渉执房地产处置司法评估报告
估价报告编号:沧房【****】房估字第*****号
估价项目名称:****受理的高建与韩海成、
方冬梅合同纠纷*案所涉及的韩海成名下位
于****市****区永安大道凤凰城*区*-*-***
室住宅房地产市场价格评估项目
估价委托人:****
房地产估价机构:****市沧房房地产评估有限公司
注册房地产估价师:王琳(注册号:**********)
郭彦彬(注册号:**********)
估价报告出具日期:****年*月**日
致估价委托人函
****:
接受贵院委托,我公司对****受理的高建与韩海成、
方冬梅合同纠纷*案所涉及的韩海成名下位于****市****区永安大道凤凰
城*区*-*-***室住宅房地产在价值时点的市场价格进行了评估。
*、估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象:****受理的高建与韩海成、方冬梅
合同纠纷*案所涉及的韩海成名下位于****市****区永安大道凤凰城*区
*-*-***室住宅房地产,住宅建筑面积为**.**平方米。
*、价值时点:****年*月*日。
*、价值类型:市场价格。
*、估价方法:比较法。
*、估价结果:估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程
序,选用适宜的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结
合估价经验和对影响房地产价值因素的综合分析,确认估价对象在价值时
点的市场价格为******.***元,大写人民币:**********元
整,评估单价为*****元/平方米。
*、特别提示
*、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使
用范围使用评估报告。否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不
承担责任;
*、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处
置可实现的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证;
*、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致评估结果对应
的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖
时的相应状况不*致,发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才
可使用;
*、在评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估结
果未使用之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,
评估结果应当进行相应调整后才可使用;
*、当事人、利害关系人收到评估报告后*日内可对评估报告的参照标
准、计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议;当事人、利害关
系人对评估机构作出的说明仍有异议的,可以提请人民法院委托评估行业
组织进行专业技术评审。
*、本次评估交付估价委托人评估报告原件*份,报告复印件无效。
*、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设
和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失。
****市沧房地产评估有限公司
法定代表人:
*〇**年*月***日
目录
估价师声明
估价的假设和限制条件
*、本次估价的*般假设
*、未定事项假设
*、背离实际情况假设
*、不相*致假设
*、依据不足假设
*、估价报告限制条件
估价结果报告
*、估价委托人
*、房地产估价机构
*、估价目的
*、估价对象
*、价值时点
*、价值类型
*、估价原则
*、估价依据
*、估价方法
*、估价结果
**、注册房地产估价师
**、实地查勘期
**、估价作业日期
附件
*、估价对象位置示意图
*、估价对象部分照片
*、****司法鉴定委托书(****)冀****委评**号
复印件
*、产权及预告权业务信息表复印件
*、房地产估价师注册证书复印件
*、房地产估价机构资质证书复印件
*、房地产估价机构营业执照复印件
估价师声明
我们郑重声明:
*、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的,没有虚假记载、
误导性陈述和重大遗漏。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的
专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限
制。
*、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委
托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价
利害关系人没有偏见。
*、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
(**/******-****)、《房地产估价基本术语标准》(**/******-****)
等有关房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写本估价报告。
*、本项评估仅对委估对象的价值做出合理估价,不作为其权属方面确
认的依据,有关权属确定以有关部门认定为准。
*、本次估价由我公司房地产估价师独立完成,没有人对本估价报告提
供重要专业帮助。
*、本估价报告由****市沧房地产评估有限公司负责解释。
注册房地产估价师:
注册房地产估价师姓名 |
注册号 |
签名 |
日期 |
王琳 |
********** |
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|
郭彦彬 |
********** |
|
|
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
估价的假设和限制条件
*、本次估价的*般假设
*、估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。
*、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
*、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
*、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、
法规。
*、本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的,且以该状况
在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
*、我们对估价委托人提供的资料进行了审慎检查,但未予以核实,在
无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托
人提供的资料合法、真实、准确、完整。如因估价委托人提供资料有误而
造成评估值失实,估价机构和估价人员不承担相应责任。
*、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予
了关注,在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、
检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
*、估价委托人未明确存在租赁权、用益物权及占有使用情况,房地产
估价机构经过尽职调查后也未发现、掌握相关情况下,假定估价对象不存
在租赁权、用益物权及占有使用情况。
*、估价委托人未明确存在欠缴税金及相关费用,假定评估对象不存在
欠缴税金及相关费用。
**、估价委托人未书面明确估价对象交易税费负担方式,本次评估假
设按照法律法规定,转让人和买受人各自负担;
*、未定事项假设
*.本次估价结果未考虑国家宏观政策发生重大变化以及偶有自然力和
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
其他不可抗力对估价结果的影响。
*.本报告估价结果是根据公开、公平的市场原则确定的,未考虑将来
可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式的影响。
*、本次估价对象由估价委托人有关人员指认,若与实际不符,应重新
估价。估价人员现场查勘时,未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和
实验,本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
*、背离实际情况假设
本次评估未考虑抵押、查封、纠纷等因素的影响。
*、不相*致假设
无。
*、依据不足假设
本次现场查勘估价人员未能进入室内,本次评估对该房屋实物状况室
内装修部分视为普装,如与此房屋实物状况不符,本报告应做相应调整。
*、估价报告限制条件
*.本次评估仅对估价对象价值做出合理估价,不做其权属方面确认的
依据,有关权属确定以相关部门认定为准。
*.本次评估按既定目的提供给估价委托人使用,即为人民法院确定财
产处置参考价提供参考依据。若改变评估目的及使用条件需重新评估。
*、本估价报告自出具之日起*年内有效。但价值时点后,在报告有效
期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象价值产生明显影
响时,不能直接使用本估价结果;超过*年,需重新进行估价。
*.未经评估机构同意,本报告不得向估价委托人、相关方和评估报告
审查部门之外的单位和个人提供,报告的全部或部分内容不得在任何公开
媒体上发表。
*、本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
可能的损失,本估价机构不承担责任。
*.我公司仅对本报告的原件承担责任,对任何形式的复制件概不认可
且不承担责任。
*.本估价报告分《估价结果报告》和《估价技术报告》。《估价结果
报告》提供给估价委托人,《估价技术报告》根据有关规定存档备查。
*.本报告书的附件,为本报告书的有机组成部分,与本报告正文具有
同等法律效力。
*、其他需要声明的事项
*、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方为有
效。
*、报告使用者使用报告过程中如发现本报告内的文字、数字因校印或
其他原因出现误差时,请通知本估价机构进行更正。
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
估价结果报告
*、估价委托人
委托人:****
单位地址:****市****区朝阳路**号
*、房地产估价机构
估价机构:****市沧房地产评估有限公司
机构地址:****市****区解放中路南新村*号楼
资质等级:*级
资质证书编号:冀建房估(沧)**号
法人代表:王翔
联系电话:****-*******
邮政编码:******
*、估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
*、估价对象范围
估价对象为****受理的高建与韩海成、方冬梅合同
纠纷*案所涉及的韩海成名下位于****市****区永安大道凤凰城*区
*-*-***室住宅房地产,住宅建筑面积为**.**平方米。包括房屋建筑物产
权和合理分摊的土地使用权价值,不含动产、债权债务等其他财产权益。
*、估价对象基本状况
根据估价委托人提供的产权及预告权业务信息表复印件,权利人为韩
海成,共有情况为共同共有,共有人王炳华,坐落****区永安大道凤凰城*
区*#楼*-***,房屋建筑面积为**.**平方米,建成年限为****年。
*、土地基本状况
地形规则,地势平坦,开发程度达到宗地红线内外“*通”及场地平
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
整。
*、建筑物基本状况
估价对象为钢筋混凝土结构,楼体外墙面贴砖或刷涂料,共设*个单
元,所在*单元,所在第*层(共**层,地上**层,地下*层),*梯
*户,设单元对讲门及入户防盗门,本次现场查勘估价人员未能进入室内,
本次评估室内装修情况视为普装。
*、价值时点:****年*月*日,以实地查勘日期作为价值时点。
*、价值类型:市场价格.即某种房地产在市场上的平均交易价格。
*、估价原则:本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下,
结合评估目的对委估房屋的价格进行评估。具体依据如下原则:
*、独立、客观、公正原则。要求站在中立的立场上,实事求是、公平
正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
*、合法原则。房地产估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法处
分等为前提进行估价。
*、价值时点原则。要求估价结果是在根据估价目的确定的某*特定时
间的价值或价格的原则。
*、替代原则。要求估价结果与估价对象类似房地产在同等条件下的价
值或价格偏差在合理范围内的原则。
*、最高最佳利用原则。是指法律上允许,技术上可行,财务上可行,
能使估价对象价值最大化的合理、可能的利用。
*、估价依据:
*.法律、法规和政策性文件
*)《中华人民共和国民法典》
*)《中华人民共和国资产评估法》
*)《中华人民共和国城市房地产管理法》
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
*)《中华人民共和国土地管理法》
*)国家、省、市的其他有关规定;
*.技术标准、规程、规范
*)《房地产估价规范》(**/******-****)
*)《房地产估价基本术语标准》(**/******-****);
*.委托方提供的资料
*)****司法鉴定委托书(****)冀****委评**号;
*)产权及预告权业务信息表复印件;
*)委托方提供的其它资料;
*.估价方搜集的有关资料
*)现场查勘资料及照片
*)房地产市场情况;
*、估价方法:根据估价目的及估价对象的实际状况,宜采取不同的
估价方法。根据《房地产估价规范》估价方法通常有比较法、成本法、收
益法、假设开发法等方法。估价对象为住宅房地产,虽然也有出租获得收
益的情况,但租赁收益率低,故不宜采用收益法;估价对象为已建成房产,
故不宜采用假设开发法;近几年房地产市场发展较快,从成本角度较难反
映出估价对象的客观市场价格,故不宜选用成本法。估价对象用途为住宅,
同地段同类型的*手房市场存在交易案例可参考,因此可采用比较法进行
估价。综上所述,根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特
点及估价目的等,此次估价采用比较法进行评估。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根
据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的
方法。
运用比较法求取估价对象的比较价值,基本公式如下:
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系
数×房地产状况调整系数
*、估价结果:估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价
程序,选用适宜的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,
结合估价经验和对影响房屋价值因素的综合分析,确认估价对象在价值时
点的市场价格为******.***元,大写人民币:**********元
整,评估单价为*****元/平方米。
**、注册房地产估价师
注册房地产估价师姓名 |
注册号 |
签名 |
日期 |
王琳 |
********** |
|
|
郭彦彬 |
********** |
|
|
**、实地查勘期:****年*月*日。
**、估价作业日期:****年*月*日至****年*月**日。
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
附件
附件*估价对象位置示意图
附件*估价对象部分照片
附件*****司法鉴定委托书(****)冀****委评**
号复印件
附件*产权及预告权业务信息表复印件
附件*房地产估价师注册证书复印件
附件*房地产估价机构资质证书复印件
附件*房地产估价机构营业执照复印件
地址:****市****区解放中路南新村*号楼*,电话:****-*******
估价对象位置示意图(****市)
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估价对象
地址:****市****区解放中路南新村*号楼**,电话:****-*******
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