****年高新区退役军人服务中心和社会组织
孵化基地****服务协议
甲方（承租人）：****东湖新技术开发区社会事务局
住所地：****市东湖新技术开发区高新大道***号*号楼****室
联系电话：***-********
乙方
方：****天源****管理有限责任公司
住所地：****市汉阳区汉阳大道***号闽东国际城****楼
联系电话：***-********
甲方为开展****市东湖新技术开发区高新大道药监*路
****年高新区退役军人服务中心和社会组织孵化基地项目，租
赁武创院本部大楼第**层，现根据《民法典》及有关法律、法
规，在自愿、平等、协商*致的基础上，甲、乙双方就乙方为甲
方提供****服务、甲方向乙方支付****服务费等事宜达成如下协
议：
第*章****服务区域基本情况
第*条****服务区域基本情况
*、****服务区域名称：武创院本部大楼**层。
*、****管理费计算面积（即该房屋建筑面积）：****.**平
*
方米，除本合同另有约定外，该房屋建筑面积为****服务费及其
他各项费用的标准。
*、该房屋的****类型为：回写字楼口商业
第*章****服务事项
第*条****服务区域内房屋建筑共用部位的日常维护和管
理，包括：楼盖、屋盖、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、
门厅等。须从业主/****使用人室内进入的，或无法进行日常维
护的建筑共用部位除外。
第*条****服务区域内共用设施、设备的日常养护、运行
管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、高压泵房、
电梯、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备、变频水泵、天
线、建筑物防雷设施等。安装在业主/****使用人室内的，或无
法进行日常维护的共用设施设备除外。****管理区域内供水、供
电、供气、通讯、有线电视等设施的维修和养护，由相关公共事
业单位负责。
第*条****服务区域内附属建筑物、构筑物的日常养护，
包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、****标识系
统等。
第*条****服务区域内公共绿地、公共区间植物等的日常
养护和管理。
第*条****服务区域内公共环境日常保洁,包括公共场所、
房屋共用部位的日常保洁，生活垃圾日常清运。
*
第*条协助维持****服务区域内公共秩序,包括门岗执勤、
巡视、秩序监控、交通与车辆停放秩序管理等。
第*条管理开发商移交的与****相关的竣工总平面图，单
体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等
*
竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
****质量保修文件和****使用说明文件。
*
第*条协助组织开展商业及写字楼文化娱乐活动。
第*条对甲方违反《装修协议书》等项目装修管理规定的
行为，乙方针对具体行为并根据情节轻重进行规劝、制止等措施，
规劝、制止未果的，可向有关行政主管部门报告。
第**条甲方因该房屋自用部位、自用设施及设备的维修、
养护，或需要特约服务时，在甲方提出委托要求时，乙方在能力
范围内接受委托，但由当事双方协商后另行收费。
第*章****服务标准
第**条乙方须按下列约定和****市《写字楼****服务规
范》（******/****-****）的标准，实现服务目标。
*、承接项目时，对****服务区域内商业及办公楼共用部位、
共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
*、有完善的****服务方案，质量管理、财务管理、档案管
理等制度健全。
*、****服务人员统*着装、佩戴标志，行为规范，服务主
动、热情。
*
*、设有服务接待中心，公示**小时服务电话。有完整的报
修、维修和回访记录。
*、根据业主/****使用人需求提供****服务合同之外的特约
服务和代办服务的，公示服务项目与收费项目。
*、对房屋共用部位日常保养、检修记录齐全。
*、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、
检查、维保记录齐全。设施设备标志齐全。操作维护人员严格执
行设施设备操作规程及保养规范。
*、定期检查排水、排污管道。*次供水水箱按规定清洗，
定时巡查。
*、公共环境：定期清扫办公楼楼道、大堂、停车场、绿地，
日常垃圾清运；及时清除道路积水、积雪；根据当地实际情况定
期进行消毒和灭虫除害，保持环境整洁。
**、绿化：日常养护记录齐全，对草坪、花卉、绿*、树木
应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期
组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防
病虫害。
**、协助维护公共秩序：大楼实行秩序维护员**小时门岗
执勤，定期巡逻制度；监控岗位**小时值班，发现异常及时处
理；对进出大楼的车辆实施证或卡管理，引导车辆有序通行、停
放；对进出大楼的装修人员实行临时出入证管理；对火灾、治安、
公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主方/房屋
*
使用人和有关部门，并协助采取相应措施，但不含业主、****使
用人及访客等的人身、财产的保管保险责任。
**、乙方对本****管理区域内的消防设施设备进行巡检、维
护。
第*章****服务费及相关费用项
第**条乙方按照如下标准向甲方收取****服务及相关费
用：
*、****服务费
地下车库临时停车费：每车位*元／小时，**元封顶/天，乙
方对****区域内地下车位的公共部位以及公共设施设备提供日
常维保服务，不承担车辆保管、保险及车内物品的保管责任。
*、公共事业服务费：甲方应支付因其使用公用事业设施设
备所产生的全部费用，包括但不限于甲方独立使用的水、电（含
甲方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）等费用由乙方代收、
代缴，其中水费：*.**元/吨（市政指导价），电费：每月浮动，按
每月供电局账单价格据实收费。
*、额外空调服务费
如甲方实际使用的空调服务超出标准营业时间的，甲方应另
行支付超出标准营业时间的空调能源费，收费标准为：***元/
层/小时，不足*层按照*层算；按小时收费，不满*小时按*
小时计算。
注：武创院的标准营业时间如下：写字楼的标准营业时间为
*
工作日*:**-**:**，商业配套的标准营业时间为每日*:**-**:**，
乙方在提前通知甲方的情况下，有权根据季节变化等因素对该标
准服务时间作相应调整。
*、税金
本合同约定****服务费及相关费用项均为含税价，除本合同
另有约定外，合同约定事项发生的税费，由甲方、乙方按照相关
法律、法规、规章及其他规范性文件规定各自承担。****服务期
间，如遇国家（地方）增值税税制改革，导致本合同****服务费
等费项对应的增值税税率调整的，本合同约定的含税****服务费
等费项总额不因此发生变化。
第**条****服务费用主要用于以下开支：
*、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
等；
*、****共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
*、****服务区域日常清洁卫生费用；
*、****服务区域日常绿化养护费用（不包含绿化租摆）；
*、****服务区域日常秩序维护费用；
*、****服务企业办公费用；
*、****服务企业固定资产折旧；
*、****共用部位、共用设施设备的财产*切险及公众责任
保险费用；
*、法定税费；
*
**、****服务企业的利润。
第**条****服务费及其他费用收取方式
*、****服务费的收取
（*）****服务费标准为：人民币**.**元/月·平方米（本
条及以下条款的费用均包含税费和标准营业时间内空调能源费），
乙方****服务费计算面积：****.**平方米，故****服务费为合
计每月人民币（大写）********元（￥*****元）（增
值税电子普通发票）。
（*）****服务费结算：****服务费期限为****年*月*日
至****年**月**日，合同期内****服务费金额总计为人民币
（大写）*********元（￥******元）。甲方应于本合
同签订之日起**日内向乙方支付首笔****服务费：即*个月的
****服务费，小计人民币（大写）**********元
（￥******元）；除首笔****服务费的支付外，甲方后续****服
务费的支付周期为*个月，甲方须至少提前*日将下*支付周期
的****服务费支付给乙方（如遇法定节假日应提前）。
（*）在乙方按照合同约定以及相关法律法规规定提供****
服务后，甲方与****使用人不得以未享受或者无需接受相关****
服务或并非本合同当事人为由拒绝缴纳****服务费。
*、公共事业费及其他
（*）公用事业费：甲方应支付因其使用公用事业设施设备
所产生的全部费用，包括但不限于甲方独立使用的水、电（含甲
*
方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）等费用由乙方代收、
代缴，甲方应按本合同的有关约定及时支付。
（*）水电费缴纳：为便于按时与供水或供电单位结算缴纳
费用，不因拖欠费用造成停水或停电影响其他业主/****使用人
的正常生活，甲方/****使用人应在每*个月后**日内结清上季
度水电费。甲乙双方根据每季度确认水电费金额，甲方应根据乙
方要求及时支付水电费，如因甲方个体原因未及时结清水电费，
应向乙方说明情况，并给予*定的宽限期。宽限期届满后，甲方
仍不履行义务的，乙方可以停止供水供电，*切财产损失由甲方
自行承担。甲方因经营需要在武创院标准营业时间之外营业的，
可向乙方书面申请延长租赁区域的营业时间，由此所产生的能耗
费用等实际成本由甲方承担。
（*）如甲方在武创院标准营业时间之外仍需使用空调的，
需按照本协议第**条第*款的标准根据实际使用时间等向乙
方支付超时空调能源费。
（*）双方因签订和履行本合同而应缴纳的税费，根据国家
和租赁区域所在地的相关规定各自缴纳和承担。
（*）甲方应负责支付其在租赁区域内从事经营所引起的*
切税费。
（*）双方协商确认的其它有偿服务费。
（*）乙方有权根据****管理服务界面的划分、物价变化、
国家的法律法规要求，本着收支平衡的原则与甲方协商确定和调
*
整****管理费及其它费用的收费标准。关于收费标准的调整双方
可以协商，乙方在征得甲方书面同意后，可以按照调整后的标准
要求甲方支付****管理费及其它费用。
*、甲方交纳****服务费及相关费用项可到****服务中心交
纳或通过银行汇款至乙方帐户：
乙方账户名称：****天源****管理有限责任公司
账号：********************
开户行：中国建设银行长江支行
第*章双方的权利义务
第**条甲方的权利、义务
除本合同已有约定外，甲方还有如下权利和义务：
*、按照甲方与出租人签订之《租赁合同》的约定使用店招
及广告位，但改变墙体、结构的需经乙方同意后方可实施。未经
乙方同意，不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂
在外墙、楼顶或其他任何公共部位。
*、甲方应配合武创院的营业时间，因经营需要经向乙方申
请可以延长。但应按本合同约定承担由此产生的能耗费用等实际
成本。在整个中心组织大的营销、庆典活动时，乙方可提前书面
请求并在征得甲方同意后，对甲方营业时间进行暂时性调整。
*、按时足额缴纳甲方应缴纳的****管理费及其它相关税、
费。
*、按照与出租人签订的租赁合同及本合同约定的用途使用
租赁区域，非经出租人书面同意，甲方不得在租赁期内变更租赁
用途，保证租赁区域和设备设施的完好（正常损耗除外），并按
照约定完成应由其负责的****管理，不损坏租赁区域结构及附属
设备设施，不影响、妨碍公共设施设备的正常使用和正常维护、
维修、保养，不置放任何超过建筑物设计荷载范围的物品，不将
易燃、易爆、剧毒、放射性等物品（经营物品除外）带入、存放
在租赁区域内。不采取任何可能导致乙方保险赔偿减少，取消或
保险费用增加的行为，不采取任何可能导致缩短建筑物使用期限
的行为。
*、在租赁区域从事经营活动时，遵守国家包括消防、环境
保护、卫生、防疫、文化、治安管理在内的法律法规，尊重社会
公德，负责治安综合治理、消防、安全和保卫工作，协助乙方实
施****管理方案，教育甲方管理人员、经营人员、分租户（如有）
遵守本合同及****管理规定，并对上述人员的职务行为及造成的
损失负连带责任。
*、甲方保证不从事任何可能阻碍、影响相邻区域内乙方或
其他承租方合法权利的行为和其他不合理地干涉、扰乱或影响乙
方或其他承租方正常经营的行为。不得以乙方名义从事各项经营
管理活动。
*、甲方保证配合乙方人员通过甲方租赁区域或在租赁区域
内安装、使用和维修管道、线路或其他设施设备，及在营业时间
内，与乙方有关人员*起进入租赁区域进行必要的维修、更换、
**
附件*
装饰装修重要事项的约定装修（用户）须知
为加强武创院房屋装修管理，保证大楼的合理、安全、正常
使用，维护业主的合法权益，保持大楼外立面的统*、美观，维
护写字楼的高品质，根据国家和政府有关装修得法律、法规、政
策，结合武创院内各大楼****的实际情况制定本须知。
*、装修流程说明：
（*）动工前
*、因****使用人（****使用人与甲方不*致的，甲方须就
****使用人履行本约定向乙方承担连带责任）所使用的****为非
住宅项目，若****使用人的办公空间内部的分隔装修涉及到对单
元内部进行分隔，将改变原消防平面的，还必须向所在地区消防
大队或当地主管部门提出书面申请，并取得相关的审批文件。
*、****使用人与装修单位负责人在装修施工前，持《租赁
合同》、****使用人法定代表人身份证（若为公司）、加盖公章的
营业执照复印件、****使用人身份证件（若为自然人）、装修方
案（包括写字楼、商业配套装修设计图、施工方案、水电图、空
调管线图等）、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单
位或具有相应资质等级的设计单位提交的设计方案、装修资质证
书、政府部门装修申请批复、如委托他人代办，还须携带加盖物
**
业使用人企业公章（若为公司）或****使用人亲笔签名（若为自
然人）的委托书【附****使用人法定代表人身份证复印件（若为
公司）或****使用人身份证复印件（若为自然人）】和经办人身
份证原件、复印件等到乙方****服务中心，填写《装修申请表》，
签订《装修协议书》、《消防责任书》。由于****服务中心对****
使用人的装修方案的审核、备案、装修管理的管理，仅局限于保
证房屋及共用设施设备等不会因装修施工的原因遭致人为的损
坏，进而影响房屋的正常使用及共用设施设备的运行，因此，该
种审核、备案及管理并不代表对装修方案中的技术参数等的认可。
*、****使用人委托装饰装修企业施工的，需提供该企业加
盖公章的营业执照和资质证书复印件，如无营业执照和资质证书，
由****使用人出具装修施工单位性质情况说明并签字。
*、装修施工单位负责人须向****服务中心申办装修施工人
员临时出入证。未办理临时出入证人员不得进入大楼施工。
*、装修涉及开凿墙体和楼板地面、移动门窗位置、拆改或
增设办公单元分隔结构、改变大楼外观等装修行为，****使用人
应向大楼所在地区房产管理部门提出申请，房产管理部门经审查，
确定其装修项目、部位和装修时间等内容，发给装修许可单。
*、经****服务中心审核，办理《装修备案证》。****使用人
必须在领取写字楼、商业配套《装修备案证》后方可进场装修。
（*）施工时
*、****使用人进行装修，必须保证房屋的整体性、抗震性
**
和结构安全性，符合防火、防水、保温、隔音、卫生等有关规定
及建筑功能要求，不影响业主或相邻****使用人的正常使用。
*、请****使用人按书面告知的有关装修内容施工，做好房
屋装修隐蔽工程记录，若需调整装修项目，应及时通知****服务
中心。
*、请****使用人督促装修施工人员按管理规定实施规范操
作，并在租赁区域入口张贴《装修许可证》。****服务中心对租
赁区域装修活动进行日常的巡视、监督和检查，管理人员进入现
场实施检查，应当出示有关证件。被检查的单位或个人，应当予
以配合，如实说明情况，提供必要资料。
*、请按****服务中心的要求安排运送装修材料（垃圾）的
时间及途径。
*、请勿在公共区域，如走廊、楼梯、管道井、公共卫生间
等公共空间堆放装修材料及杂物，否则，****使用人须及时清理
并承担*切清理费用。
*、请勿在公共区域，或未经****服务中心事先书面同意的
情况下，擅自接驳公共电力，所有工程必须于租赁区域内进行。
*、请注意保持装修现场的环境整洁。切勿在办公时间内喷、
刷油漆、在公共区域搅拌或遗溢水泥沙浆、水晶腊液等相关材料，
以免造成空气污染，影响他人正常经营办公。
*、每日工作完毕，请关闭所有门窗、水喉及电闸，方可离
去。施工人员不得留宿。
**
*、严格执行本****装修的有关施工规范和标准，遵守施工
作业时限。
*、周*至周*：噪音施工时间下午**:**至次日**:**
*、双休日及节假日：噪音施工时间*:**至**:**、**:**至
**:**
**、搬运装修建材时不得妨碍业主或其它****使用人的正常
通行，不得造成公共部位的损坏和污染，装修施工废弃物，应装
袋清运到指定的地点堆放，确保沿途清洁。
**、装修施工时，应做到文明规范施工，不得造成下水道堵
塞和损坏、墙面、楼面的渗漏水。
**、改动防水层须事先得到有关政府批准及****服务中心许
可。如改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施
工方案，并做闭水试验。
**、禁止在外墙上擅自贴面砖、安装遮阳棚、雨棚、铁架、
花架、天线、招牌等破坏外立面的整体美观。
**、****使用人租赁区域装修违反房管、规划、环保、绿化、
城建、公用事业、市政、环卫、消防管理等规定的，由****服务
中心报有关主管部门依法查处。
**、****服务中心对****使用人的违规装修行为，应当及时
劝阻、制止。对规劝无效的，****服务中心可向相关主管部门上
报，或由双方协商解决或向上级****主管部门申请调解。
（*）完工时
**
*、装修工程完工后，由****使用人通知****服务中心，参
加竣工验收，并办理相关退场手续、退还装修人员临时出入证。
对施工过程中造成房屋和设施设备损坏的，应当及时修复并承担
相应的赔偿责任。
*、****使用人应当向****服务中心提供办公单元装修竣工
图纸存档，以便于****服务中心今后维修备查。
*、消防变更工程由****使用人向消防部门提出申请验收，
并向****服务中心提供消防验收合格证明。
*、验收不符合规定要求的，****使用人须限期整改，再通
知****服务中心复验，直至合格。
*、若有装修杂物弃置于公共地方，请即时清理并承担相关
费用。
*、装修管理细则
（*）施工期间须遵守如下消防要求
*、不得使用电炉及乙炔等易燃易爆物品。
*、动用明火须拟定防火措施，明确现场防火监护人员，向
****服务中心申请，得到批准后方可进行。
*、电焊、气焊等特殊工作的操作人员均需有电工、电焊工
等操作证，并按相关作业规范操作，不得无证上岗。
*、改动消防设施必须由专业施工单位进行，装修工人不得
随意拆改烟感、喷淋等消防设施。
*、施工中若需使用油漆等易燃材料时，需提前做好储存安
**
全工作，妥善保管，控制存放量，施工完毕后，须及时将剩余物
品带离现场。
*、施工区域禁止吸烟、烹饪、留宿等。
*、施工区域须配备手提式灭火器，每**平方米须配置１到
*只灭火器，灭火器存放于易取用的位置。
*、现场装修废料及时清理完毕，特别是刨花锯末应每天清
除,设专人负责。施工废料或垃圾严禁阻塞消防通道，严禁遮掩、
损坏、挪用消防设施，保证现场清洁畅通。
*、施工人员下班时认真检查施工现场，防止留下火险隐患，
人员离开时必须将所有电源切断。
（*）办公单元装修和使用中禁止下列行为
*、严禁改动大楼外立面；外墙上不得安装铁架、支柱、铁
笼、檐蓬、花架、招牌或其它形式的附加物。
*、未经原设计单位或具有相应资质等级设计单位提出设计
方案，禁止变动建筑主体和承重结构。
，
*、禁止在承重墙、填充墙、内隔墙切割或开孔（敷设管线
除外）；禁止拆除或改动柱梁、混凝土承重构件；禁止拆除窗间
墙；禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸；禁止在悬挑楼梯的承重
墙上挖壁打洞；禁止在楼面基层上凿墙安装各类管道。
*、禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间；禁止
在阳台、厅、房间排设水管、安装洗手盆；禁止包没、封闭管检
修孔。
**
*、禁止调换、修改分户进户门。
*、禁止擅自改建、占用****共用部位；损坏或擅自占用、
移装共用设施设备。
*、禁止在天井、平台、露台、楼顶以及道路或者其它场地
搭建建筑物、构筑物。若改变本条中提及的部位的地面、墙壁原
有状态的，由此产生的屋面渗漏由业主负全责。
*、禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
*、禁止存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性
等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；排放有毒、有害物
质，或者发出超过规定标准的噪音。
**、禁止侵占绿地、毁坏绿化。
**、禁止乱倒建筑垃圾和杂物。
**、禁止将办公场所改作住宅等。
**、法律、法规和规章禁止的其他行为以及其他影响建筑结
构和使用安全的行为。
（*）装修注意事项
*、所有装修及维修工程必须遵守相关规定。
*、电器安装：为符合政府的严格规定，安装各项电器工程
时，****使用人应请委聘注册的合格电器技术员。
*、排水系统：****使用人未得到有关政府部门批准及****
服务中心的认可，切勿随意更改分支给排水系统，不适当的更改，
会扰乱水压及排水系统，引致严重后果并影响业主或其他****使
**
用人的日常经营、办公。
*、改动防水层：未得到有关政府批准及****服务中心许可，
切勿随意改动卫生间的防水层，以免造成漏水、渗水等问题，影
响业主或其他****使用人的经营、办公。
*、智能化和多媒体综合控制布线：切不可随便改移或改动
智能化和多媒体综合控制布线，若属必要时，须先向****服务中
心书面申请，由该布线专业施工单位施工，否则，可能会导致租
赁区域乃至整个楼栋的设备设施不能正常使用。
*、公共区域灯饰：所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，请
勿在办公单元门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻。
*、外展招牌：所有安装于公共区域的公司名牌、指示牌,
皆由****服务中心审核后安装，****使用人不得自行安装任何附
加商业内容的铭牌，亦不可在窗户或外墙上装置任何广告形式招
贴或牌匾。
*、空调位置：请勿随意更改空调主机或管线位置；
*、装修垃圾清运：装修垃圾必须及时袋装清运，其中废弃
木材类应用绳全部扎成捆，砖块和木材分流清运到指定的集中堆
场，由****服务中心安排统*清运。垃圾清运时应避免电梯使用
高峰时段。
**、搬家、装修材料进出线路：搬家、装修材料车辆应服从
****服务中心的线路指引及安排。因地下车库有*定的限高，超
出限高的搬家车辆请在指定的入口处停放；如确需由地下车库进
**
入的，限高之下的小型车辆，可在****服务中心人员的安排引导
下进入地下车库，直接至所在办公楼层或单元门口，但不得占用
他人车位，且不得影响其他车辆通行。
**、物品搬运的管理：在装修期间，装修材料的运出必须征
得业主的同意并持有****服务中心《物品放行单》后方可放行，
并作登记备查。
**、装修时如有以下行为的，必须经政府或行业相关主管部
门（单位）批准，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位
提出设计方案。
（*）办公单元室内装饰装修超过设计标准或者规范增加的
楼面负载；
（*）改动卫生间防水层的；
若未获批准而擅自动工造成建筑物受损者，该****使用人须
负责修至原状，直至****服务中心及房屋管理部门认可为止，*
切费用由该****使用人承担。
（*）装修施工单位
除自行装修以外，****使用人委托企业承接其装饰装修工程
的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业或取得《住宅装
修工上岗证》的个人。租赁区域装修应当采取必要的安全防护和
消防措施，作到公共部位的成品保护，保障作业人员、业主、其
他****使用人及公共设施设备的安全；装修时应当采取有效措施，
减轻或者避免对业主、其他****使用人正常经营、办公产生影响。
**
****使用人所委聘的装修施工单位或个人违反约定或在施
工时引起纠纷，导致公共系统或结构上的损毁，造成业主、其他
****使用人财产受损的，受损害人有权要求责任人赔偿损失、恢
复原状。
**
功能介绍
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