****年度物业服务管理项目需求
*、项目立项背景情况：****市高级技工学校为进*步推动后勤社会化改革进程和发展，完善后勤保障体系，开展学校物业服务管理，拟对学校公共物业维护保养管理服务；消防安全治安保卫管理服务；公共环境卫生垃圾分类管理服务；美化校园环境绿化管理服务；学生公寓宿舍管理服务；校园物业综合管理服务等开展服务采购工作。
*、项目总体概述：
（*）基本概况
****市高级技工学校是国家级重点学校，是****市文明单位、****市花园单位，****市健康单位先进，每年有大量的中外教育教学交流活动，以及其它各类大型活动、职后办班、培训、职业技能认定也频繁进行，包括双休日、夜间均有教学、培训、技能认定、会议、各级各类考试，更有近****住宿学生等；道路、车行道*****平方米，人行道****平方米，院区车辆和人行出入口*个，供****室*个，保洁工更衣间*个，总面积约**平方米。学校占地面积：*****平方米，其中绿地面积*****平方米，绿化率为**.*%；乔灌木面积****平方米；花卉面积***平方米；草坪面积****.*平方米；小品面积***平方米；绿化覆盖面积*****平方米，绿化覆盖率**.*%。
学校*个校区，虹口区逸仙路**号（虹口校区），长宁区天山路****号（天山校区）。虹口校区占地面积**余亩，有各类建筑**幢，建筑面积近*.***平方米。学校在相隔***米处设有*扇供机动车和非机动车出入的校门；*幢宿舍，分别是*号楼和**号楼。其中*号楼楼层为*层，*—*层为男生宿舍，*-*层为女生宿舍；*楼**间房间，*-*层，每层**间房间，每个房间*人。**号楼楼层为*层，均为男生宿舍，*楼**间房间，*-*层，每层**间房，每个房间*人。另外在长宁区天山路****号设有天山校区*座，主要开展继续教育和部分建筑出租管理。学校根据政府对于治安、消防等安全要求，逐步建立了治安防范、消防安全的视频监控和消防物联网，学校增加或更新视频监控***台，覆盖学校主要公共区域达**%，对于重要场所和办公室安装了***台红外探测仪。学校在宿舍楼、图文中心、综合楼等重要建筑物建设较为完整的消防设施，设有消控中心*处。
（*）物业服务管理需求
学校公共物业维护保养管理服务；消防安全治安保卫管理服务；公共环境卫生垃圾分类管理服务；美化校园环境绿化管理服务；学生公寓宿舍管理服务；校园物业综合管理服务等*方面的需求。
*、项目明细清单：
（*）公共物业维护保养管理服务项目
含日常养护、厕所洁具设施维护，家器俱维护，给排水系统、庭院照明、楼道照明、应急照明维护，各楼宇屋顶每月疏通及楼内上下水疏通等维护。
（*）消防安全治安保卫管理服务项目
⒈服务地点：虹口校区（逸仙路**号）及天山校区（天山路****号）*个校区
⒉服务内容：主要是学校*扇大门（含天山路校区）值守（**小时）、治安巡更、消防监控室值班；日常安保管理；公共秩序维护；车辆管理及停车管理服务；突发事故应急管理等安全防范工作。（附：保安服务岗位要求和职责）
（*）公共环境卫生及垃圾分类管理服务（保洁项目管理服务）
保洁区域范围：学校所有建筑物和构筑物的公共区域，如公共通道、楼梯、电梯、卫生间、盥洗室、开水间、屋顶、地下室等，屋顶天沟疏於无积水现象。
学校建筑物和构筑物基本情况如下表：
学校建筑物和构筑物基本情况表
| 序号 |
建（构）筑物名称 |
建（构）筑物面积（㎡） |
楼 层 |
电 梯 |
备注 |
| * |
综合楼 |
***** |
**(有地下室) |
* |
屋顶天沟除外 |
| * |
教学楼 |
**** |
* |
* |
屋顶天沟除外 |
| * |
职教楼 |
**** |
* |
* |
|
| * |
图文信息中心 |
**** |
*(有地下室) |
* |
|
| * |
教职工餐厅 |
**** |
* |
* |
|
| * |
体育馆 |
**** |
* |
|
|
| * |
技能楼 |
**** |
*（主楼*层、辅楼*层、楼顶*层) |
* |
|
| * |
实训中心 |
**** |
* |
|
|
| * |
机电系办公楼（小白楼） |
*** |
* |
|
|
| ** |
学生公寓（*层） |
**** |
*（有开水间） |
|
|
| ** |
运动场 |
**** |
|
|
构筑物 |
| ** |
*层学生公寓 |
**** |
*(有地下室，浴室) |
* |
|
| ** |
师生活动中心 |
**** |
* |
|
屋顶天沟除外 |
| ** |
自行车停车库 |
*** |
* |
|
|
| ** |
总值班室 |
** |
|
|
|
| ** |
研究中心 |
**** |
* |
|
|
| ** |
垃圾房 |
** |
|
|
|
| ** |
瀑布喷水池 |
** |
|
|
（每月*次换水） |
| ** |
道路 |
***** |
|
|
|
（*）美化校园环境绿化管理服务项目
学校占地总面积*****平方米，绿化总面积*****平方米，绿化率为**.*%；乔灌木面积****平方米；花卉面积***平方米；草坪面积****.*平方米；小品面积***平方米；绿化覆盖面积*****平方米，绿化覆盖率**.*%。
（*）学生公寓宿舍管理服务项目
学生公寓在虹口校区，****市虹口区逸仙路**号内，共*幢学生宿舍，分别是*号楼和**号楼。其中*号楼楼层为*层，*—*层为男生宿舍，*-*层为女生宿舍；*楼**间房间，*-*层，每层**间房，每个房间*人。**号楼楼层为*层，均为男生宿舍，*楼**间房间，*-*层，每层**间房，每个房间*人。
学生公寓宿舍管理服务内容：公共设施、走廊、厕所、盥洗室、浴室等公共区域环境卫生；学生宿舍安全用电、内务卫生管理；新生入宿、毕业生退宿管理；学生公寓整体环境布置等。
（*）校园物业综合管理服务
物业公司应有完善成形的****系统和科学管理体系。在档案管理、质量管理、投诉处理、报修受理、接待服务、服务管理和客户意见征询有成熟的管理制度和实施经验。
*、技术参数
（*）公共物业维护保养管理服务
*.日常养护
（*）定期定时对公共设施设备（包括校舍地面、屋面、墙面、门窗、教室内等）等进行巡检，发现问题及时书面上报学校。
（*）建筑物出现裂缝、起壳、粉刷层、墙砖、室内地砖脱落等存在安全隐患现象，应及时向学校报告。
（*）房屋内外墙出现乱涂、乱画、乱张贴等现象，应及时到场处理。
*.厕所洁具设施维护
（*）保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，排水畅通不堵塞。
（*）保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时报修。
*.家器俱维护
保持办公室、教室、学生宿舍家器俱完好、正常使用，发现损坏应及时报修，如损坏严重的应及时书面报告学校。
*.给排水系统
（*）每天检查*次生活水泵、污水泵、排水泵、阀门等，排水系统正常，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏，认真巡检做好台账记录。
（*）用户末端的水压及流量满足使用要求。如遇供水单位限水、停水，按校方通知执行。
*.排水系统
（*）定期对排水沟进行清扫处理，保证室内外排水系统畅通。对落水管、楼面落水口定期维护，对开裂、破损等及时更换。如有堵塞应随时处理，进行清通、养护及清除污垢，保证汛期室内无积水和浸泡的现象发生。
（*）保证污水出入口畅通，定期对地下管井清理，捞起井内泥沙和悬浮物，清理后及时清洁现场。
（*）*年内无重大管理责任事故。
（*）做好节约用水工作。
*.庭院照明/楼道照明/应急照明
（*）每天*次巡检，路灯、大堂、楼道等公共部位应保持**%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。
（*）每月*次对泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持**%以上的亮灯率。
（*）每天*次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。
*.各楼宇屋顶每月疏通，每月*次，楼内上下水疏通等。
*.定期开展消防演练工作。
（*）消防安全治安保卫管理服务项目
*.承接本项目的公司应满足以下条件和承诺：
（*）公司应承诺保安服务内容和条件应符合相关部门要求。公司应该根据政府规定与保安队员签订劳动合同、缴纳政府规定的社会保险等相关费用，及时足额支付保安队员工资。
（*）公司派遣至我校工作的保安员应符合****市中小学、幼儿园保安岗位的要求。应提前*日向我校书面发出拟派至或撤离我校执勤保安员的《派遣/撤离人员通知函》。
（*）公司应定期对保安员开展各类教育与培训工作，并协助我校拟对在我校执勤的保安员开展上岗前的安全培训工作。
公司应提供保安员能力提升的便利，以符合学校对于安保工作不断提升的要求。
（*）在校庆、新生报到、运动会等重大活动时，公司应配合学校增派人员、制定安保方案，圆满完成安保任务。
（*）对不适合执行学校保安任务的保安员，学校有权提出更换要求公司应给予配合。
（*）公司应制定保安员的考核制度，定期考核保安员的工作，并将考核结果知会学校。
（*）公司应给保安员配发统*服装，制作并佩戴保安员证，配发防护器材（对讲机、强光手电、橡胶警棍、反光背心等）。
（*）公司应组织队员定期开展针对性的应急演练，并协助学校做好各类应急预案的制定、演练。
（*）如在保安服务中，因保安员未能尽职、或由保安员故意行为等原因造成校方损失的由公司负责赔偿。
（**）中标公司不得将安全保卫业务以任何形式转让、转包。
（**）配合学校适时做好各类卫生防疫工作。
（**）消防监控室人员应配置符合消防法规定的人员数量和上岗资格要求。
*.保安工作共同职责
（*）严格遵守保安公司的规章制度、严格遵守我校管理规定。服从学校保卫部门对校内安全保卫工作的指导。配合学校后勤保卫科和公安部门处置各种突发事件。
（*）根据巡查要求做好日常巡逻工作，重点场所每日进行治安、消防安全巡查；加强校区内夜间安全巡查，至少*小时进行*次巡逻。
做好每日的巡查记录，发现问题及时报告后勤保卫科，紧急情况下向总值班报告。
（*）消防监控值班室保安全天都应保持*名保安员持证上岗，负责视频监控情况、消防报警处置工作；**号门卫负责红外报警、电梯报警的处置工作；
接到消防报警后*分钟内持灭火器赶到现场处置；
接到红外报警后*分钟内到现场处置；
接到电梯报警后应问明情况，安抚被困者，第*时间拨打救援电话，同时向学校后勤保卫科、资产科汇报。
（*）根据学校设置的各类安全应急预案处置校园内火情、校园内和校门口的违法犯罪行为以及其他突发情况。
（*）保安员应参加每月不少于*小时的业务学习，提高业务水平。
（*）做好校区内机动车停车管理，对不按要求停车行为给予纠正。
（*）做好日常综合楼和教学楼等楼房开放和关闭工作。
（*）按教委要求，对中职学生采取封闭管理。
*.保安队长职责：
（*）具体负责我校保安项目的落实；落实公司管理要求；对派遣保安员的管理和教育，组织安排好各保安员岗位和任务；对口校方后勤保卫科落实校方对安全保卫的要求。受领学校安排的其他安全保卫以及车辆停放的任务。
（*）组织队员每月开展为时*小时培训，每季度开展*次消防演练。
（*）配合学校后勤保卫科做好相应的预案演练工作。
（*）检查日常队员执勤情况、保安工作记录是否规范。
（*）带好保安队*，确保不发生涉及保安的违法违纪现象。
*.**号门卫的主要职责：
（*）负责车辆、人员来访事由、身份等信息登记和核对工作，对符合人员和车辆予以放行。对进入校区的物品和车辆进行安全检查，防止携带危险品或其他违禁物品进入校区。
（*）对携带物品外出的车辆和携带物品外出的人员进行检查，持有的物品出门证应与携带物品相符，对于符合外出手续的车辆和人员予以放行。
（*）开放晚上**:**至凌晨*:**进出校园的学生和其他人员，并对进出学生和其他人员做好身份核实和信息登记。
（*）教职员工或学校公务车进出应凭后勤保卫科颁发的停车证进出校门，其他业务单位或学员车辆应凭后勤保卫科报备信息或临时停车证进出校门。
（*）保安员应执行****市教委及学校关于人员入校要求，对入校人员、车辆做相关查验，符合要求后方能放行。
*.**号门卫的主要职责：
（*）该门开放时间是凌晨*:**至晚上**:**，该门只为学校学生和教职员工开放，监督学生和教职员工刷卡进出。
（*）上午*:**至*:**，下午*:**至*:**闸机开放，保安员应双岗站位，辨识学生和教职员工，对疑似非本校学生和教职员工应督促其出示校园卡，验证后放行。
督促骑自行车和电动车进出校门的人员，应主动下车推行。
（*）无证人员、未携带校园卡或携带物品进出人员，应经门卫验证后放行。
（*）协助做好学校书刊、报纸、邮件、包裹、物品的看护工作。
（*）协助**号门卫做好各类突发事件应急处置工作。
（*）保安员应执行****市教委及学校关于人员入校要求，对入校人员做相关查验，符合要求后方能放行。
*.天山校区门卫职责
天山校区门卫职责参照逸仙校区**号门以及**号门门卫职责执行。
*.消防监控室人员职责
（*）能熟练使用消防设备、监控等设备。
（*）能按照消防处置要求及时处置消防警情。
（*）每日开展学校重点部位的消防安全巡查。
（*）协助做好消防安全培训和演练工作。
（*）参与每月消防设施维保工作，将日常工作中发现的问题及时与维保人员沟通。
（*）及时发现视频监控中异常情况，与其他保安第*时间处置并及时报告。
（*）做好消防设备设施和监控设备设施维护日常养护工作，确保设备设施正常运行，如有问题及时报修。
（*）每日做好工作记录台账。
（*）保持监控室的环境卫生。
（*）公共环境卫生及垃圾分类管理服务（保洁服务要求）
*.道路保洁要求
（*）校门及周边、综合楼主干道要在*：**前打扫干净。
（*）在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。区域垃圾实行分类收集（干垃圾、湿垃圾、有害垃圾、可回收物），从而达到更高层次的环保效果。
（*）及时清扫区域地面积水、垃圾、杂物、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无明显油污、油渍；无积水等。明沟内无杂物、无异味；下水口通畅；各种标牌表面干净无积尘、无水印；路灯（包括路边广播箱、监控器及柱杆）表面干净无积尘、污渍。
（*）对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等每周清洁或清洗，停车场、地面道路每周高压冲洗。
（*）对人员出入频繁之地，进行不间断的走动保洁。其他地方随时保持整洁。
（*）垃圾房应专人管理，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味、*周无散落垃圾；配合环卫部门按时清运、处理垃圾；每周高压冲洗垃圾房内外墙壁及地面。
（*）综合楼前喷水池每月*次换水除污工作，确保池内内无杂物，台阶表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
*.楼宇保洁要求
（*）总体要求
①服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率***%。要求详见《全国城市****示范大厦标准及评分细则》。
②教学及办公区域要求：教学区域要求在学生每次课间或上课后及时进行打扫，楼层应该每次下课前保持地面干净；办公公共区域要求：保洁人员应每*小时办公区域场所进行巡视打扫。
③各个楼层应配备防滑标志牌和防滑地毯，并做好学校各种极端天气的防汛抗寒应急预案，比如台风、暴雨、梅雨及冰冻等。
（*）具体标准要求如下：
①对电梯进行清洁、抹净处理，保持洁净，按时定期进行消毒并做好记录。电梯及电梯厅电梯轿厢*壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。定期对桥箱上钢油。电梯内禁止乱张贴。
②每周对生活设施设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。
③楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾桶，将楼层的垃圾清运、处理，及时更换垃圾袋，垃圾桶及果皮箱、桶按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；垃圾不应超过*／*，内胆应每天清洁、消毒。
④对人员出入频繁之地，进行不间断的走动保洁。其他地方随时保持整洁。
⑤清扫、拖洗地面。对楼内公共设施、消防栓、消防箱、监控摄像头等进行擦抹保洁，保持表面干净，无灰尘、无污渍。
⑥每周清扫各楼天台、平台、阳台，每月疏通楼顶下水道，确保下水畅通。
⑦清洗及保洁各楼层的卫生间、更换卫生纸、洗手液、肥皂、擦手纸等用品。抹净各类洁具。
⑧电梯、门厅、会议室、楼道等处地毯、地垫、防滑毯要摆放整齐，表面干净无杂物。
⑨楼内公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；门把手干净、无印迹；天花板干净，无污渍、无蛛网；盆栽植物无积尘。每天进行室内消毒。
⑩楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
⑪公共卫生间及开水间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹。清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
⑫生活设施、设备机房无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
⑬做好会议室调整和打扫。做好大型会议或活动期间各项保洁工作。
⑭及时换洗保洁区域内各类窗帘、座椅套、桌布等，每年不低于*次。
*.临时性、突击打扫
及时完成校内临时性突击打扫和物品搬迁（不限次数）；及时完成腾空房间、暑寒假期间校舍和学生公寓；及时清运打扫和搬迁所产生的垃圾。
*.保洁工作其他要求
(*)保洁区域内生活设备、设施出现故障及时报修。
(*)机电工程系和制造工程系：每天在教职员工上班前做好主要部位如卫生间、走道等处的卫生打扫，并随时保洁。
(*)每天对总值班室内的床被进行整理、清洗和晾晒；对房间、厕所、盥洗室每天清洁，确保整洁卫生。
(*)每周*次对公共教室（每学期按教务科实际确认的数量）保洁。
(*)图文信息中心保洁，含图书馆*、*、*楼阅览大厅。
(*)保洁时间要求：每星期*个服务日。
(*)保洁人员要求：至少**人（不包括脱产管理人员）。
周*至周日工作时间（国定假日除外）：
道路工：*：**—**：**；
其他岗位和双休日保洁时间均为*：**—**：**。
如遇特殊情况应书面报后勤保卫科同意后才能作相应调整。
(*)要配备经验丰富的保洁领班，制定保洁计划，负责对保洁员工的日常检查、考核和管理；接受校方的工作质量督查和考核。
(*)保洁工在工作中的人身安全等由公司方负责。公司方在保洁中应遵守校方相关劳动纪律、安全制度和规定。
(**)承担学校文明校园、花园单位、健康单位等创建过程中的材料申报、图样制作、标识标贴等费用。
(**)承担学校日常保洁所需消耗的各类保洁用品及其费用。
(**)承担学校垃圾分类中所有不规范垃圾收集容器的更换及其所涉及的费用。
*.防疫期间消毒要求
根据防疫要求，配置足够工作人员，按教委及学校疫情防控相关要求执行，配合学校做好各项防疫消毒工作，并承担相应的人员费用。
*.本次物业招标项目中所含环保项目：
| 序号 |
项 目 |
要 求 |
| * |
灭*害及白蚁防治 |
外环境蚊蝇孳生地消毒及白蚁防治：每周*次对学校虫害的孳生地进行预防性投药，遇到爆发性虫害事件及时处置。每学期至少全面投放*次，*年*次。鼠害的控制和服务：每周*次对学校食堂进行鼠害检查和必要的安全投放无害药物，控制食堂鼠害，达到国家规定要求 |
| * |
排水管道养护 |
对学校室外排水管道进行全面养护、疏通。每月*次，配合学校完成环保要求的检查、确保合格达标。 |
| * |
脱排及管道清洗 |
每年共*次，*季度*次对学校食堂的脱排清洗，对脱排内外管道每年*次进行清洗，确保达到环保、消防安全要求。 |
| * |
外墙及玻璃清洗 |
对学校*幢楼（*幢宿舍、师生活动中心、图书馆、教学楼、综合楼、技能楼）外墙及玻璃共计约*****平方米，每年暑假期间清洗*次。 |
| * |
水箱、蓄水池、雨篷清洗 |
每年*次对学校的蓄水池（*个），水箱（*个）清洗；每年*次对雨篷（**个））清洗。并提供各*次蓄水池水质的化验报告（每季度*次），达到卫生标准。 |
| * |
建筑垃圾（含实习废金属废料）等垃圾清理 |
负责学校每年大约**车（每车*吨）的建筑垃圾清运。实习产生的废金属废料等垃圾清运。 |
| * |
粪池处理 |
全校**只粪池及时清运，每年*次，有冒溢及时清运并承担相应费用。 |
|
|
|
| * |
污水、废气、噪声检测 |
负责国家统*规定*废检测费用（污水、废气、噪声） |
（*）美化校园环境绿化管理服务要求
学校是****市花园单位，****年起要申报绿化模范单位，为继续巩固绿化成果，提高绿化养管水平，持续参与绿化尽责，在全市单位绿化中发挥示范作用。对绿化及人员要求如下：绿化服务人员配备要求：至少*名人员，其中至少*名绿化工人，具有绿化技术中级工资格。绿化服务明细见下表：
绿化服务相关明细表
| 类 别 |
品 名 |
全年批次 |
参 考 数 量 |
备 注 |
| 花 卉 |
草花/棵 |
* |
**** |
按时令购买 |
|
盆花/盆 |
* |
** |
|
|
盆景/盆 |
* |
** |
|
| 盆栽植物 |
绿萝/盆 |
* |
*** |
按时令购买 |
|
大叶绿萝/盆 |
* |
** |
|
|
大盆植物/盆 |
* |
** |
|
|
黄馨/棵 |
* |
*** |
|
| 绿植、草坪 |
绿篱、草、等 |
* |
*** |
*、*月份播种 |
|
营养土/包 |
* |
*** |
|
| 各种花盆 |
**公分/只 |
* |
** |
按时令购买 |
|
**公分/只 |
|
** |
|
|
**公分/只 |
|
** |
|
| 农药、肥料 |
复合肥/包 |
* |
* |
按时令购买 |
|
尿素/包 |
* |
* |
|
|
叶虫净等/箱 |
* |
* |
|
| 香樟、水杉大树修剪围头 |
|
* |
** |
**月，含教学楼西侧*棵 |
| 大树、灌木整枝大修剪 |
|
* |
*** |
*月、**月 |
| 绿化辅材 |
|
* |
**包 |
按时令购买 |
| 绿化工具 |
各种工具 |
* |
* |
按时令购买 |
| 农具修理费 |
各种农具 |
* |
* |
按需修理 |
（*）学生公寓宿舍管理服务要求
*.工作内容
(*)纪律管理：督促学生遵守校方规定的作息时间，使学生养成良好的生活和学习习惯.
具体包括：
宿舍管理员每日查房*次，主要检查内容是寝室卫生，设施是否完好。并做好检查记录；
对学生违纪事件及时处理，并报告学生科和主管领导；
禁止男女生互串寝室，发现有类似情况及时制止，经教育后仍不听劝告者，将名单上报学生科；
宿舍楼内大件物品出入需要登记。大件物品出门需开出许可证明。未经检查登记严禁任何人携带大件物品出门。禁止学生将学生寝室禁用物品带进学生宿舍；
宿舍楼浴室每天限时开放，宿管管理员需做好学生的进出和引导工作；
对不归或晚归学生如实登记，每天上午将晚归，不归学生名单进行通报，并同时做好学生的思想教育工作；
假期期间，配合校方做好寝室楼假期临时住宿人员的入住、管理及退宿管理工作。
(*)安全管理：做好防火，防盗，用电安全等防范工作。
具体包括：
切实加强防火防盗，发现不安全因素及时处理并报告办公室，紧急情况报主管领导；
严格检查学生违章用电，私拉乱接电线，发现问题及时处理，上报，并做好记录；
严格检查学生违章使用电器（电炉，电火锅，电饭锅，电热杯等大功率电器），*经发现，收缴物品并做好记录；
非本宿舍楼人员（除有关工作人员）不得入内，对来访客人需经过班主任或辅导员报学生科许可，并限时离开；
所管宿舍楼无重大责任事故发生。
(*)财产管理：教育学生爱护公共财物。
申报督促日常维修。
宿舍楼*星小修工作由物业负责，宿舍管理人员每天对宿舍楼内所有的设施，设备全面进行检查，发现问题及时报修。同时维修后认真检查验收；
协助校方做好学生节约用电的教育。做到：用电人离灯熄，用水随用随关；
协助校方做好学生寝室床位管理，未经校方许可不得擅自调换寝室和床位；
(*)清洁卫生管理：做到宿舍楼内外干净整洁。
宿舍楼保洁工作由物业保洁负责，宿舍管理员需督促保洁人员每天对宿舍楼公共区域进行清扫，做到大门内外、走廊、楼梯、卫生间、浴室等公共区干净整洁，无污染，无灰尘，无蜘蛛网；
搞好学生寝室卫生管理，协助校方督促学生自我管理，做到干净整洁。
(*)宿舍“**”创建：体现服务育人的思想，营造良好的文明气氛。
天天安全保障，天天人性服务，天天规范管理，天天行为育人，天天检查评估，天天反馈提高。
热心为学生服务，对学生反映的生活问题及时报校方，同时做好解释和安抚工作；
协助校方开展各项宣传工作。在学期初学期末和节假日期间，都要及时利用各种形式，提醒学生加强安全防范意识。贵重物品妥善保管；
期末毕业生离校后搞好寝室的全面清理。开学前做好新生寝室的清洁卫生和接待工作。
承担宿舍“**”创建以及宿舍相关维持费用。
*.宿舍管理服务要求：服务总体要求
(*)公司宿管负责人，依据服务合同和约定，对内管理整个区域，组织专业化的服务；对外承担与管理相关的责任，履行相关义务。
(*)公司宿管负责人应加强与校方沟通，如协商同意，可决定为校方提供力所能及的附加服务，费用另结。
(*)管理服务人员应经过培训，每个管理服务人员必需具有有效健康证。遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账。项目参与者应遵守校方的规章制度，不可泄露校方的秘密，其工作同时接受校方的监督考核。
(*)各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。在*视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。
(*)对宿舍区域相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将*切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。
(*)执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，并及时通知校方，并根据校方要求立即向上级和当地行政主管部门报告。
(*)宿管人员中*名巡逻工需有*名维修巡逻工，能够符合宿管区域*星小修岗位人员的配备，如宿舍房间内家器具、电灯电扇等*星必需设施设备的应急处理。
（*）综合****服务要求：
*.档案管理
（*）应具完善的****档案制度。
（*）档案内容至少应包括：楼宇及其配套设施权属清册、设备管理档案（含维修维护记录、配构件型号）、日常管理档案。
*.质量管理
（*）建立符合本项目管理要求的质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全体系，提供*体系证书优先考虑。编制符合本项目服务要求的工作标准和作业指导书。制定工作开展实施方案和工作计划，提交校方。
（*）物业公司应对其所提供的服务实施自主检查，当质量异常或者学校师生直接投诉时，应及时纠正，系重大或者特殊异常应在规定时间内报告学校，并记录在案，并即时应急设法解决问题。
（*）物业公司应加强对现场的管理，应定期对项目进行顾客满意度调查（意见征询）和现场服务质量自评。
（*）物业服务单位的部门之间应建立信息共享、联动、联管机制，发现问题立即报告、形成问题及时解决的机制。
*.投诉处理
（*）物业公司为本项目****服务范围内投诉设置受理响应中心，应对投诉具体情况进行核实，并及时处理和回复投诉人。
（*）属于物业公司管理责任的，应向师生道歉并及时纠正；属于无效投诉的应做好解释工作。
（*）物业公司与投诉者无法协商解决的，应上报学校主管部门处理。
（*）物业受理的投诉，应在*个工作日内回复处理结果，最长不得超过*个工作日。
（*）学校师生直接向物业公司或学校主管部门投诉及其他相关投诉，物业公司应查明并核实事实情况，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，做好相应工作。
（*）向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理。
（*）涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。
（*）受理、处置师生或外来人员投诉应做好记录。
*.接待服务
在指定地点设置专人负责接待服务及接听电话等。
*.服务管理
（*）管理区域内的设施设备由物业进行维护保养的，应根据学校要求，做好管理服务和质量监控。
（*）物业公司不得将有关物业项目进行转包管理。
*.客户意见征询
可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、联系函、满意度测评等多种形式，与校方保持联系，征求师生意见；意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访。
*、人员配置
（*）总体要求
*.物业公司根据项目楼宇、道路、设施设备、相关系统等的功能及服务需求合理设置岗位数量并配置相应人员，明确职责和岗位分工，提供符合专业要求的服务与满足在校师生需求的服务，保障教师、学生在校期间学习、生活的有序、和谐、舒适、整洁。
*.物业公司为本项目配备的物业服务负责人需承担过类似规模物业项目的同类职位。
*.物业公司在调整、调换主要****负责人之前需征得学校的同意。
*.人员的任职要求
１.总体要求
*.★本项目各类物业服务人员总数不得少于**人。
*.****岗位人员应：符合教育、培训、经历或专业技术等相关能力要求；操作/服务岗位人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书；掌握****基本法律法规，熟悉相关物业的基本情况，能正确使用相关专用设备。
*.物业公司派驻到学校的全体人员，包括项目经理，各层主管、现场管理与服务人员应符合入职审核的相关规定，均应通过政治审核，无刑事犯罪记录和体检合格等。
*.管理和服务人员应按规定统*着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄，佩戴标志、站姿端正、坐姿稳重，行为规范、服务主动。
*.管理和服务人员在工作中应保持良好的精神状态，表情自然、亲切，举止大方、有礼，用语文明、规范，对待师生或外来人员主动、热情、耐心、周到并及时为师生或外来人员提供服务。
*.建立对现场管理和服务人员的考评和奖惩制度，并提供具体的考评和奖惩的实施措施和办法，通过合理的激励机制，促使员工队*优胜劣汰。
２.人员要求
（１）管理人员配备要求
项目经理要求如下，予以优先考虑。
①基本素质：有责任心、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的语言表达能力、组织管理能力和统筹协调能力。
②自然条件：外貌形象佳，*官端正、身体健康，普通话标准，男性≤**岁，女性≤**岁。
③文化程度：大专及以上学历。
④相关知识要求：熟悉****服务专业知识及相关的法律法规。
⑤经验要求：担任过校园****、后勤管理的负责人或主管，并具有上述岗位*年以上的工作经验。
⑥按实际情况需要配置管理人员。
（２）保洁人员配备要求
①自然条件：男性≤**岁/女性≤**岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。
②基本素质：吃苦耐劳，诚实守信，遵纪守法。
③经验要求：担任过相关物业同*工种*年以上的工作经验。
④不少于**人
（３）保安人员配备要求：
（*）进驻的保安人员必需通过组织严格政审，身体健康，遵纪守法，无不良记录，初中(含)以上文化程度，并持有公安机关颁发的保安员证，并参加公安部门组织的校园保安岗位专业轮训考评，考评合格后获得保安员电子证照（**卡）。
（*）保安队长还需具备高中毕业，以及职业技能鉴定部门颁发的消防管理员职业资格证书。具备*定的管理、协调能力，无不良嗜好。
（*）值守消防监控室的保安人员应具备应急管理部或人社部门颁发的《消防设施操作员》证书。
（*）无精神病史、无吸毒史。
（*）具备的安全保卫技能，熟练掌握安防设施的操作。
（*）保安员年龄不应超过**周岁（含）
（*）保安员岗前、岗中应符合****市中小学、幼儿园规定的其他要求。
（*）有下列劣迹的人员保安服务公司不得向我校派遣：
曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者*次以上的行政拘留；曾因故意犯罪被刑事处罚的；被吊销保安员证未满*年的；曾*次被吊销保安员证的。
基本要求：
①自然条件：≤**周岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。
②基本素质：吃苦耐劳，诚实守信，遵纪守法。所有保安人员需有保安证。
③经验要求：有*年以上保安工作经验的优先录取。
④**号工作人员、**号工作人员、监控室工作人员需**小时值守且配置双岗；天山校区工作人员需**小时配置单岗人员；另配队长*名，执行国家规定工时制度。
（４）绿化服务人员配备要求：
①自然条件：男性≤**岁，女性≤**岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。
②基本素质：吃苦耐劳，诚实守信，遵纪守法。
③经验要求：从事绿化服务*年以上的工作经验。
④不少于*人
（５）宿管人员配备要求：
①自然条件：≤**岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。
②基本素质：吃苦耐劳，诚实守信，遵纪守法，工作责任心强，工作认真，诚实可信，遵纪守法。
③经验要求：从事宿管服务*年以上的工作经验。
④不少于**人（其中*名巡逻工必须具备家器具、水电*星小修资质）
*、考核
（*）保安服务工作考核办法：
*.保安服务考核工作由学校后勤保卫科负责。
*.考核办法：
考核分月度考核和年度考核，年度考核得分为**个月度考核分值的平均数，月度考核分满分为***分。
*.月度考核实行主要绩效考核和日常执勤行为考核。
*.主要绩效考核有*项不合格，该月考核即为“*”分，即：
未履行保安职责造成学校财产失窃，损失严重（****元以上），未能及时发现；保安员与师学生互殴；发生火灾、治安暴力事件等警情，未能在*分钟内到场；消防监控室未能保持任何时段有*个人执勤；未能按法律法规要求持证上岗。
*.日常执勤考核：人员配置未达标的，发现*次扣*分（随机检查**次）；未能履行巡逻任务的，发现*次扣*分（随机检查**次）；未能及时填写值班记录的，或记录不符合要求的，发现*次扣*分（随机检查*次）；未经登记放行车辆和人员进校的，且影响学校教学秩序的，发现*次扣*分（投诉或检查）；月度考核低于**分为不合格；年度考核低于**分为不合格。
*.良好绩效：能履行保安职责及时发现学校被盗被窃、或擒获违法人员的情况；保安员因严格执勤被师生误解，又能避免与师生发生正面冲突的；发生火灾、治安暴力事件等警情，能及时到场处置的；其他可以认定的避免重大事件发生的情况；获良好绩效的业绩可获月度考核*—**分的加分。
*.考核结果：年度考核不合格的将取消明年招标候选单位。
*年有*次月度考核不合格将解除本合同，本条件将作为双方解除合同的依据之*。
（*）保洁考核
*.****市高级技工学校保洁考核表（见下页）
****市高级技工学校保洁考核表
（年月）
| 序号 |
考 核 标 准 |
分值 |
得 分 |
| * |
保持道路整洁，下水口无堵塞；做好垃圾分类，垃圾筒、垃圾房、凉亭、喷水池等每天清理，保持整洁。 |
** |
|
| * |
保持公共厕所干净、无异味，便槽、水斗等无黄斑污垢和杂物，设备设施损坏及时报修。 |
** |
|
| * |
地面、门窗玻璃整洁；墙面等处无污痕、无积尘，无蜘蛛网。 |
** |
|
| * |
凉亭、棚架内无纸屑杂物。 |
* |
|
| * |
明沟、平台、阳台、楼顶整洁、无堵塞。 |
** |
|
| * |
电梯、消防通道保持整洁，无烟头、杂物等。 |
** |
|
| * |
每天打扫、整理值班室；及时打扫、整理会议场所，保持整洁卫生。 |
** |
|
| * |
在各保洁点有明示点击检查表，打扫人，检查人明晰，填写完整，规范 |
** |
|
| 合 计 |
|
*** |
|
| 备 注 |
**分—***分为优；**分—**分为合格；**分—**分为基本合格，扣*%—**%月承包款并整改；**分及以下为不合格扣**%—**%并整改、 |
考核人：负责人：年月日
| *.（学校楼宇名称）公共卫生检查表 |
|
|
| 检 查 项 目 楼 层 |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
** |
** |
** |
| 地面、楼梯及扶手无积尘、无垃圾、无污渍、无积水，保持地面材料原貌 |
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|
|
| 墙面无积尘及污渍 |
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| 顶面、灯无蛛网、无积尘 |
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| 门、窗及栅栏门玻璃明亮，框上无积尘 |
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|
| 厕所清洁无异味、无杂物 |
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|
| 厕所地面清洁无积垢 |
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| 厕所大小便池无黄斑、无积垢，金属件表面光亮，无痕迹。 |
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| 盥洗池冲洗干净，无黄斑、无积垢、无污渍、无杂物 |
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|
| 生活垃圾及时清理 |
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| 保洁工具在指定点，放置整洁有序 |
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| 玻璃顶棚无垃圾、无污渍 |
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|
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| 电梯、门厅、楼道、浴室等处地垫、防滑垫要摆放整齐，表面干净无杂物 |
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|
| 电梯轿厢、门厅金属件表面光亮，无痕迹操作面板无污迹、无灰尘，按钮表面干净无印迹；电梯轿厢内地面干净有光泽，空气清新、无异味、每*小时进行消毒；电梯凹槽内无垃圾无杂物，定期对桥箱上不锈钢油。 |
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| 责任区域排水口、下水道堵塞、不顺畅、有积水，马上上报 |
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| 楼内垃圾实行袋装化，做好垃圾分类工作，在各楼层公共部位设立公共垃圾桶，将楼层的垃圾清运、处理，及时更换垃圾袋，垃圾桶按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；内胆应每天清洁、消毒 |
|
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|
|
|
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| 屋顶平台无垃圾、无杂物、无污渍、无积水。排水口、下水道顺畅无堵塞 |
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|
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| 打扫完清洁后应到所在区域进行反复巡查，对人员出入频繁之地，进行不间断的走动保洁。其他地方随时保持整洁。保持保洁区域的卫生整洁。 |
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| 地下室无垃圾、无杂物、无污渍、无积水 |
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| 开水房无垃圾、无黄斑、无积垢、无污渍、无积水，保持地面、墙面材料原貌 |
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| 及时完成临时性突击打扫和物品搬迁；及时清运打扫和搬迁所产生的垃圾 |
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| 早上*点以前垃圾倾倒处理完毕，盥洗室、卫生间打扫干净，下午*点半之后做垃圾倾倒工作。盥洗室、卫生间打扫干净。晚上**点之后做垃圾倾倒工作。盥洗室、卫生间打扫干净。走廊打扫在早上*点半、**点半学生上课之后，其他时间应到所在区域进行反复巡查，对人员出入频繁之地，进行不间断的走动保洁 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
| 评分：合格☆*分、基本合格△*.*分、不合格×*分 总分：各分数之和÷各评分位之和=总分%**—**为基本合格； **分（含）以下为不合格。基本合格扣*%—**%服务费；不合格扣**%—**%服务费检查人: 区域: 年 月 日 |
（*）保绿工作要求及考核标准见下表：
| 序号 |
养 护 标 准 |
分 值 |
得 分 |
| * |
绿地保存率***%；乔、灌木等保存率**%以上；大乔木保存率**%以上，生长良好，树形优美完整、无枯枝败叶。 |
** |
|
| * |
绿地、草坪内杂草率不超过*%，按时修剪草坪，无杂乱、疯长等现象。 |
** |
|
| * |
移植、修剪、摘心合理适时，树冠完整，无病枝、枯枝等；主、侧枝分布均匀、通风透光。 |
** |
|
| * |
喷药及时，做到无药害、无虫害、无病害。 |
** |
|
| * |
花木开花正常，花后及时修剪、施肥。 |
** |
|
| * |
盆栽植物形态良好，无缺水和生长不良现象；及时翻盆换土施肥；室内盆栽及时摆放、调换。 |
* |
|
| * |
花坛、花带、绿篱轮廓清晰，整齐美观无残缺。 |
* |
|
| * |
绿地中“黄土不见天”；不留死角。 |
* |
|
| * |
绿地内整洁无杂物、无积水积涝现象。 |
* |
|
| ** |
花坛*季有草花，按季节及时调换品种。 |
* |
|
| ** |
每月清洗喷水池；绿地标牌、护栏等设施完好。 |
* |
|
| ** |
为各类会议进行花卉、盆栽等绿化布置 |
* |
|
| ** |
工作有计划、有检查考核。 |
* |
|
| 合计 |
|
*** |
|
| 备注 |
**—***为优，**—**为合格；**—**为基本合格； **分（含）以下为不合格。基本合格扣*%—**%服务费；不合格扣**%—**%服务费。 |
（*）宿舍管理服务考核
| 学生公寓****考核评分表 |
| *级指标 |
*级指标 |
满分值 |
评分 |
扣分原因 |
| 内部管理 |
管理站岗位设置完善，工作人员配备完善，工作职责明确并上墙公示 |
* |
|
|
|
管理单位建立了岗位服务监督体系（投诉电话等形式） |
* |
|
|
|
服务团队精神饱满，内部配合有序，工作开展顺畅 |
* |
|
|
|
服务团队着装整洁统*、佩戴醒目的标识牌及言行举止态度 |
* |
|
|
|
服务人员考勤情况以及在岗状态 |
* |
|
|
|
管理站设施设备、文件档案的使用和保管情况 |
* |
|
|
|
分项总分 |
** |
|
|
| 常规管理 |
管理站、门厅、各出入口、楼宇周边等的卫生环境状况 |
* |
|
|
|
管理单位公共洗衣房、开水房的保洁和整理状况 |
* |
|
|
|
管理单位垃圾堆放处卫生及垃圾清运情况 |
* |
|
|
|
管理单位学生寝室内务管理水平及台帐记录情况 |
* |
|
|
|
管理单位安全保障设备齐备、存放情况 |
* |
|
|
|
管理单位水电气和消防等设施的巡检台帐记录情况 |
* |
|
|
|
管理单位外来人员登记、夜间巡查台帐记录情况 |
* |
|
|
|
管理单位对突发事件的应急预案、应急处置物资配备及管理情况 |
* |
|
|
|
管理单位维修服务制度健全、报修电话畅通情况 |
* |
|
|
|
管理单位维修服务台帐记录、维修服务收费情况 |
* |
|
|
|
管理单位公寓文化设施和设备的配备情况 |
* |
|
|
|
管理单位开展公寓文化活动的台帐记录情况 |
* |
|
|
|
管理单位对于校、部、院系安排工作的完成情况（台帐） |
* |
|
|
|
管理单位管理与服务等方面的创新举措，并且取得了较好的效果 |
* |
|
|
|
上次考核扣分项目的整改情况 |
* |
|
|
|
分项总分 |
** |
|
|
| |
总分 |
*** |
|
|
| 评审组： 考核日期： 年 月 日~ 年 月 日 |
注：**分（含**分）以上为合格，**分~**分（含**分）为基本合格扣当季款额**%，低于**分为不合格扣当季款额**%
*.公共物业维护保养管理服务考核
（年月）
| 序号 |
考 核 标 准 |
分值 |
得 分 |
| * |
日常养护：（*）定期定时对校舍地面、屋面、墙面、门窗、教室内等进行巡检，发现问题及时书面上报学校。（*）建筑物出现裂缝、起壳、粉刷层、墙砖、室内地砖脱落等存在安全隐患现象，应及时向学校报告。（*）房屋内外墙出现乱涂、乱画、乱张贴等现象，应及时到场处理。 |
** |
|
| * |
厕所洁具设施维护（*）保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，排水排污畅通不堵塞。（*）保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时报修。 |
** |
|
| * |
家器俱维护保持办公室、教室、学生宿舍家器俱完好、正常使用，发现损坏应及时报修，如损坏严重的应及时书面报告学校。 |
** |
|
| * |
给水系统：（*）每天检查*次生活水泵、污水泵、排水泵、阀门等，给排水系统正常，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；认真巡检做好台账记录。（*）用户末端的水压及流量满足使用要求。如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。排水系统：（*）定期对排水沟进行清扫处理，保证室内外排水系统畅通。对落水管、楼面落水口定期维护，对开裂、破损等及时更换。如有堵塞应随时处理，进行清通、养护及清除污垢，保证汛期室内无积水和浸泡的现象发生。（*）保证污水出入口畅通，定期对地下管井清理，捞起井内泥沙和悬浮物，清理后及时清洁现场。（*）*年内无重大管理责任事故；（*）做好节约用水工作。 |
** |
|
| * |
庭院照明/楼道照明/应急照明（*）每天*次巡检，路灯、大堂、楼道等公共部位应保持**%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。（*）每月*次对泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持**%以上的亮灯率。（*）每天*次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。 |
* |
|
| * |
承担各楼宇屋顶每月疏通，每月*次。楼内上下水疏通等。 |
* |
|
| * |
定期开展消防演练工作。 |
** |
|
| * |
外环境蚊蝇孳生地消毒, ,防疫期间消毒。 |
* |
|
| * |
排水管道养护, 污水、废气、噪声检测 |
* |
|
| ** |
脱排清洗, 食堂隔油池清理 |
* |
|
| ** |
鼠害的控制和服务 |
* |
|
| ** |
外墙及玻璃清洗，水箱、蓄水池、雨篷清洗 |
** |
|
| ** |
垃圾分类以及粪池的及时清理,清运。 |
** |
|
| 合 计 |
|
*** |
|
| 备 注 |
**分—***分为优；**分—**分为合格；**分—**分为基本合格，扣*%—**%月承包款并整改；**分及以下为不合格扣**%—**%并整改、 |
考核人：负责人：年月日
*.综合****服务考核
（年月）
| 序号 |
考 核 标 准 |
分值 |
得 分 |
| * |
档案管理（*）应具完善的****档案制度。（*分）（*）档案内容至少应包括：楼宇及其配套设施权属清册、设备管理档案（含维修维护记录、配构件型号）、日常管理档案。（学校公共物业维护维修及保养和管理服务；安全保卫；保洁；宿管；保绿；校园物业综合管理服务等*方面）每项*分 |
** |
|
| * |
质量管理（每项*分）（*）建立符合本项目管理要求的质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全体系，编制符合本项目服务要求的工作标准和作业指导书。制定工作实施方案和工作计划。（*）物业公司应对其所提供的服务实施自主检查，当质量异常或者学校师生直接投诉时，应及时纠正，系重大或者特殊异常应在规定时间内报告学校，并记录在案，并即时应急设法解决问题。（*）物业公司应加强对现场的管理，应定期对项目进行顾客满意度调查（意见征询）和现场服务质量自评。（*）物业服务单位的部门之间应建立信息共享、联动、联管机制，发现问题立即报告、形成问题及时解决的机制。（*）工程维修部，全面接管学校内部物业公用和共有设施设备以及道路和房屋的相关的维修、维护工作；并制定科学完善的管理制度和建立相应训练有素的高素质维护维修的专业队*，确保学校各系统正常有序运转。 |
** |
|
| * |
投诉处理（每项*分）（*）物业公司为本项目****服务范围内投诉设置受理响应中心，应对投诉具体情况进行核实，并及时处理和回复投诉人。（*）属于物业公司管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无效投诉的应做好解释工作。（*）物业公司与投诉者无法协商解决的，应上报学校主管部门处理。（*）物业受理的投诉，应在*个工作日内回复处理结果，最长不得超过*个工作日。（*）学校师生直接向物业公司或学校主管部门投诉及其他相关投诉，物业公司应查明并核实事实情况，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，做好相应工作。（*）向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理。（*）涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。（*）受理、处置师生或外来人员投诉应做好记录。 |
** |
|
| * |
接待服务在指定地点设置专人负责接待服务及接听电话等。 |
** |
|
| * |
服务管理（*）管理区域内的设施设备由物业进行维护保养的，应根据学校要求，做好管理服务和质量监控。（*）物业公司不得将有关物业项目进行转包管理。 |
** |
|
| * |
客户意见征询可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、联系函、满意度测评等多种形式，与校方保持联系，征求师生意见；意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访。 |
** |
|
| 合计 |
|
*** |
|
| 备 注 |
**分—***分为优；**分—**分为合格；**分—**分为基本合格，扣*%—**%月承包款并整改；**分及以下为不合格扣**%—**%并整改。 |
考核人：负责人：年月日
*、服务期限：
本项目中宿舍管理服务期限为****年*月*日起至****年*月**日止，其余服务期限为****年*月*日起至****年*月**日止。
*、特别说明：
本次物业服务项目（公共物业维护及保养管理服务、保洁、保绿、公寓、安保、综合****服务）投标报价应包括为提供本项目规定的全部管理、服务所发生的人工（含工资、加班工资、工作餐、社会统筹保险金、有关人员聘用的费用等）、服装费、材料、工具、管理、税金、酬金以及各项防疫工作等*切相关费用。另，物业公司应承诺为所有员工缴纳国家法定的社保，同时购买雇主责任险、公众责任险、工伤意外保险。
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