项目采购需求
*、说明
*总则
*.*投标人应具备国家或行业管理部门规定的，在本市实施本项目所需的资格（资质）和相关手续（如果有），由此引起的所有有关事宜及费用由投标人自行负责。
*.*投标人提供的服务应当符合招标文件的要求，并且其质量完全符合国家标准、行业标准或地方标准。
*.*投标人在投标前应认真了解项目的实施背景、应提供的服务内容和质量、项目考核管理要求等，*旦中标，应按照招标文件和合同规定的要求提供相关服务。
*.*投标人认为招标文件（包括招标补充文件）存在排他性或歧视性条款，可在收到或下载招标文件之日起*个工作日内提出，并附相关证据。
*.*投标人需在投标文件中承诺，如之前在岗的工作人员经考评符合上岗要求的，原则上应继续留用。
*、项目概况
*项目名称
项目名称：****
*物业基本情况
物业类型：日常设备设施维修****服务
坐落位置：龙华西路***号
*招标范围与内容
*.*项目背景及现状
****市龙华烈士陵园(龙华烈士纪念馆、****市烈士纪念设施保护中心）（以下简称龙陵）坐落在****市****区龙华西路***号，是全国重点文物保护单位、全国重点烈士纪念建筑物保护单位、全国爱国主义教育示范基地、国家*级博物馆。
本项目包括龙陵整个园区的日常设施设备维修服务等，服务范围占地面积约为***平方米，建筑面积约为**平方米。
本项目原物业服务即将到期，本次拟重新招标。
*.*项目招标范围及内容
园区内****服务：日常设施设备维修服务、设施设备保障、驾驶员等。
服务区域：
*.烈士纪念馆
**、**：展区、观众休闲区、红色讲堂、盥洗室、楼梯通道
**、**：办公公用区域、会议室、盥洗室、库房、图书区、茶水间、露台
*.烈士纪念堂
**：接待区、盥洗室
**：烈士骨灰存放区、接待区、盥洗室
*.骨灰存放楼
**：老干部骨灰存放区、接待区、盥洗室、楼梯通道
**：库房、平台
*.纪念地：专题展区、牢房、囚车、电话间、警卫长室、英雄讲习所、接待室、业务用房
*.*号门接待区：接待服务中心、贵宾接待室
*.门卫室：*号门、*号门、*号门、*号门、*号门
*.停车场、停车棚：新大楼等停车场；*号门、新大楼等停车棚
*.水景：景观水池*个、景观河道*处
*.雕塑**组**个：“独立民主、解放建设”主题雕塑、“无名烈士”、“少年英雄”、“且为忠魂舞”、“*卅惨案”、“*·**殉难者”、“龙华烈士殉难地”、“*众*心”、“解放****”、地下通道入口浮雕、纪念堂浮雕、存放楼铜雕、纪念地铜雕
**.碑林区：碑亭*个，碑廊*个，卧碑**块
**.公共厕所：*号门、*号门、*号门、*号门、碑林区、*号楼
**.牌楼、门楼、汉白玉花环、花岗岩花盆：*号门牌楼、*号门门楼、纪念堂汉白玉花环、*号门广场花岗石花盆。
**.纪念碑、纪念墙、泰山石、就义坑、制诗亭、茅草亭
**.墓碑：无名烈士墓区、烈士墓区
**.围墙：园区铁栏杆、不锈钢围栏扶手
**.烧水间：纪念馆、遗址区、新大楼、*号门、存放楼
**.**号楼纪检展厅区域
**.多媒体服务中心展厅区域
**.新大楼办公公用区域、会议室、值班室、盥洗室
**.多功能报告厅、贵宾室、盥洗室
**.职工文体中心、阅览室、盥洗室
**.警示教育基地展厅
*.*本项目服务期限：自合同签订之日起至****年**月**日，具体以合同签订日期为准。
*承包方式
*.*依照本项目的招标范围和内容，中标人以“清包”方式实施服务管理承包。“清包”的含义指：采购人按双方约定的服务人数，每月向中标人支付管理服务费（****费包括：直接人工费、管理费、其他（不可预见的费用）、利润、税费*项费用；其中直接人工费包括员工含基本工资、社会保险费、福利费、培训费等*项费用）。****服务过程中所需的易耗品、工具均由采购人提供；水、电等能耗及所有设施设备运转过程中所发生的维修材料费由采购人承担。
*.*
*.*本项目不允许分包。
*合同的签订
*.*本项目合同的标的、价格、质量及验收标准、考核管理、履约期限等主要条款应当与招标文件和中标人投标文件的内容*致，并互相补充和解释。
*.*合同履约过程中，如遇不可抗力或政策性调价（以招标文件和合同约定为准），经双方商定可以调整合同金额（调整原则以招标文件约定为准），并签订补充协议。
*结算原则和支付方式
*.*结算原则
*.*.*根据考核管理要求，根据考核结果按比例结算****费
*.*.*本项目合同总价不变，采购人不会因政策性调价、人工成本、材料、设备使用年限增长引起的维修成本增加和效能衰减等因素（不可抗力除外）的变动而进行调整。
*.*.*合同履约期间，如发生设备中修、大修和应急维修的，则费用按实结算。
*.*支付方式
双方约定物业服务费按季度支付。支付时间为每*个月的次月，乙方在完成*个季度的服务工作后，甲方根据合同规定的标准对乙方上*季度的服务情况进行考核，在考核合格且收到发票后**个工作日内，支付该季度服务费。；
*、技术质量要求
*适用技术规范和规范性文件
《****条例》（国务院令第***号），自****年**月*日起施行；
各投标人应充分注意，凡涉及国家或行业管理部门颁发的相关规范、规程和标准，无论其是否在本招标文件中列明，中标人应无条件执行。标准、规范等不*致的，以要求高者为准。
*招标内容与质量要求
*.*岗位设置表
| 工种 |
岗位数 |
备注 |
实际人数 |
| 电工 |
* |
**小时工作制 |
* |
| 综合维修工 |
* |
*小时工作制 |
* |
| 空调工 |
* |
*小时工作制 |
* |
| 驾驶员 |
* |
*小时工作制 |
* |
| 设施保障人员* |
* |
*小时工作制 |
* |
| 设施保障人员* |
* |
*点—**点，做*休* |
* |
| 总计 |
** |
|
** |
说明：*、投标人针对本项目配备的服务人员不得少于**人。
*、所有服务人员均为投标人在职员工并提供由投标人缴纳的近*个月内任*月份的社保证明
*、以上岗位人员数量须按*天*小时工作制计算。
*.*组织架构、管理制度及管理团队要求
*.*.*组织架构
物业部门设置经理或现场主管负责物业服务管理和监督工作。
物业服务部门包括工程部、服务部、驾驶班。
*.*.*管理制度
(*)严格规范招标制度。按招标文件要求，规范服务类项目采购流程。
(*)完善后勤保障各项制度建设，按制度规范行为。
(*)加强日常工作监管：
①物业公司在分管领导、办公事务部的领导、监督下进行工作。
②每周定期召开例会，总结上周工作，沟通、协调本周工作。
③不定时召开专项会议，进行专题讨论。
④群众监督，每月对各服务公司工作进行监督。
⑤每月定期召开办公考核会，对各服务公司进行考核。
⑥定期召开联席会议，通过联席会议，分期进行工作总结和工作计划。
⑦不定期参加后勤会议，对存在的问题进行现场沟通。
*.*.*管理团队要求
(*)*定的协调和组织能力，了解行业法规和要求。
(*)组织本部门员工的专业技能培训；制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；负责所属项目的****的日常工作,并对部门员工进行业务指导。
(*)自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措。
(*)检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告，推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。
*.*各岗位具体服务要求
*.*.*电工
①服务范围
纪念馆、纪念堂、存放楼、新大楼、遗址区、碑林区、纪念地*号楼、纪念地*号楼、老干部休息室、多功能报告厅、英雄讲习所、牢房、南门花店、南门接待室、南门游客接待中心等
②工作职责
*、服从上级的工作安排。
*、熟悉和了解管理处和部门的各项规章制度、管理目标以及各项考评标准。
*、掌握****的有关知识，树立为业主服务的思想。
*、负责高、低配电房的管理和***小时值班巡检。
*、熟悉物业区域内设施、设备的种类、分布，掌握各类管线（地下、地上）的分布、走向、位置以及其维修及养护的方法。
*、每天对自己的责任区要巡视，发现设施、设备有损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时报修或维修，确保设施设备能正常使用。
*、上门维修应做到态度热情，服务周到。
*、积极参加管理处组织的各项义务活动和****专业知识的培训，努力提高自己的维修技能。
*、完成领导交办的其他工作任务。
**、遇清明、*/**、冬至等重大活动日，需全员配合园方做好维稳保障工作。
③总体要求
主要负责高、低配电房的管理和***小时值班巡检，电器设备及用电线路的维修保养等工作。
*.机电、照明及自动化系统管理：
（*）对管理区域内供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
（*）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
（*）供电和维修人员持证上岗。保证**小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。
（*）保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；符合电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。
（*）停电限电事先出通知、以免影响正常工作生活秩序。
（*）对临时施工工程有用电管理措施。
（*）发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。
（*）负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。
（*）确保管理区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，联系相关单位及时更换。
（**）负责管理区域内楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。
服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*般故障排除时间不超过*小时，维修合格率***％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好管理区域内照明设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到**％、弱电设备完好率达到**％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。*年内无重大管理责任事故。
*.中央控制室管理规定
（*）中控室实行每日**小时人员值班、监控。
（*）控制非必要人员进入中控室。
（*）保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。
（*）每班检查*次各类信号是否正常并做记录。
（*）出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。
（*）中控室的清洁由值班人员负责。
服务标准：督促专业维保单位按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，物业工程部主管每年按设备运行情况制订下*年度中修、大修计划。中控室设备故障维修*般不超过*小时。
④工作时间要求
**小时工作制
⑤人员自身要求
男性、**周岁以下，身体健康，工作勤劳，电工人员持证上岗（需有高、低压证书），确保设备运行正常，确保设备设施得到有效保养和维护，对维保设备做到定期检查、定期保养、定期测试。
⑥设备清单
| 设备名称 |
型号 |
地点 |
| 电梯控制器（含电梯读卡器) |
|
纪念馆公共区域 |
| 电梯控制器（含电梯读卡器) |
|
纪念馆公共区域 |
| 馈电柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 静态模拟屏 |
|
纪念馆电工高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 自切配电箱 |
|
纪念馆电工高压配电间 |
| 进线计量隔离柜*** |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 进线计量隔离柜*** |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| **柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| **柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 配电柜 |
|
水泵房配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 广播室双切箱 |
***-** |
纪念馆广播室外侧 |
| 重要负荷备用电源配电箱 |
***-* |
*层电工间后边走廊 |
| 安保双切箱 |
***-** |
纪念馆监控室 |
| 消控室双切箱 |
***-** |
监控设备机房 |
| ****电梯 |
***********(贯通门） |
纪念馆公共区域 |
| ****电梯 |
***********(贯通门） |
纪念馆公共区域 |
| 干式变压器******* |
*****-******* |
纪念馆电工高压配电间 |
| 干式变压器******* |
*****-******* |
纪念馆电工高压配电间 |
| 水泵 |
*****-**-* |
碑林区 |
| ***大屏电源柜 |
**-*** |
纪念馆*楼强电间 |
| 馈电柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 馈电柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 馈电柜 |
*** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 排烟风机 |
****-Ⅰ-** |
纪念馆*楼 |
| 加压送风风机 |
****-Ⅰ-** |
纪念馆*楼 |
| 生活变频泵配电箱 |
***-** |
纪念馆机房泵房间 |
| 屋面消防风机双切箱 |
****-*** |
纪念馆屋面 |
| 消防泵双切箱 |
***-*** |
纪念馆机房泵房间 |
| 库房动力配电箱 |
***-** |
纪念馆*楼强电间 |
| 消防泵双切箱 |
***-***-* |
纪念馆机房泵房间 |
| 消防泵双切箱 |
***-***-* |
纪念馆机房泵房间 |
| 应急照明箱 |
****-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 应急照明箱 |
****-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 应急照明箱 |
**** |
纪念馆*楼强电间 |
| 应急照明箱 |
**** |
纪念馆*楼强电间 |
| 应急照明箱 |
**** |
纪念馆*楼强电间 |
| 照明配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 照明配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 泛光照明箱 |
***-** |
纪念馆*楼强电间 |
| 变电所双切箱 |
****-** |
纪念馆电工间 |
| 照明配电箱 |
*** |
纪念馆*楼强电间 |
| 客体配电箱 |
****-** |
**强电间 |
| 照明配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 空调配电箱 |
***-*** |
纪念馆空调机房 |
| 空调配电箱 |
***-*** |
纪念馆空调机房 |
| 照明配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 照明配电箱 |
*** |
纪念馆*楼强电间 |
| 照明配电箱 |
*** |
纪念馆*楼强电间 |
| 空调配电箱 |
*** |
纪念馆*楼强电间 |
| *-*层动力总配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼夹层 |
| 空调配电箱 |
*** |
纪念馆*楼强电间 |
| 空调配电箱 |
*** |
纪念馆*楼强电间 |
| 机房层动力配电箱 |
**** |
**强电间 |
| 空调配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 空调配电箱 |
***-*-* |
*楼缅怀厅强电间 |
| 空调配电箱 |
***-* |
空调机房配电室 |
| 干式变压器****** |
*****-****** |
纪念馆电工高压配电间 |
| 无障碍升降设备 |
|
纪念馆门前平台 |
| 喷雾装置 |
|
纪念馆电工间 |
| 空调配电箱 |
***-*-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 空调配电箱 |
***-*-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 精密空调 |
冷量**.*** |
纪念馆*楼文物库房 |
| 咖啡吧配电箱 |
**-** |
|
| 空调配电箱 |
***-*** |
纪念馆*楼空调机房 |
| 潜水泵控制箱 |
****** |
纪念馆*楼南厕门后墙面 |
| 空调配电箱 |
***-* |
纪念馆*楼强电间 |
| *层空调机房配电箱 |
***-**** |
纪念馆*楼强电间 |
| *层空调机房配电箱 |
***-****-* |
纪念馆*楼强电间 |
| 全不锈钢切割式排污泵 |
*****-**-** |
*号门贵宾室 |
| 不锈钢室外防水电箱、电源线路 |
***************** |
*号门贵宾室 |
| 过路箱 |
|
遗址区看守所 |
| 配电箱 |
**-** |
遗址区看守所 |
| 配电箱 |
**-** |
遗址区看守所 |
| 配电箱 |
**-** |
遗址区看守所 |
| 配电箱 |
**-** |
遗址区看守所 |
| 过路箱 |
|
遗址区看守所 |
| 配电箱 |
**-** |
多功能厅 |
| 消防泵控制柜 |
|
综合服务楼泵房间 |
| 喷淋泵控制柜 |
|
综合服务楼泵房间 |
| 消防泵控制柜 |
|
办公楼(诺贝尔)泵房间 |
| 低压配电柜*** |
|
服务楼*楼总配电间 |
| 低压配电柜*** |
|
服务楼*楼总配电间 |
| 低压配电柜*** |
|
服务楼*楼总配电间 |
| 低压配电柜*** |
|
服务楼*楼总配电间 |
| 低压配电柜*** |
|
服务楼*楼总配电间 |
| 低压配电柜*** |
|
服务楼*楼总配电间 |
| *****-**-*.** |
|
|
| *****-**-*** |
|
|
| 电子防潮箱 |
***_*** |
电工组 |
| 落地动力箱 |
**-**(************) |
地下室小间内 |
| 电控箱（污水控制柜） |
****-** |
*楼浴室旁边 |
| 路灯控制柜 |
**-**(************)***(*套*只) |
*号门办公室 |
| 配电柜（吊梯控制箱） |
*** |
*楼机房间 |
| 进线箱 |
************ ****照明配电箱 |
办公楼(诺贝尔)*楼 |
| 总配电柜 |
**-**(************)**** |
办公楼(诺贝尔)配电间 |
| 配电柜*总 |
**-**(************)****（配电柜） |
地下通道口休息室 |
| 通道电源控制箱 |
*********** ***非标控制箱** |
地下通道东井道 |
| 通道电源控制箱 |
*********** ***非标控制箱** |
地下通道西井道 |
| 路灯总电源控制柜 |
**-**(************)****(*套*只) |
南大门售票处 |
| 碑林区喷泉系统 |
|
碑林区 |
| 纪念碑广场喷泉系统 |
|
纪念碑广场 |
| 岗位式轴流风机 |
***-* |
电工组 |
| 监控照明配电箱 |
***********动力配电箱** |
纪念馆保洁休息室 |
| 动力配电箱（喷洒泵） |
|
纪念馆机房泵房间 |
| 双电源切换装置柜 |
|
纪念馆机房泵房间 |
| 馈电柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 静态模拟屏 |
|
纪念地*号楼高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 自切配电箱 |
|
纪念地*号楼高压配电间 |
| 进线计量隔离柜*** |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 进线计量隔离柜*** |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| **柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| **柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 低压开关柜 |
*** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 干式变压器****** |
*****-****** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 干式变压器****** |
*****-****** |
纪念地*号楼高压配电间 |
| 应急照明箱 |
****-* |
纪念地*号楼*层配电箱 |
| 照明配电箱 |
***-* |
纪念地*号楼*层配电箱 |
| 应急照明箱 |
****-* |
纪念地*号楼*层配电箱 |
| 照明配电箱 |
***-* |
纪念地*号楼*层配电箱 |
| 双切箱 |
****-** |
纪念地*号楼*层消控室 |
| 双切箱 |
****-** |
纪念地*号楼*层网络监控室 |
| 低压配电柜（带双切） |
|
纪念地老干部休息室 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
*** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
**** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
**** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
**** |
纪念地室外配电柜 |
| 不锈钢室外防水电箱 |
**** |
纪念地室外配电柜 |
| 排水泵 |
*****-**-** |
纪念地就义地 |
| 路灯控制柜 |
|
纪念地*号楼高压配电间 |
*.*.*空调工
①服务范围：纪念馆、纪念堂、存放楼、新大楼、纪念地*号楼、纪念地*号楼、老干部休息室、多功能报告厅、英雄讲习所、南门花店、南门接待室、南门游客接待中心等
②工作职责
*、服从上级的工作安排。
*、熟悉和了解管理处和部门的各项规章制度、管理目标以及各项考评标准。
*、掌握****的有关知识，树立为业主服务的思想。
*、了解并熟悉空调主机及附属设备的构造原理、性能、操作方法和故障产生的原因及防范措施。
*、熟悉物业服务区域内空调设施、设备的种类、分布，掌握维护、保养规程并对空调系统及制冷设备负有全部责任。
*、每天对自己的责任区要巡视，应确保中央空调的水系统、通风系统等所有设备，包括阀门、仪表、仪器、安全装置处于完好状态，管道必须畅通，不得有渗漏现象，有故障必须及时修复并向部门领导汇报，做好维修记录。
*、空调机房各种设备的检修、维护保养，应严格按检修、维护保养规程进行，并做好保养记录。
*、上门维修应做到态度热情，服务周到。
*、积极参加管理处组织的各项义务活动和****专业知识的培训，努力提高自己的维修技能。
**、完成上级交办的其他工作任务。
**、遇清明、*/**、冬至等重大活动日，需全员配合园方做好维稳保障工作。
③总体要求
主要负责纪念馆中央空调系统的维护保养、职工食堂厨房制冷设备的维护保养、分体空调的维护保养、大金***空调的维护保养、厨房设备的维护保养、纪念馆集中空调通风系统清洗等工作。
空调系统运行维护
空调系统日常维保由由采购人另行委托专业单位负责，中标单位需要做好日常服务监管以及故障报修工作。
（*）集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
（*）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
（*）根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，督促专业维保单位每年至少清洗、维护保养冷却塔*次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行*次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养，定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每*年至少除锈漆刷漆*次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机*段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在**分钟内到达现场发现故障原因，并及时联系维保单位实施维修，并做好记录，维修合格率***％。
设备类总体运行标准详见《全国城市****示范大厦标准及评分细则》
④工作时间要求
日班（*小时工作制，有双休）
⑤人员自身要求
男性、**周岁以下，身体健康，工作勤劳，确保空调设备运行正常，确保空调设施得到有效保养和维护，对维保设备做到定期检查、定期保养、定期测试。
⑥设备清单
| 设备名称 |
型号 |
地点 |
| 风冷热泵机组 |
*********-*** |
纪念馆机房泵房间 |
| 排风风机 |
****-Ⅰ-** |
*层小卫生间夹层 |
| 排风风机 |
****.*-* |
*层小卫生间夹层 |
| 排风风机 |
****-Ⅰ-** |
纪念馆*层电梯厅 |
| 排风风机 |
****-Ⅱ-** |
纪念馆*层屋面 |
| 排风风机 |
****.*-* |
纪念馆*楼 |
| 送风机 |
****-Ⅰ-** |
纪念馆*楼 |
| 全热热交换器 |
*********** |
纪念馆走道 |
| 排风风机 |
****-*-** |
纪念馆电工低压配电间 |
| *管制风机盘管 |
**********(*)**-**** |
纪念馆*、*、*层 |
| 分体式空调器 |
********* |
纪念馆*楼 |
| ***空调室内机 |
（******）冷量*.*** |
纪念馆尾厅 |
| ***空调室内机 |
（******）冷量：*.*** |
纪念馆尾厅 |
| ***空调室内机 |
（******）冷量*.*** |
纪念馆尾厅 |
| ***空调室内机 |
(******)冷量*.*** |
纪念馆尾厅 |
| 卧式单级泵 |
******-***-**/*(*) |
纪念馆机房泵房间 |
| *管制风机盘管 |
**********(*)**-**** |
纪念馆*楼 |
| 自动加药设备 |
**Ⅲ-*****-**-*** |
纪念馆机房泵房间 |
| 微晶旁流水处理装置 |
**Ⅱ-***** |
纪念馆机房泵房间 |
| 空气处理机组 |
*******-********** |
纪念馆*楼空调机房 |
| 空气处理机组 |
*******-********** |
纪念馆*楼夹层 |
| 空气处理机组 |
*******-********** |
纪念馆*楼空调机房 |
| 空气处理机组 |
*******-********** |
纪念馆*楼夹层 |
| 空气处理机组 |
********-********* |
纪念馆*楼空调机房 |
| 空气处理机组 |
********-********* |
纪念馆*楼夹层 |
| 空气处理机组 |
********-********* |
纪念馆*楼夹层 |
| 变冷媒流量多联机主机 |
********* |
纪念馆机房泵房间 |
| 变冷媒流量多联机主机 |
********* |
纪念馆机房泵房间 |
| 变冷媒流量多联机主机 |
********* |
纪念馆机房泵房间 |
| 变冷媒流量多联机主机 |
********* |
纪念馆机房泵房间 |
| 卧式单级泵 |
******-***-**/*(*) |
纪念馆机房泵房间 |
| *管制风机盘管 |
********-**(*)*-*** |
纪念馆*层咖吧、红色讲堂 |
| 风冷热泵机组 |
*********-*** |
纪念馆机房泵房间 |
| 格力变频*匹柜机 |
***-****/（*****）****-** |
纪念馆网络机房 |
| 大金定频*匹柜机（****） |
********** |
纪念馆空调机房配电室 |
| 格力变频*匹挂机 |
***-****（*****）****-** |
消控室 |
| 格力定频*匹挂机 |
***-****（*****）**-** |
新大楼 |
| 格力变频*匹挂机 |
***-****（*****）-****-** |
监控室 |
| 格力定频*匹挂机 |
***-****（*****）**-** |
南门接待中心 |
| 夏普***-***** |
***-***** |
电工组房间 |
| 空调 |
********* ******** |
遗址区办公室 |
| 格力变频*匹挂机 |
***-****（*****）-****-** |
工程部***室 |
| 格力变频*匹挂机 |
***-****（*****）****-** |
纪念地*号楼*层消控室 |
| 格力变频*匹挂机 |
***-****（*****）-****-** |
纪念地*号楼*层网络监控室 |
| ***空调设备 |
|
纪念地*号楼 |
| ***空调设备 |
|
南门贵宾室 |
| ***空调设备 |
|
纪念地老干部休息室 |
| ***空调设备 |
|
电工组房间 |
| ***空调设备 |
|
纪念堂 |
*.*.*综合维修工
①服务范围
纪念馆、纪念堂、存放楼、新大楼、遗址区、碑林区、纪念地*号楼、纪念地*号楼、老干部休息室、多功能报告厅、英雄讲习所、牢房、南门花店、南门接待室、南门游客接待中心等
②工作职责
*、服从上级的工作安排。
*、熟悉和了解管理处和部门的各项规章制度、管理目标以及各项考评标准。
*、掌握****的有关知识，树立为业主服务的思想。
*、熟悉物业区域各类房屋的结构特点、使用要求以及其维修、养护的方法。
*、熟悉物业区域内设施、设备的种类、分布，掌握各类设施设备的分布、走向、位置以及其维修及养护的方法。
*、每天对自己的责任区要巡视，发现设施、设备有损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时报修或维修，确保设施设备能正常使用。
*、确保自己责任区内的地上、地下排污、雨水管道的畅通，每月检查*次，对于污水突然外溢的，应在半小时内组织疏通。化粪池充满达**%以上，应及时上报主管，由主管联系有资质的的人员进行清理。
*、上门维修应做到态度热情，服务周到。
*、积极参加管理处组织的各项义务活动和****专业知识的培训，努力提高自己的维修技能。
**、完成上级交办的其他工作任务。
**、遇清明、*/**、冬至等重大活动日，需全员配合园方做好维稳保障工作。
③总体要求
主要负责*金、管道、卫生洁具、卷帘门等设备的维护保养、消防水系统的维护保养，及时制定维修计划，并应切实贯彻执行，对不安全和有损坏的设备及时维修更换。
公共设备维护、保养（维修材料费由业主方承担）
公共设备维护、保养的范围：泵房、配电房、给排水、覆盖管理区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与****市相关要求。专项设备招标期内均在设备供应商维保期内，中标单位需做好日常的沟通联系以及服务过程中的监管工作。
.给排水、供水系统：
（*）建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；
（*）节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；
（*）保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；
（*）保持水池、水箱的清洁卫生，防止*次污染（水箱清洗费用由业主方承担）；
（*）定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；
（*）保证排水系统的正常运转，防止阻塞；
（*）停水预先通知业主及用户，以便做好安排。
服务标准：
每日*次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统
正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁*次；*次供水水箱保持清洁卫生，水箱由业主委托专业单位每半年由清洗消毒，中标单位需保证无*次污染；对水箱清洗过程进行监管，并留存*次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证；按要求对生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、发现问题及时上报维保单位，并做好服务监管工作，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。及时发现故障，并联系相关单位进行修复，维修合格率***％；给排水系统发生事故时，维修人员在**分钟内到达现场抢修，*般事故的抢修做到不过夜；*年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经后勤管理处许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。
④工作时间要求
日班（*小时工作制，有双休）
⑤人员自身要求
男性、**周岁以下，身体健康，工作勤劳，确保设备运行正常，确保排水、排污畅通，确保房屋设施得到有效保养和维护，对维保设备做到定期检查、定期保养、定期测试。
⑥设备清单
| 设备名称 |
型号 |
地点 |
| 生活水泵 |
****-** *-**-*-*-**** |
纪念馆机房泵房间 |
| 消防泵 |
****.*/***-* |
*楼水泵房间下层 |
| 喷淋泵 |
****.*/***-* |
*楼水泵房间下层 |
| 消防稳压泵 |
****.*/**-* |
*楼水泵房间下层 |
| 喷淋稳压泵 |
****.*/**-* |
*楼水泵房间下层 |
| 气压罐调节 |
容量**** |
纪念馆机房泵房间 |
| 屋面消防水箱 |
*.***.***.* |
纪念馆顶层 |
| 消防泵 |
|
办公楼(诺贝尔)泵房间 |
| 消防泵 |
|
综合服务楼泵房间 |
| 电焊机 |
***-*** |
机修组修理间 |
| 煤气表（附煤气表箱） |
|
|
| 净水器 |
***.*-** |
业务用房烧水间 |
| 地下通道东侧排水系统 |
|
地下通道东侧 |
| 地下通道西侧排水系统 |
|
地下通道西侧 |
| 地下通道北侧排水系统 |
|
地下通道北侧 |
| 离心泵 |
*****-***** |
服务楼*楼机房 |
| 方型保温膨胀水箱 |
不锈钢***** |
服务楼顶楼 |
| 分水器 |
********* |
服务楼*楼机房 |
| 离心风机 |
*** |
纪念馆*楼 |
| 离心风机 |
*** |
馆*楼副馆长室吊顶内 |
| 燃气热水炉 |
****-************* |
服务楼*楼燃气房 |
| 稳压泵 |
*****—****型稳压泵 |
机修组修理间 |
| 消防泵 |
****-**-*** |
办公楼(诺贝尔)泵房间 |
| 厕所洁具维修 |
|
纪念馆、纪念堂、存放楼、碑林区、遗址区、新大楼、*号门、*号门、*号门、*号门、多功能厅、老干部休息室、南门贵宾厅、多媒体信息服务中心、纪念地*号楼 |
| 室外木凳维修 |
|
园区内 |
*.*.*设施保障人员
①服务范围
纪念馆、纪念堂、存放楼、新大楼、遗址区、碑林区、纪念地*号楼、纪念地*号楼、老干部休息室、多功能报告厅、英雄讲习所、牢房、南门花店、南门接待室、南门游客接待中心等
②工作职责
*.维持职工文体中心**台设备设施的正常运行及提供配套服务。
*.纪念馆休憩区为游客提供服务。
*.协助做好书签墙书签整理上架工作。
*.必须留意节约用水、用电。
*.完成领导交办的其他工作任务。
*、遇清明、*/**、冬至等重大活动日，需全员配合园方做好维稳保障工作。
③总体要求
维持职工文体中心**台设备设施的正常运行及提供配套服务；纪念馆休憩区为游客提供服务和协助书签墙书签整理工作。
服务标准：
建立管理制度，制订服务规程并认真落实，做好接待服务，礼仪接待周到、规范。保证茶水供应并定时续水，保持室内整洁。
④工作时间要求
设施保障人员*：*小时工作制，有双休
设施保障人员*：*点—**点，做*休*。⑤人员自身要求
男女不限，*官端正，健康状况良好（健康证），善于沟通，会使用健身设备。年龄**周岁以下。
⑥设备清单
| 设备名称 |
型号 |
所在位置 |
| 椭圆运转机 |
** |
文体中心*楼 |
| 椭圆运转机 |
** |
文体中心*楼 |
| 健身车 |
** |
文体中心*楼 |
| 立式健身车 |
** |
文体中心*楼 |
| 立式健身车 |
** |
文体中心*楼 |
| 商用跑步机 |
*** |
文体中心*楼 |
| 商用跑步机 |
*** |
文体中心*楼 |
| 商用跑步机 |
*** |
文体中心*楼 |
| 商用跑步机 |
*** |
文体中心*楼 |
| 划船器 |
** |
文体中心*楼 |
| 推胸、推肩训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 高拉、低拉训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 哑铃 |
|
文体中心*楼 |
| 双层哑铃架 |
****** |
文体中心*楼 |
| 拳击沙袋 |
|
文体中心*楼 |
| 杠铃片 |
|
文体中心*楼 |
| 扩胸、夹背训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 助力式单双杠训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 大腿内外侧训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 肱*肱*头肌训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 腹肌、背肌训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 踢腿、压腿训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 多功能拉力训练器 |
****** |
文体中心*楼 |
| 史密斯机 |
****** |
文体中心*楼 |
| 拉筋机 |
****** |
文体中心*楼 |
| 可调式罗马椅 |
****** |
文体中心*楼 |
| 可调式腹肌训练凳 |
****** |
文体中心*楼 |
| 可调式训练凳 |
****** |
文体中心*楼 |
| 可调式训练凳 |
****** |
文体中心*楼 |
| 平凳 |
****** |
文体中心*楼 |
| 冰球桌 |
|
文体中心*楼 |
| 乒乓球台 |
双鱼*** |
文体中心*楼 |
| 乒乓球台 |
双鱼*** |
文体中心*楼 |
| 桌上足球机 |
|
文体中心*楼 |
| 台球桌 |
|
文体中心*楼 |
| 音响设备 |
|
文体中心*楼 |
| 功放 |
|
文体中心*楼 |
| 效果器 |
|
文体中心*楼 |
| 无线麦克风 |
|
文体中心*楼 |
| 点歌机 |
**** |
文体中心*楼 |
*.*.*驾驶员
①服务范围
园馆工作中涉及到的公务用车业务
②工作职责
*、加强和规范公务用车使用管理，推动节能减排，节约开支，有效降低运行成本。
*、遇清明、*/**、冬至等重大活动日，需全员配合园方做好维稳保障工作。
③总体要求
根据行政办的工作指令，准时安全有效的完成出车任务。负责车辆的日常维护、保养和清洁工作，遵守工作制度，服从工作安排及统*管理。具有良好的服务意识，工作态度端正、积极
服务标准：
④工作时间要求
日班（*小时工作制，有双休）以及临时工作安排。
⑤人员自身要求
男性、**周岁以下，身体健康，工作勤劳，须持有**及以上驾照，保证车辆运行正常，确保车辆得到有效保养和维护，对车辆做到定期检查、定期保养。
⑥设备清单
| 设备名称 |
型号 |
备注 |
| 沪******* |
荣威新能源*座轿车 |
|
| 沪****** |
**座面包车 |
|
| 沪******* |
荣威新能源*座轿车 |
|
| 沪****** |
上汽大通工具车 |
|
*.*.*其他要求
①中标人为本项目配备的所有服务人员都需经过岗前培训合格后才能上岗。
②投标人提供整体现场管理策划、具体实施方案、日常服务措施与达标承诺、管理机构及考核制度、规章制度、人员培训与突发事件应急预案、防止交叉感染、消毒隔离措施方案、项目负责人资历证明、拟投入本项目的人员情况资历证明、管理经理、其他相关资质等。
③投标人应具备建立信息化管理平台的能力，能提供实施信息化管理项目运行数据、软件运行界面。
④中标人需严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系完成本项目，以保证整个后勤系统安全、高效、有序和有计划地运转。
⑤中标人需严格按照国家规定给所有的员工缴纳各种社会保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等）和住房公积金。
⑥中标人需自行负责其招聘员工的*切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的*切责任及费用由服务公司全部负责；服务公司应严格遵守国家有关的法律、法规及行业标准。
*、全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准给付员工加班薪资。
*、所有服务人员在入园服务时都必须经体检合格后才能上岗。
*、中标人应购买公众责任险和员工意外险。
优先考虑通过质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、环境管理体系认证的投标人。
**安全文明作业要求和应急处置要求
（*）在提供服务期间为确保服务区域及周围环境的整洁和不影响其他活动正常进行，中标人应严格执行国家与****市有关安全文明施工管理的法律、法规和政策，积极主动加强和落实安全文明施工及环境保护等有关管理工作，并按规定承担相应的费用。中标人若违反规定而造成的*切损失和责任由中标人承担。
（*）中标人在项目实施期间，必须遵守国家与****市各项有关安全作业规章、规范与制度，建立动用明火申请批准制度，安全用电等制度，确保杜绝各类事故的发生。
（*）中标人在提供物业服务时，如岗位涉及维护修理等工作，其负责人应具有专业证书，服务人员必须持证上岗。中标人对其提供服务的人员的人身安全负责，对采购方、第*方的人身安全和财产安全负责。
（*）中标人在提供物业服务时必须保护好服务区域内的环境和原有建筑、装饰与设施，保证环境和原有建筑、装饰与设施完好。
（*）各投标人在投标文件中要结合本项目的特点和采购人上述的具体要求制定相应的安全文明施工措施。
（*）建立突发事件应急处置方案，定期开展防灾防火应急疏散演练，并做好相应记录。
（*）同时，在疫情期间，需配合采购人按照****市最新防疫规定及时跟进相关措施。
**考核管理办法和要求
（*）考核依据
物业服务合同、招标文件所委托的****服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。
（*）考核等级
*、考核分**分（含**分）以上为优秀。
*、考核分**分～**分为合格。
*、考核分**分～**分为基本合格。
*、考核分**分以下为不合格。
| 考核单位 |
考 核 分 |
等 级 |
| ****市龙华烈士陵园 |
**分以上 |
优秀 |
|
**分～**分 |
合格 |
|
**分～**分 |
基本合格 |
|
**分以下 |
不合格 |
奖惩措施：考核等级结果是“优秀”、“合格”、“基本合格”的，支付合同费用的***%；连续*次考核等级结果是“不合格”的，支付合同费用的**%。
（*）考核实施
馆方组织相关人员成立考核小组（不少于*人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照物业服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每月考核*次，每季度汇总（取平均分）。
物业服务质量考核表
| 检查类别 |
检查项目 |
标准分 |
检查标准 |
得分 |
| 综合管理（**分） |
管理制度 |
* |
查看项目管理部日常管理、服务制度（含岗位职责、质量控制、安全管理、员工手册等）是否完善。 |
|
|
培训记录 |
* |
查看各类员工培训记录，含岗位培训、技能培训、安全培训、新员工培训等。 |
|
|
持证上岗 |
* |
检查是否持证上岗及各类上岗证的有效期与适用性。 |
|
|
仪表仪容 |
* |
查看工装是否统*整洁干净，员工精神面貌。 |
|
| 维修人员（**分） |
维修受理 |
* |
设立报修电话，主动巡检及时发现，畅通各类报修途径；建立报修记录台帐。 |
|
|
维修及时 |
* |
按招标文件要求、投标文件承诺及时处理各项维修，维修做到落手清。 |
|
|
日常维护 |
* |
公共设施日常维护质量 |
|
|
维修质量 |
* |
有维修质量自检、自查制度，有专门的记录台帐。 |
|
|
及时响应 |
* |
高效应对各类突发事件 |
|
|
项目配合 |
* |
根据各设备现状，提出维修计划；配合做好维修立项工作；有专门工作记录。 |
|
| 设施保障人员（**分） |
文明服务 |
* |
礼貌文明服务、礼仪接待周到热情 |
|
|
工作主动 |
* |
工作主动积极，设施操作熟练 |
|
|
团队协作 |
* |
服从领导安排，团队协作精神 |
|
| 驾驶员（**分） |
安全驾驶 |
** |
遵章守纪、行车安全，无违章记录 |
|
|
维护保养 |
* |
车辆维护保养及时，车辆整洁 |
|
|
车辆使用 |
* |
车辆使用规范有序、出车记录完整可查 |
|
|
服从安排 |
* |
服从出车安排、确保任务完成 |
|
| 投诉处理（*分） |
投诉受理 |
* |
设立投诉箱、投诉电话、邮箱，畅通投诉途径；关注网落论坛，收集意见建议；定期与业主沟通，了解服务需求。 |
|
|
投诉处理 |
* |
及时回帖、回信处理有效投诉，并形成书面记录。 |
|
|
反馈提高 |
* |
分析投诉原因，改进服务方法，提高服务质量。 |
|
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