涉执房地产处置司法评估报告
辽*房估字[****]第*****号
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电
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选口
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估价项目名称：****嘉瑞置业有限公司单独所有的位于****市*水河北路恒大绿洲小区的*处房地产司法鉴定估价项目
估价委托人：****市****区人民法院
房地产估价机构：****
注册房地产估价师：舒威注册号：**********
程昱注册号：**********
估价报告出具日期：****年*月*日
*.致估价委托人函
****市****区人民法院：
我公司接受贵院的委托，根据《****市****区人民法院委托书》（****）辽****执恢***号，我公司对贵院执行分别与贺金库、于海凤、刘军，姜汝津、王庆波、白雨龙、王玉成，夏永亮、李振国、闵春波，刘志云、周林威、杨德林劳动争议*案所涉及的****嘉瑞置业有限公司单独所有的位于****市*水河北路恒大绿洲小区的*处房地产进行估价，秉着独立、客观、公正原则，选派注册房地产估价师，认真进行了对估价对象的实地查勘与深入市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》**/******-****、《房地产估价基本术语标准》**/******-****等法律法规和技术标准，经全面研究、分析、测算后，完成房地产估价报告，其估价项目基本事项与估价结果如下：
*、估价目的：****市****区人民法院执行分别与贺金库、于海凤、刘军，姜汝津、王庆波、白雨龙、王玉成，夏永亮、李振国、闵春波，刘志云、周林威、杨德林劳动争议*案，确定估价对象在价值时点的市场价值，为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象：****嘉瑞置业有限公司单独所有的位于****市*水河北路恒大绿洲小区的*处房地产；估价范围包括房屋所有权及其分摊的国有土地使用权、室内与房屋不可分割的装饰装修和配套设施设备等，不包括估价对象的室内动产及依附于估价对象的债权、债务、特许经营权等其他财产或者权益。
*、价值时点：****年*月**日，为注册房地产估价师完成实地勘察的日期
*、价值类型：市场价值
*、估价方法：比较法
*、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，对估价对象于价值时点****年*月**日在满足全部假设和限制条件下的估价结果为***,***.**元，大写：人民币***********元整。详见下表：
估价结果汇总表币种：人民币元
| 序号 |
权利人 |
坐落（产籍号） |
用途 |
建筑 结构 |
所在层数 |
面积(㎡) |
单价（元/㎡） |
总价（元） |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-**-*） |
商业服务 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-**-*） |
商业服务 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-**-*） |
商业服务 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-***-*） |
其它 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| 合 计 |
***.** |
|
***,***.** |
*、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
*、在估价结果有效期内，估价对象状况或者房地产市场发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整。
*、估价对象受货币政策、税收政策、城市规划调整等政策制度变化影响而导致房地产价值的增减。
*、本次估价对象权属、建筑面积等以估价委托人提供的《****市****区人民法院委托书》、《****市不动产登记信息查询》所示为准。
*、因财产拍卖（或者变卖）日期与价值时点不*致，估价对象状况或者房地产市场状况的变化会对估价结果产生影响。
*、估价委托人或者估价报告使用人应当按照法律规定和估价报告载明的使用范围使用估价报告，违反该规定使用估价报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
*、估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不为估价对象处置可实现的成交价，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证。
*、本估价结果自估价报告出具日期起*年内有效，即：****年*月*日至****年*月*日止。
*、如对估价结果有异议，请于估价报告送达之日起*日内以书面形式向****市****区人民法院提出。
*、致函日期：****年*月*日。
****
法定代表人：
*○**年*月*日
*.目录
估价师声明*
估价假设和限制条件*
估价结果报告*
*、估价委托人*
*、房地产估价机构*
*、估价目的*
*、估价对象*
*、价值时点**
*、价值类型**
*、估价原则**
*、估价依据**
*、估价方法**
*、估价结果**
**、注册房地产估价师**
**、实地查勘期**
**、估价作业期**
附件**
*.《****市****区人民法院委托书》复印件
*.估价对象位置图
*.估价对象实地查勘情况和相关照片
*.《****市不动产登记信息查询》复印件
*.房地产估价机构营业执照复印件
*.房地产估价机构备案证书复印件
*.注册房地产估价师注册证书复印件
*.估价师声明
我们郑重声明：
*.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
*.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
*.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*.我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》**/******-****、《房地产估价基本术语标准》**/******-****等相关规定进行估价工作，撰写估价报告。
*.我公司注册房地产估价师于****年*月**日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们依据估价委托人提供的资料及相关规范进行估价。
*.我公司估价人员有资质和能力完成本项目，所以没有外部专家和机构对本估价报告提供重要专业帮助。
*.估价假设和限制条件
为了形成客观、科学、合理的估价结果，保证本次估价报告的正确使用，我们根据估价报告估价目的及估价对象设定估价假设和限制条件，估价报告使用人应充分关注估价假设和限制条件：
*、本估价报告的假设前提
（*）*般假设：
*、根据估价委托人提供的《****市不动产登记信息查询》、《****市****区人民法院委托书》权属资料，估价人员对估价对象的权属、面积、用途等资料进行了必要的核对，因上述资料由人民法院提供，在无理由怀疑上述权属证明文件的合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为假设前提。
*、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，以估价对象能够正常、安全使用为假设前提。
*、估价对象在价值时点的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
(*)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
(*)交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；
(*)交易双方了解交易对象、知晓市场行情；
(*)交易双方有较充裕的时间进行交易；
(*)不存在特殊买者的附加出价。
*、本次估价结果未考虑或有负债对估价对象价值的影响，即本报告是在估价对象无或有负债的假设前提下进行估价。
*、本估价报告估价结果不考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，如上述条件发生变化，估价结果需做相应调整。
*、本次估价设定报告有效期内房地产市场稳定，政策未有重大变化，并排除不可抗力影响。
*、假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。
*、本次估价假定估价对象不存在欠缴税费为假设前提。
*、本次估价不考虑评估费、拍卖费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响。
（*）未定事项假设：
未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价无未定事项假设假设。
（*）背离事实假设：
背离事实假设是指估价目的的特殊需要、交易条件假定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不*致的合理假定。本次估价无背离事实假设。
（*）不相*致假设：
不相*致假设是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不*致，或不同权属证明上的权利人之间不*致，估价对象的名称或地址不*致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地质等的合理假定。
本次估价对象中产籍号为*-***-***-*的房屋实际用途为商业服务，与《****市不动产登记信息查询》所示用途其它不相*致，本次参照商业服务用途进行估价，敬请报告使用者关注。
（*）依据不足假设：
依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。本次估价无依据不足假设。
*、本估价报告使用的限制条件：
*、若估价委托人或当事人刻意隐瞒事实真相、误导估价行为，本估价机构概不承担因此所造成的法律责任及后果。
*、本估价报告的房地产估价结果是在本次估价特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行估价。
*、本估价结果自估价报告出具日期起*年内有效，即：****年*月*日至****年*月*日。
*、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。
*、本估价报告仅为估价委托人本次估价目的所使用，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向估价委托人、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
*、该估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，若由于时间发生变化，或估价的假设及限制条件发生变化，没有得到本公司及相关估价人员允许，单方面运用估价结果进行资产处置，并造成经济损失的，本公司不承担连带责任。
*、估价师关注了估价对象的权属状况，并依据现有资料对其予以相应说明。但估价师的责任仅是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，不对估价对象法律权属确认并不发表超出估价师执业范围的意见。
*.估价结果报告
辽*房估字[****]第*****号
*.*.*、估价委托人
估价委托人：****市****区人民法院
*.*.*、房地产估价机构
评估机构名称：****
法定代表人:****
房地产备案等级：*级
房地产备案证书编号:第*********号
住所：****省****市铁东区解放东路**栋
*.*.*、估价目的
****市****区人民法院执行分别与贺金库、于海凤、刘军，姜汝津、王庆波、白雨龙、王玉成，夏永亮、李振国、闵春波，刘志云、周林威、杨德林劳动争议*案，确定估价对象在价值时点的市场价值，为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*.*.*、估价对象
（*）估价对象财产范围
本次估价对象为****嘉瑞置业有限公司单独所有的位于****市*水河北路恒大绿洲小区的*处房地产；估价范围包括房屋所有权及其分摊的国有土地使用权、室内与房屋不可分割的装饰装修和配套设施设备等，不包括估价对象的室内动产及依附于估价对象的债权、债务、特许经营权等其他财产或者权益。
（*）估价对象区位状况
*、位置：
(*)坐落：估价对象位于****市*水河北路恒大绿洲小区*期；
(*)方位：估价对象所在小区位于****市主城区北部；
(*)临街状况：估价对象所在小区临*水河北路；
(*)与重要场所距离：估价对象距****站**.*公里；
(*)朝向：产籍号*-***-**-*、*-***-**-*、*-***-**-*朝北；产籍号*-***-***-*朝南；
(*)楼层：估价对象所在层数均为*层；
(*)商服繁华程度：估价对象距****区商业中心大悦城*.*公里，周围商业门市密集度*般。
*、交通状况
(*)道路状况：估价对象所在区域内有胜利北路、园林大道等主干路。路面保养维护较好，路面宽度适中，路面较平整，道路质量较优，道路通达状况较好，交通流量适中，通行秩序良好；
(*)出入可利用交通工具：附近有**路、***路等公交线及出租车经过，交通较便捷；
(*)交通管制情况：估价对象周边区域无交通管制；
(*)停车方便程度：周边物业以商业、住宅居住区为主，停车较方便。
*、外部配套设施
(*)外部基础设施
估价对象所处区域道路、供水、排水、供电、暖气、燃气等市政配套设施齐全，区域内通讯、宽带等设施均已接通，可以满足居民生活需要。
(*)外部公共服务设施
估价对象所在区域有****市东方学校、****市第*医院及各银行分支机构等公用设施，生活配套设施和公共配套设施齐全。
*、周围环境
(*)自然环境：估价对象所在区域有孟泰公园，空气质量较优，有轻微的噪声、辐射、水、固体废物等污染，环境质量状况较优。
(*)人文环境：估价对象所在区域居民受教育程度较好；治安状况较好；人文环境较好。
(*)景观：估价对象周边景观较好。
(*)其他周围环境：区域内绿地覆盖率较好，环境质量状况较好，无公共厕所、化粪池、垃圾站、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、污水处理厂、墓地、火葬场、传染病医院等不利因素或厌恶性设施。
（*）估价对象实物状况
*：土地基本状况
*、土地*至：估价对象所在小区宗地东至空地、南至*水河北路、西至空地、北至空地；
*、土地形状：估价对象所在宗地形状较规则；
*、土地使用权面积：未标注；
*、土地用途：未标注；
*、地形地势：较平坦，自然排水状况良好，洪水淹没的可能性较小；
*、地质：地质条件好，地基承载力高，无不良地质现象；
*、土壤：土壤没有受过污染；
*、开发程度：宗地内外开发程度达到“*通”，即：道路、供电、供水、排水、通讯、供暖、燃气，宗地内场地平整，建有建筑物。
*：建筑物基本状况
*、名称：商业服务房地产；
*、规模：*处总建筑面积***.**㎡；
*、建筑结构：钢筋混凝土结构；
*、设施设备：估价对象“上水、下水、供电、通讯、供暖”等设备设施齐全；
*、装饰装修：产籍号*-***-**-*、*-***-**-*、*-***-**-*均为恒大绿洲小区*期**号楼内接底商门市，金属门，无窗，内部均大白墙面，大白棚面，水泥地面；产籍号*-***-***-*为恒大绿洲小区*期**号楼内接底商门市，金属门，断桥铝窗，内部水泥地面，水泥墙面，现为毛坯。
*、层高：层高均*.**；
*、空间布局：空间分区以及各空间的交通流线合理；
*、建筑功能：民用建筑；
*、维护状况：估价对象维护状况较好；
**、工程质量及维护状况：未发现有影响房屋使用的重大质量问题，维护状况较好；
**、外观：外墙干挂理石；
**、新旧程度：无明显损毁状况，现状良好，使用正常，属基本完好房；
**、建成时间：产籍号*-***-**-*、*-***-**-*、*-***-**-*的恒大绿洲小区*期**号楼内接底商门市建成时间为****年；产籍号*-***-***-*的恒大绿洲小区*期**号楼内接底商门市建成时间为****年。
（*）估价对象权益状况
*、用途：商业服务、其它；
*、规划条件：估价对象规划用途为商业服务、其它，以高层建筑物为主；
*、所有权：权利人为****嘉瑞置业有限公司，土地所有权为国家所有；
*、土地使用权：国有建设用地使用权；
*、共有情况：单独所有；
*、用益物权设立情况：根据向估价委托人了解及现场勘查，估价对象未设立土地使用权以外的用益物权；
*、担保物权设立情况：根据估价委托人提供的资料所示，估价对象未设立担保物权；
*、租赁或占用情况：根据向委托人了解及现场勘查，估价对象无租赁或占用情况；
*、拖欠税费情况：根据向估价委托人了解及现场勘查，估价对象无欠缴税费情况；
**、查封情况：根据向估价委托人了解及现场勘查，估价对象未查封；
**、物业管理：估价对象所在小区由物业公司负责管理。
*.*.*、价值时点
价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某*特定时间。
本次估价项目，注册房地产估价师于****年*月**日对估价对象进行了实地查勘，根据本次估价目的并经估价委托人认可后确定，本次估价项目价值时点确定为****年*月**日。
*.*.*、价值类型
本次房地产估价价值类型为市场价值。
市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
*.*.*、估价原则
*、独立、客观、公正原则：要求站在中立的市场上，实事求是、公平正直地评估，评估价值应为各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何*方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
*、合法原则：评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有土地使用权使用权出让招标文件、国有土地使用权使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。
*、价值时点原则：评估价值应为在根据估价目的确定的某*特定时间的价值或价格。
由于同*估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须搞清楚是评估估价对象在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。但价值时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定。它可能是现在、过去或将来的某个时间，通常为某个日期，还需要指出的是，确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。
*、替代原则：评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。
房地产价格的形成*般也如此，只是由于房地产的独*无*特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同*个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互接近。
*、最高最佳利用原则：评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
最高最佳利用必须同时满足*个条件：*是法律上允许；*是技术上可能；*是财务上可行；*是价值最大化。实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。
*.*.*、估价依据
*、国家法律、法规
(*)《中华人民共和国民法典》（****年*月**日第**届全国人民代表大会第*次会议通过，自****年*月*日起施行）；
(*)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第***号)[****年*月**日第**届全国人民代表大会常务委员会第**次会议通过，自****年*月*日起施行]；
(*)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第***号)[****年*月**日第**届全国人民代表大会常务委员会第**次会议通过，自****年*月*日起施行]；
(*)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令***号)[自****年*月*日起施行]；
(*)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第***号)[****年*月*日第**届全国人民代表大会常务委员会第***次会议通过，自****年**月*日起施行]；
(*)《中华人民共和国民事诉讼法》(中华人民共和国主席令第***号)[中华人民共和国第**届全国人民代表大会常务委员会第***次会议于****年*月**日通过，自****年*月*日起施行]；
(*)《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第***号)[中华人民共和国第*届全国人民代表大会常务委员会第**次会议于****年**月**日通过，自****年*月*日起施行]；
(*)其它有关法律法规文件。
*、部门规章
(*)《司法鉴定程序通则》(中华人民共和国司法部令第***号)；
(*)《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》(法释[****]*号)；
(*)《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》(法释[****]**号);
(*)《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释[****]**号)；
(*)《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》(中房学[****]**号)；
(*)《人民法院委托评估工作规范》(法办[****]***号)。
*、技术标准
(*)《房地产估价规范》(**/******-****)；
(*)《房地产估价基本术语标准》(**/******-****)；
(*)《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字[****]第***号）。
*、估价委托人提供的相关资料
(*)《****市****区人民法院委托书》（****）辽****执恢***号；
(*)《****市不动产登记信息查询》。
*、估价人员现场勘察及收集的有关资料
(*)估价对象实地查勘照片；
(*)****市房产市场信息；
(*)估价机构积累的其他相关信息资料；
(*)估价人员掌握的其他相关信息资料。
*、其他有关法律、法规及规范等
*.*.*、估价方法
(*)估价方法
根据《房地产估价规范》**/******-****，房地产估价常用的方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。具体的评估方法，应根据估价目的并结合委估房产的价值类型、估价对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
*、比较法是选取*定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
*、收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
*、假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
*、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或者重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
(*)技术路线
不同的估价方法从不同的角度反映了委估房地产在*定权利状态及*定时间点的价格水平，只是各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，需根据委估房地产的估价目的、实际情况等选择适宜的估价方法。
*、估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应先用假设开发法。本次估价对象为已建成商业服务房地产，现正常使用，不符合假设开发法适用条件，因此不适合运用假设开发法估价。
*、估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法评估。成本法*般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格。本次估价对象为恒大绿洲小区*期底商房地产，非独立建筑物，且同*供需圈同类房地产交易案例较多，因此不运用成本法估价。
*、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。本次估价对象周边类似房地产租赁可比实例较少，租赁市场不成熟且信息较封闭，房地产未来的收益和风险较难预测，因此不适合运用收益法估价。
*、比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有*定可比性的房地产。本次估价对象为恒大绿洲小区*期底商房地产，同*供需圈内在价值时点的近期有较多类似房地产的交易案例且具有*定可比性，因此适合运用比较法估价。
综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，认真分析所掌握的资料，本次估价运用比较法作为估价方法。
(*)估价方法的应用
*、比较法定义
比较法是选取*定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
*、运用比较法的操作步骤
（*）搜集交易实例；
（*）选取可比实例；
（*）建立比较基础；
（*）进行交易情况修正；
（*）进行市场状况调整；
（*）进行房地产状况调整；
（*）计算比较价值。
*、计算公式
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整
*.**.*、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，对估价对象于价值时点****年*月**日在满足全部假设和限制条件下的估价结果为***,***.**元，大写：人民币***********元整。详见下表：
估价结果汇总表币种：人民币元
| 序号 |
权利人 |
坐落（产籍号） |
用途 |
建筑 结构 |
所在层数 |
面积(㎡) |
单价（元/㎡） |
总价（元） |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-**-*） |
商业服务 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-**-*） |
商业服务 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-**-*） |
商业服务 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| * |
****嘉瑞置业有限公司 |
****市*水河北路恒大绿洲小区（产籍号：*-***-***-*） |
其它 |
钢筋混凝土结构 |
*层 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| 合 计 |
***.** |
|
***,***.** |
**.注册房地产估价师
| 姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
| 舒 威 |
********** |
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年 月 日 |
| 程 昱 |
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年 月 日 |
*.**.**、实地查勘期
****年*月**日-****年*月**日。
*.**.**、估价作业期
****年*月**日-****年*月*日。
*
*.附件
*.《****市****区人民法院委托书》复印件
*.估价对象位置图
*.估价对象实地查勘情况和相关照片
*.《****市不动产登记信息查询》复印件
*.房地产估价机构营业执照复印件
*.房地产估价机构备案证书复印件
*.注册房地产估价师注册证书复印件
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