致估价委托人函
****县人民法院:
我公司接受贵单位的委托,对位于****县****镇天富小区*幢*
单元***室,产权属于王成的住宅进行了价格估价,估价目的是:为
人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。价值时点是:****年**
月*日。经过实地查勘和市场调查,遵照《中华人民共和国城市房地
产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语
标准》等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎
的原则,选用比较法和收益法对估价对象进行了分析、测算和判断,
并在满足本意见书的估价依据、全部假设和限制条件下,得出估价对
象房地产在价值时点的市场价值为*********元(取整),大写为
人民币********元整。(含地下室)
估价结果*览表
房屋产权证号 |
房号 |
楼层 |
用途 |
建筑面积(*²) |
估价单价(元*) |
估价总价(元) |
张房权证张私字第********号 |
*** |
*/* |
住宅 |
**.** |
****.** |
****** |
备注 |
本估价意见书应用的有效期为*年,即****年**月**日至****年**月**日。 |
本估价意见书应用的有效期为*年,即****年**月**日至****年**月**日。 |
本估价意见书应用的有效期为*年,即****年**月**日至****年**月**日。 |
本估价意见书应用的有效期为*年,即****年**月**日至****年**月**日。 |
本估价意见书应用的有效期为*年,即****年**月**日至****年**月**日。 |
本估价意见书应用的有效期为*年,即****年**月**日至****年**月**日。 |
****坦鹿房地产估价有限责任公司
法定代表人:
*〇**年**月***日
目录
》估价师声明..
*
》估价的假设和限制条件.*-*
估价结果意见书...*-**
》
*.估价委托人
*.估价机构
*.估价目的
*.估价对象
*.价值时点
*.价值类型
*.估价依据
*.估价原则
*.估价方法
*.估价结果
**.估价人员签章
**.实地查勘期
**.估价作业日期
附件...**-**
:**-**
估价技术意见书(估价机构存档).
*.估价对象区位状况描述与分析
*
*.估价对象实物状况描述与分析
*.估价对象权益状况描述与分析
*.最高最佳利用分析
*.估价方法适用性分析
*.估价测算过程
*.估价结果确定
****恒鹿房地产估价有限责任公司
估价师声明
我们郑重声明:
*.注册房地产估价师在估价意见书中对事实的说明是真实和准确的,
没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
*.本估价意见书中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价意见书中已说明的
假设和限制条件的限制。
*.注册房地产估价师与本估价意见书估价委托人没有任何利害关系,
也与估价当事人没有个人利害关系或偏见。
*.注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规
范》(**/******-****)和《房地产估价基本术语标准》(**/******-****)
进行估价工作,形成意见和结论,撰写本估价意见书。
*.注册房地产估价师王小满、赵江萍于****年**月*日已对本估价意
见书中的估价对象进行了实地查看。
*.本估价意见书的有效期为*年,如价值时点之后、有效期内估价
对象或国家经济形势、城市规划、房地产税收政策等发生变化,对估价
结果产生影响时,应及时聘请房地产估价机构对估价结果做调整或重新
估价。
*.估价委托人应对所提供资料的真实性负责,否则造成估价失真本
公司不承担相应责任。
*.没有人对本估价意见书提供重要专业帮助。
地址:逐鹿县轩辖路**号-*-电话:(****)*******
****恒鹿房地产估价有限责任公司
估价的假设和限制条件
*.假设条件
(*)*般假设条件
*.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市
场,即能满足以下条件:
(*)交易双方自愿地进行交易;
(*)交易双方处于利已动机进行交易;
(*)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;
(*)交易双方有充裕的时间进行交易;
(*)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
*.估价对象已办理房屋权属登记,本估价意见书依据估价委托人提
供的《中华人民共和国房屋所有权证》进行估价。即本次估价范围内的
估价对象的具体地址、产权人、具体部位及建筑面积、房屋类型和房屋
用途均以估价委托人提供的资料为依据并由估价委托人负责解释。
*.估价委托人提供了估价对象的权属证明及其他相关资料,估价人
员未向政府有关部分进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确
性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、
完整。如因估价委托人提供资料有误而造成估价值失实,估价机构和注
册房地产估价师不承担相应责任。
*.由于专业知识的局限性,估价人员仅对房屋安全、环境污染等影
响估价对象价值的重大因素作了*般性的查看,在无理由怀疑估价对象
存在安全隐患且无相应鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全
使用。
*.注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量,经现场查勘
观察,估价对象房屋建筑面积与相关权属证明记载建筑面积相符。
电话:(****)*******
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-
****坦鹿房地产估价有限责任公司
*.根据估价目的,本次估价的价值标准为公开市场价值。
*.当地房地产供求状况在未来*年内不会发生大的变化。
*.估价委托人未明确存在租赁权、用益物权及占有使用情况,本次
评估假定评估对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况等。
*.估价委托人未明确评估标的物存在欠缴税金及相关费用的(包括
税收、物业费、供暖费、水电气费等及其纳金),本次评估假定评估
对象不存在欠缴税金及相关费用。
(*)特殊假设条件
*.未定事项假设
本次估价的估价对象已办理房屋权属登记,不存在未定事项,故本
次估价意见书无未定事项假设。
*.背离事实假设
本次估价对象规划用途为住宅,不存在背离事实事项,故本次估价
意见书无背离事实假设。
*.不相*致假设
本次估价的估价对象状况之间不存在不相*致事项,故本次估价意
*见书无不相*致事项假设。
*.依据不足假设
本次估价的估价对象相关资料齐全,现场勘验时当事人未能到场,
无法进入评估对象内部,按照行业规范,经合议,对评估对象内部布局
参考同户型房屋,室内装饰装修物等情况按照*般装修考虑。
*限制条件
*.估价价格是在公开市场条件下价值时点的房地产现状条件使用下
的市场价值。
电话:(****)*******
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-
****恒鹿房地产估价有限责任公司
*.估价价格仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据依据,
不得用于其他用途。
*.估价委托人应当如实向房地产估价机构提交估价对象的相关资料,
估价委托人应对其所提供资料的真实性、合法性、准确性负责。如估价
委托人所提供资料不实,相应责任由估价委托人自行承担。
*.本意见书有效期限自估价意见书完成日起*年有效,即自****
年**月**日至****年**月**日止。本意见书之估价结论是估价对象
在价值时点的市场价格或价值,意见书应用有效期内,若由于国家政策、
经济环境及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变化,对估价结论
发生严重影响时,应及时申请估价机构重新估价而不可直接使用。
*
*.本估价意见书若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误
差时,请估价委托人及时通知本公司更正,否则,误差部分无效。
*.未经估价单位书面同意,本估价意见书的全部或任何部分均不得
使用于公开文件、通告或意见书中,也不得以任何形式公开发表。本估
价意见书对任何第*者及其他目的用途不承担责任。
*.本估价意见书的估价结果,需经****坦鹿房地产估价有限责任
公司盖章及注册房地产估价师签字,并作为*个整体完整使用时有效。
本公司对本次估价结果拥有最终解释权。如对本次估价结果有异议,请
在收到报告之日起*日内以书面形式提交法院,超期视为默认。
*.本估价结果意见书提交估价委托人*式*份,技术意见书留估价
机构存档。
电话:(****)*******
-*-
地址:逐鹿县轩轨路**号
****坦鹿房地产估价有限责任公司
估价结果意见书
*.估价委托人
名称:****县人民法院
住所:揽****
*估价机构
名称:****坦鹿房地产估价有限责任公司
法定代表人:张丽琴
住所:****省****市逐鹿县逐鹿镇轩辖路府庭花园*号底商
估价资质等级:*级
行政许可决定号:******许可[****]第***号
证书编号:冀建房估(张)**号
*估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*.估价对象
*.估价对象范围
本次估价范围为****县****镇天富小区*幢*单元****。
*.估价对象基本状况
本次估价对象为****县****镇天富小区*幢*单元***室,坐落于张库
大道西侧。估价对象幢号*所处建筑物为*幢总层数*层砖混结构的住宅
楼的*楼,设计用途为住宅,建筑面积**.***;幢号*设计用途为地下
室,建筑面积**.**。估价对象*临位置为:东临张库大道,西临天顺
小区,南临无名路,北临兴华西路。所处区域县城,房屋规划用途为住
宅。
地址:逐鹿县轩辖路**号-*-电话:(****)*******
****恒鹿房地产估价有限责任公司
空中花园小区
京张农业开发*海阳光
有限责任公司商务会馆。****县妇幼
融达农贸城保健院
*酷宝贝童装
格林豪泰酒店
****宏基宾馆
泰生花园
中国石化加油站*
****赛豪
****县交通局
综合批发
江南宾馆
源食品超市
。
批发鸡产品军地驾校招生处
绣布艺
金华郡都小区
贵忠全猪宴评估对象*货土产
天富小区
铁锅面通
**小时便利店*
********
汇朋宾馆金信银通
金龙宾馆尚客优快捷酒店
好口福好
螺丝轴承
天顺小区
工具*角带半岛蓝湾
主题酒店*
淮菜小区
*
(*)生活便利程度:其周围有天顺小区、尚客优快捷酒店、中国石
化加油站等,周边商业、餐饮比较聚集,生活便利度较好。
(*)交通状况:估价对象比邻张库大道、兴华西路等城市主干道,
周边路网发达,通达性及可及性好,无交通管制,对内对外交通便捷。
(*)公共交通:该地段公共交通便利度较高。
(*)基础设施完善度:所处区域已达*通(即通路、通上下水、通
电、通暖、通讯),基础设施完善。
(*)公共设施完备度:估价对象周边有超市、学校等公共配套设施,
完备度较好。
(*)环境状况:估价对象所处区域环境较整洁,无空气、水污染,
环境状况较好。
*.土地状况
经估价人员调查了解,估价对象宗地地势平坦,整块地形较规则,
*
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-电话:(****)*******
京张农业开发 |
空中花园小区 |
*海阳光 |
有限责任公司 |
。 |
商务会馆****县妇幼 |
格林豪泰酒店 |
融达农贸城****宏基宾馆中国石化加油站 |
保健院*酷宝贝童装泰生花园* |
****县交通局源食品超市 |
江南宾馆 |
****赛豪综合批发 |
批发鸡产品 |
军地驾校招生处 |
绣布艺 |
贵忠全猪宴天富小区天顺小区 |
评估对象**小时便利店金龙宾馆螺丝轴承工具*角带 |
金华郡都小区*货土产通铁锅面*********汇朋宾馆金信银通尚客优快捷酒店好口福好半岛蓝湾主题酒店*淮菜小区 |
****恒鹿房地产估价有限责任公司
宗地内绿化程度*般,基础设施配套齐全。宗地开发程度为红线外“*
通”(即通路、通上下水、通电、通暖、通讯),宗地红线内“*通*平”
(通路、通上下水、通电、通暖、通讯、场地平整)的用地条件。
*.建筑物状况
估价对象所处建筑物为*幢砖混结构总层数*层的住宅楼。建筑物外
墙刷防水涂料,单元安装防盗门,楼梯大理石踏步,不锈钢扶栏,塑钢
窗(由于被告当事人未能到场,不能进入估价对象室内,经了解本估价
对象与相邻的住宅的建筑结构相似,经协商,按普通装修进行估价)。
房屋室内通上、下水、电、暖、讯等,设施齐全,现产权人自用,
目前维护保养状况良好。
*
*.价值时点
****年**月*日(估价人员现场查看之日)
*.价值类型
本次估价采用公开市场价值标准,市场价值是指*项财产在进行了
适当的营销后,由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方,以
公平交易方式在价值时点进行交易的估价金额。
*估价依据
*.《中华人民共和国物权法》[****]**号;
*.《中华人民共和国城市房地产管理法》[****]**号;
*.《中华人民共和国土地管理法》[****]**号;
*.《人民法院委托评估工作规范》(法办【****】***号)
*.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的
电话:(****)*******
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-
****恒鹿房地产估价有限责任公司
规定》;
*.《中华人民共和国资产评估法》;
*
*.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》**/******-****;
*.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》
**/******-****;
*.《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学【****】
**号);
**.估价委托人提供的《中华人民共和国房屋所有权证》,证号:
张房权证张私字第********号;;
**.估价方所掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获得的资料。
*.估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使
用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
*.独立、客观、公正原则:要求估价机构有完全独立性,估价机构
和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素
影响,从实际出发,公平合理的进行估价。
*.合法原则:房地产价格是房地产权益的价格,国家和地方现行有
关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条
件,当房地产合法使用时。其权益才受法律保障。本次估价以该房地产
的合法使用为前提。
*.最高最佳使用原则:估价价格是在合法使用方式下,法律上允许,
技术上可能,财务上可行,经过充分合理的论证,能给估价对象带来最
电话:(****)*******
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-
****坦鹿房地产估价有限责任公司
大收益的使用方式下的估价结果。
*.替代原则:在同*市场中具有相近效用的房地产,其价格应当相
近,如若附近地区或相似区域内有若干效用相近的房地产价格存在,经
修正后可作为估价对象的价格使用。
*.价值时点原则:房地产市场是*个动态市场,房地产价格反映的
是某*时点的价格时,时点不同,相同的房地产价格会有所不同,即强
调时间的相关性和时效性,假定房地产市场情况停止在价值时点上,同
时估价对象房地产的状态也是以在该时点时的状态为准。
*.估价方法
按照中华人民共和国国家标准**/******-****《房地产估价规范》
的规定,对于同*估价对象宜选用*种以上的估价方法进行估价;有条
件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要的估价方法;收益性房地
产的估价,应选用收益法作为其中的*种估价方法。具有投资开发潜力
的房地产估价,应选用假设开发法做为其中的*种估价方法;在无市场
依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估
价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
估价对象处于同*供求范围内的类似房地产交易实例较多,较易
找到有效的可比实例,故可采用比较法进行估价;
与估价对象处于同*供求范围内的类似房地产出租实例较多,客
观租金较易取得,故可采用收益法进行估价;
估价对象规划用途为住宅,现状用途为住宅,估价人员通过现场
查看和对周边的房地产进行调查分析,估价对象已为最高最佳使用,故
电话:((****)*******
地址:逐鹿县轩轨路**号-*-
****恒鹿房地产估价有限责任公司
不宜采用假设开发法进行估价;
■成本法以成本累加为途径,未充分考虑供求关系等市场因素对房
地产价值的影响,采用成本法测算得出的估价结果大大低于其正常市场
价值,故本次估价也不宜采用成本法。
综上所述,本次估价采用比较法和收益法进行估价。
*、比较法
定义:是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地产
进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象
价值的方法。
公式:估价对象房地产价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市
场状况调整系数×房地产状况调整系数
*、收益法
定义:直接资本化法是预测估价对象未来第*年的收益,将其除以
资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。收益乘数有
潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。本次估价采用有效毛
收入乘数法进行测算。
公式:*=********
式中**房地产价值;****有效毛收入;*****有效毛收乘数
*.估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,结合估
价经验,选用适宜的估价方法,在综合分析现有资料和影响房地产价
电话:(****)*******
地址:逐鹿县轩轨路**号-**-
****恒鹿房地产估价有限责任公司
值因素的基础上,得出估价对象房地产在价值时点的市场价值
*********元(取整),大写为人民币********元整。(含
地下室)
**估价人员签章
姓名 |
注册号 |
签名 |
签名 |
签名日期 |
|
中华人民共和国注册房地产估价师****年**月**日 |
中华人民共和国注册房地产估价师****年**月**日 |
|
王小满 |
********** |
|
|
|
王小满 |
********** |
注册务:**********姓名:王小满有效期;至****年*月**日 |
注册务:**********姓名:王小满有效期;至****年*月**日 |
|
王小满 |
********** |
|
|
|
|
中华人民共和国注册房地产估价师 |
中华人民共和国注册房地产估价师 |
|
赵江萍 |
********** |
|
|
****年**月**日 |
赵江萍 |
********** |
赵江萍******月*日 |
赵江萍******月*日 |
****年**月**日 |
赵江萍 |
********** |
|
|
****年**月**日 |
**.实地查勘期
****年**月*日
**.估价作业日期
****年**月*日至****年**月**日
地址:泳鹿县轩转路**号*电话:(****)*******