采购需求
依据国家税务总局颁发的《********管理服务****业务指引》要求，
结合本单位实际，拟定如下****管理服务项目采购需求：
*、服务项目
国家税务总局****市****区税务局机关****管理服务项目服务区域，位于绵
阳市****区临园路西段**号，包括办公楼及其附属设施、设备、公共场所等，
****管理面积*****.**平方米，于****年竣工并使用。
*、服务费用
（*）****管理服务费用招标控制价为***元/年。服务费包括：本****管
理服务项目所有服务人员（含管理人员）的工资、奖金、加班、福利、*险*金、
服装费用等人力成本；安保设备、办公用品等管理费用；各种相关税费和招标文
件规定的其它费用等完成本次项目的全部费用。
★（*）合同期内，如遇国家相关政策调整及其他因素导致服务费用变化，
提高收费标准的，仍按本合同成交价执行。成交人不得以其他任何理由向采购人
提出追加费用要求。
★（*）合同期内，如遇国家相关政策调整及其他因素导致成交****管理公
司每平方米管理费用超国家规定标准的，由甲乙双方在国家规定标准范围内进行
协调，如达不成*致，采购人有权终止合同。
★（*）合同履行期间，采购方因国家政策变化、上级单位要求或客观情况
发生重大变化，在****管理上有重大变动，该合同自动终止，不承担违约责任。
*、服务范围及标准要求
（*）服务范围
*.设施设备运行管理和维护
(*)房屋及共用设施设备巡视检查；
(*)共用设备运行管理和记录；
(*)共用设施设备日常维修养护，并监督配合维保单位做好设备专项维保工
作；
(*)及时处理各类报修；
(*)对供水、供电、供气、通讯等专业单位在****管理区域内对相关管线、
设施进行维修养护时，进行协调和管理。
*.公共秩序维护与安全管理
(*)****区域**小时门岗值守和巡逻；
(*)重要部位的安全值守和进出管理；
(*)监控**小时值守，发现可疑情况及时报告和协助处置；
(*)公共场所交通秩序维护，各类车辆停泊秩序与安全管理；
(*)消防值班值守和巡查，发现消防安全隐患及时上报。
*.环境保洁和绿化维护
(*)****区域外围道路、广场、绿化带和地下停车场、设备用房的保洁；
(*)办公楼及附楼大厅、电梯厅、通道、楼梯间、洗手间、卫生间、天台等
公共区域的保洁；
(*)强电井、弱电井、管道井、电梯井等附属用房的保洁；
(*)楼层会议室、活动室、电教室、阅览室、文化陈列室、档案室和重要楼
层办公室的保洁；
(*)****区域垃圾的收集和清运，做到日产日清；
(*)监督配合外包单位做好绿化专业养护工作。
*.客户服务
(*)接受各项服务需求信息并协调分配任务、接受服务投诉并组织投诉处理、
汇集服务信息加以分析总结作为优化服务方案的基础数据；
(*)会议、培训服务；
(*)收发服务。
（*）服务标准及要求
*.基础管理
(*)****管理承接验收：
依据相关规定，与业主单位进行新增****管理承接验收，移交的****资料记
录清楚，签订《承接验收协议》，做好承接验收备案。
(*)制度建设及公示：
①建立健全****管理各项制度，明确各岗位工作标准，并制定具体的落实措
施和考核办法；
②在显著部位公示办公楼各项公众制度、****相关负责人的照片、职务和姓
名。
(*)管理机构与人力资源配置要求：
①应根据业主单位办公区域的具体特点、功能及合同约定，设置相应的管理
机构，配备适当的管理服务人员；
②应做好从业人员相关专业技能的培训，掌握****管理基本法律、法规和政
策，熟悉****的基本情况，能正确使用相关专用设施设备；
③管理服务人员着装统*、规范，佩戴明显标识，文明用语，举止端庄，服
务主动、热情，工作规范，作风严谨；
④管理服务人员工作时间内严禁饮酒。
(*)管理服务要求：
①制订切实可行的****管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标
准，并认真执行；
②房屋共用设施设备正常运行；
③****管理区域内的环境、秩序符合合同及本招标书约定的标准；
④建立**小时值班制度，设立**小时服务电话并进行公示；
⑤有服务受理、投诉、回访处理程序；
⑥管理服务中的相关作业记录完整，可追溯；
⑦应用计算机、****管理软件等现代化管理手段，提高服务效率。
(*)档案管理：
①****管理档案健全，有专人保管，查阅方便；
②有完善的****管理档案制度。
(*)财务管理：
建立健全财务管理制度，对****管理费和其它费用的收支进行财务管理，账
目清晰。
(*)满意度测评：
①每季度定期征求业主单位工作人员对****管理的意见，对****服务的满意
度不低于调查人数的**%；
②每次调查人数不得低于**人；
③每次调查结束后，应对调查结果形成分析报告，列明改进措施。
(*)专项特约服务：
应在力所能及的范围内，努力满足业主单位的专项服务需求，开展专项特约
服务。
(*)节约资源管理：
应根据****管理的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能
管理方案，并认真执行。
(**)突发性公共事件处理：
应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共
卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演
习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告相关部门，并采取相应措施。
*.业主服务
(*)接待服务：
应在门岗、电梯门岗等重要接待岗位安排年富力强、热情主动、责任心强的
人员，负责为外来办事人员提供咨询、引导等服务，为业主单位工作人员提供服
务受理等服务。
(*)报修服务：
①接受业主单位工作人员报修时，应*分钟内受理，从接到报修后**分钟
之内到场（特殊情况**分钟之内必须到场），认真诊断故障原因;
②对能当场解决的，应及时解决，对于当场不能解决的，要严格按照规定的
程序和权限报经业主单位同意后，才能进行维修，同时向使用人员做好解释工作;
③每次维修要进行报修、维修登记，随时备查。维修回访率达到**%，并做
好记录;
④维修后的返修率不得高于*%。
(*)邮件、报刊杂志收发服务:
①正确分理信件、报刊杂志，挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件
等（不含网购）应进行登记;
②挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等（不含网购）应请收件人
签收;
③每日**:**前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人，特快专递等
须及时传递的邮件，应在收到邮件后*小时内送达（或通知）收件人（收件人因
故不能按时接收的应做好相关记录）。
(*)外单位进入办公大楼施工、维修等人员管理:
①应制定外单位进入办公大楼进行施工、维修等人员管理制度，做好备案和
登记;
②外单位人员进行办公大楼进行施工、维修等，应根据实际情况，事前告之
其应注意的事项;
③在进行施工和维修时，应随时加强监督，防止破坏电路、水路等情况出现。
(*)会议、培训服务:
①会议、培训前：按照业主单位要求及时做好会议室桌椅摆放、卫生清洁、
茶水准备等工作，并经业主单位验收。
②会议、培训中：做好续水等服务工作，会议服务人员仪容和着装应整洁、
大方、雅致;
③会议、培训后：做好会场清理清洁、茶具清洗消毒，关闭照明、空调等电
器电源，关好门窗等；
④按采购方需求或约定，按照规定的操作程序和消毒次数对会议室及话筒等
部分设备进行消毒。
(*)重要楼层服务:
①每日至少*次做好办公室公共区域的清洁工作;
②每日下班后巡查办公室，检查设施设备是否完好，发现问题及时通知业主
单位组织维修、更换;
③完成临时交办的其他工作。
(*)投诉处理:
①物管公司派驻地负责人负责接待投诉，其它人员在接到投诉时，应及时引
导投诉人员到负责人处，或及时告之负责人；
②接到直接受理的投诉或业主单位转来的投诉时，派驻地负责人应及时核实
情况，在*个工作日内回复处理结果，最长不得超过*个工作日；
③受理、处置投诉应做好记录。
(*)特约服务：
对业主单位提出的特约服务要求，应在**小时内回复，在力所能及范围内
的，原则上应当受理，不能受理的要告之原因。
*.房屋共用部位维护管理
①各楼层标志明显，建立房屋维修档案，确保检修记录齐全；
②每周对大楼各楼层、楼梯通道以及其他共用部位的墙面、门窗、玻璃等巡
查*次，做好巡查记录；
③在日常检查或巡查时发现房屋共用部位出现以下问题，要做好记录：墙表
面有较大的剥落开裂；墙面砖、地砖等有遗缺、起壳；天花板出现明显污渍和破
损；外墙面饰材出现遗缺、玻璃幕墙出现开裂；屋内防水层出现漏水；管道出现
破裂等。对查出的问题要及时按规定程序报业主单位，并提出解决方案或建议；
④业主单位组织施工单位对房屋进行改造、装修、维修时，应派专人负责项
目跟踪，做好督促和配合工作。发现施工单位违反办公楼管理制度的行为时，应
及时劝阻、制止，并向业主单位反映；
⑤对办公楼内单位或个人违反规定擅自改变房屋原貌，影响房屋外观、危
及房屋结构及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主单位；
⑥办公楼及附楼外无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画及乱悬挂现象。
*.共用设施设备运行、维护服务
(*)基本要求：
①建立及完善共用设施设备档案、台账，详细记录设施设备的日常维护、
保养、维修记录。
②设施设备的标志齐全、规范，责任人明确，有操作规程；
③容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生
的各种突发设施设备故障有应急预案；
④**小时有值班人员，对设施设备进行维护；
⑤按规定对设施设备定期组织检查，做好检查记录，发现问题的，及时向
业主单位反映；
⑥设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。
(*)变配电系统：
①高压电气设备每半年进行*次安全检查，油浸式变压器每半年进行*次安
全检查，做好检查记录；
②低压配电设备每年进行*次全面检查；
③按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；
④高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；
⑤变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；
⑥直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，每月进行*
次充、放电试验；
⑦功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于*.*，电容器容量符合工作
要求，无鼓包、漏液现象；
⑧制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，停、送电按规定提前通
知业主单位；
⑨制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞；
⑩高压防护用具、验电器每*年提请业主单位更换*次。
(*)应急供电系统：
①每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符
合要求，水路、油路有无渗漏；
②制定发电机组管理规程，常备不低于*小时运行所需的油料，每月督促消
防维保公司检查灭火器材的气压，不足及时通知业主单位并做好记录；
③每月启动发电机组试机**分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查
皮带松紧程度；
④按照发电机保养要求，及时通知业主单位组织专业单位做好发电机保养工
作；
⑤制定双电源切换操作程序，发电机自动联机正常，保护功能完善，发生停
电时保证**分钟内向重点设备、区域供电。
(*)给排水系统：
①每*周检查*次水泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，每*周检
查*次公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀。确保设备运行正常，
压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；
②集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）每月检查*次，视检查
情况及时清掏，确保排水畅通无堵塞，异常情况发现问题，及时通知业主单位；
③*次供水需办理《*次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上
岗，*次供水水箱每月检查*次；
④制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知业主单位。
(*)空调系统：
①设备工作正常、安全装置有效；
②定期巡查设备运行状态并记录运行参数；
③按时限督促空调维保公司做好以下工作：检查冷却塔电机、变速箱、布水
器及其它附属设备，做好冷却塔的清洗、维护保养；循环泵、冷却泵电机及泵体，
每年进行更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；对空气处理
单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水
管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；
④每月对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓，保证系统的用电安
全；
⑤做好管道、阀门的检查工作，发现出现锈蚀、保温层有破损等情况，及时
通知业主单位组织维修，防止跑、冒、滴、漏现象；每*年通知业主单位组织除
锈涂漆*次；
⑥严格按业主单位要求时限开启空调，开启空调时段要注意结合天气变化情
况，按照节能要求，在规定时限内做好空调开关工作；
⑦按国家相关要求严格控制温度范围；
⑧在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机*段时间后又重新投入
运行时，必须督促空调维保公司对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻
水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格
细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
(*)电梯：
①做好电梯日常巡查，主要巡查电梯是否运行平稳、平层准确，轿厢照明、
内外呼梯按钮是否完好，楼层是否显示正常，轿厢内是否整洁无污染；
②电梯使用时及时开启轿厢风扇；
③每月测试*次警铃或其它救助设备功能，检查安全装置是否有效无缺损；
④安排人员督促电梯维保公司做好每月*次日常检测、每季*次季度检测、
每半年*次半年检测及全年*次全面检测，并做好记录；
⑤督促电梯维保公司按时做好电梯年检工作；
⑥电梯发生故障时，应及时通知业主单位和电梯维保公司，督促专业维修保
养人员及时到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，****管理人员应及
时应急处理；
⑦电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备
应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处；
⑧电梯运行时间为工作日内*:**-**:**时，其它时间使用时应做好记录。
(*)消防系统：
①督促消防维保公司做好日常检查，如在巡查过程中发现消防器材有遗缺的，
应及时通知业主单位；
②配合消防维保公司做好月、季、年度的检查、测试工作，并监督完成情况；
③制定消防应急预案；
④发现消防故障的，应及时采取相应措施应急处理，并通知业主单位和消防
维保公司；
⑤随时确保消防通道畅通。
(*)安全防范系统：
①做好监控器、显示屏等安全防范系统的日常检查工作；
②安全防范系统出现故障的，应在*小时内通知安全防范系统维保单位进行
维修，并做好记录；
③建立监控资料管理制度，根据业主单位要求设立监控资料调用、查阅权限，
调用、查阅需经受权；
④制定安全防范系统出现故障时的应急处理方案，出现重大安全隐患时应采
取必要补救措施；
⑤每年由****公司配合安全防范系统维保单位对安全防范系统进行*次全
面检查，督促安全防范系统维保单位对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进
行限期整改。
(*)公共照明系统：
①制定公共照明节能管理制度，工作日内每日*：**-**：**时开启，其它
时候除保障值班岗位等特殊岗位的照明外，办公大楼各处实行断电；
②每日*次巡检办税服务厅、大堂、电梯间、停车场、通道等公共部位照明，
有效亮灯率**％以上，如有缺损及时更换；
③每周*次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和
安全用电。
(**)标识系统：
①办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能
标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、卫生间等）,发现未设置或
缺失时，应及时通知业主单位；
②办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识，
发现未设置时，应及时通知业主单位；
③应在各门岗、停车场等处设置交通标识，发现未设置时，应及时通知业主
单位；
④配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标
识。
(**)其它设备:
①应做好避雷系统设备的日常检查，保持避雷系统完整性，严防擅自拆除、
迁改避雷设施的情况发生;
②上述未提及的设备严格按操作规程进行操作，做好日常检查维护，确保设
备正常运行。
*.秩序维护与安全服务
(*)门卫安全:
①主出入口**小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按
时到岗，坚守岗位不脱岗，做好交接班记录;
②保持个人仪表整洁，门卫室内、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情
况，发现疑点应当及时询问，劝阻无关人员不要在****管理区域内逗留，避免出
现防碍正常办公秩序的情况;
③对进出****管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通;
④对外来人员（施工、送货等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定
区域，对非工作时间进入办公楼的人员应进行详细登记;。
⑤对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入;
⑥上班时间内，电梯口门卫应做好来人来访人员登记。
⑦上班时间内，严禁睡觉和干与工作无关的事情。
(*)巡逻:
①科学、合理安排巡逻路线，重点部位工作时间内（白班）每*小时巡逻*
次，其它时间每天巡逻*次，发现违法、违章行为应及时制止;
②按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素，
发现疑点应追查原因，同时通知有关部门;
③巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时
准备启动相应的应急预案;
④对****管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公
共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报
告并记录。
(*)安全监控:
①监控设施应**小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，
保持完整的监控记录；
②收到险情及其他异常情况报警信号后，应及时通知相关人员及时赶到现场
进行处理，并通知业主单位；
③保持值班电话畅通，接听及时（铃响*声内应接听）。
(*)交通和车辆停放管理:
①根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域；
②车辆管理人员应按照规定对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保
证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员礼貌地进行询问；
③院内、外停车场车辆应停放有序，场地定时清洁，发现漏油、车门窗未关
闭等情况应及时通知车主；
④划分停车场人员管理责任区域，上班时间，每小时对停车场巡查*次，
其它时间，每*小时对停车场巡查*次，发现擦挂等情况，及时通知车主，严防
人为故意破坏等情况出现；
⑤非机动车应停放指定区域内；
⑥协助业主单位做好节假日期间公车出入管理工作。
(*)安全管理：
①消防安全管理
*.应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；
*.****管理人员应熟悉办公大楼消防系统及消防器材的安装位置，能熟练操
作消防设备，能正确进行应急处理；
*.做好消防设备的保管工作；
*.对易燃易爆品设专人管理；
②安全生产及灾害预防
建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴
雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：对露天设施的抗强风能力进行检
查和加固；对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；对排水系统进行检
查，确保排水畅通；准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查；
突发事件管理。根据办公楼的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每
年根据实际情况组织*次应急演习；当发生突发性事件时，应按预定方案进行处
理，全力配合有关部门，保护人身安全并尽量减少财产损失。
(*)消毒管理：
按采购方需求或约定，按照规定的操作程序和消毒次数对门卫室、停车库、
地下室等区域进行消毒。
*.环境保洁服务
(*)保洁标准：
①应根据办公楼的实际情况，经业主单位同意后，合理设置相关环卫设施，
如在主要进出口设置垃圾箱等；
②清洁、保洁责任制。清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责
任范围，实行标准化作业；
③全面清洁必须在早上*:**以前、下午*:**以后进行，不得在上班时间进
行，特殊情况需经业主单位同意；保洁工作随时进行；
④各区域清洁要求
*.责任区内的外围及周边道路。地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油
渍；明沟、窨井内无杂物、无异味，各种标示、标牌表面干净无积尘、无水印，
路灯表面干净无污渍，空调室外机无积尘、无杂物。要求：路面、平台等每日清
扫*次，创建期间随时清理，标示、窗台、空调室外机等每周清洁*次，平台每
月冲洗*次。
*.外围绿化带及水池。绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清
澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。绿化带花台、绿化带内每
日清扫*次，水池每*月至少清洁*次。
*.大厅、楼内、公共通道。地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌,
门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍,门窗玻璃干净无尘，透
光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽,门把手干净、
无印迹,天花板干净，无污渍、无蛛网,灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无
污迹，表面干净无杂物。大厅、楼内、公共通道每日清扫*次，门窗玻璃每日清
洁*次。
*.会议室、电教室、活动室等。地面、墙面干净，无灰尘、污渍；天花板、
风口目视无灰尘、污渍，桌椅干净，物品摆放整齐、有序。每使用*次清洁*
次，如未使用每周至少清洁*次。
*.楼梯及楼梯间。梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面
干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。墙
面、天花板、内外楼道、扶手、防火门每日清洁*次。
*.公共卫生间。地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，
有光泽，各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属
光泽，墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网，风口或换气扇表面干净无积尘；门
窗表面干净，窗台无灰尘，玻璃干净无水渍，洗手台干净无积水，面盆无污垢，
各种管道表面干净无污渍，各种物品摆放整齐规范，卫生间内空气流通并且无明
显异味。洗手间、卫生间垃圾袋每日更换*次，每周应用洁厕用品清洁*次，及
时更换卫生间、洗水间用纸。
*.停车场。地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍，路面垃圾滞留时间不超
过*.*小时。每日清扫*次，每*月冲洗*次，积水、垃圾随时清扫。
*.电梯间。电梯轿厢*壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地
面干净，空气清新、无异味，电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹，
扶梯踏步表面干净，不锈钢光亮无尘，厅内地毯干净无杂物。电梯间每日打扫*
次，地毯每日更换清洗。
*.电器设施。灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹，
开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。路灯、楼道灯每月清洁*次。
*.垃圾桶及果皮箱。桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净，无污渍、无痰
迹、无异味，上班期间每小时清理烟灰缸内杂物*次，每日更换垃圾袋、清洁内
胆*次，如当天垃圾超过*/*，应及时更换。
*.督促消防维修公司做好消防栓、消防箱等保洁工作。保持表面干净，无灰
尘、无污渍。报警器、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、扬
声器无积尘、无污渍。消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污
迹。
*.设备机房、管道、指示牌。无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘
蛛网、无明显污渍、无水渍，指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，
无痕迹。
*.平台。地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍，明沟无杂物、无异
味，无垃圾。
(*)垃圾清运:
①按垃圾分类管理规定，制定相应管理办法，针对不同类型生活垃圾，明确
管理措施；
②配合业主单位加强垃圾分类管理宣传；
③对办公大楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清，对办公大楼产生的建
筑垃圾应督促施工单位负责清理。
(*)办公区域消毒:
按采购方需求或约定，按照规定的操作程序和消毒次数对卫生间、电梯、走
廊、步行楼梯等区域进行消毒。
(*)除“*害”管理
①发现有“*害”隐患的及时报告；
②有专业除“*害”公司，配合专业公司定期进行除“*害”工作；
③做好对专业公司除“*害”工作的监督检查。
(*)保洁工作中的应急处理:
①办公大楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相
应的应急预案，全力配合有关部门，保障人身安全，减少财产损失。
②保洁过程中发现自己责任区域内的设备存在损坏等情况时，应及时报告乙
方派驻办公大楼办公室负责人。
*、服务岗位要求
临园路西段**号****区税务局办公区****服务岗位设置、人员配备数量、任
职条件、工作职责等不得低于以下标准和要求。
（*）基本要求
| 岗位名称 |
岗位人数 |
任职条件 |
岗位主要工作职责 |
备注 |
| ****经理 |
* |
**岁以下，身体健康，有较强的计划、组织、领导、协调、控制、督导能力，*年以上****管理从业经验。 |
负责项目****管理工作，建立、健全和规范****管理运作体系；负责对所辖****内的秩序、保洁、维修、安全等工作进行监督和管理，确保管理服务水平；负责员工的激励、考核、培训与相应权限范围内的奖罚，并配合区局各部门相应工作；负责制定项目****治安、消防、防汛减灾等应急预案并组织演练。 |
|
| 水电工 |
* |
**岁以下，身体健康，*年以上本岗位从业经验，持证上岗。 |
负责组织、计划、落实设施设备日常运行管理和维护保养工作；负责部门值班、运行、维修等各项制度和安全规程的落实；负责各类管路、阀件、给水泵、排水泵、*次供水系统等设备日常巡查、维修和养护；负责配电系统和发电系统的运行值守、日常管理、应急处理和日常记录；负责办公区电话维修和常规问题处理。 |
各岗位工作时间按采购人实际情况，遵照国家相关规定执 |
| 中央空调控制员 |
* |
**岁以下，身体健康，*年以上本岗位从业经验，持证上岗。 |
负责空调系统的运行值守、日常管理、应急处理、运行巡检及记录。 |
各岗位工作时间按采购人实际情况，遵照国家相关规定执 |
| 保安 |
* |
**岁以下，身体健康，有较强的协调沟通能力，形象气质好，品行端正，有工作经验或退*军人优先。 |
负责办公区前后门岗、电梯门岗、办税服务厅岗值守；负责人员、物品及车辆出入管理；负责外来人员会客登记管理；负责收发工作；负责视频监控管理；负责当班巡查及情况记录；负责院内、外机动车和非机动车停放管理；负责其他出入口值守；负责责任区域内的消毒管理。 |
行。 |
| 保洁员 |
* |
**岁以下，身体健康，品行端正，有较强的协调沟通能力，有工作经验优先。 |
负责办公楼、办税服务厅、电梯厅、通道、楼梯间、洗手间、卫生间、天台等公共区域的清洁；负责各类会议室、荣誉室、活动室、健身房等卫生清洁工作；负责外围道路、绿化带、平台、露天停车场和地下停车场等公共区域保洁工作；负责做好植物养护工作；负责责任区域内的消毒管理。 |
行。 |
| 消防监控人员 |
* |
**岁以下，身体健康，形象气质好，品行端正，有较强的协调沟通能力，*年以上消防工作经验，持证上岗。 |
负责消防控制室内的消防监控系统、消防联动系统随时处于良好的运行状态，发现有问题及时汇报处理；利用监控头进行消防监控，及时发现并处理消防安全问题；能够及时处理各类报警信息，按紧急处置程序进行工作；负责夜间消防安全管理工作。 |
行。*.成交人签定合同后按合同约定指派服务人员到岗有效开展工作。*.成交人必须保证所派岗位服务人员的稳定，为采购人提供稳定可靠的服务， |
| 合计 |
合计 |
合计 |
**人 |
**人 |
（*）其它要求
*.管理部经理必须是成交人本单位人员，提供本单位在职证明。
岗位服务人员发生变动应向采购人报备。
*.采购人有权对成交人指派的工作人员的服务质量进行监督和评价，有权要
求成交人撤换不称职的项目经理和工作人员，成交人必须予以全力配合。
*.成交人所派人员上岗前必须进行入职体检，不得有犯罪记录。
*.本项目所有服务人员只能在本项目服务，不得从事本项目以外的其他服务。
*.成交人应切实加强本项目所有服务人员的安全、保密教育，定期组织安全
培训，对本项目服务人员在服务过程中出现安全问题，由成交人承担；对因成交
人所派服务人员在履行职责过程中给采购人造成损失或侵害，包括但不限于采购
人本身的财产损失、由此而导致的采购人对任何第*方的法律责任等，乙方对此
均应承担全部的赔偿责任。
*.成交人和采购人应对在本合同签订或合同履行过程中所接触的对方信息，
包括但不限于知识产权、技术资料、技术诀窍、内部管理及其他相关信息，负有
保密义务。保密期限不受合同有效期的限制，在合同有效期结束后，信息接受方
仍应承担保密义务，直至该相关信息成为公开信息。如出现泄密行为，泄密方应
承担相关的法律责任，包括但是不限于对由此给对方造成的经济损失进行赔偿。
★*、履约考核标准
（*）考核项目：
*.满意度测评；
*.上述****管理服务要求项目及标准。
（*）考核标准：总分***分。
*.满意度测评：每季度对甲方工作人员不低于**人进行测评，较满意评价
及以上为满意(**分)；
*.双方根据本标书要求的服务项目及标准，制定《****管理服务考核表》，
按月逐项进行考核(**分)。
*.评分规则
(*)满意度测评：测评满意率达到**%及以上的，得**分；测评满意率为
**%-**%，得**分；测评满意率为**%-**%，得**分；测评满意率为**%及以下，
得**分；（每月得分按季度测评得分为准）
(*)****管理服务要求项目：按照《****管理服务考核表》内容逐项进行考
核，考核中发现存在问题的，根据情况扣*.*分-*.*分，《****管理服务考核表》
总分为***分，计分方式为得分**分及以上，得**分；得分**-**分，得**
分；得分**-**分，得**分；得分**分及以下，得**分。
*.结果运用：
按以下公式计算每月实际支付****管理费用：
本月实际支付****费用=上月应支付****费用×（（满意度测评得分+考核得
分）/***）
*、其他相关事项
（*）投标方案应具有以下内容：
*.管理服务理念和目标
结合本项目的规划布局，建筑风格分析，智能化硬件设施配置及本****使用
性质特点，提出****管理服务定位、目标。
*.项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述本项目管理职责、内部管理
分工、日常管理制度和考核办法目录。
*.管理服务人员配置
根据****管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体
情况。
*.对服务承诺保障措施
*.根据****管理服务项目、技术规范及要求，制定****管理服务方案。
（*）客户服务方案；
（*）设施设备运行管理和维修养护方案；
（*）公共秩序维护与安全管理服务方案；
（*）环境保洁和绿化维护方案；
（*）节能与环保管理服务方案。
*.****管理的应急措施
（*）发生停电事故的应急预案；
（*）发生电梯困人事故的应急预案；
（*）发生水浸事故的应急预案；
（*）发生火灾事故的应急措施；
（*）发生盗、抢案件的应急措施；
（*）协助处置群众上访等突发事件的应急措施；
（*）发生自然灾害事故的应急措施。
（*）增项服务处理方式：
采购人如因实际情况发生变化，需要增项服务时，由采购人与成交人按照政
府采购相关规定，结合市场价格协商议定，具体付款方式及条件由双方根据增项
服务的实际情况，在《****法》允许的范围内签定补充合同约定。
（*）****管理用房：由采购人无偿提供****用房和库房。
（*）住宿及餐饮费用承担：采购人不提供****服务人员住宿，****服务人
员工作期间就餐根据各岗位具体情况由双方议定。
（*）能源费用承担情况：****用房和库房的能源消耗费用由采购人负责，
成交人要加强对能源消耗的日常监督，确保做到节能。
（*）设施设备维修*部件费用承担情况：设施设备日常维修*配件由采购
人提供，由成交人负责免费维修；较大项目维修由采购人负责。
（*）易耗品费用承担情况：****管理中所需易耗品由采购人负责。
（*）其它要求：成交供应商具有垫支*个月****管理费用的能力。
★*、服务时间、地点、付款方式等
（*）合同期限：自合同签订之日起*年。
（*）服务地点：临园路西段**号办公大楼。
（*）付款方式：本采购项目服务费用无预付费，次月结算上月服务费，乙
方按月依据考核结果向甲方提供相关资料及合法票据，甲方收到后**个工作日
内完成支付。如遇支付限制或审计或其它政策等特殊原因采购人可根据实际情况
延后支付，要求成交人具有*-*个月左右的服务费用垫支能力。
注：★为重要服务要求，不满足作无效响应处理。
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