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网络询价报告
中国工商银行融*购电商平台
网询号:********************************
****人民法院:
贵院在执行********农村商业银行股份有限公司(申请执行人)与赵芳灵等(被执行人)
金融借款合同纠纷(案由)*案中,于****年**月**日委托我平台对张磊(所有权人)名下/
所有的****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室(财产名称)进行网络询价。现已完成
网络询价,具体情况如下:
建筑面积:***.**平方米
单位面积价格:*,***元/*²
参考财产价格:***,***元
*/*
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*、财产基本情况
财产名称 |
****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室(房产) |
面积 |
***.***² |
坐落 |
****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室 |
户型 |
*室*厅*卫 |
所在小区 |
寿春镇玫瑰公馆**号楼****室 |
建筑朝向 |
南北 |
所在楼层 |
**层 |
规划用途 |
**住宅 |
全部楼层 |
**层 |
|
|
*、询价时点
本次网络询价时点为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)参考样本
*.估价案例情况
本案例共采用了*个最新案例进行估价,情况如下
最高单价 |
*,***.**元/*² |
最低单价 |
*,***.**元/*² |
平均单价 |
*,***.**元/*² |
*.楼盘小区信息调查
小区名称 |
中海玫瑰公馆 |
开发商 |
****中海置业有限公司 |
小区均价 |
*,***元/*² |
占地面积 |
**,****²[约**亩] |
环比上月 |
*.**% |
建筑面积 |
***,****² |
建成年份 |
****年 |
绿化率 |
**.*% |
包含用途 |
住宅(****套) |
容积率 |
*.* |
建筑类型 |
高层 |
周围交通 |
|
物业公司 |
|
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(*)计算方法
房地产估价的常用方法包括比较法、标准价调整法和多元回归分析法等。依照《房地产估价规范》(**/******-
****),自动估价服务将根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,对估价方法中的适用性进行分析,选择
适当的估价方法。
自动估价方法中根据我国房地产估价标准,和国际估价师学会发布的《自动估价模型标准》(*************),以
及所掌握的房地产市场数据情况,提供的自动估价方法包括比较法、收益法、多元回归分析法、标准价调整法。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据期间的差异对可比实例交易价格进行处理后
得到的估价对象价值或价格的方法。比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有*定可比性的房地产。比
较法自动估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区,难
以采用比较法估价。比较法可表述为*=***+****。其中,*代表估价对象的市场价值,***代表可比实例的出售价格;
****代表对可比实例的调整价格。
此外,自动估价中引入了标准价调整法和多元回归分析法。这*种方法均通过对范围内被估价房地产进行分组。估
价范围包括估价的区域范围和房地产种类。自动估计服务中,标准价调整法主要通过地理加权回归模型实现,多元回归
分析法主要采用多元回归模型实现。*种估价模型的理论基础为特征价格理论,回归模型的基本形式可以简述为
。其中*是影响房价的特征变量,β是特征的回归系数,*为模型的截距项。
此次估价中,估价对象所在的微观区域的房屋同质性较强,因此采用了基于多元回归的多元回归法进行估计,同时
采用了基于地理加权回归模型的标准价调整法。估价对象在其所处的微观市场具有其特殊性,需要纳入更多的地理信息
数据参与估价,因此并未采用多元回归法进行估价,而采用了基于地理加权回归模型的标准价调整法。
*/*
.
最终,根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,以及对自动估价方法中的适用性进行分析后,此次
自动估价采用了比较法、多元回归分析法、标准价调整法,并对各种方法测算的结果综合分析比较,通过分析测算各种
方法测算结果之间差异程度,最终确定自动估价结果。
*、询价结果及结果有效期
根据数据参数计算、市场数据对比,综合分析影响标的物价值的各种因素,遵循估价原则,按照估价程序,依据有
关法律法规和标注,将估价算法与大数据模型结合,在满足本次估价的全部假设和限制条件下,确定估价对象在****年
**月**日的参考价值为***,***元。有效时间**个月。
*、声明
本次网络询价严格按照法、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考数据的合法性、真实性、准确性负
责。
*、网络询价平台的联系方式
****年**月**日
*/*
网络询价报告
京东大数据询价平台
网询号:**********************号
****人民法院:
贵院在执行(****)皖****执****号,申请执行人********农村商业银行股份有
限公司与被执行人赵芳灵,张磊金融借款合同纠纷*案中,于****年**月**日委托我
平台对张磊名下/所有的****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室进行网络
询价。现已完成网络询价,具体情况如下:
房屋面积:***.**平方米
标的物单价:*,***元/平方米
标的物总价:***,***元
*、财产基本情况
标的物名称****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室
城市名称****市
行政区名称****
小区名称寿春镇玫瑰公馆**号楼****室
房屋坐落****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室
房屋面积***.**平方米
所在楼层**
总楼层**
朝向南北通透
是否有电梯是
户型*室*厅*卫
产权证号************,共********
规划用途**住宅
注:以上信息来自询价方录入。
*/
*、询价时点
本次网络询价时间为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)、参照样本
小区名称建筑类型建筑年代小区均价(元/平方米)
玫瑰公馆普通住宅****年*,***
御景学府春晖苑普通住宅****年*,***
通淝小区普通住宅****年*,***
御景学府尚书苑普通住宅****年*,***
东津花园普通住宅****年*,***
询价对象所在位置:
*/
询价对象所在位置周边基础设施:
通淝小区,地址:*****路;****夜间*路;通淝小区,地址:*****路;****夜间*路
交通
;*****中,地址:******路;****夜间**路。
教育玫瑰公馆幼儿园,地址:****市****时苗路与通淝路交叉路口往东南约***米。
皖寿康宝****康宝药房,地址:时苗路玫瑰公馆内;****博明眼科医院,地址:****
医疗
省****市****寿滨小区*期南门口。
玫瑰生活超市,地址:****省****市****时苗路玫瑰公馆*号楼***号;雨巷书屋
购物
(通淝路店),地址:****市****时苗路与通淝路交口东南侧*楼大厅。
楚都地产,地址:****省****市****寿春镇时苗路玫瑰公馆*号楼**号商铺;优
生活
家生活超市(通淝路店),地址:****市****东津花园东门*号、*号楼。
名人国际娱乐会所,地址:****市****寿春镇南门春申广场南***米有意思旁边
娱乐
。
注:参照样本根据房屋坐落、建筑类型、建筑年代等房屋基本信息参数匹配相近标的信息
进行参照。以上参照样本为全量计算数据中的部分数据,相关信息来自公开及企业内部统
计数据,仅供参考。位置及周边基础设施信息为查询数据,仅供参考。
(*)、计算方法
本标的在进行询价计算时,参考了该位置周边的房产价格情况进行价格计算,同
时考虑这些房产过往时间的价格走势进行综合分析计算。
本次询价标的物采用了决策树、***、多元回归随机森林回归、梯度上升回归
树等分析预测模型结合比较法、收益法进行估价。参照《房地产估价规范》,通行的房
产估价方法有市场法、收益法、基准地价修正法等;有条件选用市场比较法进行估价
的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的
*种估价方法。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差
异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法计算公
*/
式:**=*'********;*=∑(***权重系数),式中:*-待估标的物估算价格,**-待估
标的物比准价格,*'-可比交易实例价格,*-交易情况修正系数,*-市场状况修正系
数,*-区域因素修正系数,*-个别因素修正系数。
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益成数将未来收
益转化为价值得到估价对象价格的方法。收益法计算公式:*=*/(*-*)*[*-
(*+*)/(*+*)],式中:*-标的物价格,*-标的物年纯收益,*-标的物报酬率,*-收益年
递增率,*-标的物有效使用年限。
决策树模型(************)是在已知各种情况发生概率的基础上,通过构成
决策树来求取净现值的期望值大于等于*的概率,评价项目风险,判断其可行性的决
策分析方法,是直观运用概率分析的*种图解法。
***模型,支持向量机(********************,常简称为***,又名
支持向量网络是在分类与回归分析中分析数据的监督式学习模型与相关的学习算法。
给定*组训练实例,每个训练实例被标记为属于*个类别中的*个或另*个,***训
练算法创建*个将新的实例分配给*个类别之*的模型,使其成为非概率*元线性分
类器。此外,通过修改目标函数,***也可以用来做回归预测。
多元回归模型,在回归分析中,如果有*个或*个以上的自变量,就称为多元回
归。事实上,*种现象常是与多个因素相联系的,由多个自变量的最优组合共同来
预测或估计因变量,比只用*个自变量进行预测或估计更有效,更符合实际。
随机森林回归是*个包含多个决策树的分类器,并且其输出的类别是由个别树输
出的类别的众数而定。这个方法则是结合********的
"********************"想法和**的"********************"以建造决策
树的集合。
*/
梯度上升回归树****(****************************)又叫
****(******************************),是*种迭代的决策树算法,该算法由
多棵决策树组成,所有树的结论累加起来做最终答案。它在被提出之初就和****起
被认为是泛化能力较强的算法。****中的树是回归树(不是分类树),****用来
做回归预测,调整后也可以用于分类。
(*)、价格趋势
月份****-******-******-******-******-******-**
单价(元/平方米)*,****,****,****,****,****,***
注:通过已有数据进行趋势整合计算,结果仅供参考。
*、询价结果及结果有效期
本次网络询价结果为:***,***元
本次网络询价结果有效期至:****年**月**日
*、声明
本次网络询价严格按照法律、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考
数据的合法性、真实性、准确性负责。
本次网络询价结果在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为
*年(自****年**月**日起至****年**月**日止),若房地产市场有较大波动
或超过*年或房地产状况发生变化,需重新进行询价。
本询价结果为依据标的物关键信息,结合京东大数据评估系统计算得出询价结
果,仅供参考,京东大数据询价平台不对询价结果承担法律责任。
*、网络询价平台的联系方式
*/
网址*****://*******.**.***/****.****
客服专线***-***-****
公司地址北京市亦庄经济开发区科创**街**号院京东大厦
(盖章)
****年**月**日
*/
阿里拍卖大数据询价平台
网络询价报告
(阿里拍卖网询****************号)
****人民法院:
贵院在执行********农村商业银行股份有限公司(申请执行人)与赵芳灵,张磊(被执行
人)(****)皖****执****号(金融借款合同纠纷)*案中,于****年**月**日委托我平台对张磊
(所有权人)名下/所有的****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室进行网络询价。现已
完成网络询价,具体情况如下:
*、财产基本情况
房产名称 |
****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室 |
房屋类型 |
住宅用房 |
房产坐落 |
****省****市****寿春镇玫瑰公馆**号楼****室 |
所在小区 |
寿春镇玫瑰公馆**号楼****室 |
建筑面积 |
***.**平方米 |
户型 |
*室*厅*卫 |
朝向 |
南北 |
所在楼层 |
** |
总楼层 |
** |
建成年代 |
|
规划用途 |
**住宅 |
注:以上信息来自询价方输入
*、询价结果及结果有效期
建筑面积:***.**㎡
单位面积价格:****.**元/㎡
财产参考总价:******.**元
结果有效期:至****年**月**日
*、询价时点
本次网络询价时点为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)价值调查
*、询价对象同区域司法拍卖成交案例
暂无
*、询价对象所在小区市场成交案例
暂无
*、询价对象所在城市、行政区及小区半年内的市场价格走势
暂无
(*)房产周边情况
*.周边配套详情
学校 |
****省****第*中学:时苗路**号;****兴华职业高中:寿春镇通淝路****现代信息工程学院;****现代信息工程职业学院:寿春镇通淝南路**号; |
地铁站 |
无 |
银行 |
****农商银行(通淝支行):东津花园东门南***米;中国工商银行**小时自助银行(****支行):天玺国际城西门旁;中国工商银行(********支行):宾阳大道天玺国际城西门*号商业楼***-***号;****联合村镇银行**小时自助银行:宾阳大道金大地·悦府; |
幼儿园 |
玫瑰公馆幼儿园:寿春镇通淝路与时苗路交叉口;育星幼儿园:东津花园东门北*米; |
公交车站 |
通淝小区(公交站):*****路(环线);*****中(公交站):******路内环;******路外环;******路;*****路(环线);东津花园(公交站):******路内环;******路外环;御景学府(公交站):***路;****高铁公交夜间专线内环;****高铁公交夜间专线外环;淮河广场(公交站):******路; |
药店 |
皖寿康宝****康宝药房:玫瑰公馆北门西**米;民康药房:时苗路与众兴路交叉口西***米;*姓药业(****时苗路店):寿春镇通淝路与时苗路交叉口*号**号楼超市***号;同康-祥康大药房:通淝路与时苗路交汇处;****瑞康药房:东津大道与通淝路交叉口西***米; |
公园 |
寿春公园:寿西湖农场经济开发区; |
超市 |
玫瑰生活超市(玫瑰公馆店):寿春镇玫瑰公馆*号楼***号铺;新联超市(玫瑰公馆店):玫瑰公馆北门旁;兴超市(玫瑰公馆店):寿春镇玫瑰公馆;通淝便利店:通淝小区*号楼下;爱家生活超市(通淝路店):寿春镇通淝路***号玫瑰公馆; |
健身 |
无 |
医院 |
无 |
商场 |
恒太城:东津大道与通淝路交叉口;寿春环球港:****市****楚都大道与宾阳大道交汇口东南; |
注:以上数据展示小区周边*公里范围内配套详情
*、小区地图
文西湖花园*区
****省寿
县第*中学****楚文化博物馆东津村
|
|
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寿州国际酒店 |
城投大厦 |
|
|
|
寿州国际酒店 |
|
|
|
|
|
**** |
|
|
文****省寿 |
****中医医院
寿滨小区
张野子
郝家圩子
县第*中学
龙吟湖公园
王家圩黄台村余野子
朱圩后楼
黄家台
****汽车客运站王家楼
高德地**(****)***号
*
注:数据源自高德地图,根据询价方提供的标的物房屋坐落信息生成定位标注,仅供参考
(*)系统原理与算法说明
阿里拍卖询价系统,通过引入国内多家专业房产数据机构合作共建房产网络询价数据库,结
合覆盖全国城市的基础数据、房地产市场交易数据等行业数据,以及阿里拍卖多年沉淀的市场房
产交易基础数据、基础统计、分析模型,采用大数据算法及阿里拍卖分析修正模型得出询价结果
数据。
关于阿里拍卖分析修正模型的说明:利用阿里巴巴实时计算能力,基于司法拍卖成交情况、
同法拍卖参与意向指数、市场成交情况、市场购房意向指数等进行趋势预测和波动敏感系数分
析,结合市场实时价格数据,最终得出标的物询价结果。
*、声明
本次网络询价严格按照法律、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考数据的合法
性、真实性、准确性负责。
*.本报告询价结果完全依据询价方提供的标的物数据分析所得,且只分析和测算影响询价对
象的主要因素,未考虑房屋室内因素(房屋维护及使用状况等)和不确定因素对询价结果的影
响,无法对因询价方提供的标的物数据本身可能存在的错误、缺失和偏差所导致的结果偏差负
责。
*.本报告询价结果由阿里拍卖系统利用阿里拍卖历史交易数据以及第*方数据进行大数据处
理生成,并非依据《资产评估法》出具之评估报告,询价结果仅供参考。
*本报告由阿里拍卖网络询价系统自动生成,未对询价对象入户查勘,阿里拍卖亦无法承担
对询价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、
检测的责任。
*本报告数据处理服务由淘宝(中国)软件有限公司提供,具名签章仅用于证明本报告真实
性,除法律明确规定以外,淘宝(中国)软件有限公司无法承担超出“数据处理服务”范围的责
任或义务。
*、网络询价平台的联系方式
公司地址:浙江省杭州市余杭区文*西路***号阿里巴巴西溪园区
网址:***.******.***
客服专线:***-***-****
****年**月**日
淘宝(中国)软件有限公司
(电子签章)