****耀宇房地产资产评估有限公司
租金估价报告
估价项目名称:塔石镇钱家村山塘水库租金评估项目
估价委托人:****县塔石镇钱家村股份经济合作社
房地产估价机构:****耀宇房地产资产评估有限公司
注册房地产估价师:熊建华(注册号:********)
朱金桥(注册号:**********)
估价报告出具日期:*〇**年*月*日
估价报告编号:衢耀宇房估[****]第**-**号
****耀宇房地产资产评估有限公司
致估价委托人函
****县塔石镇钱家村股份经济合作社:
受贵方委托,本公司依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国资
产评估法》等法律法规,对位于****县塔石镇钱家村山塘水库*年租赁期租金价值进行
评估。
估价目的:是为委托人挂牌招租的需要,提供估价对象租金租赁价值参考依据。
价值时点:*〇**年*月*日。
估价结果:本公司估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用市场比较法,在
认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响水库租赁价格因素进
行分析,评定估算估价对象于价值时点****年**月**日租金评估价值为******元,
大写(人民币)****元整。
****耀宇房地产资商
中有口
贝
创宏昌
法定代表办
宇
*〇**联月光谷
皖**************
地址:****县荣昌路广和大厦***室电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
目录
注册土地估价师声明。
估价的假设和限制条件
*
、估价的假设条件*
、估价的限制条件
*
估价结果报告
*
估价委托人
**
房地产估价机构.
*
*、估价目的
*
*、估价对象
*
*、价值时点
*
*、价值类型
*
*、估价依据
*
*、估价原则
*
*、估价方法
*
*、估价结果
*
**、实地查勘期
**、估价作业期
*
附件
**
*、估计对象影像图
**
*、土地估价机构营业执照复印件
**
*、土地估价机构资质证书复印件.
**
*、估价人员注册证书复印件。**
地址:****县荣昌路广和大厦***室
电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
注册土地估价师声明
我们郑重声明:
*、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,
但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
*、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害
关系或偏见。
*、我们依照《中华人民共和国土地管理法》进行分析,形成意见和结论,撰写本
估价报告。
*、参加估价的注册土地估价师于****年**月**日已对本估价报告中的估价对象
进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性负责,但我们对估价对象的现场
勘察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方
提供的资料进行评估。
*、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
*、本估价报告依据委托方提供的相关资料,委托方须对资料的真实性负责。
*、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经
本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个
人提供。委托方或第*人因估价报告使用不当而引起的后果,估价机构和估价人员不
承担相应的责任。
*、本报告仅对估价对象价格作出合理估测,不作为其权属确认依据。
**、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上,本评估机构保留
报告解释权。
中国土地傳念师
姓制熊健体
注册号:********执业登记号:********
注册土地估价师熊建华
注册土地估价师朱金桥注册号:**********
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
注册土地估价师 |
熊建华 |
中国土地傳念师姓制熊健体注册号:********执业登记号:******** |
注册土地估价师 |
朱金桥 |
注册号:********** |
****耀宇房地产资产评估有限公司
估价的假设和限制条件
、估价的假设条件
(*)*般假设
*.委托人未向评估公司提供权属方面的相关资料,本报告假定估价对象水库资
产是委托人的合法资产。
*.估价人员已对水库安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关
注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况
下,假定估价对象能正常安全使用。
*.估价人员未对水库面积进行专业测量,经现场查勘观察,估价对象水库面积
与委托人提供的数据记载数量大体相当。
*.估价对象在价值时点的水库承包经营权市场为公开、平等、自愿的交易市场,
即能满足以下条件:
(*)交易双方自愿地进行交易;
(*)交易双方处于利己动机进行交易;
(*)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;
(*)交易双方有较充裕的时间进行交易;
(*)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;
*.估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
(*)特殊类假设
*.【未定事项假设】
无未定事项假设
*.【背离事实假设】
无背离事实假设
*.【不相*致假设】
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
无不相*致假设
*.【依据不足假设】
无依据不足假设
、估价的限制条件
(*)本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为*年(****年**月**日至****
年**月**日)。
(*)本估价报告在估价目的前提下使用,若改变估价目的及使用条件,需向本
公司咨询后作必要调整甚至重新估价。
(*)未经估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允
许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。
(*)报告中数据全部采用电算化连续计算得出,由于在报告中计算的数据均按
*舍*入保留*位小数或取整,可能出现个别等式左右不完全相等的情况,但不影响
计算结果及最终评估结论的准确性。
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
估价结果报告
估价委托人
委托人:****县塔石镇钱家村股份经济合作社
*、房地产估价机构
机构名称:****耀宇房地产资产评估有限公司
法定代表人:刘宏昌
住所:****省****市****县龙洲街道荣昌路广和大厦***室
统*社会信用代码:******************
联系电话:****-*******
*、估价目的
估价目的是为委托人挂牌招租的需要,提供估价对象水库*年租赁期租金价值参
考依据。
*、估价对象
(*)估价对象范围界定
(*)估计对象位于****县塔石镇钱家村山塘水库。
(*)估价对象实物状况
山塘水库区域面积约为***亩。
*、价值时点
*〇**年*月*日
*、价值类型
本报告提供的水库承包经营权估价租金价值是估价对象在现状合法利用条件下于
估价时点的特定市场价值,即在特定市场最可能形成或成立的价格。
*、估价依据
(*)法律、法规和政策性文件
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
*、《中华人民共和国土地管理法》(****年*月**日第**届全国人民代表大会
常务委员会第**次会议修改、****年*月*日起施行)
*、《中华人民共和国民法典》(****年*月**日第**届全国人民代表大会第*
次会议通过,****年*月*日施行);
*、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第**号,****年**
月*日施行);
(*)技术标准、规程、规范
*、《城镇土地估价规范》(**/******-****)
*、《土地估价基本术语标准》(**/******-****)
(*)委托方提供的相关资料
委托方提供的相关资料。
(*)估价人员调查收集的其他相关资料。
*、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料;
*、估价对象所在区域的土地经营权租赁资料。
*、估价原则
(*)合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括:合法产权、合法
使用、合法处分等方面。在合法产权方面,应以土地使用权证、权属登记和其他合法
证件为依据。在合法使用方面,应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。
在合法处分方面,应以法律法规和合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式
为依据。此次评估采用的基准地价系数修正法以该原则为基础。
(*)供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土
地市场的地域性。在完全的市场竞争中,*般商品的价格都取决于供求的均衡点。供
小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与*般商品相比,具有独特
的人文好人自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):***********
****耀宇房地产资产评估有限公司
虑土地供求的垄断性特性。
(*)最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且
土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的利益,并以能满足这*目的为确定
土地利用方式的依据。所以,土地估价应以估价对象的最有效力为前提。判断土地的
最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和
最佳利用程度等。
(*)替代原则
根据经济替代原理,在同*公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规
律,在同*商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。*种
商品的价格升高会引起另*种商品的需求增大,则称这*种是互为替代品。土地作为
*种特殊商品也是如此,在同*供需圈、同*时期同*或类似区域,同*用途土地彼
此间形成竞争,价格互相影响最后趋于*致。这*原则是运用市场比较法的理论基础。
即在评估*宗地的价格时,可以在同*供需圈内,或同*区域内,调查取得发生的多
宗同*用途或类似用途的土地交易实例,通过对地价因素的比较修正,可求得待估宗
地的价格
(*)变动原则
*般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有
同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变
动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,
在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素
发生变动的*般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把
握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价
格。
(*)价值主导原则
土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。把握影响工业用地质量优
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
劣的因素因子,评估出土地价格。
(*)审慎原则
在评估中确定相关参数和结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状况,有关行
业发展状况,以及存在的风险。
(*)公开市场原则
公开市场是指双方交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场
信息,有较充裕的时间进行交易,交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不
具有排它性的交易市场。本次估价过程遵循公开市场原则,估价结果在公平、公正、
公开的土地市场可以实现。
(*)贡献原则
不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地价格可根据土地对
不动产收益的贡献大小确定。
就土地部分的贡献而言,由于地价是在生产经营活动之前优先支付的,故土地的
贡献具有优先性和特殊性,评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素
共同作用的结果,土地的价值可以土地对土地收益的贡献大小来决定。本次评估亦是
从该角度出发,确定了合理的土地使用权价值水平。
(**)多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场
比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法
可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情
况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评
估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择*种较为适宜的方法进行评估,以便互
相验证,减小误差,确定出合理的价格。
*、估价方法
根据《城镇土地估价规程》,宗地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、剩
余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。具体区块评估方法的选择主要根据估价
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
对象特点及项目的实际情况,*般选取*种以上适当的评估方法同时进行测算。根据
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发(****)*号)要求,出
让地价评估,应至少选用*种评估方法,包括市场比较法、收益还原法、剩余法中之
*和成本逼近法、基准地价系数修正法之*
评估人员通过实地调查,认真分析调查收集得到的资料,根据估价对象的特点、
具体条件和项目的实际情况,依据《城镇土地估价规程》,结合估价对象所在区域的
土地市场情况和土地估价师收集的有关资料,分析、选择适宜于估价对象土地经营权
价格的评估方法。
(*)不采用的理由
*)剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形:
①待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;②仅将土地开发整理成可
供直接利用的土地估价;③现有房地产中地价的单独评估。估价对象周边无与估价对
象类似厂房成交案例,因此不适合采用剩余法进行评估。
*)因为收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价,估价对象
为待开发用地,无现实收益,且估价对象所在区域无相似工业厂房出租案例,因此不
宜采用收益还原法评估。
*)成本逼近法是根据土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格,未考虑市场供
需对地价的影响。土地的价格大部分取决于土地的效用,并非是土地的成本,因此,
此次不采用成本逼近法。
(*)采用的方法
本次评估中估价人员通过对****县土地交易中心已成交的土地交易案例咨询和了
解,估价对象所在区域土地交易市场较活跃,可供选择的土地交易案例较多,估价师
认为通过对*个交易案例考虑年期、交易方式、区域因素、个别因素等影响因素的修
正,可以得到估价对象的土地价格,此次评估选择市场比较法进行评估。
*、估价结果
本公司估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):***********
****耀宇房地产资产评估有限公司
析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响土地经营权价格因素进行分
析,评定估算估价对象在价值时点****年**月**日租金评估价值为******元,大
写(人民币)****元整。
序号 |
位置 |
面积(亩) |
租金单价(元/亩年) |
年租金(元/年) |
*年租金(元) |
备注 |
* |
塔石镇钱家村 |
约*** |
*** |
****** |
****** |
|
小计 |
小计 |
*** |
|
****** |
****** |
|
**、实地查勘期
*〇**年*月*日
**、估价作业期
*〇**年*月*日至*〇**年*月*日。
地址:****县荣昌路广和大厦***室*电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
附件
*、估价对象影像图
*、土地估价机构营业执照复印件
*、土地估价机构资质证书复印件
*、估价人员注册证书复印件
地址:****县荣昌路广和大厦***室**电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
估计对象影像图
面积:****平方米*******亩
****国家大地坐标系*:********县自然资源和规划局
地址:****县荣昌路广和大厦***室**电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
日
**
*面
月
*
年
日**********
****
关
机
记
登
本期所
**
资日
册立
注成住
*
*
******************
称
型
名类
地址:****县荣昌路广和大厦***室**电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
****省自然资源厅
浙土估备字[****]****号
****省自然资源厅关于****耀宇房地产
资产评估有限公司备案情况的函
****耀宇房地产资产评估有限公司:
根据《资产评估法》要求,你单位于****年*月*日
完成土地估价机构备案(变更),主要备案信息如下:
机构名称:****耀宇房地产资产评估有限公司
备案编号:**********
统*社会信用代码:******************
法定代表人(执行事务合伙人):刘宏昌
估价师信息见附记页
原函(浙土估备字[****]****号)作废。
****省自然资源厅
****年*月**日
地址:****县荣昌路广和大厦***室**电话(传真):****-*******
****耀宇房地产资产评估有限公司
姓名
朱金桥
********
持证人经国家统*考试认
证,具备土地估价师资格
别男
********************************
*******************************
身份证号码:
**********************
*.*.*****************
持证人签名
************
发证日期:****年*月*日
***********
有效期至****年**月**日
***************
编号发证机关中华人民共和国国土资源部
******************,***
**********
宇
**********
姓名熊建华
******
持证人经国家统*考试认
证,具备土地估价师资格
性别男
****************************
********************************
身份证号码**************
**********************
**.**
持证人签名:
***************
****
发证日期
***********
*******
有效期至:
************
发证机关中华人民共和国国土资源部
编号中华人民共和国国土资源部
************************************,***
**
地址:****县荣昌路广和大厦***室**电话(传真):****-*******