****年-****年度****市行政中心大楼、多馆合*（公共区域、交流房）****管理服务项目
用户需求书
招标编号：****-****-*****号
采购单位：****市机关后勤保障服务中心
代理机构：****
*〇**年*月
*.*.*.*
*.投标人资格
（*）落实****政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业采购，预留份额***%（预留金额≥*******.**元），其中预留≥***%（预留金额≥*******.**元）专门面向小微型企业采购，投标供应商如为中型企业或小微企业，须出具《中小企业声明函》，监狱企业、残疾人福利性单位视同小型、微型企业。投标人在投标时须针对预留部分填写《中小企业声明函》，不再执行价格评审优惠的扶持政策。中小企业所属行业划型为：****管理
（*）*般资格要求
*.符合《中华人民共和国****法》第***条及《中华人民共和国****法实施条例》第**条规定：
①具有独立承担民事责任的能力：提供有效的加载“统*社会信用代码”的营业执照（或事业单位法人登记证书）；
②具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度：提供****年度财务审计报告（注：审计报告应盖有会计师事务所单位公章和注册会计师的执业专用章，并附会计师事务所的营业执照及执业证书复印件）；或基本开户银行出具的资信证明（资信证明开具日期为招标公告发布之日后，资信证明须附有基本开户银行许可证）；
③具有履行合同所必需的设备和专业技术能力：提供承诺函。
④有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录：提供****年**月份至今任意*个月及以上依法缴纳税收及社会保障资金缴纳凭证，如依法免税或不需要缴纳社会保障资金的，提供相应证明材料（注：由上级公司统筹缴纳的提供有效凭证的同时需提供上级公司出具的情况说明并加盖上级公司公章）。新成立不足*个月的公司无需提供，以营业执照成立日期为准；
⑤参加****活动前*年内，在经营活动中没有重大违法记录及法律、行政法规规定的其他条件：提供《守法经营声明书》；
*.供应商未被“信用中国”网站（***.***********.***.**）列入“记录失信被执行人”、“重大税收违法案件当事人名单”、“****严重违法失信行为”中任意*项或多项记录名单；同时，供应商未处于中国****网(***.****.***.**)“****严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加****活动期间。（注：以供应商于采购公告发出时间至投标截止时间止任意时间节点，在“信用中国”网站下载信用信息（即法人和其他组织信用信息）和中国****网查询结果截图为证明，如相关记录信息已失效，供应商必须提供由该记录信息的执行或列入单位出具的相关证明材料（如在信用中国查询显示无法搜索该企业，则视为其在信用中国无不良记录，以中国****网查询结果为准）。）
*.特殊行业资质或要求：
投标供应商须出具《中小企业声明函》。
（*）本项目不接受联合体投标
*、采购标段：本项目共划分为*个标包。
*、采购预算：****元
*、采购内容：****市行政中心大楼，多馆合*（公共区域、交流房）****管理服务项目，包括指定地点的区域：****市行政中心大楼，多馆合*（公共区域、交流房），安保秩序、维修维护、会议服务、保洁卫生、绿化养护及周边配套日常维护等后勤****管理服务。有丰富的行政机关****服务经验，提供便捷服务。
*、服务期：*年，以合同签订时间为准，合同*年*签。
*、采购方式：公开招标
*、无效投标
出现下列情形之*的，供应商递交的投标文件作无效标处理，该供应商的投标文件不参与评审，且不计算入投标供应商家数：
*.递交的投标文件不完整或未按采购文件要求加盖公章及签字的；
*.供应商不符合国家及招标文件规定的资格条件的；
*.同*供应商提交*个或*个以上不同的投标文件或者投标报价的；
*.投标联合体未提交联合投标协议的；
*.投标报价高于财政采购预算采购人无法支付的；
*.投标文件对采购文件的实质性要求和条件未作出响应的；
*.供应商有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的；
*.未交纳投标保证金的；
*.投标有效期不满足采购文件要求的；
**.法定代表人为同*个人的*个及以上公司法人，母公司、全资子公司及其控股公司，在同*采购项目/品目中同时投标的；
**.为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商参加本采购项目的。
*、评标办法
本次评标采用综合评分法。
综合评分法，是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选供应商或者中标供应商的评标方法。
*.*.*.*
*、采购需求
第*节采购需求
供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于****省****市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。
供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用。
*、项目概况
（*）****概况
对****市行政中心大楼，多馆合*（公共区域、交流房）提供优质的****服务，服务内容包括包括指定地点的区域：****市行政中心大楼，多馆合*（公共区域、交流房），安保秩序、消防值班、维修维护、会议服务、保洁卫生、绿化养护及周边配套日常维护等后勤****管理服务。
*.总体要求
（*）****公司要具备服务政府机关的从业经历且服务评价良好。
（*）本****项目对安全性、保密性及规范性要求较高，****服务要求高标准、高质量、高效率。
（*）供应商负责制订本****服务方案，各项规章制度，确定组织架构人员录用等，供应商在实施前要报告采购人备案。
（*）采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理具有建议权。
（*）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人可对****公司进行指挥协调。
（*）供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员无劳动教养和刑事犯罪记录、有上岗资格证（项目经理证、电工证、保安证等）。供应商要依法纳税，要按法律法规规定为录用人员办理用工手续。
（*）供应商各类管理、服务人员按岗位要求统*着装，要注意仪容仪表、公众形象，言行规范。
（*）供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化的建议，以提高管理效率和服务质量。
（*）有服务应急预案，具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、卫生保洁、****设施设备的使用和维护等各工种人员*次性不少于**人的调遣能力。
(*）供应商在项目所在地有独立核算机构提供便捷化服务。
*、服务内容
（*）安全保卫（含停车场管理）
*、保安岗位设置
本****服务项目设置有保安岗。其中**小时岗分为保安亭岗、监控室岗、机动巡查岗；*小时岗分为停车场岗、信访举报中心前台岗等。*小时岗服务人员严格按照采购人工作时间执行，监控岗位人员需持证上岗。
*、安全管理
（*）负责办公大楼消防器材、消防设备的检查、登记和维护工作，消防值班人员持证上岗。
（*）负责本****范围内公共秩序的维护、防火、防盗、日常办公秩序的管理、安全保卫工作，配合和协助当地政府职能部门进行安全检查工作。
（*）负责实施突发事件的应急处理。
*、停车场管理
（*）全天**小时对停车场实施管理服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。
（*）负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强停车场车辆临时停放的管理。
（*）对进出停车场的所有车辆实行管理。记录车辆的进出时间和车容车貌情况。熟知熟记内部车辆情况。禁止无关外来车辆进入停车场。
（*）定期对停车场进行巡查，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况，及时通知车主。对停放的执法执勤车辆等的损坏、遗失等负有相应的管理责任。
（*）对停车场和****辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场、妥善处理并报告协助采购人做好善后处理工作。
（*）配套设施、机电设备的管理
*、****公用设施和附属建筑物、构筑物的管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、化粪池井的疏通。单项（次）费用***元以下（含***元）的费用，均由供应商负责。
*、水、电设备设施、机电设备设施的日常管理、保养和*般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、各层开水器、外墙灯饰等。
（*）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、供水管、天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、*般性维修和急修。
（*）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统、各层室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的*般性保养、检查、维修和更换工作。
（*）电梯系统：每台垂直电梯的日常使用、管理和困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调及电梯机房、井道等设备的维修保养。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作；负责夏季电梯机房通风、降温。工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于*次，发现问题及时报修。
（*）供应商负责监控系统的日常管理、保养和*般性维护工作，如发生故障由采购人负责维修。
（*）对****范围内的办公家具进行简单的维修，对****范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。
（*）负责协助采购人实施办公楼内设备的维修等工程工作。
（*）与****相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，供应商可借阅。
（*）在满足采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，配合做好节能减排工作。
*、设备设施维修所需的*配件，*般性维修单项（次）费用***元以下（含***元）的费用，均由供应商负责。
（*）环境卫生保洁
负责****范围内便民服务中心内外墙、天花板和地面、地板、地毯；室内办公场所办公室、大堂、会议室、餐厅、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）；停车场、各种设备、设施；厨房油池和烟囱等的卫生清洁（专业油烟管道清洁费用由供应商负责），以及按政府相关文件规定的、采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等，随时保洁。
*、供应商对采购人指定的办公区域、指定办公室的专人对口服务，清洁卫生由供应商安排进行和监督质量。
*、外墙清洗保洁：不锈钢墙、天花板、内外玻璃的清洁；维护天花板清洁和维护；厨房油池和烟囱去污清洗、餐厅地面每季大清洗*次、地毯每季清洗*次，每周吸尘*次，地面日常清洁。此外每年*次对办公大楼、会议室、办公室和公共走廊、大堂的窗帘进行清洗。
*、供应商清洁时应避免打扰办公楼单位的正常运作，早上*点前完成首次清洁工作，对大堂、楼梯、走廊等公共区域进行循环保洁，且周末要有*次大扫除、全清洗。保证保洁人员到位，确保工作日、休息日的清洁卫生。
*、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间、杂物间、设备间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；大堂、公共走廊地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室、停车场整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期检查办公大楼“*害”、粉虫、白蚁等情况，协助采购人做好灭鼠除虫工作。
*、所需清洁工具全部由供应商负责。
*、委托管理范围内所有洗手间、洗手池的洗手液、卷纸、擦手纸等物资材料由采购人负责。
*、保洁人员按采购人要求做好保密，并协助采购人做好销毁文件的收集工作。
*、遇到大型会议或活动时，供应商要按照采购人需求做好大楼设备检修、环境保洁等相关工作。
（*）报刊信件收发服务
*、协助采购人做好旧报刊杂志的收集和处理工作。
*、严格执行有关保密规定制度。
（*）绿化管理
*、负责****辖内按采购人需求配置绿化植物,绿色植物（花卉）的租摆（费用全部甲方负责）乙方负责管理和养护。
*、每月对植物进行*次施肥和防虫。发现有严重病虫害及时报有关部门，并做好消除病虫害。
（*）维修维护服务
*、损坏的设施设备及时进行维修，设备设施维修所需的*配件，*般性维修单项（次）费用***元以下（含***元）的费用，均由供应商负责；如供应商延迟、累计进行维修，所产生的费用均由供应商负责。
*、其它维修维护用品及时购买，单项（次）费用***元以下（含***元）的费用，均由供应商负责；如供应商累计进行购买，所产生的费用均由供应商负责。
（*）会务服务
负责****范围内的会务服务工作，包括会场桌椅摆放、茶水供应、灯光音响调试等相关会务服务工作。
（*）其他服务标准
本****的****服务按照《****省****管理条例》、《********综合服务等级质量标准》行业标准，具体技术规范与要求如下：
| 序号 |
项 目 |
服 务 标 准 |
| * |
房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理 |
房屋外观良好、整洁。 对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。空调安装无安全隐患。 房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 行政中心大楼，多馆合*主出口设有行政中心大楼，多馆合*平面示意图，主要路口设有路标、行政中心大楼，多馆合*内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。 |
| * |
本****管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备的维修、养护和管理 |
供水、供电、通照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。 设立**小修值班电话，急修**分钟内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到**%。 设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。 道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。 路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在**%以上，按规定时间定时开关。 设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。 保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。 危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。 |
| * |
环境卫生管理 |
行政中心大楼，多馆合*公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫*次。楼道玻璃每季擦拭*次，楼道灯每半年清洁*次，楼梯扶手每周擦洗*次。 合理布设垃圾桶、果壳箱。 垃圾每日收集*次，做到日产日清。 设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。 垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。 行政中心大楼，多馆合*内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。 公共雨、污水管道每年疏通*次，保持畅通；雨、污水井每季度检*次，并视情况及时清掏；化粪池每年检查清掏 *次，发现异常情况及时清掏。。及时清除道路积水、积雪。电梯及电梯厅每天清扫*次，擦拭、清洁电梯内墙面和地面每月*次，轿箱顶部每月清洁*次。无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。 |
| * |
绿化管理 |
有专业人员实施绿化养护管理，管理及养护制度完善，措施落实，无病虫害，无践踏折损及占用现象。花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。 花卉、绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。 造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。 根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。 适时组织防冻保暖、预防病虫害。绿化长势良好，造型符合规范要求。 |
| * |
公共秩序维护 |
行政中心大楼，多馆合*主出入口**小时值班。 对行政中心大楼，多馆合*重要部位每*小时巡查*次。 应对行政中心大楼，多馆合*公共设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。 进出行政中心大楼，多馆合*的车辆按指定位置有序停放。 秩序维护员经过突发事件应急处理培训。 每年进行消防培训*次。 |
| * |
****档案资料管理 |
建立档案管理制度（****竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 |
| * |
其他 |
应制定日常管理制度。**%以上管理人员应持有****管理上岗证书。实施每天**小时服务接待（公示服务联系电话号码）。每年与**%以上业主作有效沟通，每年****投诉有效处理率达到**%。按规定管理使用专项维修资金。 |
*、人员要求
（*）人员配备要求
| 序号 |
名 称 |
人 数 |
文化程度 |
年 龄 |
备注 |
| * |
物管经理 |
* |
大专文化以上（含） |
**岁以下（含） |
持证上岗 |
| * |
办公室文员 |
* |
高中文化以上（含） |
**岁以下（含） |
|
| * |
保安人员 |
** |
初中文化以上 |
**-**岁以下（含） |
持证上岗 |
| * |
保洁人员 |
* |
初中文化以上 |
**-**岁以下（含） |
|
| * |
会务人员 |
* |
初中文化以上 |
**-**岁以下（含） |
|
| * |
工程人员 |
* |
初中文化以上 |
**-**岁以下（含） |
持证上岗 |
| * |
绿化人员 |
* |
初中文化以上 |
**-**岁以下（含） |
|
*、项目负责人及主要工程技术人员和其他人员须*年内不得更换，如有特殊情况需更换，所换人员也须具备相应的技术职称及经验。
*、保安人员要求持证上岗,聘用的安保人员为退*军人优先。
*、其它工作人员符合当地用工标准要求，并持有相应职位的资格上岗证。
*、对于会务服务拟派形象好气质佳的女性进行服务，须掌握必要的服务礼仪。
*、供应商严格按照人员配备要求聘用各岗位人员。
（*）人员工资要求
*、****服务项目费用包含服务人员的工资、*险、福利及办公费用等所有相关费用。
*、供应商应按国家法律法规的相关要求为工作人员扣缴*险，支付加班工资等工资福利待遇，并保证合理的工资调节，保护工作人员的合法权益，每个年度交采购人备案，采购人可随时抽查人员情况，未按规定执行的，采购人可提前终止合同，由供应商负责处理劳动纠纷并承担未购买社保的相应责任。
*、其它要求
（*）本项目不能整体转包。
（*）供应商不得对****的设施及布置作变更。
（*）供应商的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足采购人的需求。采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。供应商必须保证派驻采购人工作人员的稳定性，如有工作人员调离，需提前书面通知采购人，并按合同规定补充人员上岗。
（*）供应商的工作人员须遵守采购人的有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权拒绝供应商违规工作人员在此工作。
（*）采购人免费提供必要的管理用房给供应商使用。
（*）****的水、电等能源消耗费用由采购人支付。
（*）在管理服务期内，由于供应商责任造成群众、采购人人身伤亡和财产损失的，由供应商负责赔偿。
（*）供应商承担独立法人单位应该承担的全部责任，包括计划生育、综合治理、刑事、民事、工伤、社保、员工劳保福利等*切责任。如供应商的工作人员发生违法、违规行为，所造成*切后果及损失，由供应商承担责任和负责赔偿。
（*）供应商全部工作人员应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目工作人员，应提前报请采购人批准，并保证项目正常运行。
(*)供应商应当自开展保安服务之日起**日内向所在地辖区内的公安机关申请备案。
（**）双方根据招标文件中采购人需求的内容拟定****服务合同附件条款。
（**）供应商有国家机关、行政单位****服务经验，对本项目能快捷无缝衔接工作，不影响相应部门的日常办公。
*、考评办法
（*）对供应商考评分为优秀、良好、合格、不合格*档；
（*）考评办法：每季度由采购人组织对供应商在履行合同条款及服务质量进行综合考评，每年考评必须全部达合格以上，且良好以上次数达**%以上。考评参照国家及省、市对****管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合供应商自身的管理服务水平，供应商要具体承诺****管理各项目要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；道路、停车场使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；火灾、违章发生数；****使用人对****管理的满意率等。
（*）考评成绩良好等级次数没达到**%以上，经整改仍达不到要求及出现考评不合格的，采购人有权终止合同。
*、注意事项
投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。
第*节商务要求
*、服务期及服务地点
服务期：*年，以合同签订时间为准，合同*年*签。
服务地点：采购指定地点。
*、验收标准、规范
考核标准：按照国家相关标准及采购人相关验收程序执行。
*、履约保证金
不要求。
*、付款方式
本项目采用先服务后付款，按年度支付服务费方式进行结算（具体付款方式以双方合同约定为准。）
*.本项目采用总价包干形式进行报价，包干价包括****管理费、人员工资、办公费用、交通费用、通讯费用、人员食宿费用、保洁日常、设备维护、维修、各项税金等为完成本项目所需的*切费用。除采购合同另行规定外，采购人无需再支付除上述款项外的其他任何*项款项。
*.本项目报价为*年服务期的报价。投标方应根据招标文件的要求写明本项目的****管理总收费报价金额。
*.请投标人充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素。
*、投标有效期**日历天
*、其他要求
现场踏勘投标人自行决定到项目现场进行实地踏勘，以获取须投标人自己负责的有关编制投标文件和签署合同所需的所有资料。因踏勘不详产生的偏差,由投标人自行负责。勘察现场所发生的费用由投标人自己承担。招标人向投标人提供的有关数据，是招标人现有的能使投标人利用的或供参考的资料。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。
（注：本次采购需求内容以发布的采购公告及采购文件为准）
功能介绍
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