****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良资产涉及的
****运河文化城投资开发有限公司
债权资产价值分析报告
苏地仁合咨报字(****)第**号
(共*册,第*册)
****
*〇**年*月**日
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
目录
声明
价值分析报告摘要
价值分析报告
*、委托人、债务人、债务责任关联方和价值分析委托合同约定的其他报告使用人
*、价值分析目的
*、债权价值分析对象和范围
*、价值类型
*、价值分析基准日
*、分析依据
*、价值分析方法
*、价值分析程序实施过程和情况
*、债权分析测算
*、分析假设
**、价值分析结论
**、特别事项说明
**、分析报告使用限制说明
**、价值分析报告日
报告附件
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
声明
*、本价值分析报告参照中国资产评估协会发布的资产评估准则《金融不良资
产评估指导意见》和职业道德准则编制。
*、因受客观条件限制,评估人员无法按照资产评估准则的要求充分履行必要
的资产评估程序,只能根据有限的资料对债权资产的价值进行分析、推断;因此只
能出具价值分析报告;委托人应当关注价值评估业务和价值分析业务的区别。
*、委托人或者其他报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本分析报告载
明的使用范围使用本分析报告;委托人或者其他报告使用人违反前述规定使用分析
报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
*、本资产价值分析报告仅供委托人和法律、行政法规规定的报告使用人使用;
除此之外,其他任何机构和个人不能成为本报告的使用人。
*、资产价值分析报告使用人应当正确理解并恰当使用价值分析结论,价值分
析结论是资产处置的参考依据,不应当被认为是对金融不良资产处置时可实现价格
的保证。
*、资产价值分析报告使用人应当关注分析结论成立的假设前提、资产价值分
析报告特别事项说明和使用限制。
*、分析对象涉及的资产清单由委托人申报,所提供资料的真实性、合法性、
完整性,恰当使用资产价值分析报告是委托人和相关当事人的责任。
*、因受客观条件限制,资产评估专业人员只对资产价值分析报告中的部分分
析对象及其所涉及资产进行了力所能及的现场调查;已对分析对象的法律权属状况
给予必要的关注,对分析对象的法律权属资料进行了查验,但不对分析对象的法律
权属真实性做任何形式的保证。
*、价值分析结论仅在分析报告载明的分析基准日有效。价值分析报告使用人
应当根据分析基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定价值分析报告使用。
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
****市金融资产管理有限公司拟处置不良资产包涉及的
****运河文化城投资开发有限公司
债权资产价值分析报告摘要
苏地仁合咨报字【****】第**号
****接受****市金融资产
管理有限公司委托,对其持有的****运河文化城投资开发有限公司的债权资产于分
析基准日****年*月**日的价值进行了分析工作。
*、价值分析目的
反映****市金融资产管理有限公司拥有的对****运河文化城投资开发有限公司
的债权资产的清算价值,为委托人处置该债权资产提供价值参考。
*、分析对象和分析范围
本次债权价值分析的对象为****市金融资产管理有限公司持有的对****运河文
化城投资开发有限公司债权资产的清算价值。
分析范围是为实现债权权利而涉及的抵押物(****运河金陵国际会议中心有限
公司名下******.**平方米土地及该地块上房产构筑物),*****晟实业有限公司、
****中豪佳园控股集团有限公司(曾用名:****北控中豪控股集团有限公司)、江
苏运河置业有限公司、****运河金陵国际会议中心有限公司、刘卫高、刘文玲对担
保责任的偿付能力。
*、价值类型
本次价值分析采用的价值类型是清算价值。
*、价值分析基准日
****年*月**日
*、价值分析方法
综合因素分析法。
*、价值分析结论
经分析测算,该债权资产的清算价值为*********.**元;与原始债权相比,综
合回收率为**.**%。
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
分析结论的使用有效期原则上为自分析基准日起*年,即从****年*月**日
起至****年*月**日的期限内有效。
鉴于本次价值分析资料的有限性和价值分析判断的主观性,建议债权人采用公
开透明的处置方式处置该债权,其最终处置价格由债权的市场价格来确定。
*、对价值分析结论产生影响的特别事项
(*)评估人员对抵押物的价值分析主要依赖于在****市不动产登记中心查询
到的登记信息,虽然评估人员对待分析的房地产进行了现场勘查,但不能确定该房
地产是否存在诸如拖欠工程款等优先受偿权等。
(*)对债务责任关联方偿还债务能力的分析,因相关方的极度不配合或无法
联系到相关人员,未能从相关当事方收集到任何资料,只能从“企查查”等网站搜
寻有关信息;因此对该部分偿债能力的分析主要依赖于评估人员的经验判断,主观
性较强,提请报告使用人予以关注。
以上内容摘自分析报告正文,欲了解本分析业务的详细情况和正确理解分析结
论,应当阅读分析报告正文全文。报告使用人应对特别事项说明予以必要关注。
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良资产涉及的
****运河文化城投资开发有限公司
债权价值分析报告
苏地仁合咨报字【****】第**号
****市金融资产管理有限公司:
****接受贵单位的委托,
按照法律、行政法规的规定,参照有关《资产评估准则》,坚持独立、客观和公正
的原则,采用综合分析法,对贵单位持有的对****运河文化城投资开发有限公司的
不良债权资产在价值分析基准日****年*月**日的清算价值进行了分析、测算。现
将分析情况介绍如下:
*、委托人、债务人、债务责任关联方和价值分析委托合同约定的其他报告使用
人
(*)委托人:****市金融资产管理有限公司,成立于****年*月**日;企业
类型:有限责任公司;法定代表人:王兰建;注册地址:****市经济开发区君临国
际广场东写字楼****室;注册资本:*******人民币(实缴资本******人民币);
经营范围:金融资产投资管理,不良资产处置交易,资产置换、转让、销售和租赁,
债务重组、企业重组,项目投资、管理,授权或委托的资产处置,投资、财务咨询,
资产管理咨询,固定资产租赁。统*社会信用代码:******************。
(*)债务人:****运河文化城投资开发有限公司(下称“借款人”),成
立于****年*月**日;企业类型:有限责任公司;法定代表人:蔡小晶;注册地址:
****市湖滨新城水杉大道*号;注册资本:**,****元人民币;经营范围:旅游项目
开发,对工业、商业、文化业进行投资开发,物业管理。许可项目:房地产开发经
营。统*社会信用代码:******************。
(*)债务责任关联方
*、保证人:*****晟实业有限公司,成立日期:****-**-**;公司类型:有限
责任公司;法定代表人:蔡小晶;注册地址:****市宿城区**中路**号;注册资
本:**,****人民币;经营范围:房地产开发经营,物业管理,酒店经营管理,房
屋拆迁(爆破除外),建筑工程施工,纺织、服装加工、生产。统*社会信用代码:
****市金融资产管理有限公司拟处置金融不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
******************
*、保证人:****中豪佳园控股集团有限公司,成立日期:****-**-**;公司类
型:有限责任公司;法定代表人:蔡小晶;注册地址:****经济技术开发区发展大
道中豪国际花园会所;注册资本:**,****人民币;经营范围:房地产开发、销
售、租赁,物业管理;旅游项目开发;酒店管理服务;建材销售;自营和代理各类
商品及技术的进出口业务。统*社会信用代码:******************。
*、保证人:****运河置业有限公司,成立日期:****-**-**;公司类型:有
限责任公司;法定代表人:蔡小晶;注册地址:****市女贞路**号;注册资
本:**,****人民币;经营范围:房地产开发、销售;物业管理、房屋租赁。统*
社会信用代码:******************。
*、保证人:****运河金陵国际会议中心有限公司,成立日期:****-**-**;公
司类型:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资);法定代表人:蔡小晶;
注册地址:****市湖滨新区女贞路**号;注册资本:**,****人民币;经营范围:
餐饮服务,住宿服务,卷烟、雪茄烟*售;会议会展服务,旅游纪念品、工艺品销
售,房屋租赁服务,场地租赁服务,企业管理咨询服务,大型活动组织服务,自营
和代理各类商品和技术的进出口业务,室内游泳馆服务,健身服务。统*社会信用
代码:******************。
*、保证人:刘卫高、刘文玲
①:姓名:刘卫高;身份证号:******************;住址:浙江省义乌市江
东街道青岩石刘村*组;
②:姓名:刘文玲;身份证号:******************;住址:浙江省义乌市江
东街道青岩石刘村*组;
价值分析委托合同未约定的其他报告使用人,除委托人外,其他任何机构或个
人不能由于得到本分析报告而成为分析报告使用人并使用本分析结果,法律、行政
法规规定的使用人除外。
*、价值分析目的
本次价值分析目的是反映反映****市金融资产管理有限公司拥有的对****运河
文化城投资开发有限公司的债权资产的清算价值,为委托人处置该债权资产提供价
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值参考。
*、价值分析对象和价值分析范围
本次债权价值分析的对象为****市金融资产管理有限公司持有的对****运河文
化城投资开发有限公司债权资产的清算价值。
分析范围是为实现债权权利而涉及的抵押物(****运河金陵国际会议中心有限
公司名下******.**平方米土地及该地块上房产构筑物),*****晟实业有限公司、
****中豪佳园控股集团有限公司(曾用名:****北控中豪控股集团有限公司)、江
苏运河置业有限公司、****运河金陵国际会议中心有限公司、刘卫高、刘文玲对担
保责任的偿付能力。
截止价值分析基准日,债权的本金为*********.**元,利息*********.**元,
代垫费用*******元,债权金额*********.**元。详见下表:
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表*:债权情况*览表
序号 |
借款合同号 |
借款本金(元) |
本金余额(元) |
利息余额(元) |
代垫诉讼费等费用余额(元) |
债权余额合计(元) |
担保类型 |
担保金额(元) |
保证合同号 |
担保人 |
抵/质押物 |
|
最高额担保 |
*.*** |
公高保字第***************号、公高保字第***************号 |
****中豪佳园控股集团有限公司(曾用名:****北控中豪控股集团有限公司) |
|
* |
公授信字第***************号、公授信字第***************号 |
*********.** |
*********.** |
*********.** |
*******.** |
*********.** |
最高额担保 |
*.*** |
公高保字第***************号、公高保字第***************号 |
*****晟实业有限公司 |
|
* |
公授信字第***************号、公授信字第***************号 |
*********.** |
*********.** |
*********.** |
*******.** |
*********.** |
最高额担保 |
*.*** |
公高保字第***************号、公高保字第***************号 |
****运河置业有限公司 |
|
* |
公授信字第***************号、公授信字第***************号 |
*********.** |
*********.** |
*********.** |
*******.** |
*********.** |
最高额担 |
*.*** |
公高保字第***************-*号、公高保字第***************-*号 |
****运河金陵国际会议中心有限公司 |
|
|
最高额担保 |
*.*** |
个高保字第***************号、个高保字第***************号 |
刘卫高、刘文玲 |
|
|
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|
|
|
|
保 |
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|
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抵押 |
******.***元 |
公高抵字***************号、公高抵字***************号 |
****运河金陵国际会议中心有限公司 |
****运河金陵国际会议中心有限公司名下******.**平方米土地(宿国用(****)第*****、*****、*****、*****、*****号)及*****.**平方米(宿房权证湖滨字第********号)房产 |
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理资产评估业务的应当与委托人依法订立资产分析委托合同,约定资产评估机构和
委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
(*)编制价值分析计划
本公司承接该价值分析业务后,立即组织资产评估专业人员编制了价值分析计
划,并合理确定价值分析计划的繁简程度。价值分析计划包括价值分析业务实施的
主要过程及时间进度、人员安排及技术方案等。
(*)现场调查
根据价值分析业务具体情况,我们对价值分析对象进行了适当的现场调查核
实。包括:
*.要求委托人提供涉及价值分析对象和价值分析范围的详细资料;
*.要求委托人对其提供的****尽职调查表及相关证明材料;
*.资产评估专业人员现场尽职调查,主要查阅借款合同、保证合同、抵押合同
等,了解诉讼的法律时效,对抵押资产进行现场勘察,对借款人、保证人的偿债能
力及抵押物的可受偿价值进行分析。
(*)收集分析资料
我们根据价值分析业务具体情况收集分析资料,并根据价值分析业务需要和价
值分析业务实施过程中的情况变化及时补充收集分析资料。这些资料包括:
*.资产评估专业人员依法对价值分析中使用的资料进行核查验证。核查验证的
方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等。
*.资产评估专业人员根据价值分析业务具体情况对收集的价值分析资料进行分
析、归纳和整理,形成评定估算和编制价值分析报告的依据。
(*)编制和提交分析报告
根据以上综合因素分析法得出分析结论,起草价值分析报告书初稿。
本公司内部对价值分析报告初稿和工作底稿进行初审后,与委托人或者委托人
同意的其他相关当事人就价值分析报告有关内容进行了必要沟通。在全面考虑有关
意见后,对价值分析报告进行必要的调整、修改和完善,然后重新按本公司内部价
值分析报告审核制度和程序对报告进行了认真审核后,由本公司出具正式价值分析
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报告向委托人提交。
*、债权分析测算
(*)抵押物优先债权价值分析
*、抵(质)押范围
本债权优先资产主要为****运河金陵国际会议中心有限公司名下商业房地产,具体情况如
下:
借款人名称 |
抵/质押合同纸质编号 |
****合同纸质编号 |
最高抵押金额 |
抵/质押物种类 |
抵/质押物产权证号 |
他项权利编号 |
****运河文化城投资开发有限公司 |
公授信字第***************号、公授信字第***************号 |
公高抵字***************号、公高抵字***************号 |
******.***元 |
房产所有权及土地使用权 |
宿国用(****)第*****、*****、*****、*****、*****号、宿房权证湖滨字第********号 |
苏(****)****市不动产证明第*******号 |
*.*抵(质)押物—房地产
*.*.*抵(质)押物概况
****运河金陵国际会议中心有限公司名下位于骆马湖农业示范区晓店镇王沟居
委会商业房地产。
*.*.*.*分析方法-房产
(*)比较法的适用性分析:比较法为替代原理,以市场成交价格为导向。估价
对象所处区域的商业房地产交易市场较为活跃且交易实例较少,不具有采用比较法
的基础条件,因此不适宜采用比较法对估价对象进行分析;
(*)收益法的适用性分析:收益法为预期原理,预期未来收益为导向。收益期
内租金水平、资本化率等各项指标可以预测,由于委托方与债权方未提供相关资
料,无法或得相关收益情况,且该分析对象资产规模较大,无法找寻到相似相似资
产的收益情况,故不采用收益法;
(*)成本法的适用性分析:成本法为生产费用价值论、重新开发建筑成本为导
向,建造成本和相关参数亦有相关文件参考,故可采用成本法进行分析;
(*)假设开发法的适用性分析:假开法是预期原理,预期未来收益为导向。适
用于估价对象具有开发或再开发潜力,能够正常判断估价对象最佳开发利用方式、
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能够预测估价对象开发完成的价值。估价对象为已建成且已经营多年的商品性质工
业物业,不具备再开发条件,因此不适宜采用假设开发法;
(*)基准地价修正法适用性分析:基准地价修正法本质上是*种比较法,并且
是*种间接的估价方法,其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数
的合理性、准确性。基准地价修正法主要用于分析土地价值,本次求取的是房地合
*的房地产价值,不需要单独分析土地价值,故不宜采用基准地价修正法进行分
析。
综上分析,本次采用成本法进行分析。
*.*.*.*分析方法-土地
(*)基于市场比较法的考虑:根据委托方提供和估价师收集的资料,目前待估
宗地同*供需圈商业用地市场上存在的真实交易实例较少,故可不可根据替代原
则,故不可以采用市场比较法进行分析。
(*)基于成本逼近法的考虑:成本逼近法主要适用于土地市场欠发育且交易实
例少地区,或用于郊区低级别的工业用地地价进行分析。本次分析对象为待开发的
商业用地,同*供需圈内有*定数量的区域经营性用地市场交易实例,故不宜采用
成本逼近法进行分析。
(*)基于基准地价系数修正法的考虑:基于基准地价系数修正法的考虑:基准
地价系数修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区,利用有关调整系数
对待估宗地宗地所在位置的基准地价进行调整后得到待估宗地宗地价值的方法。根
据《****年度****市市区地价动态监测与基准地价更新工作报告》,及有关图件,
经与****市自然资源和规划核实,该地价成果已公布并实施,故本次分析可选用基
准地价系数修正法。
(*)基于收益还原法的考虑:待估宗地为待开发土地,属待开发商业用地,未
形成具体的建设方案,未来房屋租赁收入难以预测,故不宜选用收益还原法进行分
析。
(*)基于剩余法的考虑:待估宗地所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类
似的市场交易实例,无法合理确定房地产总价,故不适宜采用剩余法进行分析。
综上所述,本次采用基准地价系数修正法对待估宗地进行分析。
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*.*.*抵(质)押物分析价值
通过以上分析方法计算,抵押物的市场价值为******元,具体情况如下表:
金额单位:人民币元
序号 |
项目名称 |
面积(㎡) |
分析价值(*元) |
* |
房产 |
*****.** |
*****.** |
* |
土地 |
****** |
*****.** |
*.*.*抵(质)押物可变现价值
变现折扣因素*般分为处置时间因素、处置费用因素、市场需求因素、心理预期因
素、其他不可预见因素等。
*、处置时间因素:本次处置委评资产因时间紧迫,需快速变现,考虑此项因素,
根据评估人员推算并结合行业经验数据,本因素影响变现折扣率约为*%。
*、处置费用因素:本次处置资产需要产生如拍卖费、律师费、相关税费等相关费
用,考虑此项因素,根据评估人员推算并结合行业经验数据,本因素影响变现折扣率约
为*%。
*、市场需求因素:基于委评资产的特殊性,市场需求和接受能力相对有限,在此
情况下,资产变现难度相对较大,考虑此项因素,根据评估人员推算并结合行业经验数
据,本因素影响变现折扣率约为**%。
*、心理预期因素:*般情况下潜在收购者都有等折价再购买的心理预期,有收益
获利的需求,考虑此项因素,根据评估人员推算并结合行业经验数据,本因素影响变现
折扣率约为*%。
*、其他不可预见因素:考虑处置期间可能发生的风险因素而导致费用增加,考虑
此项因素,根据评估人员推算并结合行业经验数据,本因素影响变现折扣率约为*%。
综合以上因素,得出:
综合以上因素,商业房地产综合变现折扣率为**%
经价值分析人员了解,该抵押物上优先款项为*元。
抵押资产可变现价值=抵押资产市场价值×(*-综合变现折扣率)-优先款项
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抵押资产可变现价值=抵押资产市场价值×(*-综合变现折扣率)-优先款项
=*********×(*-**%)-*=*********.**元。
抵押资产可变现价值*********.**元,小于抵押资产设定的最高额抵押金额和对应
的债权本息金额,因此优先债权可受偿额*********.**元。
(*)*般债权、担保债权价值分析
*.*般债权价值分析
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经第
*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络调
查及实地走访等手段,债务人****运河文化城投资开发有限公司已经被列入严重违法失
信企业名单,且自身有***条法律案件。被列为历史被执行人有**条,涉及金额******.**
*元。有**条限高消费记录。有**条终本案件,执行标的总金额为**,***.***元,未
履行总金额:**,***.***元。经分析无还款能力,*般债权受偿值谨慎估值为*元。
*.担保债权价值分析
①.*****晟实业有限公司
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经
第*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络
调查及实地走访等手段,*****晟实业有限公司被列为失信被执行人,失信总金
额:*,***.***元。有***条限高消费记录。有***条终本案件,执行标的总金额
为**,***.***元,未履行总金额:**,***.***元。经分析无还款能力,*般债权受
偿值谨慎估值为*元。
②.****中豪佳园控股集团有限公司
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经
第*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络
调查及实地走访等手段,****中豪佳园控股集团有限公司被列为失信被执行人,失信总
金额:**,***.***元。有***条限高消费记录。有***条终本案件,执行标的总金
额为**,***.***元,未履行总金额:**,***.***元。经分析无还款能力,*般债权
****市金融资产管理有限公司拟处置不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
受偿值谨慎估值为*元。
③.****运河置业有限公司
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经
第*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络
调查及实地走访等手段,****运河置业有限公司被列为失信被执行人,失信总金
额:**.***元。有**条限高消费记录。有**条终本案件,执行标的总金额为
*,***.***元,未履行总金额:*,***.***元。目前有**套房产在进行司法拍卖。
经分析无还款能力,*般债权受偿值谨慎估值为*元。
④.****运河金陵国际会议中心有限公司
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经
第*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络
调查及实地走访等手段,****运河金陵国际会议中心有限公司被列为失信被执行人,失
信总金额:*,***.***元。有**条限高消费记录。有**条终本案件,执行标的总金
额为**,***.***元,未履行总金额:**,***.***元。经分析无还款能力,*般债
权受偿值谨慎估值为*元。
⑤刘卫高、刘文玲
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经
第*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络
调查及实地走访等手段,刘卫高被列为失信被执行人,失信总金额:**,***.***元。
有***条限高消费记录。有**条终本案件,执行标的总金额为**,***.***元,未履
行总金额:**,***.***元。有*家公司股权被冻结。经分析无还款能力,保证受偿值
谨慎估值为*元。
本次价值分析中,因收集到关于借款人日常经营情况资料有限且未获得借款人经
第*方鉴证的有效财务资料,分析结果的可靠性受到较大的影响。经分析人员运用网络
调查及实地走访等手段,刘文玲被列为失信被执行人,失信总金额:**,***.***元。
有*条限高消费记录。有**条终本案件,执行标的总金额为**,***.***元,未履行
****市金融资产管理有限公司拟处置不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
总金额:**,***.***元。有*家公司股权被冻结。经分析无还款能力,保证受偿值谨
慎估值为*元。
综上所述,保证人补充受偿金额为*.**元。
*、分析假设
*.本次分析以本价值分析报告所列明的特定价值分析目的为基本假设前提。
*.本次价值分析的各项资产均以价值分析基准日的实际存量为前提,有关资产
的现行市价以价值分析基准日的有效价格为依据。
*.影响企业经营的国家现行的有关法律、法规及企业所属行业的基本政策无重
大变化,宏观经济形势不会出现重大变化。企业所处地区的政治、经济和社会环境
无重大变化。
*.国家现行的银行利率、税收政策等无重大变化。
*.无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
*.本次分析以委托人对债权资产快速变现为假设前提。
**、价值分析结论
截止****年*月**日,****市金融资产管理有限公司拟处置****运河文化城
投资开发有限公司债权金额为*********.**元,其中本金为*********.**元,利息
为*********.**元,代垫费用为*******元。经分析测算,该债权价值为*********.**
元,债权综合回收率为**.**%。
**、特别事项说明
报告使用人在使用本价值分析报告时,应关注以下特别事项对价值分析结论可
能产生的影响,在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
(*)评估人员对抵押物的价值分析主要依赖于在****市不动产登记中心查询
到的登记信息,虽然评估人员对待分析的房地产进行了现场勘查,但不能确定该房
地产是否存在诸如拖欠工程款等优先受偿权等。
(*)对债务责任关联方偿还债务能力的分析,因相关方的极度不配合或无法
联系到相关人员,未能从相关当事方收集到任何资料,只能从“企查查”等网站搜
****市金融资产管理有限公司拟处置不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
寻有关信息;因此对该部分偿债能力的分析主要依赖于评估人员的经验判断,主观
性较强,提请报告使用人予以关注。
(*)分析结论是是本评估机构出具的,受具体参加本次项目的资产评估专
业人员的执业水平和能力的影响;
(*)****市金融资产管理有限公司和相关当事人所提供的资料,是编制本报
告的基础。****市金融资产管理有限公司和相关当事人应对其提供的资料的真实
性、合法性和完整性承担责任;
(*)分析结论是基于目前****市金融资产管理有限公司和相关当事人提供的
资料和介绍情况基础上,通过资产评估专业人员现场走访、市场调查综合分析后得
出的;
(*)由于受到现场勘察和资料收集等方面的限制,因此本报告的结论是对无
法实施必要评估程序的金融不良资产在基准日的价值或价值可实现程度进行分析、
估算并形成的专业意见。报告的结论属于价值分析结论,与价值评估结论有区别。
(*)本调查分析意见结论受项目参加人员的判断影响,债权调查分析价值与
正常市场交易价格可能会有偏差,本债权调查分析意见结论仅作为委托人处置不良
资产的参考依据,不应当被认为是对委估债权处置时实现价格的保证。
价值分析报告使用者应注意以上特别事项对价值分析结论产生的影响。
**、分析报告使用限制说明
(*)价值分析结论是在受到*定限制条件下形成的专业意见,委托人和其他
报告使用者应当知晓其作为参考依据的适用性不同于价值评估结论;
(*)本次分析结果仅供委托人在处置该金融不良债权时作价值参考依据,若
为其他用途,需根据指定分析目的另行分析;
(*)本次分析工作是在满足全部假设与使用限制前提条件下进行的。这些假
设制条件是由评估人员根据分析目的、被分析企业实际状况并结合当地实际情况而
提出的,具有客观性和合理性;
(*)价值分析报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,
****市金融资产管理有限公司拟处置不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
需经得本资产评估机构的书面同意,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除
外;
**、价值分析报告日
本报告中分析结论的最终形成日期为****年*月**日。
价值分析参与人员:李有耐
喻民
****
*〇**年*月**日
****市金融资产管理有限公司拟处置不良****资产涉及****运河文化城投资开发有限公司债权价值分析报告
报告附件
*、中国华融资产管理股份有限公司、****市金融资产管理有限公司、中国民生
银行股份有限公司*方签订的《债权转让协议》;
*、国有土地使用证复印件;
*、房产证复印件;
*、抵押登记证明;
*、****市不动产登记信息查询结果;
*、委托人营业执照副本复印件;
*、评估机构备案文件复印件;