****省****市****区人民法院
执行裁定书
(****)冀****执****号
申请执行人:任玉娟,女,****年*月*日出生,汉族,
现住邢台市信都区张宽办事处东马庄村。
被执行人:白立强,男,****年*月**日出生,汉族,
现住****市经开区晨广花城小区*号楼*单元***室。
被执行人:俞丽捷,女,****年**月**日出生,汉族,
现住****市经开区紫金城*座****号。
申请执行人任玉娟与白立强、俞立捷债权转让纠纷*案,
本院作出的(****)冀****民初****号民事调解书已经发生
发法律效力,被执行人未履行生效法律文书确定的义务。在执
行过程中,本院对被执行人白立强名下坐落于****市****区
钻石北路**号鑫苑小区*号楼*单元*层***室房屋(不动产
号:冀(****)****市不动产权第*******号)进行了查
封,现申请人申请对该房屋进行评估、拍卖。依照《中华人民
共和国民事诉讼法》第*****条、第*****条之规
定,裁定如下:
对被执行人白立强名下坐落于****市****区钻石北路**
号鑫苑小区*号楼*单元*层***室房屋(不动产号:冀
(****)****市不动产权第*******号)*套进行评估、拍
卖。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判员王新志
*〇**年*月*日
书记员宋倩
房地产估价意见书
项目名称:****市****区钻石北路**号鑫苑小区*号楼*
单元*层***室白立强所属之房地产
估价委托人:****市****区人民法院
估价机构:****恒鹿房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师:王小满(注册号:**********)
赵江萍(注册号:**********)
估价意见书出具日期:****年*月**日
估价意见书编号:****坦鹿估鉴字(****)第***号
致估价委托人函
****市****区人民法院:
我公司接受贵单位的委托,对位于****市****区钻石北路**
号鑫苑小区*号楼*单元*层***室,产权属于白立强的住宅进行了价格
估价,估价目的是:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
价值时点是:****年*月**日。经过实地查勘和市场调查,遵照《中
华人民共和国城市房地产管理法》,国家标准《房地产估价规范》,
《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准,遵循独立、客
观、公正、合法、谨慎的原则,选用比较法和收益法对估价对象进行
了分析、测算和判断,并在满足本意见书的估价依据、全部假设和限
制条件下,得出估价对象房地产在价值时点的市场价值为*********
元(取整),大写为人民币***********元整。
估价结果*览表
估价依据 |
房号 |
楼层 |
用途 |
建筑面积(*²) |
估价单价(元/*²) |
估价总价(元) |
房产分层分户图 |
*** |
*/* |
住宅 |
**.** |
****.** |
****** |
备注 |
本估价意见书应用的有效期*年,即****年*月**日至****年*月**日。 |
本估价意见书应用的有效期*年,即****年*月**日至****年*月**日。 |
本估价意见书应用的有效期*年,即****年*月**日至****年*月**日。 |
本估价意见书应用的有效期*年,即****年*月**日至****年*月**日。 |
本估价意见书应用的有效期*年,即****年*月**日至****年*月**日。 |
本估价意见书应用的有效期*年,即****年*月**日至****年*月**日。 |
鹿
****恒鹿房地产估价有限司
法定代表人:
****年*月***日
****坦鹿房地产估价有限责任公司
估价师声明
我们郑重声明:
*.注册房地产估价师在估价意见书中对事实的说明是真实和准确的,
没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
*.本估价意见书中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价意见书中已说明的
假设和限制条件的限制。
*.注册房地产估价师与本估价意见书估价委托人没有任何利害关系,
也与估价当事人没有个人利害关系或偏见。
*.注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规
范》(**/******-****)和《房地产估价基本术语标准》(**/******-****)
进行估价工作,形成意见和结论,撰写本估价意见书。
*.注册房地产估价师王小满、赵江萍于****年*月**日已对本估价意
见书中的估价对象进行了实地查看。
*.本估价意见书的有效期为*年,如价值时点之后、有效期内估价
对象或国家经济形势、城市规划、房地产税收政策等发生变化,对估价
结果产生影响时,应及时聘请房地产估价机构对估价结果做调整或重新
估价。
*.估价委托人应对所提供资料的真实性负责,否则造成估价失真本
公司不承担相应责任。
*.没有人对本估价意见书提供重要专业帮助。
地址:逐鹿县轩辑路**号-*-电话:(****)*******
****恒鹿房地产估价有限责任公司
估价的假设和限制条件
*.假设条件
(*)*般假设条件
*.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市
场,即能满足以下条件:
(*)交易双方自愿地进行交易;
(*)交易双方处于利已动机进行交易;
(*)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;
(*)交易双方有充裕的时间进行交易;
(*)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
*.估价对象已办理房屋权属登记,本估价意见书依据估价委托人提
供的《房产抵押信息查询情况说明》进行估价。即本次估价范围内的估
价对象的具体地址、产权人、具体部位及建筑面积、房屋类型和房屋用
途均以估价委托人提供的资料为依据并由估价委托人负责解释。
*.估价委托人提供了估价对象的权属证明及其他相关资料,估价人
员未向政府有关部分进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确
性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、
完整。如因估价委托人提供资料有误而造成估价值失实,估价机构和注
册房地产估价师不承担相应责任。
*.由于专业知识的局限性,估价人员仅对房屋安全、环境污染等影
响估价对象价值的重大因素作了*般性的查看,在无理由怀疑估价对象
存在安全隐患且无相应鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全
使用。
*.注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量,经现场查勘
观察,估价对象房屋建筑面积与相关权属证明记载建筑面积相符。
地址:逐鹿县轩轨路**号电话:(****)*******
****坦鹿房地产估价有限责任公司
*.根据估价目的,本次估价的价值标准为公开市场价值。
*.当地房地产供求状况在未来*年内不会发生大的变化。
*.估价委托人未明确存在租赁权、用益物权及占有使用情况,本次
评估假定评估对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况等。
*.估价委托人未明确评估标的物存在欠缴税金及相关费用的(包括
税收、物业费、供暖费、水电气费等及其纳金),本次评估假定评估
对象不存在欠缴税金及相关费用。
(*)特殊假设条件
*.未定事项假设
本次估价的估价对象已办理房屋权属登记,不存在未定事项,故本
次估价意见书无未定事项假设。
*.背离事实假设
本次估价对象规划用途为住宅,不存在背离事实事项,故本次估价
意见书无背离事实假设。
*.不相*致假设
本次估价的估价对象状况之间不存在不相*致事项,故本次估价意
见书无不相*致事项假设。
*.依据不足假设
本次估价的估价对象相关资料齐全,故本次估价意见书无依据不足
假设。
*限制条件
*.估价价格是在公开市场条件下价值时点的房地产现状条件使用下
的市场价值。
*.估价价格仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据依据,
地址:逐鹿县轩轨路**号-*电话:(****)*******
****恒鹿房地产估价有限责任公司
不得用于其他用途。
*.估价委托人应当如实向房地产估价机构提交估价对象的相关资料,
估价委托人应对其所提供资料的真实性、合法性、准确性负责。如估价
委托人所提供资料不实,相应责任由估价委托人自行承担。
*.本意见书有效期限自估价意见书完成日起*年有效,即自****
年*月**日至****年*月**日止。本意见书之估价结论是估价对象在
价值时点的市场价格或价值,意见书应用有效期内,若由于国家政策、
经济环境及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变化,对估价结论
发生严重影响时,应及时申请估价机构重新估价而不可直接使用。
*.本估价意见书若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误
差时,请估价委托人及时通知本公司更正,否则,误差部分无效。
*.未经估价单位书面同意,本估价意见书的全部或任何部分均不得
使用于公开文件、通告或意见书中,也不得以任何形式公开发表。本估
价意见书对任何第*者及其他目的用途不承担责任。
*.本估价意见书的估价结果,需经****坦鹿房地产估价有限责任
公司盖章及注册房地产估价师签字,并作为*个整体完整使用时有效。
本公司对本次估价结果拥有最终解释权。如对本次估价结果有异议,请
在收到报告之日起*日内以书面形式提交法院,超期视为默认。
*.本估价结果意见书提交估价委托人*式*份,技术意见书留估价
机构存档。
地址:逐鹿县轩轨路**号电话:(****)*******
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估价结果意见书
*.估价委托人
名称:****市****区人民法院
住所:****市****区胜利中路**-*号
*估价机构
名称:****坦鹿房地产估价有限责任公司
法定代表人:张丽琴
住所:****省****市逐鹿县逐鹿镇轩辖路府庭花园*号底商
估价资质等级:*级
行政许可决定号:******许可[****]第***号
证书编号:冀建房估(张)**号
*.估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*.估价对象
*.估价对象范围
本次估价范围为****市****区钻石北路**号鑫苑小区*号楼*单元
*层***室住宅用房。
*.估价对象基本状况
本次估价对象为****市****区钻石北路**号鑫苑小区*号楼*单元
*层***室,坐落于钻石北路东侧。估价对象所处建筑物为砖混结构住宅
楼,设计用途为住宅,建筑面积**.***。估价对象*临位置为:东临吉
安苑,西临金叶小区,南临旭日花园小区,北临****市第*中学。所
处区域城市,房屋规划用途为住宅。
地址:逐鹿县轩辅路**号-*-电话:(****)*******
****坦鹿房地产估价有限责任公司
测有限公司石北路
建设东街
建设东街
****市
富海广场
第*中学
贝壳酒店
超值低价***元起
华宇写字楼
吉安苑
估价对象
鑫苑小区(钻
石北路)
金叶小区
工业横街
旭日花园
碧
烟
(*)生活便利程度:其周围有山城医院,贝壳酒店等,餐饮比较聚
集,生活便利度良好。
(*)交通状况:估价对象比钻石北路,建设东街等道路,周边路网
发达,通达性及可及性较好,无交通管制,对内对外交通便捷。
(*)公共交通:该地段公共交通便利度较好。
(*)基础设施完善度:所处区域已达*通(即通路、通上下水、通
电、通暖、通气、通讯),基础设施完善。
(*)公共设施完备度:估价对象周边有超市、学校等公共配套设施,
完备度较好。
(*)环境状况:估价对象所处区域环境较整洁,无空气、水污染,
环境状况较好。
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-电话:(****)*******
****坦鹿房地产估价有限责任公司
*.土地状况
经估价人员调查了解,估价对象宗地地势平坦,整块地形较规则,
宗地内绿化程度较好,基础设施配套齐全。宗地开发程度为红线外“*
通”(即通路、通上下水、通电、通暖、通气、通讯),宗地红线内“*
通*平”(通路、通上下水、通电、通暖、通气、通讯、场地平整)的
用地条件。
*.建筑物状况
估价对象所处建筑物为*幢砖混结构总层数*层住宅楼的*层。建筑
物外墙刷涂料,安装单元防盗门,楼梯水泥踏步,铁扶手,入户防盗门。
地面铺瓷砖,墙面刷涂料,石膏线吊顶,各房间安装套装门,阳台,厨
房和卫生间***吊顶,水、电、暖、气入户。
房屋室内通上、下水、电、暖、讯等,设施齐全,目前维护保养状
况良好。
*.价值时点
****年*月**日(估价人员现场查看之日)。
*.价值类型
本次估价采用公开市场价值标准,市场价值是指*项财产在进行了
适当的营销后,由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方,以
公平交易方式在价值时点进行交易的估价金额。
*估价依据
*.《中华人民共和国物权法》[****]**号;
*.《中华人民共和国城市房地产管理法》[****]**号;
地址:逐鹿县轩辑路**号-*-电话:(****)*******
****坦鹿房地产估价有限责任公司
*.《中华人民共和国土地管理法》[****]**号;
*.《人民法院委托评估工作规范》(法办【****】***号)
*.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的
规定》;
*.《中华人民共和国资产评估法》;
*.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》**/******-****;
*.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》
**/******-****;
*.《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学【****】
**号);
**.估价委托人提供的《房产抵押信息查询情况说明》;
**.估价方所掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获得的资料。
*.估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使
用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
*.独立、客观、公正原则:要求估价机构有完全独立性,估价机构
和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素
影响,从实际出发,公平合理的进行估价。
*.合法原则:房地产价格是房地产权益的价格,国家和地方现行有
关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条
件,当房地产合法使用时。其权益才受法律保障。本次估价以该房地产
的合法使用为前提。
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-电话:(****)*******
****恒鹿房地产估价有限责任公司
*.最高最佳使用原则:估价价格是在合法使用方式下,法律上允许,
技术上可能,财务上可行,经过充分合理的论证,能给估价对象带来最
大收益的使用方式下的估价结果。
*.替代原则:在同*市场中具有相近效用的房地产,其价格应当相
近,如若附近地区或相似区域内有若干效用相近的房地产价格存在,经
修正后可作为估价对象的价格使用。
*.价值时点原则:房地产市场是*个动态市场,房地产价格反映的
是某*时点的价格时,时点不同,相同的房地产价格会有所不同,即强
调时间的相关性和时效性,假定房地产市场情况停止在价值时点上,同
时估价对象房地产的状态也是以在该时点时的状态为准。
*.估价方法
按照中华人民共和国国家标准**/******-****《房地产估价规范》
的规定,对于同*估价对象宜选用*种以上的估价方法进行估价;有条
件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要的估价方法;收益性房地
产的估价,应选用收益法作为其中的*种估价方法。具有投资开发潜力
的房地产估价,应选用假设开发法做为其中的*种估价方法;在无市场
依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估
价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
估价对象处于同*供求范围内的类似房地产交易实例较多,较易
找到有效的可比实例,故可采用比较法进行估价;
与估价对象处于同*供求范围内的类似房地产出租实例较多,客
观租金较易取得,故可采用收益法进行估价;
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-电话:(****)*******
****坦鹿房地产估价有限责任公司
估价对象规划用途为住宅,现状用途为住宅,估价人员通过现场
查看和对周边的房地产进行调查分析,估价对象已为最高最佳使用,故
不宜采用假设开发法进行估价;
■成本法以成本累加为途径,未充分考虑供求关系等市场因素对房
地产价值的影响,采用成本法测算得出的估价结果大大低于其正常市场
*
价值,故本次估价也不宜采用成本法。
综上所述,本次估价采用比较法和收益法进行估价。
*、比较法
定义:是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地产
进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象
价值的方法。
公式:估价对象房地产价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市
场状况调整系数×房地产状况调整系数
*、收益法
定义:直接资本化法是预测估价对象未来第*年的收益,将其除以
资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。收益乘数有
潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。本次估价采用有效毛
收入乘数法进行测算。
公式:*=********
式中**房地产价值;****有效毛收入;*****有效毛收乘数
*.估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,结合估价
地址:逐鹿县轩辑路**号-**-电话:(****)*******
#*** *****#
#*** *****#
#*** *****#
地址:逐鹿县轩轨路**号
**
****坦鹿房地产估价有限责任公司
电话:
(****)*******
#*** *****#
-*-
***寺院
***:*日**日*****
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********** |
********** |
自 |
自 |
**:* |
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*** |
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.* |
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**-******** |
**-******** |
**-******** |
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