涉执房地产处置司法
评估报告
****广利房估字[****]第*****号
估价项目名称:****台湾风情商贸文化宝岛名都项目**#****、
**#***、**#****室的住宅房地产市场价值评估
估价委托人:****市****区人民法院
估价机构:****广利宏远房地产资产评估造价有限公司
注册房地产估价师:****注册号:**********
卢庆江注册号:**********
估价报告出具日期:****年**月***日
致估价委托人函
估价委托人:****市****区人民法院
受委托,我公司对****市天沃置业有限公司名下位于****台湾风情商
贸文化宝岛名都项目**#****、**#***、**#****的住宅房地产进行了评
估。该房地产西临国槐路,根据委托方提供的“****省****市****区人
民法院协助执行通知书(回执)”记载,详见房屋概况明细表
序号 |
产权人 |
房地坐落 |
用途 |
所在层/总层数 |
房屋结构 |
建筑面积(㎡) |
建成年代 |
* |
****市天沃置业有限公司 |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
住宅 |
**/** |
钢混 |
***.** |
**** |
* |
****市天沃置业有限公司 |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#*** |
住宅 |
*/** |
钢混 |
***.** |
**** |
* |
****市天沃置业有限公司 |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
住宅 |
**/** |
钢混 |
***.** |
**** |
合计 |
|
|
|
|
|
***.** |
|
(*)估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
(*)价值时点:****年**月**日(估价人员完成实地查勘之日)。
(*)价值类型:此次评估的房地产价值是估价对象在价值时点的市
场价格。
(*)估价方法:比较法、收益法。
(*)估价结果:根据估价目的,我公司估价人员在对估价对象进行
实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上,通过周密的测算,并
结合估价经验和对影响房地产价格有关因素的分析,对估价对象于价值时
点的市场价值进行了综合评估,确定估价结果为:***.***元(大写:
人民币**********元整),具体详见明细表。
序号 |
房地坐落 |
建筑面积(㎡) |
评估单价(元) |
评估总价(*元) |
* |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
***.** |
**** |
**.* |
* |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#*** |
***.** |
**** |
**.** |
* |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
***.** |
**** |
**.** |
合计 |
|
***.** |
|
***.** |
(*)特别提示
*、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等
使用范围使用评估报告。否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法
不承担责任;
*、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象
处置可实现的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保
证;
*、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致评估结果对
应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变
卖时的相应状况不*致,发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后
才可使用;
*、在评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估
结果未使用之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化
的,评估结果应当进行相应调整后才可使用;
*、当事人、利害关系人收到评估报告后*日内可对评估报告的参照
标准、计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和
限制条件”认真阅读,以免使用不当。
此致
法定代表人:****
****广利宏远房地产资产评估造价有限公司
****年**月***日
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
目录
注册房地产估价师声明
估价假设和限制条件
估价结果报告
*、估价委托人
*、估价机构
*、估价目的
*、估价对象
*、价值时点
*、价值类型
*、估价原则
*、估价依据
*、估价方法
*、估价结果
**、实地查勘期
**、估价作业期
**、估价报告使用期限
**、估价人员
**、说明
估价技术报告....................................错误!未定义书签。
*、实物状况描述与分析.............................................错误!未定义书签。
*、权益状况描述与分析.............................................错误!未定义书签。
*、区位状况描述与分析.............................................错误!未定义书签。
*、市场背景描述与分析.............................................错误!未定义书签。
*、最高最佳利用分析...............................................错误!未定义书签。
*、估价方法适用性分析.............................................错误!未定义书签。
*、估价结果确定...................................................错误!未定义书签。
附件............................................错误!未定义书签。
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
注册房地产估价师声明
我们郑重声明:
*、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记
载、误导性陈述和重大遗漏。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正
的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制
条件的限制。
*、我们与本次估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估
价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及
估价利害关系人没有偏见。
*、我们依照中华人民共和国家标准《房地产估价规范》进行分析,
形成意见和结论,撰写本估价报告。
*、我公司估价人员于****年**月**日对估价对象进行了实地查勘。
我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况;对被遮盖、未
暴露及难以接触到的部分,依据委托人提供的资料以及当前建筑行业*般
标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查
鉴定的责任。
*、本估价报告由估价人员自主完成,没有其他人对本估价报告提供
重要专业帮助。
*、评估报告使用权归委托方所有,本报告估价结果仅作为委托方在
本次估价目的下使用,不得做其他用途。本估价报告必须完整使用,对因
忽视本估价报告揭示的相关事项或仅取用本报告部分内容而导致的纠纷
和损失,本估价机构及估价人员不承担相应的责任。
*、参加本次估价的注册房地产估价师:
姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
**** |
********** |
|
****年**月**日 |
卢庆江 |
********** |
|
****年**月**日 |
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
估价假设和限制条件
(*)*般假设
*、估价对象的权属、面积、用途等来源于委托方提供的资料,估价
人员无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性,并假设其为真实和
准确的。委托方对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。因其提供
资料不实造成的影响,本公司不承担任何责任。
*、本次估价时对估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价
值或价格的重大因素给予了关注,无理由怀疑估价对象存在安全隐患,本
次估价时假设其房屋无基础、结构等方面的重大质量问题。
*、持续使用假设,本次估价提出的估价结果,以估价对象房地产与
其他生产要素相结合,能满足设定使用年限内的正常使用为前提,并得到
有效利用产生相应的经济收益。未考虑司法及行政查封、限制使用等人为
因素导致的不可持续使用对价值的影响,也未考虑地震、火灾、洪水、飓
风等自然灾害及不可抗力因素导致的不可持续使用对价值的影响。
*、估价对象产权明晰,手续齐全,权属无争议,可在公开市场上自
由转让。
*、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市
场,即满足以下条件:洽谈交易期间物业价值将保持稳定;市场供求关系、
市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变;不考虑特殊买家的附
加出价;交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识。
*、我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况;对被遮盖、
未暴露及难以接触到的部分,依据委托人提供的资料以及当前建筑行业*
般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调
查鉴定的责任。
*、本次估价时,当事人未提供估价对象存在欠缴税金及相关费用(包
括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金)的资料,本次估价时
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
设定估价对象不存在欠缴税金及相关费用,故本次评估结果未考虑欠缴税
金及相关费用。
*、法院案件的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用*
般从财产处置价款中扣除,本次评估结果未扣除上述费用。
(*)未定事项假设
*、估价对象*至界限清楚,无权属争议,房屋建筑面积以委托方提
供的“****省****市****区人民法院协助执行通知书(回执)”为准,
容积率以现状为准,并假设其为准确的。
*、本次估价对象由当事人有关人员现场指认,若与实际不符,应重
新估价。本次估价报告未考虑限制处置所引起的价差因素。
*、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等
他项权利为假设前提,特提请报告使用人注意。
(*)背离事实假设
*、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考,估
价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、税率变化、市场供应关系变化、
市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,
也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任事宜,以及特殊交易方式下的
特殊交易价格等对估价值的影响。当上述条件发生变化时,估价结果*
般亦会发生变化。报告使用者应当充分考虑估价对象状况和房地产市场状
况因时间变化对房地产价值可能产生的影响;应当定期或者在房地产市场
价格变化较快时对房地产价值进行再估价。
*、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务
及经营决策失误或市场运作失当对其价格的影响。
*、本次评估价格为市场价格,故未考虑租赁权、用益物权及占有使
用情况对其价格的影响。
*、根据估价人员现场查勘,估价对象**#、**#、**#已竣工完成,
但尚未验收,结合本次估价目的,现评估该住宅房地产于价值时点按照规
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
划用途建成且为验收合格的合法房屋。
(*)不相*致假设
*般指估价对象的实际用途和登记用途之间不*致,估价对象不同权
属证明上的权利人之间不*致,估价对象名称或地址不*致等情况下的合
理假定方式,本次估价对象状况之间无不*致。
(*)依据不足假设
*般指估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料
及估价人员进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及
对相应的估价对象状况的合理假定。
本次估价时未见《国有土地使用证》,据估价人员了解,该土地性质
为出让;若与实际确权证书记载不*致,应以实际确权证书记载为准,本
报告应做调整。
(*)本报告使用的限制条件
*、本报告仅为确定房地产价值提供参考依据,仅适用于本次估价所
确定的特定的估价目的,不作他用。本估价报告必须完整使用,对因忽视
本估价报告揭示的相关事项或仅取用本报告部分内容而导致的纠纷和损
失,本估价机构及估价人员不承担相应的责任。
*、本估价报告不作为估价对象权属、面积等确认的依据。
*、本报告使用有效期限为*年,超过*年,需重新进行估价。在有
效期限内,如果估价对象本身状况发生变化,并且对估价结果产生明显影
响时,委托方应委托估价机构进行调整或重新确定其估价值。
*、未经本估价机构书面同意,本报告的全部或部分内容均不得向委
托人、报告使用人、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得发表在
任何公开媒体上。报告解释权为本估价机构所有。
*、发现本报告的文字或数字因印刷发生错误和误差时,应通知本公
司更正,未经更正时,本报告差错部分无效。
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
*、报告中数据是采用电算化计算得出,由于在报告中计算的数据均
按*舍*入保留小数或取整,因此,可能出现个别等式左右不完全相等的
情况,但不影响计算结果和最终结果的准确性。
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
估价结果报告
*、估价委托人
*、名称:****市****区人民法院
*、估价机构
*、估价机构名称:****广利宏远房地产资产评估造价有限公司
*、法定代表人:****
*、估价机构地址:****市舜耕西路**号
*、统*社会信用代码:******************
*、估价机构资质等级:*级
*、资质证书编号:********
*、联系电话:****-*******
*、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
(*)估价对象范围
本次估价对象范围为产权范围内的房地产,不含债权债务等及其他财
产或权益。
(*)估价对象基本状况
估价对象为****市天沃置业有限公司名下位于****台湾风情商贸文
化宝岛名都项目**#****、**#***、**#****的住宅房地产。该房地产西
临国槐路,根据委托方提供的“****省****市****区人民法院协助执行
通知书(回执)”记载,详见房屋概况明细表:
序号 |
产权人 |
房地坐落 |
用途 |
所在层/总层数 |
房屋结构 |
建筑面积(㎡) |
建成年代 |
* |
****市天沃置业有限公司 |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
住宅 |
**/** |
钢混 |
***.** |
**** |
* |
****市天沃置业有限公司 |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#*** |
住宅 |
*/** |
钢混 |
***.** |
**** |
* |
****市天沃置业有限公司 |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
住宅 |
**/** |
钢混 |
***.** |
**** |
合计 |
|
|
|
|
|
***.** |
|
地址:****市****区舜耕西路**号,*,电话:****-*******
房的价格与开发成本的关联性较弱,房地产的开发成本不能准确反映出房
地产的现行市场价格,故不适宜选用成本法评估。
*、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产,该方
法适用于*个待开发或未完成的房地产开发项目(如纯土地或在建工程
等)。估价技术路线:未完成的房地产取决于它完成后的价格与从未完成
到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
本次评估中,估价对象属于已经建成的物业,规划及设计用途明确,
且是正在正常使用的房地产,已达最高最佳使用状态,无需再开发,故不
适宜选用假设开发法评估。
综上所述,本次估价时采用比较法与收益法对估价对象进行评估,最
终确定其市场价格。
*、估价结果
根据估价目的,我公司估价人员在对估价对象进行实地查勘、广泛收
集有关房地产市场信息的基础上,通过周密的测算,并结合估价经验和对
影响房地产价格有关因素的分析,对估价对象于价值时点的市场价值进行
了综合评估,确定估价结果为:***.**元(大写:人民币******
****元整),具体详见明细表。
序号 |
房地坐落 |
建筑面积(㎡) |
评估单价(元) |
评估总价(*元) |
* |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
***.** |
**** |
**.* |
* |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#*** |
***.** |
**** |
**.** |
* |
****台湾风情商贸文化城宝岛名都**#**** |
***.** |
**** |
**.** |
合计 |
|
***.** |
|
***.** |
具体评估和测算过程详见《房地产估价技术报告》。
**、实地查勘期
****年**月**日至****年**月**日
**、估价作业期
****年**月**日至****年**月***日。
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
**、估价报告使用期限
本估价报告自出具之日****年**月***日起*年内有效。
**、估价人员
*、参加本次估价的注册房地产估价师
姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
**** |
********** |
|
****年**月**日 |
卢庆江 |
********** |
|
****年**月**日 |
**、说明
当事人、利害关系人收到评估报告后*日内可对评估报告的参照标
准、计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议。
****广利宏远房地产资产评估造价有限公司
****年**月***日
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
(*)估价机构营业执照复印件
**/*/
***
当当日
**
***
年
****
关
机
记
本期所
日
登
资
+
册
注
住
副
**:******/*
称
名类
|
|
|
日** |
|
***年**** |
关 |
|
机 |
|
记 |
|
登 |
|
|
|
|
|
|
|
|
口口*************中华人民共和国房地产估价机构备案证书机构名称:****广利宏远房地产资产评估造价有限公司住所:****省****市舜耕西路**号统*社会信用代码:******************法定代表人:****注册资本:****元人民币性质公人(执行事务合伙人)(出资数额)成立日期:****年**月**日证书编号:********备案等级:*级有效期限:****年**月**日发证机关:房地产估价备案电子证照****年**月**日 |
|
口口*************中华人民共和国房地产估价机构备案证书机构名称:****广利宏远房地产资产评估造价有限公司住所:****省****市舜耕西路**号统*社会信用代码:******************法定代表人:****注册资本:****元人民币性质公人(执行事务合伙人)(出资数额)成立日期:****年**月**日证书编号:********备案等级:*级有效期限:****年**月**日发证机关:房地产估价备案电子证照****年**月**日 |
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
(*)估价人员资质证书复印件
本证书由中华人民共和国住房和城
姓名/********
乡建设部批准颁发。
本证书合法持有人有权使用注册****
房地产估价师名称,执行房地产估价业
务,有权在房地产估价报告上签字。性别/***
************************************
**********
****************************-*****
**************************************.
身份证件号码****
**************************************
***************************************
******************
**********************************************
*************************************
注册号/**************
**********
执业机构********
****广利宏远房地产资产评估造价
有限公司
有效期至/************
****-**-**
持证人签名/******\'**********
发证机关
**.********
本证书由中华人民共和国住房和城 |
|
乡建设部批准颁发。 |
姓名/******** |
本证书合法持有人有权使用注册房地产估价师名称,执行房地产估价业 |
**** |
务,有权在房地产估价报告上签字。************************************ |
性别/************* |
****************************-*******************************************. |
身份证件号码**** |
***************************************************************************** |
|
*********************************************************************************** |
******************注册号/************************执业机构************广利宏远房地产资产评估造价有限公司 |
发证机关 |
有效期至/****************-**-**持证人签名/******\'********** |
**.******** |
|
本证书由中华人民共和国住房和城
姓名/********
乡建设部批准颁发。
本证书合法持有人有权使用注册卢庆江
房地产估价师名称,执行房地产估价业
性别/***
务,有权在房地产估价报告上签字。
************************************
男**********
****************************-*****
**************************************.
身份证件号码****
**************************************
***************************************
******************
**********************************************
*************************************注册号/**************
**********
执业机构/********
安微广利宏远房地产资产评估造价
有限公司
有效期至/************
****-**-**
持证人签名/******\'**********
发证机关
**.********
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
(*)估价委托书复印件
****市****区人民法院
司法鉴定委托书
****)皖****法鉴字***号
****广利宏远房地产资产评估造价有限公司
我院普执*组移送的****市泰金矿山机械配件有限公司与****市天沃
置业有限责任公司建设工程合同纠纷*案,需要对****市田家库区台湾风
情商贸文化宝岛名都项目**号楼***室、**号楼****室、**号楼****室评估
进行鉴定,根据《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释规定,特
委托你单位请指派有专门资质的人进行鉴定。鉴定人进行鉴定后,应当出
真鉴定报告,并由鉴定人签名、盖章。
我院送去的鉴定材料,请*并退还我院
附*:《委托鉴定要求
附*:《委托鉴定材料清单》
**
督办人:陶之娟
电话:*维东************传真:
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
(*)估价对象权属证明复印件
****省****市田家庭区人民法院
协助执行通知书(回执)
(****)皖****执恢*号
****市****区人民法院:
介绍信
你院(****)皖****执恢**号挂动执行通在书已收悉
现已协助执行下列事项:
:
经查询****市天沃置业舞有限公司名下位于推南台
湾风情颜文化城.宝岛名部*井****房产面积为***.***
**井**房产面积为**.***²,**井*房产面积为***.****
动
产
此复
*
****年**月**日
注:此联由协助执行单位退人民法院附卷
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
(*)估价对象位置图
估价对象
|
绿城·明月山南 |
****市山南新区消防救援大队 |
山南印象*区 |
支经*路****高新区山南第*中学****高新区山南第*小学 |
周集坝公园支经*路支纬*路槐国路 |
周集坝公园支经*路支纬*路槐国路 |
周集坝公园支经*路支纬*路槐国路 |
民裕大街西湖春天水大道肥 |
民裕大街润水广弘城国际社区路 |
周集和风大街 |
和悦街山南*号*期支纬*路 |
和悦街山南*号*期支纬*路 |
|
邻里朱家岗华盛·国悦府和风大街 |
东昌庭院在建润水路 |
周集和风大街 |
和风大街 |
|
邻里朱家岗华盛·国悦府和风大街 |
东昌庭院在建润水路 |
路
山南印象*区
酒店
迎客松
淮师附小
山南第*小
路
中国移动通信
****有限公
晓伏*金建材
新*和商务宾馆
中南春风南岸
姚皋村
水
国
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
(*)估价对象相关照片
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******
地址:****市****区舜耕西路**号,**,电话:****-*******