教育工
作，确保不出闪失。
*、会中服务工作要求：
(*)在所有会议接待准备完成后，会议接待服务主要靠会议接待服务人员，其他人员都应
回避，并根据各自岗位规定恪尽职守。
(*)会议接待服务人员做好宾客迎接、签到、安排就座、沏茶、补茶水、送客等全方位的
服务。会议接待服务人员将相关物品送到门口，由会议主管部门指定专人为宾客服务。
(*)会议接待服务员举止大方，并根据领导饮用茶水的习惯每隔**分钟加茶水*次。
(*)管理员负责对现场的服务工作人员进行监督检查，巡视会议室的准备情况和会议的进
行情况，如发生突发事件及时应对。
(*)保证会场地面、门窗、桌面、座椅、茶杯等干净卫生。
(*)会议期间，会场使用的音频、视频系统由专职技术人员操作，对设备出现的异常情况
需进行及时排除。
*、会后恢复工作要求：
(*)会议结束之前，部分会议接待服务人员提前做好与会人员的迎送准备工作，并为不熟
悉会场环境的与会人员引导带路。
(*)会议接待结束后，服务中心立即安排人员，按要求恢复会前模样，清除会议桌上的物
品、清除室内垃圾、清除可能出现的隐患，关电器、关电源、关锁门窗及搬运桌椅等，
最后再检查*次，做好相关记录，确保不留任何隐患。服务人员清洗、消毒会议用品；
(*)对*到的物品如钥匙、手机、钱包、资料等*律上交主管部门，由主管部门负责寻找
失主。遇到有遗留物品，由服务中心进行处理，不得擅自决定留用。
(*)专职技术人员检查设施设备是否有损坏，并认真做好记录；
(*)会务人员如有特殊情况请假，物管公司要自行做好内部协调工作，确保当天会议正常
进行。
(*)节假日值班期间，当日值班人员应做到随叫随到，确保会议正常进行。
（*）公共区域保洁服务要求
（*）定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率**%以上，并按要求及时记录；
（*）使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率***%；
（*）挂牌服务，礼貌待人；
（*）出勤率***%；
（*）熟悉本楼宇*切情况，包括：办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，
办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；
（*）确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；
（*）对新员工进行岗前培训，服务满意率**%。
*、保洁服务要求：
（*）办公区保洁人员实行全日制保洁，负责办公区楼道、卫生间等公共区域的保洁及
垃圾清运工作。办公区保洁人员必须按时完成自己责任区域的保洁工作。
（*）保证无纸屑、无痰迹、无烟蒂等赃物。保持楼道、楼台整洁干净，楼道每天至少
拖擦*次，做到地面无污垢、无积水、无痰迹、无废弃物等。墙面天花无蛛网，窗户窗
台无灰尘，玻璃清洁明亮。楼梯的扶手及栏杆无积灰。楼栋沟渠无沙石、无树叶、无未
清理的垃圾杂物等。
（*）卫生间每日保洁*次、每*小时巡扫*次，做到地面、墙壁及瓷砖清洁，无积水
湿滑、无污垢、无异味、无垃圾等杂物。要求作业前，门口放置“工作进行中”的黄色
告示牌；作业时，开窗通风，先擦门窗，室内由上至下，从里到外逐*保洁和收集垃
圾；离开前检查卫生设施是否完好，不好需及时报修。做到室内无异味、臭味，无烟头、
无纸屑、无污渍，无蜘蛛网、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，
无垃圾堵塞现象；卫生设施表面清洁卫生、无污迹黄斑、烟头、纸屑，保持畅通；废纸
篓干净、及时更换垃圾袋；墙面、隔板、器具表面无涂鸦和乱张贴；保洁工具、用品统
*放在指定地点。楼道墙壁、扶手干净，无乱写、乱画、乱张贴；
（*）对*米以下的幕墙进行清洗清理干净；
（*）大楼内外管道、沟渠**小时保证畅通；
（*）对楼顶沟渠杂物杂草每周检查清理*次，暴雨枯叶季节增加检查清理次数，保证
无杂物杂草等。如果造成堵塞漏水现象，物业服务公司需要承担所有的损失和责任。
（*）垃圾箱（桶）及时清倒，每天清理至少*次，每周至少擦拭*次，清扫工具放到
指定位置。
（*）公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。
（*）除“*害”消杀工作：建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀
工作，有效控制老鼠、蟑螂、苍蝇、蚊子、蛇等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防
控制，适时投放消杀药物，药物由服务方自行采购，并有相关记录。
（**）每季度对铁艺栏杆、扶手等保养维护。
（**）每季度对非坡屋顶楼顶及排水沟进行*次清洁，做到干净整洁，无明显垃圾、杂
物、无积水、无泥沙，落水口畅通；雨季（*、*、*月）及恶劣气候天气每日对漏水口
进行检查，确保畅通。
（*）秩序安保服务：
*、形像岗：年龄**周岁以下，身高*.**以上，身体健康，*官端正，形像气质佳；
*、机动巡逻岗：年龄**周岁以下，身高*.**以上，身体健康，*官端正，形像好；
*、固定岗：年龄**周岁以下，身高*.**以上，身体健康，精神面貌好；
*、所有人员需无纹身；
*、其它特殊要求：
（*）白班形像岗：每天*小时站立服务；
（*）站姿式正确，庄严威武，科级以上领导进出时需敬礼；同到领导办公室，确认无
误后离开；
（*）晚班岗位要求,禁止小摊贩及市民带宠物随意进入广场；禁止外来人员随意进入大
楼上卫生间及乱窜；
（*）所有安保人员实行*班倒，每班不得少于*人；
*、根据《消防安全责任制实施办法》第**条规定，机关、团体、企业、事业等单位
应当落实消防安全主体责任，履行下列职责：
（*）明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，制定本单位的消防安全制度、消防
安全操作规程、灭火和应急疏散预案。定期组织开展灭火和应急疏散演练，进行消防工
作检查考核，保证各项规章制度落实。
（*）保证防火检查巡查、消防设施器材维护保养、建筑消防设施检测、火灾隐患整改、
专职或志愿消防队和微型消防站建设等消防工作所需资金的投入。生产经营单位安全费
用应当保证适当比例用于消防工作。
（*）按照相关标准配备消防设施、器材，设置消防安全标志，定期检验维修，对建筑
消防设施每年至少进行*次全面检测，确保完好有效。设有消防控制室的，实行**小
时值班制度，每班不少于*人，并持证上岗。
（*）设施设备运行管理和*星修缮服务
*、总体要求
（*）落实设备责任人制度，要求对所有设备具体管理责任落实到各个设备操作工，对
设备的所有管理使用过程进行监督和跟踪，以确保设备的安全运行。
(*)安全操作规程图形化，要求将各类设备操作规程以图形或图解的形式表达于每个设备
操作现场，使运行操作人员易理解，达到外行人在看了操作图例后也能操作。
(*)对设备进行**小时运行管理，并建立运行记录和交接班制度。
(*)设备的运行和维护人员，必须经过专业培训和考核并取得相关资质证书，做到切实会
操作、会保养、简单故障会维护才能上岗。
(*)为了保障设备安全运行，所有设备操作工要求持证上岗，在工作岗位严格按照安全操
作规程作业，如《电业安全操作规程》和《电梯安全管理办法》等等。
(*)未经批准，外来人员不得进入开闭所、配电室等重地，经批准进入者，必须办理登记
手续，并由有关部门人员陪同进入。
（*）设备操作人员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属机房范围的
安全状况进行检查，发现不安全因素，及时报告，限期解决。
（*）各机房不得随意配备钥匙，钥匙要有专人负责，值班人员交接班时钥匙必须*起
交接。
（*）所有在设备房发生的行为都要有责任人员的记录，包括正常的巡视及维护工作，
记录中要明确进入时间，工作内容及员工本人的签字。
（**）所有设备房要保持良好的通风散热，并有防水、防鼠、防火设施。
（**）认真做好防雷设施的检查维护工作，按规定要求进行防雷测试并建立档案，确保
防雷设施安全有效。
*、机房管理要求（包括高低压开闭所、配电房、水泵房、电控机房、空调机房、
电梯机房等）
（*）机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人免进”的告示牌。
（*）易燃易爆的设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。
（*）各系统按有利于工作和安全原则在相应的设备、管道、阀门和电器开关上挂贴表
明用途和状态的告示牌。
（*）机房钥匙未经批准任何员工不得持有或配制机房钥匙，机房钥匙应造册登记，并
由专人管理。
（*）未经批准，外来人员(包括参观学习、施工等)禁止进入机房，经批准进入机房的外
来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。
（*）保持机房的整洁，严禁在机房内聚会、聊天、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、
分散注意力的行为。
（*）严禁携带火种进入机房，严禁在机房内吸烟，未经书面批准不得在机房内进行动
火作业。经批准确需在机房作业时，必须认真落实安全措施。
（*）机房内的内线电话和外线电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间
占用电话。
（*）各机房员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全、
清晰明了。
（**）严禁在电脑终端上使用配套以外的软件，无书面指令不得更改程序和数据。
（**）机房防火要求：不得在机房内吸烟；机房内不得存放易燃易爆物品；需要动火作
业时，由专业工程师填写机房动火作业申请表，工程部主管签名并经采购单位同意后方
可施工。施工前应清除现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方可离开；设备管
理人员在值班期间，应注意检查机房内的灭火设施；机房内的走道、出入口等要保持畅
通无阻，严禁堆放物品；机房内的灭火器、火灾探测器、疏散标志和指示灯等消防设备
器材必须保持完好；火灾时设备操作应按安全操作规程，并做好灭火工作；遇火灾时要
及时报警（电话号码***），报告物业服务中心和校方，并采取相应的灭火措施。灭火
后要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报招标单位；机房卫生要求；制定机房清洁
卫生时间表，并对机房卫生负责；必须按时清洁机房地面，做到无污渍、无杂物、无粉
尘；设备必须按时擦拭，使设备表面清洁无尘；必须按时清洁机房通风系统；机房内不
得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物；定期抽查机房卫生清洁情况，发现卫生问题，立即整改；
定期组织卫生检查。
电梯
*、熟悉服务范围内所有电梯型号和规格，熟悉电梯的运行相关规定，张贴乘梯须知或
电梯安全警示。
*、负责电梯的日常巡查管理。如发现故障，立即通知维保单位进行维修和整改，同时
关闭电源，做好记录和警示工作。
*、负责电梯轿箱内的清洁卫生、消杀，不锈钢箱体的养护（养护用油由物业提供），
保持洁净和无异味。
*、负责校内电梯的日常维保、年检工作。需具备电梯维保资质企业进行专业维保。
*、熟悉掌握电梯各种故障应急处理方案，特别是电梯困人故障的应急处理。
*、填写《电梯运行状况记录表》，异常情况及时报告校方和电梯维保单位。
*、承担与电梯安全运行相关的专业维保费用、年检费。
*、配备电梯管理员，至少*人取得电梯安全管理证书。
空调
*、空调系统的检测、维保工作由中标方负责与符合相关资质要求的专业维保机构签订
技术服务合同，委托其开展相关检测、维保等工作，并向甲方报备（向甲方提供双方签
订的技术服务合同和专业检测、维保机构资质证明材料）。中标人负责检测维保工作过
程的配合、监督等事宜，承担监督责任，并留存专业机构检测、维保报告。
*、中标人负责日常的运行管理，至少配置*名持有空调制冷证的人员负责空调的日常
运行管理。
*、建立健全中央空调管理制度和岗位安全责任制度，落实各级责任人员。
*、保持中央空调系统处于正常运作状态，及时发现问题。接收各部门、单位的维修要
求，记录在案并及时通知空调维保单位尽快维修，解决完问题及时反馈。保持空调设备
完好，运转正常，有记录并保存建档。
*、按要求定时开、关机房空调主机（夏季温度按国家标准设置为**℃）。夏、冬*季
预先通知维保单位进行冷暖切换准备工作。
*、严格遵从中央空调系统维保单位工作人员的指导进行开、关机，由于物业公司工作
人员开、关机不规范、不负责造成的损坏，由物业公司负责赔偿。
*、根据实际情况开、关中央空调的新风系统。
*、安排人员不定期根据实际情况对中央空调取水口的栅栏和过滤网进行清洗。
*、定期对中央空调系统机房进行打扫、冲洗。
**、分体空调的室内机隔尘网目测无脏污物，外观目测无明显积尘，装挂牢固无松动、
控制灵敏，排水正常无漏水现象，室外机无明显积尘积灰。
**、控制能耗、降低成本，有具体的节能方案。
*星维修
*、指单点单次维修材料***元以下（含***元）所有的*星维修项目；
*、设立报修服务联系方式：电话或其他报修方式，并对外公示，做好维修记录并建档，
随时备查；
*、*星维修项目完好率**%以上，确保各项工作正常运转；
*、所有卫生间及楼宇不能有渗水、漏水、滴水现象；
*、做好楼宇公共设施系统的日常管理和维修保养，保证设施设备运行正常。
*、响应时限：紧急维修半小时内必须响应，其它非紧急维修从接到维修报告起在不影
响办公及秩序的情况下**小时内完成。
*、及时做好公共楼宇灯泡、灯管、开关、插座、镜子等的维修及更换工作；卫生间及
水箱、水电管线的维修及更换等相关工作。维修不能影响办公的正常活动；
*、做好楼宇内主配电柜维修维护；
*、做好供电系统室内及过道等维修维护；
**、做好室内水龙头、下水由物管承担维修维护。
**、及时做好排水系统、排污系统及化粪池的清理处理和疏通工作。处理按承诺时限完
成。
**、及时清理楼顶及边沟杂物杂草，保证楼顶不积水，雨落管畅通不堵塞，楼顶不渗漏。
**、工程服务人员实行**小时值班制，物业公司需要做好相应的技术、物资材料、机
具、人员准备，随时可以开赴维修现场。
**、从业人员相关资质要求：*星维修人员需具有相关专业技术工程背景，持证上岗。
从事水电维修的人员，必须持有国家承认的从业资格证书。
**、价格核定：维修费用的核定以甲方相关部门的核准费用为准。
**、质保期：单次维修的项目质保期为****，凡在质保期内的项目出现返修的情况，*
律不得再计入当年维修预算。
第*节商务要求
*、服务期及服务地点：
服务期：****
服务地点：采购人指定地点。
*、服务内容与非服务内容：
*.服务内容：房屋共用设施、公共区域管理、地面停车场、地下停车库、***大屏管理、
会场设施维护、设备设施管理、群众上访、车辆管控、公共秩序安全、环境卫生保洁等
综合全套物业服务。
*.非服务内容：
（*）外墙清洗、高空危险作业保洁、超出合同以外，重大活动、卫生突击及办公室
内卫生保洁。
（*）垃圾清运，垃圾清运由甲方协调环卫部门负责清运（此测算方案不含垃圾清运
费用），物业保洁每日负责收集到指定垃圾箱点倾倒。
（*）各类施工遗留问题：如空调、电梯、消防系统、智能化（监控、门禁、道闸、
***屏）等施工遗留问题，包括大楼所有漏水防水维修工作，由施工单位承担，物业作
追踪跟进配合处理，经相关部门验收合格后作书面接管验收。
（*）管理区域内所有公共财产保险费（人、财、物等）。
（*）电梯除外各类设备、设施的检测费（如高压配电年度预防性试验检测费、直流
设备检测费、防雷系统定期检测费、燃气公司计量调压设施年度维护和调校检测费、自
来水公司计量设施年度调校检测费用等由甲方支付。
（*）因自然灾害如雷击、凝冻、冰雹、洪水等天灾事故引起更新、改造、整改费用
由甲方负责，物业全力负责技术支持配合完成，
*、服务范围：
*、房屋建筑主体的日常检查养护、维修管理，包括建筑物墙面、楼梯扶手护栏、
楼盖、屋顶、天面、梁、柱、内外墙体、基础承重结构、卫生间、大楼散水、楼梯间、
走道、连廊通道、门厅、庭院、设备机房等。
*、属于****区域内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管
理：
（*）包括管理区域内道路、室内、外上下水管道、积沙井、雨水井、落水管、污
水井、排污管、化粪池、沟渠、池、井等定期清掏和管理。
（*）包括室外公共设施、道路、内外停车场、广场、国旗台、喷泉设施、踏步台
阶等。
（*）包括室外垃圾桶、果皮箱、广场健身器材、网球场、篮球场配套设施、休闲
座椅、宣传栏、指示牌设施日常维护等。
*、各类设备、设施的维修、养护、运行和管理：
（*）高、低压供配电系统中端、末端的维修、养护、运行和管理。（包括发电机
维修养护等费用）
（*）各照明系统维修、养护、运行和管理，包括外围路灯、广场亮丽灯、公共照
明、办公室内照明、泛光灯及景观照明等。
（*）电梯系统外包方的监督管理，电梯档案资料管理，电梯困人应急救援处置措
施，电梯日常巡检查及故障报修等。
（*）中央空调维护外包方的监督管理，空调档案资料管理，末端系统维修养护、
运行和管理，包括补水设备、冷却塔、循环水泵、管道阀门、控制电器、新风机、新风
柜机、风机盘管、排烟道设施等；
（*）给排水系统维修、疏通、运行及管理，等大楼为*次加压供水管道各管路闸
阀、水池维修及巡检，排污系统清淘及巡检等。
（*）消防系统维护外包方的监督管理、消防档案资料管理、火灾报警系统故障诊
断及分析处理，含消防栓泵、喷淋泵运行维护，系统供电线路、电压、水压巡检及管理。
（*）防排烟系统、通风系统、防火卷帘门设备的维修、养护、巡检及管理。
（*）管理范围内公共区域及办公室、会议室内原配备的设施维修更换（如室内顶
板、空开、开关、插座、照明灯管、空调开关等），但不含使用单位的自有设备（如文
件柜、抽屉锁、桌椅、门锁具更换维修等）。
（*）公共卫生间原配备设施的日常巡检、维修。如：（小便池感应阀、拖把池水
龙头、大便池冲水阀、洗手混合阀、下水管道、地漏、检修盖板、换气扇、隔门扣配件
等）；
（**）管理区域防毒、除臭及除“*害”消杀、白蚁防治等消耗品配备及管理。
（**）含大厅及会场门口温馨雨伞配置及管理，方便业主各单位登记使用。
（**）根据国家有关法律法规要求物业服务产生的各种费用均包含在报价中，含国
家法律法规应发放和交纳的员工的福利、社会保险、工伤保险等劳动保障费用，如有因
此产生的*切纠纷、责任由物业投标方负责承担。
（**）物业所有设备、设施能源消耗：水、电、燃气、电梯、空调、发电机相关专
用油耗品（各类机油、液压油、真空泵油、柴油等）等能源消耗费用均由业主甲方负责
支付，物业负责日常操作管理及能耗数据汇总分析。
（**）物业服务秩序维护、卫生保洁、设备运行、维修操作等因管理需要，须配备
完善的警示提示及温馨告示标牌，特别存在危险隐患部位操作时，应加以设置相应的安
全防范警示标识，杜绝安全事故发生。
（**）物业服务因工作需要，应配备对讲机，确保通讯畅通，客户中心、消防值班
室、监控室、配电室实行**小时值守，提供**小时实时响应服务。
（**）管理区域内卫生突击检查或其它重大会议、重大活动、各类迎检等应
积协助甲方做好环境卫生及安保秩序等工作。
（**）卫生消耗品（室外垃圾箱、楼层果皮垃圾桶、卫生抽纸、洗手液、烘干机、
擦手纸、蚊烟盘香等卫生用品）应由乙方提供，并负责妥善保管及爱护使用。
（**）会务服务，各会议室内卫生保洁、茶水供应、会场氛围布置，由乙方负责安
排。
（**）常规消耗品配备：大楼所有门厅内、外地毯、连廊通道地毯、电梯内地垫、
擦鞋机设施更新等费用由乙方负责购买、日常铺垫换洗工作。
（**）水质处理：中央空调系统的水质软化处理、水质检测、屋顶水箱清洗、生
活水池清洗、消防水池清洗等所有水质清洗处理、滤芯更换及化验检测费，据实费用由
乙方支付。
（**）管理区域内节假日氛围装饰布置（如国徽、党徽、排匾、灯笼、横幅、红旗
等）更新费用由乙方支付负责并安装完善。
*、中标人应尽的义务
*、****区域内发生被盗、抢劫、火灾、食品安全以及其他刑事、治安案件造
成财物损失、人身伤亡的，由****企业根据报警后警方提供的证据，估算后先行赔
付。待警方破案后，应视****企业的责任大小赔偿损失。物业企业和物业人员因重
大疏忽等情况负有直接责任的，赔偿全部损失；负有间接责任的应视情赔偿**%至**%
的损失。****单位逃避责任，拒绝或迟延赔偿的，招标人有权从本季度****费
中视情节扣除*%—**%费用，情节严重的，招标方有权终止物业服务合同。
*、物业服务期间，因工作服务不到位，发生被媒体曝光、*****便民服务热线通
报（*****通报须物业服务单位自行答复）、被招标方主要领导提出批评、业主及市民
投诉，造成影响的，招标人有权从本季度****费中视情节扣除*%—**%费用；情
节严重，造成恶劣影响的，招标方有权终止物业服务合同，相关损失由****单位承
担。
*、成交供应商对其派驻本物业项目的****服务人员的任何违法、犯罪行为负
有全部责任。包括不得与招标方人员发生冲突，不得发生监守自盗等违法犯罪行为。发
生上述情况，投标人负有全部赔偿责任，造成重大影响的，招标方有权终止物业服务合
同。
*、中标人派驻、更换本物业的服务人员，须提前将人员基本情况报告采购人，采
购人同意后可以派驻、更换。根据需要，采购人有权决定面见涉及调换物业服务人员，
以利正确做出是否同意的决定，对维修人员的专业操作证书需集中存放招标方处，以利
于管理。采购人对已派驻本物业的服务人员，要求中标人予以更换的，中标人不得拒绝。
*、采购人有权审定中标人拟定的****制度，监督乙方管理工作的实施及制度
的执行情况。
*、采购人有权随时监督检查中标人****人员是否在岗在位，*次检查中发现
人员有少量人员缺位的，招标人有权扣除空岗人员相应费用每人每次***元。*次检
查发现有*人以上缺位的，视为中标人重大违约，采购人有权选择是否终止合同或者
扣除违约金。因人员不足给采购人造成损失的，中标供应商还应承担赔偿责任。
*、成交供应商须在合同履行期前应对人员调度、培训、招聘进行充分准备，并熟
悉招标人委托管理的物业情况，提前做好各项物业交接和人员进驻准备工作。
*、严禁投标供应商借用他人资质进行投标，严禁转包，分包，如果发现有类似现
象，取消投标人资格。已签订合同的，甲方发现上述问题，有权终止合同。
*、采购人提供办公用房，所需办公设备由****单位自行配备，采购人视实际
情况考虑是否提供住宿用房，所需用品****单位自行配备。
**、所有人员必须服从公司和采购人双层管理，严格遵守劳动纪律和单位有关规定，
遵守采购人的规章制度。对不称职人员采购人有权通知公司辞退。采购人每月进行考核
汇总，对不达标按考核规定扣除相应的承包费。若更换值班工作人员应提前*个月报采
购人同意后方可进行更换。承包方应制定严格的健全的各项管理制度、日常工作方案、
应急方案措施和各岗位职责进行规范化标准化管理。
**、本项目所有人员必须为专人专岗，不得混岗，不得在其他项目兼职，*经发现
采购人按照考核规定作出相应处理直至终止合同。物业服务人员应相对稳定，如需更换
须经采购人同意。
*、其他要求
*.本项目不能分包、转包。
*.中标供应商应按照采购人划定的工作范围、工作内容及管理目标，制定工
作流程、工作制度、服务标准、应急预案；合理安排人员，定期组织培训，做到
科学管理、严格要求、达标运行。
*.维修工具、卫生保洁用品由中标供应商自行负责购买更换，供应商应考虑
到本次报价中；需维修项目报采购人同意后方可实施。
*.采购人对中标供应商实行量化考核管理，中标供应商的物业服务在年度考核中不合
格的，采购人有权终止合同，并提前**天书面通知中标供应商。甲乙双方任何*方
决定在合同期限届满后不再续约,均应在合同到期前**天书面通知对方。供应商全
部工作人员，须符合****市政府用工标准要求。
*.物业服务项目合作期限：自合同签订后**个月服务期限。服务期限内，若成交服
务单位提供的服务未能达到采购人要求，可解除其合同，给采购人造成损失的，服务
单位作出相应赔偿。
*.上岗服务时间：签订合同后*周内。
注：★人员数量须满足工作需求，总人数不少于采购人的要求。中标人须对
采购人原有工作人员进行岗前培训，培训合格后择优录用。如现有工作人员不足以
满足****的需要，中标人可以增加上岗人员，但必须经采购人批准同意且培训
合格后方可上岗。未经采购人同意私自安排上岗的工作人员的工资，采购人将不予支
付并从次月物业费中扣除，并保留终止合同的权利。
中标人须设立专用账户接收采购人的物业费，采购人有权随时监管查看中标
人专用银行账户支出明细及财务报表。对于专用账户内资金的每*笔的进出须经采
购人同意（包括管理费、利润、税金等）。中标人不可擅自购置设备、耗材及发
放人员工资等。如违反规定将自动终止合同。
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