*.技术要求
第*部分项目介绍
*.概况
****市城市展示馆及****市市民服务中心位于****市林荫东路与沿江路交叉处，地下*层，地上*.*.*层，总建筑面积约为*****平方米，地下室约****平方米，*至*层*****平方米。南面：林荫路，北面：信江路，东面：沿江路，西面：展示馆西面。具体部位明细详见下表：
| 楼层 |
名称 |
备注 |
| 地下室 |
暖通机房 |
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| 地下室 |
柴油发电机房 |
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| 地下室 |
高压柜房 |
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| 地下室 |
低压变压器房 |
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| 地下室 |
消防水箱 |
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| 地下室 |
消防机房 |
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| 地下室 |
暖通水泵房 |
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| 地下室 |
电梯房 |
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| *楼 |
房产交易中心、行政服务中心办证大厅 |
市民服务中心 |
| *楼 |
办证大厅、公共资源交易中心 |
市民服务中心 |
| *楼 |
公共资源交易中心 |
市民服务中心 |
| *楼、*楼 |
规划展示馆 |
城市展示馆 |
| *楼 |
退役军人事务管理局 |
城市展示馆 |
| *楼 |
行政审批局 |
城市展示馆 |
| *楼 |
不动产信息中心 |
城市展示馆 |
| 外围 |
广场及路面的保洁、大楼主体亮化及维护 |
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*.说明
****市城市展示馆及****市市民服务中心:
(*)出入口*个:南面大门*个，小门*个；北面大门*个,小门*个；东面大门*个，小门*个。
(*)地下车库出入口*个
(*)电梯*台：直梯*台，扶梯*台
(*)配电房*个
(*)卫生间**个
(*)大厦监控系统*个、消防系统*个
中央空调为多联机
注：实际情况,请供应商自行前往现场勘察为准。
*.主要服务内容
服务范围为****城市展示馆及****市民服务中心内所有建筑物及院内的道路、设备、设施等****服务，具体包括以下几个主要方面：
⑴****城市展示馆及****市民服务中心设备、设施的日常运行管理、工程维护、大楼主体亮化的维护；
⑵安保工作及区域内（东面：南面：西面：北面）道路、停车场车辆管理；
⑶卫生保洁包括：城市展示馆（含展厅卫生）及市民服务中心公共区域（含办证大厅、房产交易中心办公区域卫生）；
⑷消防安全管理；
⑸电梯、空调、消防系统、高压配电柜的日常管理及维保、维修；
⑹监控、门禁系统管理及维修；
⑺垃圾粪便清运等；
⑻下水道疏通；
⑼每年空调的清洗*次。
*.服务需求
*、管理期限及说明
(*)管理期限
服务管理期限为：管理期限为：*年。物业服务合同分*期签订，首期期限为*年，次期期限为*年，且采购人将对服务年限中每个年度的服务质量进行综合考核；如首期期限年度服务质量考核为合格（考核细则由采购人制定），则续签次期期限的物业服务合同，否则，采购人有权另行选择其他****企业。
(*)管理相关说明
维修资金：①大楼建筑、道路、绿化景观、设施设备，更新改造由甲方负责；②大、中维修项目，由成交供应商制定计划报甲方批准后，方可实施；或由甲方提出方案，成交供应商协助实施；③小修项目，单次单项材料费在**元以内(含**元)由成交供应商负责。
****用房：甲方提供物管办公用房、****员工更衣室、****仓库用房等若干业务用房给成交供应商使用，办公用品由成交供应商自备。该办公用房在委托管理期限内由成交供应商免费使用，在合同签订后**天内交给成交供应商，合同终止后立即交回甲方。
成交供应商员工宿舍及食堂：成交供应商所需员工宿舍、食堂、活动室等用房由成交供应商自行解决，甲方给予积极协助。
管理费标准：由供应商根据本磋商文件内容和****市的物价水平、劳动用工政策和劳动力市场情况等实际因素自行测算。本次****服务按建筑面积*******报价，并报出*年的总价和详细的预算表，维修单件所需耗材***元以上的费用不包括在报价内。
公用水电费：公用水电费由甲方承担(包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水，消防、水泵、照明、电梯、其它机电设备等各类用电)。
****账务的公开：成交供应商每月如实向采购人提供真实有效的财务报表，详细提供员工的人数、工资福利情况；每季度向采购人报告*次****服务项目收支情况账目。****费开支范围必须符合管理服务费用构成。
配套设施设备的说明：区域内各类门牌、各类标示、指示牌、标线、垃圾桶(箱)（不含卫生间垃圾篓）等均已由甲方负责安装。除以上设施设备外，供应商在响应文件中为管理需要新添置的设施设备视为由供应商投资，成交后应当如期如数实施。
*、****服务要求
(*)****总体要求
*.为本项目提供的所有服务必须符合现行的强制性国家相关标准、行业标准。
*.供应商须承诺为本项目配备的工作人员薪资不得低于****市最低薪酬标准，在职期间为其购买劳动法规定的各项保险，其人员工资标准、劳保、福利等应执行国家和地方政府的相关法律、法规和部门规章。
*.现场物业服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足采购人的需求。成交供应商招标区域内的物业服务方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，在实施前要经采购人审核同意。
*.物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。
*.物业服务人员要政治思想可靠、身体健康、业务技术强、*官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。
*.成交供应商各类服务人员按岗位着装要求统*，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，*些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。
*.物业服务人员需经严格培训，持合格资格证上岗。上岗人员要有统*着装，佩带统*工号标志。
*.成交供应商对所录用人员要进行政审，提供由公安部门出具的无犯罪记录证明，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪。
*.成交供应商的工作人员须遵守采购人的有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权拒绝成交供应商违规工作人员在此工作。因为服务场所为政府机关大楼，成交供应商需与采购人签订保密协议，成交供应商须对服务员工进行保密教育培训，并与员工签订保密协议。
**.在处理特殊事件和紧急、突发事故时，成交供应商必须临时应急抽调各工种人员予以配合。
**.成交供应商本项目全部工作人员应专职服务本项目，如有应急特殊情况需外借本项目工作人员，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行。
**.服务期内采购人新增各类设备、设施由成交供应商负责管理、维修、保养，采购人不另增加费用，并且成交供应商必须协助新设备设施的安装施工，做到熟练的使用新安装的设备设施，同时要协助采购人对新设施设备进行验收。
**.成交供应商必须参照国家及省、市对物业服务示范项目的有关规定、具体标准，结合成交供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，成交供应商要具体承诺物业服务各项目要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；治安案件发生率；车辆被盗率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；火灾、违章发生率；违章处理率；用户投诉率；物业使用人对物业服务的满意率等。
**.成交供应商应购买*定保额的公众责任险，以保障自身的利益，在管理服务期内由于成交供应商责任造成群众、采购人人身伤亡和财产损失的，由成交供应商负责赔偿。
**.双方根据磋商文件中采购需求的内容拟定物业服务合同附件条款。
(*)安全保卫服务内容及要求
负责范围为辖内的门岗值勤、安全防范、巡查、消防、监控管理、车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等；制定完善的安全保卫和突发事件应急方案。
*.组织*支思想素质高、业务能力强的保安队*，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的安全、有序。
*.由采购人、成交供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工作质量进行考核，有分歧异议的，以采购人的意见为准。
*.上班期间做好来访人员询问、登记。
*.办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在非工作时间日期间，做好进出大楼人员的询问、登记。
*.重要出入口和视频监控室**小时值班，部分出入口**小时值守。做到**小时有安全护卫人员巡查。熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本大楼的技防优势，实行**小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
*.加强对保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。
*.全天**小时内每隔*小时对巡更点进行安全巡查*次，其它时段采用不间断机动巡查，发现和查问进入办公区域的陌生人员，检查机关大院内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
*.对携带大件设施设备或物品离开大院的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。
*.加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序计划和措施，发生事件时及时报告采购人，防止事态进*步恶化，协助保护现场。
**.协助****市机关事务管理中心妥善处理群众来大楼上访事件，严防外来人员从外围直接进入机关大楼，出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止和保护大楼工作人员。
**.交通、车辆、停车场管理要制定可行的管理制度。
**.要有车辆行驶、停放识别标记。
**.自行车、电动自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。每*小时对车场、车辆巡视*次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。
**.外来车辆未经许可*律不准进入车库,严防被盗事件发生。
**.严禁办公大楼门前人行道、盲道、路面停车；严禁办公楼外围张贴、摆卖或闲坐等。
**.大楼内车辆行驶有序，*律不准鸣笛。所有车辆停放*律不准收费。
**.对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告协助采购人做好善后处理工作。
**.其它与交通、车辆、停车场有关的事项。
**.其它与安全保卫有关事项。
（*）消防管理
负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及办公大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。成交供应商必须将消防设施委托给有专业资质的维保公司维保，费用由成交供应商承担，维保合同必须送采购人备案。维保合同签订前必须将拟准备签订的维保合同及相关资料提前报采购方审核同意后，才可正式签订维保合同。详细要求见附件*。
*.认真贯彻“安全第*，预防为主”的方针，按照公共建筑消防管理规定，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓*个系统的作用、位置和操作方法。
*.负责监督落实维护保养公司对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。定期检查办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等，及时通知采购人检查、维修、补充。
*.全天**小时消防中心值班，**小时消防主机监管。出现消防报警时*分钟辨别消防报警的信息，*分钟内到达报警点。负责大楼微型消防站的配置和建设。
*.做好消防器材、设施巡检(每天*次)工作，每周进行*次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。
*.做好消防知识的培训和宣传，每半年组织员工进行综合消防应急演练不少于*次。
*.做好其他不在消防维保公司范围内消防设施的维护、维修。
*.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
*.消防维修*配件经市场询价单价***元以上的甲方负责，***元以下的成交供应商负责。灭火器、消防水带、应急指示灯、消防框维修维修更换购置费由成交供应商负责。
附件*
| 消防检查维护主要内容*、例行检修（在甲方工作人员及物业保安*对*全程配合并协助共同参与的情况下）（*）每周进行巡查并及时维修*.对经济大厦火灾自动报警系统日常误报警清查，确保报警系统的正常、灵敏、精确；*.发现以上隐患，及时排除修复。重大隐患应立即与甲方委托相关管理机构采取应急措施。（*）每月进行*次常规抽查检查测试*.在每周检查巡视的基础上每月*次对有烟感探测报警点、温感探测报警点的场所进行抽查吹烟测试灵敏度，抽查率达到**%以上；检查消防水泵、稳压泵、所有相关设备运作正常；对消防水系统进行末端试水抽查，室外消防栓抽查检查。确保室内外消防栓的完好、好用，消防水出水状况符合消防规定；*.对手动报警按钮、消防栓报警按钮进行报警抽查模拟测试，抽查率达到**%以上；*.每月*次对报警系统的联动进行抽查测试：首先报警主机调至自动档，在任意层次用烟雾或按*到*个手报报警，**秒后报警主机启动本层或上下层的消防广播，切断本层或上下层的非消防电源；把电梯迫降至首层；启动防火分隔区的防火卷帘门；*.每季抽查检查消防各系统的弱电设备及其控制部分：抽查弱电系统的控制信号是否正常，消防设备、设施运行状态和过程控制以及相关元件是否正常。*.每月*次对消防水系统的联动检查测试：将报警主机及喷淋泵、消防栓泵的控制柜调至自动档后任意按*个消防栓按钮报警，按规定时间启动消防栓泵；测试顶层消防栓出水是否正常。*.每个月进行消防联动试验后，乙方应出具加盖乙方单位公章的详细抽查报告，内容包含具体联动抽查数量、检查地址、相关系统联运情况等，并交甲方审核存档。（*）每半年进行*次各系统的全面检测及试验，并就测试情况出具测试报告全面检测及试验内容包括：*.火灾自动报警系统。包括火灾自动报警主机的声、光显示和所有外设警示设备功能；火灾探测器和手动报警按钮的动作及确认灯显示；在日常维护的基础上每年度需对手动报警器、喷淋泵、消防栓泵及管道系统的阀门轴心上润滑油，对正压风口、防火阀、风机除锈及上润滑油。*.进行火灾系统控制器的各种测试；*.检查指示灯能否正常发光，灯丝是否断开、手动报警按钮是否破损、开关是否正常，按下报警按钮时，应能报警。*.报警装置：当发生火灾或按下手动报警按钮时，应能启动报警装置，发出报警信号为正常；*.对室内消火栓系统联动功能测试；*.对防火卷帘系统联动功能测试；*.事故广播系统联动功能测试；*.消火栓灭火系统；*.对消火栓、水泵组等消防设施进行外观检查是否处于完好状态；**、检查消防水池水位水质、各阀门的启闭状态是否符合要求；**.运行工作泵和备用泵（含补压泵），检查控制功能、电机转动和水泵加压情况及信号是否正常；**.用消防按钮检查能否启动消防水泵；**.进行*系列的调试，包括消防水泵的性能调试，室内外消火栓和屋顶消火栓功能调试，系统联动调试，消火栓按钮启动水泵调试，水源调试验证用水量和水柱是否符合设计要求；**.消防广播、消防对讲系统；**.对楼层进行送话广播：现场检查广播音量是否符合要求；**.楼层与控制中心对讲：检查用电话手柄现场试打消防电话，各自通话应清楚、无噪音。检查电话主机通话应正常；检查、坚固广播、电话分接线端子；**.对消防广播、消防电话联络柜、主机进行清洁、除尘；**.全部开启广播，检测功放负载能力；**.模拟火灾状态下进行紧急广播；**.全面检查所有消防电话（包括机房、水泵房与控制中心对讲），其通话质量应符合要求；**.应急照明和疏散指示系统；**.电源切换试验；**.外观完整；**.喷淋系统；**.巡检大楼内所有供水总控制阀、湿式报警控制阀组、压力控制器、补压泵、水流指示器、信号阀及其它阀门管道是否正常（包括设备外观、功能）以确保系统处于无故障状态；防止跑、冒、滴、漏发生；**.检查水池水位，同时应采取措施保证消防水池不作他用并应对该措施进行检查，若发现故障应及时处理；**.进行放水试验、检查湿式报警阀组、水流指示器是否符合条件，系统压力变化是否符合要求，并记录压力开关、水流指示器反馈至报警控制器的报警信号；**.喷淋水泵每月启动运行*次，当水泵为自动控制启动时，每月仿真自动控制的条件启动运转*次；**.检查水流指示器、压力开关等信号装置是否符合要求；**.对系统各组件的外观压力进行检查，系统设备组件不能有碰撞变形等损伤和锈蚀情况；**.水泵设备及主管道的支、吊架的固定不应松动；**.机房储气瓶内压力应正常；**.驱动装置的压力不得少于设计储存压力的**%；**.喷头应无堵塞现象；**.对系统进行模拟报警，检查系统是否正常报警；**.报警信号是否正常；**.是否反馈至报警控制器；**.每年对所有***瓶内容剂气压重新目测检查；**.防火卷帘门系统；**.巡查各卷帘门状态，手动开关有否破损；**.检查卷帘门驱动电机及链条传动机构状况，定时加注润滑油；**.检查卷帘门动作后，消防控制中心是否有反应；**.对所有卷帘门进行全面检查，包括手动开关、电动机构、导轨清理；**.防真火灾报警试验，全面检验卷帘门系统联动功能和状态；**.防排烟系统-包括检测防排烟设备及防火阀的功能；**.启动设备使其运转*分钟，观察有无异常现象；**.检查排烟口的开户状况及操作功能；**.检查排烟、加压风机的联动控制及控制信号返回情况；**.防排烟各防火阀的检查，检查阀门，叶片的位置是否正确，有无变形及能否动作；**.启动防排烟系统使之工作*分钟，观察电机是否正常，测量其送风口风量；注：对上述全面检查测试中发现的问题故障及时组织维修更换，排除故障。对*时无法解决的问题应立即报告甲方相关人员，同时采取应急措施。*、维修和突击抢修*.维保过程中对发现的问题或故障，应及时处理、排除。维保过程中，坚持以修为主的原则，如确需更换*配件和材料的，在经采购方同意后，*个工作日必须更换好，维修完毕后，双方签字确认。更换的*配件和材料必须为大厦原有设备同*品牌，且新更换的*配件和材料质保期为*年。*.故障突击抢修。当维保单位接到甲方的故障通知书或电话通知时*小时内到达现场，应及时派员对该故障进行排除。小故障应该立即排除，*般故障应该在**小时内修复。中等以上故障需超过*天尚无法修复时，需书面通知甲方工作人员，增加日常管理人员与维保单位工作人员*同作好维修期间的安全防范。同时维保方增加技术力量，尽快修复故障。*、相关要求*.有责任和义务配合甲方及上级主管部门组织的消防检查、培训等相关工作。*.全面认真执行国家的有关规定，并承担相应的责任，认真服从公安消防管理部门的技术指导。*.乙方需每月把维保情况书面报表向甲方汇报，发现问题及时提出整改意见，以便甲方随时检查。保证随时发现和解决问题，确保设备运行状况良好。*.消防系统和设备发生故障，维保单位应做好设备暂停使用或给予恰当的保护。*.消防设备及配套设施的维护保养必须达到原设计、使用的效果。并参照《消防设备使用及维护说明书》作为今后的维修、保养及设备管理服务的参照标准之*。*旦因维护、保养不到位。导致发生意外并造成损失（经消防部门鉴定为乙方保养不善造成）将由乙方承担由此带来的*切经济和法律责任（非乙方原因未维修保养除外）。*.维保质量标准参照国家和现行相关行业的施工测试规范和评定标准，质量等级达到合格，满足相关政府部门行业及质量管理所需的检验要求。经第*方检测符合相关要求,并出具相关检测报告,检测费用由成交供应商承担。（每年检测*次，第*方检测公司由甲方选择，检测费用成交供应商承担）。 |
（*）物业设施、设备的使用、维护和管理
*.成交供应商要有熟练、专职的专业工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行维修、养护。所有工程技术人员必须具上岗证及专业资格证。配电房需**小时有人员值巡检班，夏季每*小时巡检*次，其他季节每日不少于*次，要求有巡检记录。高压配电必须委托具有专业资质的维保公司进行维保,费用由成交供应商承担，维保合同必须送采购人备案。维保合同签订前必须将拟准备签订的维保合同及相关资料提前报采购方审核同意后，才可正式签订维保合同。具体维保要求见附件*。
*.办公楼及公共场所水路、电路、路灯照明、地下管网每周巡检*遍，保障正常用电、用水、照明和下水畅通。办公楼公共区域照明灯、路灯损坏应及时更换，故障排除不过夜。
*.对水泵房高低压水泵、消防水泵、供水水泵每日巡检，夏季每日不少于*次，其他季节每日不少于*次并做好设备保养，要求有巡检和保养记录。
*.窨井、公共部分自来水管道、楼层卫生间水阀、每日巡检，及时发现滴漏水问题，做到小问题当日解决，大问题当日组织施工，迅速解决。
*.每年对监控系统各点位摄像头清洗除灰*次，定期不定期检查各摄像头的在线情况，保证所有摄像头在线工作、录像存储到位。定期不定期下载大厦门禁系统、车库道闸系统数据，保证出入记录数据随时可查。
*.保障各类设施设备的完好和正常运行。
*.确保电力、电梯、空调、消防、监控、给排水等系统的运行不中断（外界原因除外）。
*.设施设备档案完整，其运行、检查、维修、保养等记录齐全。
*.设施设备标志齐全、规范，责任人明确。
**.负责物业服务区域内的所有设施、设备、物品等的日常维护、维修（除专业性强的维修外）。负责物业服务区域内所有****元以下的土建维修，土建维修的材料费由采购人承担，物业区域内公共部位的维修（除土建维修）单次单项材料费在***元（含***元）内的由成交供应商支付，单次单项材料费在***元以上的由采购人支付。需要采购人支付费用的维修，必须事前向采购人报告，经采购人同意后方可实施。
（空调、消防等设备单项维修材料、*配件费用的规定与该条规定不*致的，以空调、消防等设备维护中的规定为准）。
**.房屋共用部位和共用设施设备需大、中修或更新改造（含大型设施的定期养护）时，须向****市机关事务管理中心报告，接受****市机关事务管理中心的专项委托后组织实施或配合实施，费用由****市机关事务管理局拨付。
**.成交供应商对电梯、中央空调、高压配电房等重要设施设备，在日常使用过程中要制定运行管理制度。做到定人定时开、关设备，及时发现设备隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。
**.物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控系统、避雷系统、建筑物设施、会议中心、会议室的音像系统、办公室内的各种设备设施、地下停车库设施等由成交供应商负责日常维修、保养、管理，确保各项设施的完好和正常使用。维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。
**.成交供应商负责大楼食堂设施设备的维护及小修（煤气炉头除外）。
**.成交供应商负责办公家具、墙面（泥工、油漆工）、地面瓷板瓷砖的日常养护和小修。
**.其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。
**.空调清洗消毒,取得具有检测资质部门出具的合格有效的空调卫生检测报告并通过卫生执法监督部门的检查,检测费用由成交供应商承担,空调维保费用由成交供应商承担,空调维护具体要求见附件*，维保合同必须送采购人备案。维保合同签订前必须将拟准备签订的维保合同及相关资料提前报采购方审核同意后，才可正式签订维保合同。
**.空调维修*配件经市场询价单价****元以上的采购方负责，****元以下的中标方负责。冷媒制冷剂的费用由中标方负责。
附件*
| 高压配电维保及预防性试验主要内容 *、例行检修（在甲方指定人员的全程配合并协助共同参与的情况下）（*）每月巡查维修每月定期对高压电气设备、高压电力电缆设行巡检，发现并排除存在的故障，主要检查以下几个方面：*.变压器。包括外罩前后门检查及维护，高低压侧接头过热检查及测试，接地极桩头检查及维护，绝缘表面无放电痕迹检查，外罩温度计指示检查及维护，运行声音、异味检查及测听，室温、环境卫生检查及维护。*.断路器。包括机械、电气位置指示检查，分合闸操作的检查及维护，引线、接线板过热检查及维护，工作电源、弹簧储能检查，机械、电气位置指示检查，无闪络痕迹检查及维护，活门结构检查及维护，外接地端子连接检查及维护。*.母线板。包括连接桩触头检查及保养，分支母线检查及保养，接头温度检查及测试，分支母线整体检查及保养。*.接地开关。包括连接桩触头温度检查及测试，接地极桩头检查及维护，分合闸操作的检查及维护，接地开关整体检查及维护。*电力电缆。包括老化、腐蚀、污损检查及保养，触头过热发红检查及保养，裂纹及闪烙痕迹检查及保养，外露完整支撑牢固检查及保养，外皮接地良好检查及保养。*.避雷器。包括外部磁套是否完好检查及保养，引线松动、断线和断股检查及保养，外部磁套是否完好检查及保养，组合及导线与端子连接检查及保养，密封是否良好检查及保养。*.互感器。包括接头发热、松动现检查及保养，*次接地良好检查及保养，互感器异常气味，瓷质缺损检查及保养，互感器放电现象检查及保养，充油式互感器漏油、渗油检查及保养。*.负荷开关。包括接地线检查及保养，分合闸检查及保养，连接部过热现象检查及保养，闪烙痕迹检查及保养*.开关柜。包括参数记录：母排电压工作电流检查，开关操作合闸检查及保养，综保信息及内容检查，指示灯、带电指示仪检查，噪音、放电、异味声音检查及保养，整体腐蚀、污损、牢固检查及保养，**.工器具。包括老化、腐蚀、污损检查及保养，安全试验记录时间检查及保养，操作使用检查及保养。以上维保内容，每半年必须完成*个循环检查。（*）每年进行*次的高压电气设备安全运行预防性试验（时间安排在每年的第*季度，完成后需向乙方出具预防性试验报告）*.电力变压器：变压器绝缘电阻、绕组直流电阻、高低压交流耐压、高低压绕组变比、铁芯接地电阻、铁芯穿心夹件测试检查。*.高压断路器。断路器本体交流耐压、绝缘电阻、真空触头接触、真空泡交流耐压测试。*.高压接地开关。开合静电感应电流测试、接地阻抗测试。*.高压电缆。电力电缆绝缘电阻、交流耐压、电缆泄漏电流测试。*.负荷开关。导电回路电阻测试、相间耐压测试。*.高压**、**。互感器绝缘耐压测试、强电流电压测试。*.高压避雷器。避雷器本体外观检查、避雷器绝缘电阻测试。*.综合保护装置。电流、电压绝缘测试。*.高压安全工器具。绝缘耐压试验。*、故障突击抢修高压电气设备发生故障时，乙方接到甲方通知后，当日*小时内组织技术抢修人员赶到现场并开始工作，小故障立即排除 *般故障*小时内恢复设备正常运行，重大故障**小时内恢复设备正常运行，中等以上故障超过**小时尚无法修复时，需书面通知甲方工作人员，与乙方工作人员*同做好维修期间的安全防范。同时乙方增加技术力量，尽快修复故障。 *、相关要求*.在维保过程中，必须坚持以修为主的原则，确需更换*件时，乙方应及时写出书面说明，并提供完整的消防设备更换*部件清单，由双方共同论证确定，待甲方认可后方可实施。*.有责任和义务配合甲方及供电部门的高压电气设备检查、培训等相关工作。*.全面认真执行国家的有关规定，并承担相应的责任，认真服从供电部门的技术指导。*.乙方需每月把维保情况书面报表向甲方汇报，发现问题及时提出整改意见，以便甲方随时检查。保证随时发现和解决问题，确保设备运行状况良好。*.高压电气设备发生故障，乙方应做好设备暂停使用或给予恰当的保护。*.高压电气设备的维护保养必须达到原设计、使用的效果。并参照《高压电气设备使用及维护说明书》作为今后的维修、保养及设备管理服务的参照标准之*。*旦因维护、保养不到位。导致发生意外并造成损失（经供电部门鉴定为乙方保养不善造成）将由乙方承担由此带来的*切经济和法律责任（非乙方原因未维修保养除外）。*.维保质量标准参照国家和现行相关行业的施工测试规范和评定标准，质量等级达到合格，满足相关政府部门行业及质量管理所需的检验要求。经第*方检测符合相关要求,并出具相关检测报告,检测费用由成交供应商承担。*.依据工程维保项目特点及要求，配齐管理班子、技术人员及足够的设备。*.参与维保施工人员必须设专人进行现场监管。拆卸、搬迁和安装过程中，不得损坏其它公共设施及个人财产，文明施工，施工完清场。维保施工过程中，严禁违章操作，正确使用各种操作工具，确保维保施工人员和甲方相关工作人员的人身和财产的安全。**.维保施工过程中，必须设置必要的防护和警示标志。因维保施工发生任何安全意外事故与甲方无关，维保施工中违规造成甲方相关工作人员的人身和财产损害和损失的，将由乙方承担*切经济和法律责任。**.对于高压设备停送电操作，乙方工作人员必须根据设备运行要求进行停送电操作，并记录停送电时间，原因及操作人，以保证停送电的正确性。 |
附件*
| 空调检查维保主要内容*、例行检修（在甲方指定人员的全程配合并协助共同参与的情况下）（*）每月巡查维修每月定期对空调设备进行巡检，发现并排除存在的空调设备故障，主要检查以下几个方面：*.机组工作电压和电流*.机组控制系统的动作程序及操控性*.任何不正常的噪音和震*.空调制冷、制热效果分析*.处理机组运行及*部件隐患每半年完成*个循环巡查。（*）每半年进行*次的全面保养检测、调试（时间安排在夏冬*季使用前，并出具全面检测调试报告）*.多联式空调机组及精密空调*.室外机控制主板、室内电脑板清洁；*.室外机热交换器的清洗；*.冷媒系统气体气密性检测；*.检测压缩机、风机绝缘性能；*.电源端子，压缩机电器端子的松紧检测；*.室外部分保温层的修补；*.室外、室内机振动、噪声的检查调整；*.信号传输的检测；*.风扇机械性能的检查，测试；*.空调供电电源电压检测；*.机组电流检测、分析；*.膨胀阀、换向阀、电磁阀等阀件的工作状况检测；*.控制系统的动作程序及机组操作性能检测；*.机组运行数据记录分析。*.送风口、回风口及过滤网的清洗(清洗必须使用巴士消毒液，送风口回风口等用巴士消毒液试擦，过滤网用巴士消毒液冲洗)；*.其它需要日常保养维修的工作内容。*、应急维修（*）*般维修。工作日，**分钟到达现场，节假日*小时到达现场，对保修设备及时进行处理，小故障立即消除，*般故障当天解决，如需更换*配件和材料的，在经采购方同意后，*个工作日必须更换好保障空调系统正常。（*）突击抢修维修。工作日，*分钟达到现场，节假日*小时到现场，小故障立即消除，*般故障*小时解决，对不能在*小时内解决的故障，必须采取应急措施，保证甲方空调系统正常运行，直到空调系统故障修复。*、相关要求*.在维保过程中，必须坚持以修为主的原则，确需更换*件时，乙方应及时写出书面说明，填写维修单，并提供完整的空调设备更换*部件清单，待甲方批准后方可实施。乙方实施后，甲方要进行验收，并且更换下来的由甲方承担费用的旧配件必须由甲方封存保管。若乙方未按规定程序报批，所产生的*切费用甲方概不负责。因乙方维修造成的损坏，乙方应负责维修。*.乙方需每月把维保情况书面报表向甲方汇报，发现问题及时提出整改意见，以便甲方随时检查，保证随时发现和解决问题，确保设备运行状况良好。*.空调系统和设备发生故障，乙方应做好设备暂停使用或给予恰当的保护。*.空调设备的维护保养必须达到原设计、使用的效果。*旦因维护、保养不到位，导致发生意外并造成损失，将由乙方承担由此带来的*切经济和法律责任（非乙方原因除外）。*.维保期满后完工验收的确认按照磋商文件中的相关规定执行。 |
(*)电梯维护保养服务要求
*.负责本项目电梯维护保养服务的实施单位应具有质量技术监督部门颁发的《中华人民共和国特种设备安装改造维修许可证（电梯）》（乘客电梯安装*级及以上、改造*级及以上、维修*级及以上）。成交供应商必须委托具有此资质和电梯原厂授权资质的实施单位进行电梯维护保养服务,成交供应商必须与维护保养公司签订合同，并负责对其进行监督考核。维保合同必须送采购人备案。维保合同签订前必须将拟准备签订的维保合同及相关资料提前报采购方审核同意后，才可正式签订维保合同。
*.严格按照《中华人民共和国特种设备安全法》、《电梯使用管理与维护保养规则（********-****）》执行。维护保养公司所派遣的技术人员应具有相关资质证书，着装、挂牌上岗。
*.根据国家、行业有关规定和规范，建立健全电梯管理制度，并认真执行。
*.维护保养公司在签订合同之前，应对本项目全部电梯进行交接验收，所产生费用由维护保养公司承担。
*.每周对所有电梯进行*次巡检并做好记录。建立电梯管理档案资料：包括技术档案（如原理图、接线图等），维修保养记录，电梯检测资料及其他相关资料。
*.维护保养公司应服从采购人及成交供应商的有关工作安排，主动配合成交供应商做好设备的运行管理，并提供技术支持。
*.接报修电话后，**分钟内赶到现场实施检修，确保电梯的完好和正常运行。
*.保证电梯按期通过年检并取得合格证书。
*.负责购置电梯责任保险，保险额度每人每次事故累计赔偿限额不低于***元、每次事故累计赔偿限额不低于****，最高累计赔偿限额不低于****元。
**.质量要求：满足国家及行业现行相关的规范、验收标准。
**.其他与电梯维护保养有关事项。
(*)卫生保洁
*.范围包括服务区域内所有公共通道（电梯间、走火梯）、公共区域（茶水间、洗手间、露台、天台）、停车场、大堂、区域内广场、道路等以及城市展示馆（含展厅卫生）及市民服务中心公共区域（含办证大厅、房产交易中心办公区域卫生）。
*.由双方共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核，成交供应商须保证安排足够人员以保障工作需求，有分歧异议的，以采购人的意见为准。
*.房屋立面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。
*.成交供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
*.有重要会议时候，成交供应商须另安排专人负责会议室厕所清洁。
*.成交供应商协助采购人做好垃圾分类工作，并负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。成交供应商设立垃圾分类管理员，在城管部门将垃圾运输出大院前将所有垃圾按规范整理分类，运输后清洗垃圾桶。承担城管部门将垃圾清运到****专门垃圾处理处的垃圾清运费。
*.聘请专业的消杀公司做好服务区域内公共区域（含采购人管理的食堂、会议室）的灭*害、除白蚁工作，每月不少于**次，每次必须做好消杀记录和药品用量记录。成交供应商必须将与消杀公司签订的合同及消杀记录等相关资料报采购人备案。消杀合同签订前必须将拟准备签订的消杀合同及相关资料提前报采购方审核同意后，才可正式签订。
*.办公大楼内大堂、走道、公共场所地面定期打蜡或做晶面处理、打磨保养。
*.建筑物自来水水池定期清洗、消毒（每年*次），供水符合卫生标准，无*次污染及隐患。
**.污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱、排水沟。
**.负责卫生间各项用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）的配置。（其中洗手液、擦手纸、卷纸由采购人负责购买）
**.遇到大型活动，须按采购方要求进行清洁卫生。
**.协助做好省、市、区临时迎检的卫生工作。
**.停车场和大厦外围停车棚必须定期冲洗，保持干净。
**.所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘
①楼内大厅公共通道：地面干净、无污渍，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
②楼梯及楼梯间、梯步表面干净无污渍，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
③公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍；各种隔断表面干净，金属饰件表面干净，无污迹；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无积尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；废纸篓杂物超过*/*应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
④电梯及电梯厅：电梯轿厢*壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
⑤电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
⑥垃圾桶果皮箱：桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，垃圾不应超过*/*，内胆应定期清洁、消毒。
⑦消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
⑧垃圾中转房：中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
⑨设备机房、管道、指示牌：无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍；指示牌、广告牌无积尘、无污迹，金属件表面有光泽，无污迹。
**.其它与清洁卫生有关的事项。
（*）室内外盆栽植物的摆放和管理
*.负责办公楼公共区域内及其他指定区域的绿色盆栽植物摆放和养护，数量不少于***盆。
*.绿色盆栽植物摆放和养护,成交供应商必须委托专业公司实施,养护所需的水电费由采购方负责。成交供应商必须将与专业公司签订的合同等资料送采购人备案审核。
*.植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露。
*.选择适宜栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便。
*.植物的大小和色彩与环境协调，摆放的绿植须经采购方审核认可。
*.选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，楼内禁止喷洒农药。
（*）档案资料建立与管理
成交供应商须按以下类别做好资料的收集、分类整理、归档管理制度。
*.各项管理服务合同；
*.爱卫、创卫资料；
*.大楼节能降耗相关资料；
*.机电设备运行、检查、保养、维修记录；
*.供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录；
*.在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养等登记制度
*.生活垃圾分类相关资料；
*.其他必要的档案。
（*）其它与物业服务内容有关事项
*.协助大楼各单位临时搬运物品，清理废旧物品。负责做好采购人要求的家具、家电及其他物品的简单搬运工作。
*.负责做好采购人管理的家具、家电及其他物品的简单搬运工作。
*.负责做好节假日、重大日子的彩旗、花卉、横幅等布置（彩旗、花卉、横幅等采购人提供）。
*.协助重大活动、临时接待等后勤保障工作。
*.节能数据的采集及统计工作。
*.负责办公楼****服务项目的其他相关工作及采购人提出的办公楼以外的其他管理工作、任务和要求。
*.成交供应商不得向他人（含入驻单位和工作人员、外来办事和在服务区内的各类工程施工人员）收取服务范围内的任何费用。
*、管理服务质量要求
*.管理服务范围内无因成交供应商管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。办公楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投毒、食物中毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。各出入口、通道无群众出现混乱踩伤、跌倒及大声喧哗等情况发生。
*.严格遵守有关消防管理规定，确保无因成交供应商管理不当而发生消防事故，消防设备完好率***%。
*.区域内设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。项目管理和大楼内施工工程无因成交供应商监管不到位而发生安全事故。
*.各项设施设备的维修保养工作应按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。
*.除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达***%；*星维修、急修(*小时内完成)及时率达***%(网络等专业设施除外)。
*.管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率***%。
*.实行动态保洁，卫生清洁保洁率***%。
*.****服务满意率在**%以上；投诉处理率***%。
*.成交供应商*切管理服务工作的实施，应以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等工作通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行。
**.根据有关规定和采购人需求，拟定合理的岗位设置、岗位人员工资标准、考核机制和详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案等，需经采购人认可后方能实施。
**.成交供应商中标后须和采购人签订消防、治安安全责任书。
**.利用现代化管理手段对物业进行管理。
**.消防管理通过法规规定，随时检测完好率***%。
**.支持配合甲方做好节电节水节油的工作，有明显效果。
**.本文件规定其他管理目标相关内容。
*、物业公司人员配备要求
*.人员资格要求
| 岗位名称 |
相关资格要求 |
人数 |
备注 |
| 项目负责人(经理) |
年龄**周岁以内,知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。 |
* |
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| 岗位名称 |
相关规定及要求 |
人数 |
备注 |
| 设备维护员 |
具有熟练的电工理论知识和实际操作经验，从事过****中的机电设备管理*年以上经验，掌握****的基本知识和水电设施操作的保养、维修规程及应急处置管理。 |
* |
|
| 保洁员 |
室内保洁员，女性，**周岁以下；室外保洁员男女不限，男性**周岁以下、女性**周岁以下；身体健康，形象良好；爱岗敬业，服从管理，坚守岗位职责，保持规范仪容规范。具有*年以上酒店服务或物业公司写字楼专职保洁工作经历的保洁员不得少于保洁员总数的**%。 |
* |
|
| 消防/监控中心值班员 |
**周岁以下，具有高中以上相关学历，持有相关证书、从事过****中的消防控制中心值班*年以上经验优先，掌握消防管理和智能监控设备的操作规程及应急处置管理。 |
* |
|
| 保安队长 |
**周岁以下，具有初中以上学历，退*军人优先，身体健康，形象良好；爱岗敬业，服从管理，坚守岗位职责，保持规范仪容规范 |
* |
|
| 保安员 |
**周岁以下，具有初中以上学历，退*军人优先，身体健康，形象良好；爱岗敬业，服从管理，坚守岗位职责，保持规范仪容规范。 |
** |
|
| 注：*、上述所有人员均须持有合法有效身份证、健康证，无重大疾病史和传染病史，无残疾及其它生理缺陷；均须由户籍所在地派出所出具无犯罪记录的书面证明。*、上述人员计划人数**人为最低配置人数（其中监控中心值班人员和保安员等岗位为按照*班倒计划的最低配置人数）,含周未调休人员、加班人员在内，其中各岗位之间的最低配置人数，根据实际工作需求，经采购人批准，岗位之间可适当调剂人员。成交供应商响应文件已确定的拟派人员必须在合同履行前**天到办证中心大楼上班、熟悉项目情况并纳入采购方指纹考勤打卡；其他人员在合同履行前**天必须全部招聘到位，提前到办证中心上班、熟悉项目情况。供应商在响应文件中已确定的拟派人员和本项目管理层人员，在合同期内不得随意更换,如确须调整，须书面征得采购人同意、确认，并且更换的人员必须符合上述要求和供应商响应文件中承诺的相关条件。*、供应商根据本表格提供的岗位设置及“第*章 采购需求”进行具体人员配置，但不得低于上述人员配置。 |
*.*设立以采购人为主导、成交供应商高层管理人员为辅助的联合共管机制。成交供应商派驻采购人物业的全体员工应遵守采购人有关规章制度和管理规定，坚决贯彻执行采购人的管理要求，听从采购人的指挥调动，以确保采购人物业的正常运作。
*.*成交供应商根据采购人要求派驻大楼现场****服务机构的岗位设置和人员，提供人员名单（含简历、任职岗位）给采购人，经采购人审查确认后备案，重要岗位人事变动和人员聘用要报经采购人审批同意。如有违反或损害采购人利益的，采购人有警告和拒绝成交供应商违规工作人员在此工作的权利。此外，对服务质量较好的物业人员，采购人有权提出保留要求，项目经理(响应时必须提供已确定的人选)在合同期内不得随意更换,如确须调整，须书面征得采购人同意、确认，并且更换的人员必须符合上述要求和投标书中承诺的相关条件。
*、人员管理要求
（*）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等*切费用。如因用工引起的劳动纠纷问题由成交供应商负责解决,如成交供应商的工作人员发生违法、违规行为，所造成*切后果及损失，由成交供应商承担责任和负责赔偿。
（*）采购人如因工作需要，要求成交供应商部分岗位临时延长工作时间的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作，其费用采购人不另行支付。
（*）成交供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商工作人员须遵守采购人相关规章制度规定，服从采购人指挥和合理的工作安排，如有违反或损害采购方利益的，采购人有权拒绝成交供应商违规的工作人员在此工作，问题严重的，有权终止合同，*切责任由成交供应商承担。
（*）成交供应商应制定培训计划，结合岗位要求、采购人需求对加强对所有服务人员的培训，培训多次仍无法达到服务质量要求的应作更换人员处理。
（*）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。成交供应商派驻的项目经理与采购人中层部门负责人对接工作方案、工作流程、排班、考核、监督、检查等具体工作。成交供应商必须保证派驻采购人工作人员的稳定性，如有工作人员调离，需书面通知采购人。清洁、设备维护和管理人员应相对固定。如成交供应商派驻采购人的工作人员不尽忠职守的，必须在接到采购人书面通知后**天内更换人员。
（*）成交供应商根据不同的工种配备相应的工作服装，并有工作号牌等标识物及必要的装备，成交供应商需负责各工作人员的制服。
（*）成交供应商不得将本物业的管理责任整包给第*方。
*、物业公司设备配置要求
拟投入****设备配置最低标准及要求，具体如下：
拟投入****设备表（不限于以下设备）
| 序号 |
机械或设备名称 |
型号规格 |
数量 |
市场价格 |
额定功率 |
生产能力 |
备注 |
| * |
高压水枪机 |
|
*台 |
|
|
|
|
| * |
全自动扫地机 |
|
*台 |
|
|
|
|
以上设备，中标后*个月内安排到位，并提供采购发票查验。
*、成交供应商责任
*.鉴于采购人作为国家行政机关，物业的安全使用直接影响到政府部门的正常运作，因此其物业的日常管理与其他商业写字楼、住宅小区有较大的区别，在界定责任义务时按有利于采购人的原则执行。
*.在管理服务期内由于成交供应商责任造成群众、大楼工作人员人身伤亡和财产损失的，由成交供应商承担全部责任并负责赔偿。
*.全部外包维修养护项目（含采购人外包项目）及大楼内施工工程因成交供应商监管不到位而发生事故，成交供应商需承担所有责任并负责赔偿。
*.成交供应商工作人员在区域范围内发生违法、违规行为的，所造成*切后果及损失，由成交供应商承担全部法律责任并负责赔偿。
*.成交供应商须负责承担和支付所属员工的工资福利，体检费以及依照劳动法规承担和交缴所属员工的社会保障、节假日补助、住房公积金及规定的税费等费用。
*.建立健全各类员工的在岗培训和考评制度，加强对员工的管理、教育和培训，提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识，严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工。
*.****档案，合同期满应完整移交给采购人。
*.合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好****服务事项交接和相关资料移交工作。
*、其它要求
*.采购人委托管理的事项中，除按照国家有关规定必须由有资质专业单位进行服务保障的项目外，未经采购人书面同意，成交供应商不得将本物业的管理责任转让给第*方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包；不得交给挂靠的分公司经营。
*.合同期内采购人新增各类设备（大型设备除外）的管理、维修、保养等人工费用由成交供应商负责在本次招标费用中统筹解决，采购人不另增加费用。
*.采购人在条件许可的情况下，无偿提供办公场所（含水电费）给成交供应商作办公使用。成交供应商办公、水电使用应遵****市机关事务管理局的相关管理规定。
*.****费包含人员工资、福利及*险*金等用工费用及行政办公费用（含工作服费用）等。其他为完成****服务而需要购买的工具、材料、清洁用品等费用由供应商负责。
*.双方根据磋商文件中采购需求的内容确定《****委托合同》及附件条款。
*、服务质量扣罚措施
（*）成交供应商所提供的服务未达到要求，采购人书面提出整改通知，累计提出达*次，成交供应商未按要求及时整改的，采购人有权终止合同，由此造成采购人经济损失的，成交供应商应给予赔偿。
（*）扣罚标准（不含造成经济损失的赔偿金）：
*.成交供应商工作人员违反管理规定受到有效投诉或由于成交供应商责任出现管理过错，以***元为基数扣罚成交供应商当月****服务费，共分为*档，分别是：
（*）*般过错的有效投诉，扣罚比例为*‰，即***元/次。
（*）*般过错的重复性有效投诉，扣罚比例为*‰，即***元/次。
（*）较大过错的有效投诉，扣罚比例为*‰，即***元/次。
（*）较大过错的重复性有效投诉，扣罚比例为*%，即****元/次。
（*）重大过错的有效投诉，扣罚比例为*%，即****元/次。
（*）*般事故过错的扣罚比例幅度为*%-*%，即****-*****元/次。
（*）较大事故过错的扣罚比例幅度为*%-**%,即*****-*****元/次。
（*）重大事故过错的扣罚比例幅度为**%-**%,即*****-*****元/次。
*.成交供应商不按照采购人要求及时更换不合格****人员，或者擅自更换采购人要求保留的****人员，以及人员变动率超过标准（每季度*％）时，采购人有权按*‰—*％的比例幅度予以酌情扣罚成交供应商当月****服务费。
（*）成交供应商配置的所有人员（含项目经理）必须符合采购人提出的最低配置标准要求及成交供应商响应文件中承诺的有关标准要求，不符合的视为缺岗。
（*）成交供应商配置的各岗位人员（含项目经理）在符合采购人提出的最低配置标准要求及成交供应商响应文件中承诺的有关标准要求的情况下，采购人认为不胜任岗位工作，或发现违规*次以上的人员，采购人可以要求成交供应商立即更换不合格人员，超过*个月未更换视为缺岗。
（*）经理缺岗，对成交供应商扣罚**元/月/人，从缺岗月份****费中扣除，累计超过*个月缺岗，采购方有权终止合同；其他岗位人员缺岗，对成交供应商扣罚****元/月/人，从缺岗月份****费中扣除。（以上缺岗时间不足*个月，按*个月计算）。
（*）擅自更换采购人要求保留的人员，对成交供应商扣罚**元/人/次，从成交供应商当月****费中扣除。
（*）人员变动率每半年考核*次，人员变动率每半年超过**%，对成交供应商扣罚**元/次，从成交供应商当月****费中扣除。
（*）成交供应商更换人员不及时向采购人备案或更换重要岗位人员前不按规定报采购人批准，对成交供应商扣罚**元/人/次，从当月****费中扣除。
*.成交供应商应按规定人数满编在岗，缺编各类人员人数不能超过*人，缺编时间不能超过*个月，缺编时间超过*个月视为缺岗，同时在岗人数达不到规定要求的也视为缺岗，采购人有权对成交供应商扣罚，扣罚金额从成交供应商当月****费中扣除。由此造成的工作失误将追究成交供应商责任，并以**元为基数扣罚当月服务费，共分为*档，分别是：
造成*般事故过错的扣罚比例幅度为*%-*%，即****～****元/次。
造成较大事故过错的扣罚比例幅度为*%-**%,即****～*****元/次。
造成重大事故过错的扣罚比例幅度为**%-**%,即*****～*****元/次。
*.成交供应商本项目全部工作人员应专职服务本项目，如有应急特殊情况需外借本项目工作人员，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行，所有人员每月到岗率必须达到**个工作日，少*日按照****元/日/人的标准处罚。
项目经理在其他项目任职，发现*次，中标方必须更换项目经理，发现*次，采购方有权终止合同，扣除履约保证金；其他人员未经采购人批准，外借其他项目或其他地方工作，发现*次，开除外借人员主管，发现*次，中标方必须更换项目经理，发现*次以上，采购方有权终止合同，扣罚履约保证金。
*.成交供应商在日常管理服务过程中，各岗位工作服务标准未达到采购人的要求，对成交供应商处以**-***/次的扣罚，扣罚款在成交供应商当月****费中扣除，具体处扣罚标准在合同附件条款中予以明确。
*.对中标方每年进行*次综合考核，具体考核内容标准在合同附件条款中予以明确，考核分数在**分（含本数）以上时，为考核合格，考核单位支付中标方下次考核期首月的****服务费***%；考核分数在**分（含本数）至**分（含本数）时，考核单位以应付当次考核期末月的****服务费为基数乘以(当次考核期考评分数+**)%计算得出的实际金额支付下次考核期首月的****服务费；考核分数低于**分(不含本数)时，则视为违约，考核单位有权单方解除合同。如造成考核单位经济损失的，除应承担考核单位经济赔偿外，****单位还应承担相应的法律责任；在合同期内，中标方出现重大管理失误或严重违约、用户投诉多，采购人有权单方解除合同。
*.上述服务费扣罚涉及的扣罚标准、投诉类型、过错大小、事故性质、有效性的确定由采购人根据实际情况与成交供应商予以明确，个别投诉事项可以具体个案具体明确，有分歧异议的，以采购人的意见为准。
*、履约保证金
成交供应商应在收到成交通知书后*周内向****市机关事务管理局缴纳履约保证金人民币***元。
在物业服务合同期满前*个月，除成交供应商因在物业服务期因成交供应商违约或未能履行合同相关规定需从此款项扣除金额外，余款采购人将在**个工作日内*次性无息支付给成交供应商。
*、采购人配合条件
成交供应商在响应文件中要列明在项目实施过程中要求采购人提供的配合条件。
注：以上技术要求必须完全满足，否则视为无效响应。
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