涉执房地产处置司法评估报告
估价报告编号:国信评报房字〔****〕第****号
估价项目名称:****市**南路***号*-*层住宅房地产司法拍卖估价
估价委托人:****市人民法院
房地产估价机构:****国信资产评估土地房地产估价有限公司
注册房地产估价师:何金榜(注册号:**********)
黄小梅(注册号:**********)
估价作业期:****年**月**日至****年**月**日
估价报告出具日期:****年**月**日
****国信资产评估土地房地产估价有限公司,电话:****-*******
地址:****市延平区解放路**号*层,传真:****-*******
致估价委托人函
国信评报房字〔****〕第****号
****市人民法院:
受贵方委托,本估价机构委派注册房地产估价师何金榜(注册号:**********)、
黄小梅(注册号:**********)对估价对象进行了估价,有关内容报告如下。
估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
估价对象:****市**南路***号*-*层住宅房地产;财产范围包括建筑物
(含室内*次装修)、分摊的土地使用权(含土地出让金)及公共配套设施,不包
括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益;建筑面积为***.**平方米、土
地使用权面积为**.**平方米;法定用途及实际用途均为住宅,国有建设用地使用
权类型为出让;位于楼幢总层数*层的第*-*层;建筑结构为混合,不带电梯;权
属人为夏素香、周有旺。
价值时点:****年**月**日。
价值类型:市场价值。
估价方法:比较法、收益法。
估价结果:见下表。
估价对象房地产价值估价结果表
项目 |
项目 |
估价结果 |
估价结果 |
估价结果 |
项目 |
项目 |
建筑面积(㎡) |
单价(元/㎡) |
总价(元) |
市场价值 |
****市**南路***号*-*层 |
***.** |
**** |
******* |
合计 |
合计 |
|
|
******* |
合计 |
合计 |
***.** |
**** |
人民币*************元整 |
特别提示:⑴估价结果不包括估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿权,也不包括
原有的租赁权和用益物权。⑵估价结果不包括所在楼栋地下室、*楼无证部分、屋面彩钢瓦搭
盖,均不在评估范围内,评估范围为产权证范围内的房地产。⑶估价结果没有扣除拍卖过程发
生的处置费用和税金。⑷本次估价无法知悉估价对象是否存在欠缴相关税费等事项,不考虑当
事人欠缴与评估财产相关的税费等事项对估价结论影响。⑸本估价结果不应作为价格实现的保
证。⑹本次估价委托人为****市人民法院,估价对象产权持有者为夏素香、周有旺,*者不
相*致。⑺本估价报告使用期限自****年**月**日至****年**月**日。⑻欲知详情,请
阅读本估价报告全文。
估价机构:****国信资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人:****
****年**月**日
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
目录
估价师声明
估价假设和限制条件
*、本次估价的各项估价假设
*、估价报告使用限制
估价结果报告
*、估价委托人及相关当事人
*、房地产估价机构
*、估价目的
*、估价对象
*、价值时点
*、价值类型
*、估价原则
*、估价依据
*、估价方法
*、估价结果
**、注册房地产估价师
**、实地查勘期
**、估价作业期
附件
*、估价对象位置图
*、估价对象内部状况、外部状况及周围环境照片
*、专业帮助情况和相关专业意见
*、《委托书》(****)闽****执恢***号复印件
*、估价所依据的其他文件资料
《执行裁定书》(****)闽****执恢***号之*复印件
*、权属证明复印件
《房屋所有权证》房权证****字第*********-*、*********-*号复印件
《国有土地使用证》武国用(****)第*****号复印件
*、估价机构资质证书复印件
*、估价机构营业执照复印件
*、房地产估价师注册证书复印件
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
,估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
*、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导
性陈述和重大遗漏。
*、本估价报告是根据人民法院及相关当事人提供的资料和信息出具,资料和
信息的真实性、完整性、合法性对评估结论构成影响,依据同*标的资产的其他资
料或者信息可能得出与本报告不*致的评估结论。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
*、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及
估价利害关系人没有利害关系。
*、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*、我们依照《房地产估价规范》(中华人民共和国家标准**/******-****)、
《房地产估价基本术语标准》(中华人民共和国家标准**/******-****)进行
分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
*、本公司注册房地产估价师何金榜已于****年**月**日对本估价报告中的
估价对象进行了实地查勘,实地查勘仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露
及难以接触到的部分,依据委托人提供的资料进行清查评估,除非另有协议,我们
不承担对房屋结构质量进行检测的责任。
*、估价中没有得到他人的重要专业帮助。
参加估价的注册房地产估价师
姓名 |
注册号 |
签章 |
签章日期 |
何金榜 |
********** |
|
****年**月**日 |
黄小梅 |
********** |
|
****年**月**日 |
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
估价假设和限制条件
*、本次估价的各项估价假设
㈠*般假设
*.估价委托人提供的估价对象权属、面积、用途等资料未予以核实,假定他们
是合法、真实、准确和完整的。
*.估价委托人引领估价人员实地查勘的估价对象与权证的估价对象*致,具有
唯*性。
*.关注了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素,经实地查勘并
依常规判断,假定房屋质量是安全的,在建筑物耐用年限或土地使用期限内能够正
常使用。
*.人民法院未明确估价对象存在租赁权、用益物权及占有使用情况,房地产估
价机构经过尽职调查后也未发现、掌握相关情况。本次估价假设评估对象不存在租
赁权、用益物权及占有使用情况。
*.本次估价无法知悉估价对象是否存在欠缴税金及相关费用等事项,不考虑当
事人欠缴与评估财产相关的税费、拍卖成交后需缴纳的税金和费用等事项对估价结
论的影响。
㈡未定事项假设
无未定事项假设。
㈢背离事实假设
不考虑估价对象被查封、原有的担保物权及其他优先受偿权对估价结果的影响。
㈣不相*致假设
无不相*致假设。
㈤依据不足假设
可比实例的规划条件、室内*次装修年份等资料,因调查难度极大,其有关描
述及调整只能根据注册房地产估价师实地查勘的经验判断。
*、估价报告使用限制
*.本估价报告仅作为本次估价目的之使用,不作其他任何用途使用。
*.估价报告使用者为估价委托人(****市人民法院)。
*.未经本估价机构书面同意,任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分
内容发表于任何公开媒体上。
*.本估价报告经估价机构加盖公章、法定代表人盖章及注册房地产估价师签字
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
后方可有效。
*.本报告估价结果含房屋*次装修费用。
*.估价对象所在楼栋地下室、*楼无证部分、屋面彩钢瓦搭盖均在产权证之外,
均不在本次评估范围内,本次评估范围为产权证范围内的房地产。
*.本估价报告使用期限为自****年**月**日至****年**月**日。
*.本次估价不考虑估价对象原有的担保物权对估价结果的影响。
*.本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
**.本次估价无法知悉估价对象是否存在欠缴税金及相关费用等事项,不考虑当
事人欠缴与评估财产相关的税费、拍卖成交后需缴纳的税金和费用等事项对估价结
论的影响。
**.本次估价未扣除评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用。
**.本次估价未考虑估价对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素
对估价结果的不利影响。
*、特别提示
*.应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使
用评估报告。否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
*.评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处置可实现
的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。
*.财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致评估结果对应的评估对
象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不*
致,发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用。
*.在评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估结果未使用
之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,评估结果应当进行
相应调整后才可使用。
*.当事人、利害关系人收到评估报告后*日内可对评估报告的参照标准、计算
方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议;当事人、利害关系人对评估机构作
出的说明仍有异议的,可以提请人民法院委托评估行业组织进行专业技术评审。
*.估价对象所在楼栋地下室、*楼无证部分、屋面彩钢瓦搭盖均在产权证之外,
均不在本次评估范围内,本次评估范围为产权证范围内的房地产。
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
国信评报房字〔****〕第****号
估价结果报告
*、估价委托人及相关当事人
*.估价委托人:****市人民法院
*.权属人:夏素香、周有旺
*.申请执行人:中国工商银行股份有限公司****支行
*.被执行人:夏素香
*、房地产估价机构
机构名称:****国信资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人:****
住所:****市解放路**号*楼
统*社会信用代码:******************
备案等级:*级
有效期限:****年*月*日至****年*月*日
证书编号:**********
联系电话:****-*******
*、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
㈠估价对象财产范围
估价对象财产范围包括建筑物(含室内*次装修)、分摊的土地使用权(含土
地出让金)及公共配套设施,不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权
益。
㈡估价对象基本状况
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
估价对象坐落于****市**南路***号*-*层,为住宅房地产;财产范围包
括建筑物(含室内*次装修)、分摊的土地使用权(含土地出让金)及公共配套设
施,不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益;建筑面积为***.**
平方米、土地使用权面积为**.**平方米;法定用途及实际用途均为住宅,国有建
设用地使用权类型为出让;位于楼幢总层数*层的第*-*层;建筑结构为混合,不
带电梯;权属人为夏素香、周有旺。
权属登记摘录表*(房屋)
房屋所有权证 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房屋所有权人 |
夏素香 |
夏素香 |
夏素香 |
夏素香 |
夏素香 |
夏素香 |
共有情况 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
房屋坐落 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
登记时间 |
****年**月**日 |
****年**月**日 |
房屋性质 |
/ |
规划用途 |
住宅 |
房屋状况 |
总层数 |
|
建筑面积(㎡) |
|
套内建筑面积(㎡) |
其他 |
房屋状况 |
* |
|
***.** |
|
/ |
/ |
附记 |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
权属登记摘录表*(房屋)
房屋所有权证 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房权证****字第*********-*号 |
房屋所有权人 |
周有旺 |
周有旺 |
周有旺 |
周有旺 |
周有旺 |
周有旺 |
共有情况 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
共同共有 |
房屋坐落 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
****市**南路***号*-*层 |
登记时间 |
****年**月**日 |
****年**月**日 |
房屋性质 |
/ |
规划用途 |
住宅 |
房屋状况 |
总层数 |
|
建筑面积(㎡) |
|
套内建筑面积(㎡) |
其他 |
房屋状况 |
* |
|
***.** |
|
/ |
/ |
附记 |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
*、*至:东:周有旺、夏素香宅,共墙南:徐庆华宅,共墙西:路巷,自有墙北:涂金有宅,自有墙*、产权来源****年新建,****年初次办证,****年周有旺、夏素香向邹家旺、谢利妹购买,****年变更登记,****年更正登记。*、结构:混合共有人情况:所有权人:夏素香所有权证号:*********-*所有权人:周有旺所有权证号:*********-* |
权属登记摘录表*(土地)
国有土地使用证武国用(****)第*****号
土地使用权人周有旺、夏素香
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
座落 |
****市**南路商贸区(第*至*层) |
****市**南路商贸区(第*至*层) |
****市**南路商贸区(第*至*层) |
****市**南路商贸区(第*至*层) |
地号 |
**/***/***/**** |
图号 |
图号 |
空白 |
地类(用途) |
住宅用地 |
取得价格 |
取得价格 |
空白 |
使用权类型 |
出让 |
终止日期 |
终止日期 |
****-*-** |
使用权面积 |
**.**㎡ |
其中 |
独用面积 |
空白㎡ |
使用权面积 |
**.**㎡ |
其中 |
分摊面积 |
**.**㎡ |
注:以上信息摘自委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》复印件。
㈢土地基本状况
*.*至:东临楼房,西临小区内道路,南临楼房,北临楼房(具体以宗地平面
图为准);周边有****市中医院等标志性建筑;土地等级属于****市城区*级
住宅用地。
*.土地使用权类型及土地使用期限:土地使用权类型为出让,土地终止日期为
****年*月**日。
*.规划条件:不详。
*.开发程度:****年已开发完成,开发程度:已达“*通”(即通上水、通下
水、通路、通电、通讯)及场地平整。
㈣建筑物基本状况
*.建筑结构:混合。
*.设施设备:综合布线;供水:暗装;供电:暗装;通讯:电话线路、宽带;
消防设施:消防栓、灭火器;电梯:不带电梯。
*.装修装饰:估价对象为外墙水泥漆粉刷,入户卷帘门,室内木门,内部抹灰
墙面,水磨石地面;厨房墙面及地面为瓷砖,楼梯不锈钢护栏。
*.建成时间及成新率:所在建筑建成于****年,混合结构,经济耐用年限为
**年,价值时点已使用**年,剩余经济耐用年限为**年;土地终止日期为****
年*月**日,土地剩余使用年限为**.*年。根据孰短原则,本次估价采用年限法
求取成新率,公式为:建筑物剩余经济耐用年限/(建筑物已使用经济耐用年限+建
筑物剩余经济耐用年限)=**/(**+**)=**%(取整)。
*.维护状况:设施设备维护状况较好,使用正常,为基本完好房。
*.外观:楼宇外观较好。
*.建筑面积:建筑面积为***.**平方米。
*.空间布局:估价对象位于楼幢总层数*层的第*-*层,垂直交通为人行楼梯,
南北朝向;整体布局较好。
*.层高:*层高约*.*米,*至*层高约*米。
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
**.楼幢位置:临路,楼幢位置*般。
**.朝向:南北朝向、通风采光*般。
**.楼层:估价对象位于楼幢总层数*层的第*-*层。
*、价值时点
价值时点为估价人员实地查勘日,即****年**月**日。
*、价值类型
㈠价值类型名称
本次估价的价值类型为市场价值。
㈡价值定义
市场价值为估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易
双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
㈢价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点,满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物
(含室内*次装修)、分摊的土地使用权(含土地出让金)及公共配套设施,不包
括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益;付款方式是*次性付清房价款;
房屋面积内涵是建筑面积;开发程度为现房,具备“*通”。
*、估价原则
本次估价遵循以下原则:
*.独立、客观、公正原则。要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评
估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
*.合法原则。要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。
*.价值时点原则。要求估价结果是在依据估价目的确定的某个特定时间的价值
或价格的原则。
*.替代原则。要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价
格偏差在合理范围内的原则。
*.最高最佳利用原则。要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或
价格的原则。
*、估价依据
㈠有关法律、法规及文件依据
*.《中华人民共和国资产评估法》(****年*月*日第**届全国人民代表大会
****国信资产评估土地房地产估价有限公司*电话:****-*******
常务委员会第***次会议通过,自****年**月*日起施行);
*.《中华人民共和国民法典》(**届全国人大*次会议于****年*月**日
表决通过,自****年*月*日起施行);
*.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释
〔****〕**号);
*.《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、
〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》(****年*月**日第**届全国
人民代表大会常务委员会第**次会议通过);
*.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院第***次会议修订通过,
自****年*月*日起施行);
*.《中华人民共和国城乡规划法》(****年**月**日第*届全国人民代表大
会常务委员会第**次会议通过,****年*月**日第**届全国人民代表大会常
务委员会第*次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉等*部法律的决定》第
*次修正);
*.《****市人民政府关于公布城区、度假区、上埔大桥-生态创业园片区、星
村镇、*夫镇、洋庄乡、吴屯乡、下梅片区国有建设用地土地定级与基准地价修订
更新结果的通知》[武政综〔****〕**号]相关文件;
*.《****省房屋建筑与装饰工程预算定额》(****-***-****);
*.《****省建筑安装工程费用定额》(****版)。
㈡估价标准依据
*.《房地产估价规范》(中华人民共和国家标准**/******-****);
*.《房地产估价基本术语标准》(中华人民共和国家标准**/******-****);
*.《人民法院委托评估工作规范》(法办〔****〕***号);
*.《关于印发&**;涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)&**;的通知》(中房学
〔****〕**号)。
㈢估价委托人提供的资料依据
*.《委托书》(****)闽****执恢***号复印件;
*.《执行裁定书》(****)闽****执恢***号之*复印件;
*.《房屋所有权证》房权证****字第*********-*、*********-*号复印件;
*.《国有土地使用证》武国用(****)第*****号复印件。
㈣估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据
*.估价对象照片;
*.实地查勘记录;
****国信资产评估土地房地产估价有限公司**电话:****-*******
*.可比实例等相关资料;
*.当地市场调查和搜集的有关资料等。
*、估价方法
本次估价选用比较法和收益法进行估算。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的
差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是测算估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益成数将未来
收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
㈠选用的估价方法及理由
*.选用比较法的理由
估价对象是交易性活跃的房地产,由于估价对象同*供求圈内有较多的类似房
地产买卖交易实例,故选用比较法。
*.选用收益法的理由
估价对象是住宅房地产,目前类似的房地产租赁市场相对活跃,具有明显的收
益性,故选用收益法。
㈡不选用的估价方法及理由
*.不选用成本法的理由
虽然估价对象理论上适用成本法,但受到运用的客观条件限制,特别是现时住
宅用房价格主要受市场供求关系左右,成本法的均衡原理已被淡化,在这种背景下,
住宅房地产价格与开发成本的关联性弱,房地产的开发成本根本不能反映出房地产
的现时的市场价格,故不适合选用成本法。
*.不选用假设开发法的理由:
由于估价对象为非待开发的建设物业,不产生后续开发成本,理论上不适用假
设开发法,故不适合选用假设开发法。
*、估价结果
遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准,根据估价委托人提供的相关资料
以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料,按照估价目的,遵循估价原则,
采用比较法、收益法进行了分析、测算和判断,在满足估价假设和限制条件下,估
价对象于价值时点(****年**月**日)的估价结果见下表。
估价对象房地产价值估价结果表
项目 |
项目 |
估价结果 |
估价结果 |
估价结果 |
项目 |
项目 |
建筑面积(㎡) |
单价(元/㎡) |
总价(元) |
市场价值 |
****市**南路***号*-*层 |
***.** |
**** |
******* |
****国信资产评估土地房地产估价有限公司**电话:****-*******
项目 |
估价结果 |
估价结果 |
估价结果 |
项目 |
建筑面积(㎡) |
单价(元/㎡) |
总价(元) |
合计 |
|
|
******* |
合计 |
***.** |
**** |
人民币*************元整 |
相关专业意见:⑴本估价基于没有发现估价对象存在质量、使用功能等方面的瑕疵。⑵本估价
的价值类型为市场价值类型,而不是快速变现价值类型。
估价结果内涵为在满足估价假设和限制条件下,包括建筑物(含室内*次装修)、分摊的土地
使用权(含土地出让金)及公共配套设施,不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益;
付款方式为*次性付清房价款;房屋面积内涵是建筑面积;开发程度为现房,具备“*通”。
**、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师
姓名 |
注册号 |
签章 |
签章日期 |
何金榜 |
********** |
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****年**月**日 |
黄小梅 |
********** |
|
****年**月**日 |
**、实地查勘期
实地查勘日:****年**月**日。
**、估价作业期
估价作业期:****年**月**日至****年**月**日。
估价机构:****国信资产评估土地房地产估价有限公司
****年**月**日
****国信资产评估土地房地产估价有限公司**电话:****-*******
附件
(附件目录)
*、估价对象位置图
*、估价对象内部状况、外部状况及周围环境照片
*、专业帮助情况和相关专业意见
*、《委托书》(****)闽****执恢***号复印件
*、估价所依据的其他文件资料
《执行裁定书》(****)闽****执恢***号之*复印件
*、权属证明复印件
《房屋所有权证》房权证****字第*********-*、*********-*号复印件
《国有土地使用证》武国用(****)第*****号复印件
*、估价机构资质证书复印件
*、估价机构营业执照复印件
*、房地产估价师注册证书复印件
****国信资产评估土地房地产估价有限公司**电话:****-*******
估价对象位置图
****市
交通运输局
今日家园*
顺兴大厦
****市中医院
市民广场
*皇城大厦
*花华庭
张
中国石化
东晖新苑
今日家园 |
* |
顺兴大厦 |
市民广场 |
****市中医院*皇城大厦 |
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估价对象内部状况、外部状况及周围环境照片
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楼幢外观 |
内部状况 |
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内部状况 |
内部状况 |
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内部状况 |
周围环境 |
专业帮助情况和相关专业意见
项目名称 |
****市**南路***号*-*层住宅房地产司法拍卖估价 |
专业帮助和相关专业意见 |
无其他专业人员对本报告提供专业帮助,本报告也未依据相关专业意见进行估价 |