网络询价报告
京东大数据询价平台
网询号:**********************号
盐山县人民法院:
贵院在执行(****)冀****执***号,申请执行人与被执行人姜建明责令退赔
*案中,于****年**月**日委托我平台对姜建明名下/所有的****市****区云景东
里进行网络询价。现已完成网络询价,具体情况如下:
房屋面积:***.**平方米
标的物单价:**,***元/平方米
标的物总价:*,***,***元
*、财产基本情况
标的物名称****市****区云景东里
城市名称****
行政区名称****区
小区名称云景东里
房屋坐落****市****区云景东里**号楼*层****室
房屋面积***.**平方米
所在楼层*
总楼层**
朝向南
是否有电梯是
户型*室*厅*卫
产权证号*京房产权证通字第*******
规划用途*
注:以上信息来自询价方录入。
*/
*、询价时点
本次网络询价时间为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)、参照样本
小区名称建筑类型建筑年代小区均价(元/平方米)
云景东里普通住宅****年**,***
泉蔷佳苑普通住宅****年**,***
**站普通住宅******,***
新城嘉园普通住宅****年**,***
*********普通住宅****年**,***
询价对象所在位置:
*/
询价对象所在位置周边基础设施:
梨园,地址:地铁*号线*通线;临河里,地址:地铁*号线*通线;*棵树,地址:地铁
交通
*号线*通线;土桥,地址:地铁*号线*通线。
教育****起越音乐教育(梨园校区),地址:****市****区*所南路云景豪庭***号。
医疗林生堂大药房(博祥店),地址:****市****区云景里东路*号*号楼*-**号。
贵友大厦(****店),地址:****市****区云景东路*号;***.淘宝城尾货工厂店
购物
,地址:****市****区云景东路淘宝城尾货工厂店*区*层。
麦萌宠物生活馆(梨园店),地址:云景东路云景东里**号楼*-**号;南门生活超
生活
市,地址:****市****区中山大街**号院梨园农副产品市场*号楼。
唱吧麦颂量贩***(梨园店),地址:****市****区云景东路**号;贝黎雅姜疗馆
娱乐
(梨园店),地址:****市****区云景东路*-*号。
注:参照样本根据房屋坐落、建筑类型、建筑年代等房屋基本信息参数匹配相近标的信息
进行参照。以上参照样本为全量计算数据中的部分数据,相关信息来自公开及企业内部统
计数据,仅供参考。位置及周边基础设施信息为查询数据,仅供参考。
(*)、计算方法
本标的在进行询价计算时,参考了该位置周边的房产价格情况进行价格计算,同
时考虑这些房产过往时间的价格走势进行综合分析计算。
本次询价标的物采用了决策树、***、多元回归随机森林回归、梯度上升回归
树等分析预测模型结合比较法、收益法进行估价。参照《房地产估价规范》,通行的房
产估价方法有市场法、收益法、基准地价修正法等;有条件选用市场比较法进行估价
的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的
*种估价方法。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差
异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法计算公
*/
式:**=*'********;*=∑(***权重系数),式中:*-待估标的物估算价格,**-待估
标的物比准价格,*'-可比交易实例价格,*-交易情况修正系数,*-市场状况修正系
数,*-区域因素修正系数,*-个别因素修正系数。
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益成数将未来收
益转化为价值得到估价对象价格的方法。收益法计算公式:*=*/(*-*)*[*-
(*+*)/(*+*)],式中:*-标的物价格,*-标的物年纯收益,*-标的物报酬率,*-收益年
递增率,*-标的物有效使用年限。
决策树模型(************)是在已知各种情况发生概率的基础上,通过构成
决策树来求取净现值的期望值大于等于*的概率,评价项目风险,判断其可行性的决
策分析方法,是直观运用概率分析的*种图解法。
***模型,支持向量机(********************,常简称为***,又名
支持向量网络是在分类与回归分析中分析数据的监督式学习模型与相关的学习算法。
给定*组训练实例,每个训练实例被标记为属于*个类别中的*个或另*个,***训
练算法创建*个将新的实例分配给*个类别之*的模型,使其成为非概率*元线性分
类器。此外,通过修改目标函数,***也可以用来做回归预测。
多元回归模型,在回归分析中,如果有*个或*个以上的自变量,就称为多元回
归。事实上,*种现象常是与多个因素相联系的,由多个自变量的最优组合共同来
预测或估计因变量,比只用*个自变量进行预测或估计更有效,更符合实际。
随机森林回归是*个包含多个决策树的分类器,并且其输出的类别是由个别树输
出的类别的众数而定。这个方法则是结合********的
"********************"想法和**的"********************"以建造决策
树的集合。
*/
梯度上升回归树****(****************************)又叫
****(******************************),是*种迭代的决策树算法,该算法由
多棵决策树组成,所有树的结论累加起来做最终答案。它在被提出之初就和****起
被认为是泛化能力较强的算法。****中的树是回归树(不是分类树),****用来
做回归预测,调整后也可以用于分类。
(*)、价格趋势
月份****-******-******-******-******-******-**
单价(元/平方米)**,*****,*****,*****,*****,*****,***
注:通过已有数据进行趋势整合计算,结果仅供参考。
*、询价结果及结果有效期
本次网络询价结果为:*,***,***元
本次网络询价结果有效期至:****年**月**日
*、声明
本次网络询价严格按照法律、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考
数据的合法性、真实性、准确性负责。
本次网络询价结果在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为
*年(自****年**月**日起至****年**月**日止),若房地产市场有较大波动
或超过*年或房地产状况发生变化,需重新进行询价。
本询价结果为依据标的物关键信息,结合京东大数据评估系统计算得出询价结
果,仅供参考,京东大数据询价平台不对询价结果承担法律责任。
*、网络询价平台的联系方式
*/
网址*****://*******.**.***/****.****
客服专线***-***-****
公司地址****市亦庄经济开发区科创**街**号院京东大厦
(盖章)
****年**月**日
*/
.
网络询价报告
中国工商银行融*购电商平台
网询号:********************************
盐山县人民法院:
贵院在执行(申请执行人)与姜建明(被执行人)责令退赔(案由)*案中,于****年**
月**日委托我平台对姜建明(所有权人)名下/所有的****市****区云景东里(财产名称)进
行网络询价。现已完成网络询价,具体情况如下:
建筑面积:***.**平方米
单位面积价格:**,***元/*²
参考财产价格:*,***,***元
*/*
.
*、财产基本情况
财产名称 |
****市****区云景东里(房产) |
面积 |
***.***² |
坐落 |
****市****区云景东里**号楼*层****室 |
户型 |
*室*厅*卫 |
所在小区 |
云景东里 |
建筑朝向 |
南向 |
所在楼层 |
*层 |
规划用途 |
* |
全部楼层 |
**层 |
|
|
*、询价时点
本次网络询价时点为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)参考样本
*.估价案例情况
本案例共采用了**个最新案例进行估价,情况如下
最高单价 |
**,***.**元/*² |
最低单价 |
**,***.**元/*² |
平均单价 |
**,***.**元/*² |
*.楼盘小区信息调查
小区名称 |
云景东里 |
开发商 |
****博宏房地产开发有限公司 |
小区均价 |
**,***元/*² |
占地面积 |
***,****²[约***亩] |
环比上月 |
-*.**% |
建筑面积 |
***,****² |
建成年份 |
****年 |
绿化率 |
**.*% |
包含用途 |
住宅(****套) |
容积率 |
*.* |
建筑类型 |
多层 |
周围交通 |
***路,***路,***路,***路,临*路,***路,通**路,通**路,通**路,***路,***路,***路,通*路,地铁*号线*通线,通*路,通*路,***路,通**路,***路卓达*溪塘专线,通**路,通**路,通**路,通**路,通**路,通**路,***路,通**路,郊**路,通**路专线 |
物业公司 |
****园景时尚物业管理有限公司 |
|
|
(*)计算方法
房地产估价的常用方法包括比较法、标准价调整法和多元回归分析法等。依照《房地产估价规范》(**/******-
****),自动估价服务将根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,对估价方法中的适用性进行分析,选择
适当的估价方法。
自动估价方法中根据我国房地产估价标准,和国际估价师学会发布的《自动估价模型标准》(*************),以
及所掌握的房地产市场数据情况,提供的自动估价方法包括比较法、收益法、多元回归分析法、标准价调整法。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据期间的差异对可比实例交易价格进行处理后
得到的估价对象价值或价格的方法。比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有*定可比性的房地产。比
较法自动估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区,难
以采用比较法估价。比较法可表述为*=***+****。其中,*代表估价对象的市场价值,***代表可比实例的出售价格;
****代表对可比实例的调整价格。
此外,自动估价中引入了标准价调整法和多元回归分析法。这*种方法均通过对范围内被估价房地产进行分组。估
价范围包括估价的区域范围和房地产种类。自动估计服务中,标准价调整法主要通过地理加权回归模型实现,多元回归
分析法主要采用多元回归模型实现。*种估价模型的理论基础为特征价格理论,回归模型的基本形式可以简述为
。其中*是影响房价的特征变量,β是特征的回归系数,*为模型的截距项。
*/*
.
此次估价中,估价对象所在的微观区域的房屋同质性较强,因此采用了基于多元回归的多元回归法进行估计,同时
采用了基于地理加权回归模型的标准价调整法。估价对象在其所处的微观市场具有其特殊性,需要纳入更多的地理信息
数据参与估价,因此并未采用多元回归法进行估价,而采用了基于地理加权回归模型的标准价调整法。
最终,根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,以及对自动估价方法中的适用性进行分析后,此次
自动估价采用了比较法、多元回归分析法、标准价调整法,并对各种方法测算的结果综合分析比较,通过分析测算各种
方法测算结果之间差异程度,最终确定自动估价结果。
*、询价结果及结果有效期
根据数据参数计算、市场数据对比,综合分析影响标的物价值的各种因素,遵循估价原则,按照估价程序,依据有
关法律法规和标注,将估价算法与大数据模型结合,在满足本次估价的全部假设和限制条件下,确定估价对象在****年*
*月**日的参考价值为*,***,***元。有效时间**个月。
*、声明
本次网络询价严格按照法、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考数据的合法性、真实性、准确性负
责。
*、网络询价平台的联系方式
****年**月**日
*/*
阿里拍卖大数据询价平台
网络询价报告
(阿里拍卖网询****************号)
盐山县人民法院:
贵院在执行(申请执行人)与姜建明(被执行人)(****)冀****执***号(责令退赔)*
案中,于****年**月**日委托我平台对姜建明(所有权人)名下/所有的****市****区云景东里
进行网络询价。现已完成网络询价,具体情况如下:
*、财产基本情况
房产名称 |
****市****区云景东里 |
房屋类型 |
住宅用房 |
房产坐落 |
****市****区云景东里**号楼*层****室 |
所在小区 |
云景东里 |
建筑面积 |
***.**平方米 |
户型 |
*室*厅*卫 |
朝向 |
南向 |
所在楼层 |
* |
总楼层 |
** |
建成年代 |
|
规划用途 |
* |
注:以上信息来自询价方输入
*、询价结果及结果有效期
建筑面积:***.**㎡
单位面积价格:*****.**元/㎡
财产参考总价:*******.**元
结果有效期:至****年**月**日
*、询价时点
本次网络询价时点为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)价值调查
*、询价对象同区域司法拍卖成交案例
暂无
*、询价对象所在小区市场成交案例
暂无
*、询价对象所在城市、行政区及小区半年内的市场价格走势
暂无
(*)房产周边情况
*.周边配套详情
学校 |
****卫生职业学院:*棵树东路***号(梨园地铁站*东北口步行***米);运河小学(低年级部):北杨洼***号; |
地铁站 |
梨园(地铁站):*号线/*通线; |
银行 |
中国工商银行**小时自助银行(****梨园支行):梨园云景东路**-*-*号;中国工商银行(****梨园支行):云景东路**之*-*号;江苏银行(********支行):*棵树东路***号(梨园地铁站*东北口步行***米);徽商银行(********支行):*棵树东路***号(梨园地铁站*东北口步行***米);江苏银行**小时自助银行(****支行):*棵树东路***号(梨园地铁站*东北口步行***米); |
幼儿园 |
爱歌顿东区幼儿园:云景东里*号(梨园地铁站出入口步行***米);新城阳光幼儿园:梨园镇云景北里**号楼;****东方尚德幼儿园:新城阳光小区云景北里**号楼;东旭英华幼儿园:梨园北街***号;梨园镇中心幼儿园新城嘉园:梨园云景东里***号楼; |
公交车站 |
杨家洼路口南(公交站):***路;***路;***路;****路;***路;***路;***路;**路;地铁梨园站(公交站):(停运)快速直达专线***路;***路;***路;***路;***路区间;***路早班车;***路;***路;***路;****路;****路;****路区间;****路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;**路;**路区间;***路;***路;***路;***路区间;***路;***路;***路;**路;快速直达专线**路;快速直达专线***路;通**路;云景东路(公交站):***路;***路;***路;****路;***路;***路;***路;**路;杨家洼(公交站):***路;***路;***路;***路区间快车;***路;***路区间;***路早班车;***路;***路;****路;****路;****路区间;****路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;***路;**路;**路区间;***路;***路;***路;***路;***路;***路;**路;***路;**路;快速直达专线*路;云景里北区(公交站):****路; |
药店 |
福字号药房国龙店:云景东路*-*号;福字号药房:园景西区东门北***米(梨园地铁站出入口步行***米);国龙医药(云景东路店):云景北里**号(梨园地铁站出入口步行***米);*康药房(和顺分店):云景北里**号楼*层**-*(梨园地铁站出入口步行***米);林生堂大药房(博祥店):梨园云景东路*号*号楼*-**号; |
公园 |
梨园美林公园(建设中):梨园镇; |
超市 |
云景祥生鲜超市(园景东区店):云景东路与*棵树东路辅路交叉口南***米;泉思源超市(园景东区店):云景东路园景东区**号楼(梨园地铁站出入口步行***米);便利蜂(园景东区**号楼店):云景东路**-*-*号(梨园地铁站出入口步行***米);淘宝城*货***(园景东区店):云景东路*号***淘宝城**层(梨园地铁站出入口步行**米);*******(园景西区店):云景东路与*棵树东路辅路交叉口西南***米; |
健身 |
*+健身:梨园地区云景东路**-*号(梨园地铁站出入口步行***米);中体盛世国际健身(淘宝城店):*棵树东路辅路梨园地铁站南侧淘宝城*楼;中田健身工作室(梨园店):贵友大厦*座*****(梨园地铁站出入口步行***米);乐刻健身梨园贵友大厦店:贵友大厦**-***(****里面);布莱恺特健身工作室:梨园镇云景东路时尚街区东区; |
医院 |
中建*局医院(*棵树东路辅路):北杨洼***号中建*局****写字楼:****化工冶金研究院职工医院:云景北里***号:祁红星卫生所:梨园地区云景西里南区*号楼;云景里社区卫生服:云景中街与云景西路交叉口东***米;云景里社区卫生服务站:云景里**号楼底商**-**; |
商场 |
***淘宝城:梨园云景东路*号时尚街区东区淘宝城**层:贵友*货(****店):梨园镇云景东路*号(梨园地铁站出入口步行***米);梨园聚元鸿农产品·服装*货购物中心:云景南大街与玉桥西路南延交叉口东北***米; |
注:以上数据展示小区周边*公里范围内配套详情
*、小区地图
西上园
路河中学文
****站****市****区
世纪星城****运通隧道运河中学东校区文
****
玉桥
运河文
****市史家
龙湖·蔚澜香醍小学****分校文
京贸国际公馆
*棵树****华业·东方玫瑰
园
*****
文
大方居
****现代音
文
****乐研修学院
*
****育才学
土桥新桥
校****分校
德地图**********号
注:数据源自高德地图,根据询价方提供的标的物房屋坐落信息生成定位标注,仅供参考
*)系统原理与算法说明
阿里拍卖询价系统,通过引入国内多家专业房产数据机构合作共建房产网络询价数据库,结
合覆盖全国城市的基础数据、房地产市场交易数据等行业数据,以及阿里拍卖多年沉淀的市场房
产交易基础数据、基础统计、分析模型,采用大数据算法及阿里拍卖分析修正模型得出询价结果
数据。
关于阿里拍卖分析修正模型的说明:利用阿里巴巴实时计算能力,基于司法拍卖成交情况、
司法拍卖参与意向指数、市场成交情况、市场购房意向指数等进行趋势预测和波动敏感系数分
析,结合市场实时价格数据,最终得出标的物询价结果。
*、声明
本次网络询价严格按照法律、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考数据的合法
性、真实性、准确性负责。
*.本报告询价结果完全依据询价方提供的标的物数据分析所得,且只分析和测算影响询价对
象的主要因素,未考虑房屋室内因素(房屋维护及使用状况等)和不确定因素对询价结果的影
响,无法对因询价方提供的标的物数据本身可能存在的错误、缺失和偏差所导致的结果偏差负
责。
*.本报告询价结果由阿里拍卖系统利用阿里拍卖历史交易数据以及第*方数据进行大数据处
理生成,并非依据《资产评估法》出具之评估报告,询价结果仅供参考。
*本报告由阿里拍卖网络询价系统自动生成,未对询价对象入户查勘,阿里拍卖亦无法承担
对询价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、
检测的责任。
*.本报告数据处理服务由淘宝(中国)软件有限公司提供,具名签章仅用于证明本报告真实
性,除法律明确规定以外,淘宝(中国)软件有限公司无法承担超出“数据处理服务”范围的责
任或义务。
*、网络询价平台的联系方式
公司地址:浙江省杭州市余杭区文*西路***号阿里巴西溪园区
网址:***.******.***
客服专线:***-***-****
****年**月**日
淘宝(中国)软件有限公司
(电子签章)