龙佳山庄物业管养服务内容
（*）服务内容
*、负责龙佳山庄安全管理及公共场所、室外广场的保洁服务；绿化管养面积汇总表内的绿化养护管理；所有景观工程、供配电设备设施、给排水等设备设施的日常养护管理和维护；照明系统的运行、管理和维护；
*、各区域面积情况表
生态公园景区道路面积汇总情况
| 序号 |
路段 |
车行道宽度（米） |
观景步道宽度（米） |
长度（米） |
车行道面积（平方米） |
观景步道面积（平方米） |
备注 |
| * |
生态公园电动大门至石文化广场段 |
* |
|
*** |
**** |
|
园区道路****米，****平方 |
| * |
石文化广场至大佛宫 |
* |
|
*** |
*** |
|
|
| * |
大佛宫至山庄后门段 |
* |
|
*** |
**** |
|
|
| * |
大佛宫至妈祖庙保安楼段 |
* |
|
*** |
**** |
|
|
| * |
名人长廊全段 |
|
* |
*** |
|
*** |
|
| * |
孔子堂至妈祖庙保安楼全段 |
|
* |
*** |
|
*** |
|
| * |
度假区全段 |
|
* |
**** |
|
**** |
|
| * |
特色餐厅至*果园段 |
* |
|
*** |
*** |
|
|
| * |
生态园停车场西侧石板路 |
* |
|
*** |
**** |
|
外围道路合计***米，****平方 |
| ** |
*果园南侧石板路 |
* |
|
*** |
*** |
|
|
|
合计 |
|
|
**** |
**** |
**** |
*****平方米 |
生态公园景区区域面积汇总情况
| 序号 |
区域 |
面积（平方米） |
备注 |
| * |
石文化广场 |
**** |
其中绿化面积**** |
| * |
龙腾汇及度假区间平台 |
**** |
其中绿化面积**** |
| * |
生态园停车场 |
**** |
其中绿化面积*** |
| * |
滑草场 |
**** |
其中绿化面积**** |
| * |
生日园 |
*** |
其中绿化面积*** |
| 合计 |
***** |
**** |
| 序号 |
非景点区域 |
面积（㎡） |
备注 |
| * |
龙佳温泉停车场沥青路面区域 |
**** |
|
| * |
交警大队宿舍区停车场 |
**** |
|
| * |
新游客中心及周边区域 |
**** |
|
| 合计 |
***** |
|
酒店周边道路面积汇总情况
| 序号 |
路段 |
车行道宽度（米） |
观景步道宽度（米） |
长度（米） |
车行道面积（平方米） |
观景步道面积（平方米） |
备注 |
| * |
温泉后侧*岔口至琴湖入口处 |
* |
* |
*** |
**** |
**** |
|
| * |
酒店与温泉中间消防通道 |
* |
|
*** |
*** |
|
|
| * |
环湖木栈道 |
|
* |
*** |
|
*** |
|
| 合计 |
|
|
**** |
**** |
**** |
****平方米 |
绿化管养面积汇总表
| 序号 |
区域 |
绿化面积（㎡） |
| * |
射箭场区域 |
***** |
| * |
生态园内道路*侧及景点 |
**** |
| * |
龙佳大酒店周边绿化（含泳池区域） |
***** |
| * |
琴湖湖心岛 |
**** |
| * |
油菜花田 |
****.** |
| * |
紫花风铃木公园 |
*****.** |
| 合计 |
******.** |
生态公园卫生间保洁汇总表
| 序号 |
区域 |
位置 |
备注 |
| * |
游客中心卫生间 |
游客中心旁 |
|
| * |
龙佳温泉停车场卫生间 |
龙佳温泉停车场内靠温泉侧 |
|
| * |
射箭场卫生间 |
射箭场东南侧路口处 |
|
| * |
生态园停车场卫生间 |
生态园停车场西侧入口处 |
|
| * |
名人长廊卫生间 |
名人长廊中段处 |
|
| * |
滑草场附近卫生间 |
滑草场北侧过林间小筑 |
|
| * |
石文化广场阶梯旁卫生间 |
公园大门至石文化广场阶梯旁 |
|
(*)服务工作目标
*、树立“目标至上、服务第*”的思想，创造*个安全、有序、整洁、优雅的公共环境。
*、树立创优质服务和优质管理的意识，确保各项工作指标的实现。
*、各项服务应达到的指标：
（*）有完善的管理制度和人员配备，建立详细的****档案，形成与采购人良好的沟通机制；
（*）安保服务规范有序，杜绝人为责任事故、刑事案件、重大安全事故的发生；
（*）公共卫生保持干净整洁；
（*）环境绿化美观，植物生长良好，定时修剪养护；
（*）物业建筑外观完好，定期开展消防设备设施检查，保证公共环境正常；
（*）公共设备设施完好，及时响应采购人的报修要求，保障各项设施的正常使用。
（*）尽量做到管理服务的*投诉，在每次季度检查评分中达到优等标准(**分)。
(*)人员数量、素质及要求
*、拟配人员数量要求
现场主管，安保人员、保洁人员、水电维修、绿化工等专业人员共计**人。
龙佳山庄计划人员配备表
主要岗位人员配备情况：
| 序号 |
岗位 |
负责范围 |
人数 |
| * |
现场主管 |
统筹协调山庄范围内的物业工作 |
* |
| * |
生态公园停车场门岗 |
**小时轮岗值班，对进入停车场的车辆进行管理，防止逃票行为，对停车场周边区域进行巡查，突发情况立即上报并按指示处理。 |
* |
| * |
游客中心接待人员 |
上午*:**-下午**:**上班，负责游客中心内的对客接待，提供咨询服务。处理游客投诉，根据政策对游客进行登记，限**周岁以下，形象良好。 |
* |
| * |
微型消防站值班人员 |
日间值班，负责消防站器材维护、统计损耗、清点库存，及时响应山庄内防灭火要求 |
* |
| * |
山庄安保巡逻人员 |
对山庄范围进行巡查，及时处理突发情况并上报。巡逻工具自备 |
* |
| * |
龙腾汇管理员 |
负责龙腾汇的日常管理事务 |
* |
| * |
保洁人员 |
负责山庄范围内的保洁工作 |
* |
| * |
绿化管养人员 |
负责山庄范围内的绿化管养工作 |
* |
| * |
水电工 |
负责山庄范围内的*星维修工作 |
* |
*、人员素质要求
（*）项目负责人
鉴于本项目的公共社会属性，要求投标人拟派驻的项目负责人年龄在**周岁及以下，具有*年（含）及以上行业管理经验，有较强的管理能力。能够充分调动全体员工的积极性，善于管理和沟通。全面负责区域内物业服务工作的管理，做好与采购人的沟通和协调工作。要求投标人提供拟派驻的项目负责人相关基础任职文件复印件。
（*）所有配备的****物业服务人员均要求身体健康，政治清白
安保服务人员要求年龄不能超**周岁。所有物业服务人员应统*服装，佩戴明显标识，以便于识别，专业人员持保安员证书上岗。
（*）保洁员、绿化工人员
仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。负责区域内的环境卫生，绿化养护工作，积极主动。绿化工有*定专业技术，年龄不超过**周岁。
（*）专业技术人员。必须持有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书，从事本岗位的专业工作经验，有强烈的事业心和责任心。同时做好水电系统等配套设备设施的日常维护（修）和年检等工作，并做好相关巡查记录。
(*)物业服务范围及服务要求
*、具体内容如下：
(*)绿化养护：苗木看护、施肥、打药、浇水、梳理、死亡补植及枯枝、垃圾清运等确保苗木成活率达到**%；
(*)清扫保洁：广场、园路、垃圾桶清扫保洁，垃圾收集转运等；
(*)巡查看护：道路、盖板、监控设备及护栏等小型设施维修及油漆（含发现重大损坏情况应即时上报工作）；
(*)水岸及水面管理：保洁、垃圾清运、禁钓及安全防护警示；
(*)观景平台、栈道的看护、护栏及栈道日常维修等；
(*)干旱、台风等灾害天气的应急处理；
(*)路灯看护、灯泡更换等；
(*)办公室设施的保洁及安保人员值班（安保人员值班为**小时含节假日）
(*)景观桥、亭廊、公厕、管理用房维护管理：清扫、保洁、灭苍蝇、除臭等；
(**)雨水井、污水井等清理养护、维修。
*、服务范围及标准
(*)绿化养护作业基本要求
*）负责制定绿化养护管理服务工作计划，并组织实施。
*）养护单位每日全面巡查并有巡查记录。
*）每年*次对承包范围内的绿化养护普查，根据普查结果进行整改。
*）管理规章制度健全，服务质量标准完善，绿化养护管理服务档案资料基本齐全。
*）全体员工统*佩带有相片胸卡，统*着装，持证上岗，绿化工统*着马甲。
*）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，*旦发生，能随时投入运行。
*）苗木看护、施肥、打药、浇水、梳理、死亡补植及枯枝垃圾清运等确保苗木成活率达到**%。
(*)卫生保洁及水体保洁
*）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾桶，对垃圾桶及垃圾进行管理。
*）每日对保洁服务范围内的区域进行*次性清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物。
*）按规定进行消毒，灭鼠等活动。
*）在下雨天气应及时对管理区域内积水进行清理。
*）保持水体清洁，消毒、除藻、禁钓及安全防护警示等。
(*)清扫保洁作业基本要求
*）道路清扫保洁时间要求：*个小时即上午*：**时至**：**时、下午*：**时至*：**时；早晨大清扫。采购人可根据季节变化或实际工作需要，给予调整作业时间。
*）中标人应对各类路段的宽度、长度的机动车道、非机动车道、人行道，道路范围内的交通设施（含道路*侧交通护栏、信号灯杆、岗亭等）、电信设施、各种栏亭、环卫设施（含果皮箱）、园林设施（含花箱、小栅栏）、市政设施（含路灯杆、座椅）、公厕以及管理房等各类公用设施，绿化带、空地、杂草地等按各类别规定时间和标准进行清扫保洁、小广告清洗工作。
*）道路路面干净见本色(含路沿、人行道、阴沟、水沟水体及沟井口)，无发现垃圾、沙土、积水、浮土、污泥、烟头、果皮纸屑、包装壳、塑料袋及砖瓦小石块等废弃物；道路*侧护栏、果皮箱、花箱、路灯杆等公用设施无发现小广告、污渍，若有损坏应马上报请修理；必须根据采购人的要求合理安排洒水降尘（原则上每周不少于*次，采购人有特殊需要时可另行增加次数），洒水车可由中标人另行租用，相关的租赁费、人工费等所有费用均中标人承担。
*)墙根、树根、道路*侧护栏根、果皮箱根、花箱根、路灯杆根、电线杆根须保持干净、*沟口清(下水道口、涵沟口无溢流堵塞)。
*)道路人行道之间绿化隔离带及树穴干净。
*)果皮箱按位摆放、按班清掏、按时清洗，如有破损，对易损件须及时维护。
*)在公园景区保洁及绿化养护范围内的定期*害消杀及蚂蚁消杀，定期清理各卫生间化粪池。
*、小广告清洗的相关要求
（*）根据承包要求，标段内需清洗小广告的工作范围：区域范围内的道路、建筑物、构筑物等可见物，公共绿地内的各类附属设施、设备上的乱涂写、乱张贴等影响城市市容市貌的小广告。
（*）根据承包要求，标段内需清洗小广告的基本要求：须在每天**小时内清除，尽可能恢复本色，在清洗范围内不得出现小广告、乱张贴、乱涂写等现象；如遇****市政府重要活动时，中标人应承诺并确保在采购人指定的时间和区域内将小广告清理完毕并保持清洁，并按要求提出具体清洗方案。小广告清洗措施：应优先采用药水清洗、清洗机清洗、铲平清除的方法，杜绝残留和污渍，清除率应达到**%或以上。具体应做到：*是主要干道、主要节点、标志性建筑物要尽量采取药水清洗的办法，避免涂刷覆盖造成“*次污染”，确保整洁、美观；*是石墙、瓷砖墙、石柱和水泥墙壁上容易清除的小广告、沾粘性纸张要予以铲除、清洗，涂写的要采用药水或高压清水机进行清洗；*是在不适宜清洗的墙壁（如土墙、石灰涂料、布纸类、沙质混凝土）上的小广告，要先予以铲除，再使用颜色相近的涂料进行涂刷、覆盖，确保覆盖后墙壁的颜色与原来色泽基本*致；*是对原来使用涂料覆盖不当造成的“*次污染”或涂刷不整齐、掉色的，要按以上要求加以整改、清理。
*、公厕保洁管理要求
（*）公厕保洁应做到清洁卫生、整洁有序。厕内干净、整洁，做到“见脏就扫、见脏就拖、见脏就擦”，厕内（含管理间、工具间、无障碍室）地面、门框、墙壁、灯具、洗手盆（池）、镜台干净、无乱画乱张贴、无尘垢。蹲位、尿槽无尿迹、无粪迹、无堵塞。蓄水池、拖把池无水垢、无青苔。厕内基本无蚊蝇，公厕设置规范、完好、整洁，申诉电话要上墙于明显位置，设施维护及时。清洁用具具备齐全。公厕周围无乱堆放、乱悬挂物，无污染、无污水溢流、无堵塞，保持厕所容貌整洁。安全防火，禁止在公厕内使用电炉和高耗电电器。厕所外部（周围*米内）有花木和绿化的，要保持卫生干净整洁。
（*）公厕内设施应定期检查并进行维护。承包期间内，公厕所有附属设施不得以任何理由挪用或租借他人。公厕内各种设施设备应齐全完好，公厕内应提供洗手液，摆放盆栽美化环境，公厕内除建筑物结构以外的设施设备若有损坏应及时维修更换，保证能正常使用。
（*）人员岗位职责
*、项目负责人岗位职责
(*)熟悉****的法律、法规、政策及公司领导要求，根据公园实际，完善有关规章制度，不断提高管理水平。
(*)根据有关达标条件，制订和实施公园创优计划，建立健全护管、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等管理制度。
(*)负责护管、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。
(*)搞好公园公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供电、供水、消防、电梯运行等管理和市政房屋设备、设施的维修、养护。
(*)负责物业维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。
(*)负责各类设备的运行控制及维修保养管理，保证设备设施正常运行。
(*)负责各项服务过程中质量记录的正确、清晰、完整。
(*)对维修人员进行业务培训，不断提高他们的专业素质。
(*)提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。
(**)坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作。
(**)完成领导交办的****任务。
*、工程维修班岗位职责（水电维修）
(*)工程维修班在项目负责人的领导下，组织本部门开展专业维修工作。
(*)制定公园设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。
(*)负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。
(*)组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作。
(*)熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。
(*)经常巡视辖区，走访、回访业主。
(*)了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。
*、护管班长岗位职责（保安班长）
(*)护管班长在项目负责人的带领下，负责护管工作并协助主任做好****管理服务工作。
(*)主持全队工作，坚决执行主任命令，带领全队人员有良好的精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。
(*)熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握公园护管工作的规律及特点，加强重点部位的安全防范。
(*)处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。
(*)做好护管班的月工作安排。
(*)经常巡视公园检查各岗位工作情况，走访回访业主，坚持夜间轮流查岗，发现问题及时向物业中心汇报，及时解决。
(*)对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员谈话，主持办理交接工作。
(*)协助物业中心做好房管工作。
(*)每月召开*次班务会，组织讲评工作。
(**)及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。
(**)定期对义务消防员进行培训，不断提高他们的操作技能和应变能力。
(**)带领护管班配合****管理服务工作。
*、环境班班长岗位职责（保洁班长）
(*)保洁主管在项目负责人领导下，负责实施公园的保洁绿化工作，美化、净化工作环境。
(*)负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向主任汇报。
(*)熟悉公园分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积，具有管理保洁的全面技能。
(*)制订工作计划，加强组织落实，经常检查督促他们执行计划及落实各项工作，每月组织召开保洁分析会，总结保洁工作。
*、消防管理员岗位职责（保安员）
(*)遵守物业中心各项规章制度和消防管理制度。
(*)熟悉公园消防控制系统原理和设备、设施的功能、位置，熟悉灭火工具的摆放点，掌握消火栓、灭火器、“***”报警的使用方法和程序。
(*)应对消防设备、设施作定期巡查和保养，发现缺陷及时修复，必要时向物业中心报告，并提出预防性建议。
*、电工岗位职责（水电维修）
(*)负责公园内所有电器及供电线路的例行保养工作。
(*)熟悉公园供电系统的线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行。
(*)严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。小修不过时，大修不拖延，会判断和处理发生的故障和事故。
(*)各类电器设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔细普查*遍，确认无问题后方可合闸。
(*)尽量不带电作业，特别是在危险场所禁止带电作业，如必须带电作业，应采取必要的安全措施。
(*)积极主动为业主服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请业主在维修单上签字。如*时不能修复应向业主说明情况。
(*)负责消防管理及低配值班。
(*)每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率，保持机房、设备整洁。
*、给排水工岗位职责（水电维修）
(*)负责公园水泵房的运行管理，负责所有管道的日常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。
(*)保证公园给排水设备的正常运行。
(*)定期巡回检查，做到小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上级审批。
(*)工作时，严格遵守安全操作规程，确保自身和他人的人身安全。
(*)工作完毕及时清理场地，清点工具和剩余材料，并保管好所辖工具。
(*)积极主动为业主服务，接到报修电话或施工单，应立即赶往处理，并在最短的时间内完成，完工后请业主在维修单上签字。如*时不能修复应向业主说明情况。
*、护管员岗位职责（保安员）
(*)严格遵守公司各项规章制度，公正处理各类事件，树立护管人员的良好形象。
(*)坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。
(*)遇有突发性事件和恶性事件，应采取紧急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告，等待处理。
(*)积极配合卫生、绿化、维修等****服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的向带班员报告。
(*)熟悉并掌握公园分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。
(*)注重仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。
*、巡逻岗位职责（保安员）
(*)检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况。发现情况异常时，应立即查明原因，视情况报告带班员或物业中心。
(*)检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和给排水管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采取有效措施并及时报告物业中心。
(*)检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立即制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理。
(*)检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。
(*)熟悉和爱护公园配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理程序。发现火警时，立即报告带班员并迅速报警，就近采用灭火器材扑救。
(*)按时开关公共照明路灯，保护公园内的公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。
(*)发现可疑物品或捡到失物，立即交给带班员。
**、车辆管理员岗位职责（保安员）
(*)懂得*般交通管理指挥知识，熟悉停车场路况环境，以及底层车库车位使用状况，熟悉车主、车牌号码和停车位号码。
(*)提醒和指挥司机，按路线行驶，有序停放，对不听指挥的车主有礼貌的耐心劝说。
(*)及时提醒车主关好车窗、门，勿将贵重物品遗留在车上。
(*)保持高度警惕，对停放的车辆实行巡视查看，保证车辆停放安全。坚持文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。
(*)定期检查消防设施、照明灯等是否完好有效，如有损坏，及时报修。
(*)认真做好交接班记录工作。
**、保洁员岗位职责
(*)负责公园外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁。
(*)负责公园周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。
(*)负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。
(*)定期对室外果皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。
(*)定期对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作。
(*)维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。
(*)积极完成领导交办的各项临时任务。
**、绿化员岗位职责
(*)绿化员要熟悉公园的绿化布局和个人包干的职责范围，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方法等。
(*)对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。
(*)按观赏要求，负责编制草花翻种计划，提出花草采购申请。
(*)加强对盆花的修剪、造型等管理工作。
(*)绿化员有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。
(*)要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，遇到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告护管员或环境主管，协助对其劝阻和处置。
(*)绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定赔偿。
(*)报价要求
*、本次投标报价为人民币报价，报价应是投标项目全部工作内容的体现，包括但不限于清扫保洁、保安维序、垃圾清运、绿化管护、管理费、人员费用（如工资、奖金、福利、社保、教育培训、处理*切伤亡事故等费用）、*星维修（****元以内物业单位承担，超出****元上报业主单位处理）、生产资料（如实施作业必须的耗材、常用工具损耗等费用），以及投标人交通、运输、利润、税金、各种风险损失等在内的*切费用。因投标人自身原因造成漏报、少报皆由其自行承担责任，招标人不再补偿。
(*)服务保障
*、中标人根据物业服务管理的有关法律、法规及本合同的规定，制订各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动（在征得招标人同意的情况下，对项目管理用房进行配套经营，但不得损害招标人的合法权益)用,以补充项目运营经费上的不足。
*、中标人严格按照本合同约定的服务范围和项目为招标人提供物业服务，保证本合同约定的服务质量标准，保质保量完成各项工作，并严守有关安全作业规定。
*、中标人自行承担运营期间所发生的运行费用，提供劳保用品、工具设备以及清洁等必需耗材（提供清单）。
*、应严格教育、培训和管理派驻招标人的员工，遵守招标人的各项规章制度，保持良好的工作环境和秩序，爱护财产，维护招标人形象；教育工作人员节水、节电，严禁铺张浪费。对有违法乱纪或违反招标人各项规章制度的中标人员工，中标人及时处理，产生的各种后果由中标人负责。
*、双方每月定期进行*次工作交流，每季度进行*次工作述职，听取招标人意见和建议，对存在的问题作相应整改。
*、每月至少*次指派高层管理人员到招标人检查承包范围内的工作情况，并积极征询招标人意见、加强沟通，对存在问题及时纠正和改进，不断提高服务品质。
*、在工作时间必须统*着装，制服干净整洁，文明工作，热情服务，在工作时间内不得随意离开其工作岗位。
*、遇有临时性的检查工作，中标人方应积极配合，按照要求及时完成物业服务各项工作。
*、为了方便管理，中标人可在项目所在区域设立分支机构，并以分支机构的名义与招标人进行往来费用结算。
(*)服务考核
*、考评组由采购单位相关机构组成，每月月初进行考核。
*、根据每个月评估得分，每次进行相应地考评惩罚：得分在**分以上不进行惩罚；得分在**分以上、**分以下，对其扣除月管护经费的*%的罚款；得分在**分以上、**分以下，对其扣除月管护经费的**%的罚款；得分在**分以上、**分以下，对其扣除月管护经费的**%的罚款；得分在**分以上、**分以下，对其扣除月管护经费的**%的罚款；*次得分在**分以下，对其扣除月管护经费的**%的罚款，款项从当月支付的费用当中扣除。合同期内累计*次得分**分以下，或因中标人责任造成采购人重大经济损失或重要影响的，采购人在报监管部门备案后，有权终止合同，造成的影响和损失由中标人承担。并按《****市****考核办法》执行。
*、****期间，中标人须加强安全管理，严禁出现安全事故；若发生任何安全事故，*切责任由中标人承担。
*、承诺按业主要求完成应急响应工作任务。
| 龙佳山庄物业服务管理月考核表 |
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考核日期： 年 月 日 |
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| 类别 |
考核内容及评分标准 |
实际得分 |
| 卫生保洁**分 |
道路出现油渍污迹要及时清洗，发现*处扣*.*分，归拢的垃圾靠边打堆，及时清运，不漏收；发现*处扣*.*分，清扫道路时不得将垃圾扫入窨井、喇叭口、绿地；不合要求每处扣*.*分。保洁质量达到“*无、*净”标准：“*无”即无垃圾杂物堆积；无积水积泥；无痰迹烟蒂；无果皮纸屑；无土石杂草；无垃圾死角。“*净”即路面干净；边角侧石干净；明沟、下水口、窖井盖沟眼干净；墙根、路灯柱、道路指示牌下干净。不合要求每处扣*.*分。禁止焚烧垃圾，发现*次扣*分。垃圾箱每天清洗，外观要求整洁，摆放周正，垃圾及时清理，周边无污迹，无臭味。不合要求每项扣*.*分。卫生间保持厕内环境干净整洁，包括天花板、门口台阶、墙壁、地面、门窗、蹲位、隔板、灯具、洗手盆、镜子等应洁净，无积尘蛛网，无垃圾，无污渍，无积水，无乱涂画张贴、乱堆放物品。便池、便器洁净见底，无尿垢、积粪、水锈。水池不积水垢、青苔。沟眼、管道应保持畅通。发现*处不合格扣*分。公厕管理间内环境应整洁美观，物品摆放整齐有序、无乱堆放杂物。不得提供食品类商品。发现*处不合格扣*分。公厕周边*-*米范围内责任区环境整洁有序，不得晾晒衣物或其它物品，不得乱堆放、乱搭建、乱刻画、乱张贴。发现*处不合格扣*分。保洁工具应集中摆放，整齐有序，不得随意乱扔、乱挂，不得放在公厕门口或显眼通道。发现*处不合格扣*分。卫生间有异味或垃圾杂物等视情节扣*-*分 |
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| 绿化管养**分 |
乔木（**分） |
长势差，肥水管理不到位，粉尘覆盖厚重，未及时涂白；树干有影响树木生长和美观的钉子、铁丝、绳索、条幅等；有明显的花草树木损坏等现象；发现*处扣*.*分。未做到树型完整美观，未适时修剪（每年*月、**月进行全面修剪），未做到疏密适中，通透性好，枝叶距居民窗台*.*米以上；未达到要求的每株扣*.*分。出现病虫害，每株扣*.*分。 |
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灌木（**分） |
长势差，整型修剪不及时；未做到灌木球型、绿篱应整齐、造型美观；达不到要求，每**平方米扣*.*分。肥水管理不到位，未能保持叶色翠绿、叶面灰尘厚重，植株出现缺水现象。不合格的每**平方米扣*.*分出现病虫害，受害区域每*平方米扣*.*分。 |
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地被（**分） |
植被长势差，稀疏、枯黄、有恶性杂草，存在黄土裸露；草坪覆盖率**%，杂草率不得超过*%。（杂草应根除，不单是修割）。不合格每**平方米扣*.*分。草坪不平整，修剪不及时，草坪高度控制在***-****。不合格每**平方米扣*.*分。肥水管理不到位，未能保持整体翠绿美观，出现缺水现象扣*分，情况严重扣*分。出现病虫害，造成草坪干枯，受害区域每**平方米扣*.*分；草坪枯死未及时补植，**平方米扣*.*分。 |
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花卉花坛（**分） |
时令花卉未及时更换；花卉质量差，植株瘦弱；死株未及时清除并补植，每组花箱出现出现缺死株**株以上。不合格的每箱扣*.*分。花坛杂乱，死株未清除并及时补植，出现缺株，每平方扣*.*分肥水管理不到位，未能保持叶色翠绿、叶面灰尘厚重，植株出现缺水现象。不合格每*平方米扣*.*分。出现病虫害，受害区域每*平方米扣*.*分。 |
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| ******分 |
有专业秩序维护及管理人员，实行**小时值班及巡逻制度，执行不到位每发现*次扣*分进出车辆及人员管理有序，无交通堵塞现象，行人能正常通行，执行不到位每发现*次扣*分车辆停放有序，场地整洁，不符合每次扣*分发生突发事件能正确处理，不符合每次扣*分发生责任治安事故*次扣*分 |
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| 合计得分 |
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| 考核单位（签章）： |
被考核单位（签章）： |
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综合评分法：
（*）投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分（即评标总得分）最高的投标人为中标候选人。
（*）每个投标人的评标总得分**＝**×**＋**×**＋**×**＋**×**（若有），其中：**指价格项评审因素得分、**指技术项评审因素得分、**指商务项评审因素得分，**指价格项评审因素所占的权重、**指技术项评审因素所占的权重、**指商务项评审因素所占的权重，**+**+**=*、**×**＋**×**＋**×**=***分（满分时），**×**为加分项（即优先类节能产品、环境标志产品在采购活动中可享有的加分优惠）。
（*）各项评审因素的设置如下：
①价格项（**×**）满分为**分。
*.价格分采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。****投标人的价格分统*按照下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价／投标报价）×***。因落实****政策需进行价格扣除的，以扣除后的价格计算评标基准价和投标报价。
②技术项（**×**）满分为**分。
| 评标项目 |
评标分值 |
评标方法描述 |
| 绿化养护方案 |
* |
根据各投标人提供的绿化的养护方案（包含修剪养护计划、*害消杀、蛇蚁消杀计划等）进行评价： 方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，得*分； 方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*分，其余不得分。 |
| 绿化养护管理规章制度 |
* |
根据各投标人提供的绿化养护管理规章制度（包含作业计划、管理规章制度的制定情况、监督检查机制等方面）进行评价：绿化养护管理规章制度最完整，最合理，最能满足项目需求的得为优，*分；绿化养护管理规章制度较完整，符合项目实际情况，能够满足项目需求的为良，得*分；绿化养护管理规章制度*般但基本满足项目需求的得*.*分；其余不得分。 |
| 垃圾分类处理方案 |
* |
根据各投标人提供的垃圾分类处理的方案（包含垃圾桶的清理时间和垃圾清运时间）进行评价：处理方案最完整，最合理，最能满足项目需求的为优得*分；处理方案较完整，符合项目实际情况，能够满足项目需求的为良，得*分；处理方案*般但能够基本满足项目需求的得*分；其余不得分。 |
| 卫生保洁执行方案 |
* |
根据各投标人制定的卫生保洁执行方案（包含道路保洁人数、道路及绿化带保洁要求、卫生间保洁安排、垃圾清运及化粪池清理、卫生间香氛及纸巾等易耗品补充等）进行评价： 方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*分，其余不得分。 |
| 卫生保洁管理规章制度 |
* |
根据各投标人提供的卫生保洁管理规章制度（包含管理规章制度的制定情况、监督检查机制、道路保洁频次、卫生间保洁频次、绿化带垃圾清理规范、景区内休息区及座椅保洁等）进行评价：卫生保洁管理规章制度最完整，最合理，最能满足项目需求的为优，得*分；卫生保洁管理规章制度较完整，*符合项目实际情况，能够满足项目需求的为良，得*分；卫生保洁管理规章制度*般但基本满足项目需求的得*.*分；其余不得分。 |
| 安全秩序维护方案 |
* |
根据各投标人提供的安全秩序维护方案（包含安保人数、巡逻计划、应急处置方案、定期人员培训等）进行评价： 方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*分，其余不得分。 |
| 景区配套照明系统、配电室及给排水管网的维护方案 |
* |
根据各投标人提供的景区配套照明系统及配电室的维护方案（包含每周水电路巡查、应急处置方案、水电管路维修等）进行评价：方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*.*分，其余不得分。 |
| 景区活动团体协调管理的方案 |
* |
根据各投标人提供的景区活动团体协调管理的方案进行评价：方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，对业主的临时需求响应及时，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*.*分，其余不得分。 |
| 景区文化活动的组织方案 |
* |
根据各投标人提供的景区文化活动的组织方案进行评价：方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，对业主的临时需求响应及时，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*.*分，其余不得分。 |
| 消防演练的组织方案 |
* |
根据各投标人提供的防爆演练的组织方案进行评价： 方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理为优，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为*般，得*分，其余不得分。 |
| 考评、检查等期间的养护、保洁、安全秩序维护、配套设施的维护及维修质量对应措施及工作安排 |
* |
根据各投标人所提供的考评、检查等期间的养护、保洁、安全秩序维护、配套设施的维护及维修质量对应措施及工作安排进行评价： 措施内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理为优，得*分；措施较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；措施基本满足采购人要求为*般，得*.*分；其余不得分。 |
| 节假日、重要或大型活动等期间的养护、保洁、安全秩序维护、配套设施的维护及维修质量对应措施及工作安排 |
* |
根据各投标人所提供的节假日、重要或大型活动等期间的养护、保洁、安全秩序维护、配套设施的维护及维修质量对应措施及工作安排进行评价： 措施内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，对业主的临时需求响应及时，得*分；措施较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；措施基本满足采购人要求为*般，得*.*分；其余不得分。 |
| 防台风、暴雨等期间的养护、保洁、安全秩序维护、配套设施的维护及维修质量对应措施及工作安排 |
* |
根据各投标人所提供的防台风、暴雨等期间的养护、保洁、安全秩序维护、配套设施的维护及维修质量对应措施及工作安排（包含台风、暴雨后的应急处置预案、道路及绿化带的垃圾清理、倾倒苗木抢救等）进行评价：措施内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，得*分；措施较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；措施基本满足采购人要求为*般，得*.*分；其余不得分。 |
| 病虫害防治方案及防治月历 |
* |
根据各投标人提供的病虫害防治方案及防治月历（包含病虫害的防治频次、*害及蚂蚁消杀频次等）进行评价：方案内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理，得*分；方案较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；方案基本满足采购人要求为 *般，得*.*分，其余不得分。 |
| 日常巡查、安全隐患处理方案 |
* |
根据投标人的日常巡查、安全隐患处理方案进行评价：方案合理、巡查时间安排妥当的为优，得*分；方案基本合理、巡查时间安排基本妥当的为良，得*分；方案*般、基本能满足项目需求的得*.*分，其余不得分。 |
| 作业人员网格化管理定岗定责方案 |
* |
根据各投标人针对本项目所提供的作业人员网格化管理定岗定责方案进行评价：方案编制详实切合实际，可操作性强的为优，得*分；方案部分详实或部分内容可操作性较强的为良，得*分；方案阐述简短或无实质内容或方案可操作性不强的得*.*分；其余不得分。 |
| 员工奖罚条例措施 |
* |
根据各投标人针对本项目所提供的员工奖罚条例措施进行评价：方案编制详实切合实际，可操作性强的为优，得*分；方案部分详实或部分内容可操作性较强的为良，得*分；方案阐述简短或无实质内容或方案可操作性不强的得*.*分；其余不得分。 |
| 过渡交接计划安排与组织实施方案 |
* |
根据各投标人针对本项目制定的过渡交接计划安排与组织实施方案, 进行评价：方案编制详实切合实际，可操作性强的为优，得*分；方案部分详实或部分内容可操作性较强的为良，得*分；方案阐述简短或无实质内容或方案可操作性不强的得*分；其余不得分。 |
| 景区物业化管理规章制度 |
* |
根据各投标人制定的景区物业化管理规章制度（除绿化养护及卫生保洁管理规章制度外）是否齐全、合理，是否满足景区管理需求进行评价： 制度详细、合理、可行为优，得*分；制度较详细、较合理、较可行为良，得*分；制度较简略为*般，得*.*分；其余不得分。 |
| 安全防范措施配备 |
* |
根据投标人所提供的安全防范措施配备（包含安全管理、操作规程，人员安全管理制度、作业操作规程、紧急情况处置流程等）情况进行评价： 措施内容齐全、表述准确、条理清晰、工作安排合理为优，得*分；措施较完整、较可行、工作安排较合理为良，得*分；措施基本满足采购人要求为*般，得*.*分；其余不得分。 |
| 人员配置方案 |
* |
根据各投标人结合本项目的实际情况制定人员配置方案进行评价：方案完整、内容合理、可行性强的得*分；方案较完整、内容较合理、可行性较强的得*分；方案不完整、内容不合理、可行性不强得*.*分；方案完全不合理或未提供的不得分。 |
| 公共秩序维护、车辆停放管理秩序方案 |
* |
根据公共秩序维护、车辆停放管理秩序方案：管理的流程、工作细则、质量标准、质量管理体系等进行综合比较评价，方案完整可行，可操作性强的得*分，方案基本完整，具有较强的可操作性，虽有欠缺，但对项目实施还是有*定的促进作用的得*分，方案存在缺漏，对项目实施影响较大的不得分。 |
③商务项（**×**）满分为**分。
| 评标项目 |
评标分值 |
评标方法描述 |
| 员工保障 |
* |
根据投标人承诺中标后为本项目投入的所有人员（每人）购买意外伤害保险或雇主责任险的保额情况进行评分，保额≥***元的得*分；***元＞保额≥***元的得*分；保额＜***元的得*分。注：投标人须提供承诺函且承诺为本项目投入的所有人员购买的意外伤害险的保障日期不少于本项目合同服务期，未提供的不得分。 |
| 项目业绩 |
* |
根据投标人提供的自****年*月*日以来（以合同签订时间为准）景区物业的业绩或****台商投资区本地物业的业绩情况进行评价:每提供*个有效业绩得*分，满分*分。 投标人须提供该业绩项目以下资料有效复印件： （*）中标（成交）公告（提供相关网站中标或成交公告的下载网页及其网址）； （*）中标（成交）通知书； （*）采购合同文本； （*）能够证明该业绩项目已经采购人验收合格的相关证明文件。 注：如未按照以上要求提供该项目业绩完整资料的，评标委员会对该项业绩将不予采信。 |
| 合规经营 |
* |
自****年*月*日以来，投标人没有因物业经营管理问题受到住建、房管、文明办（或创建办）、公安、消防、税务、市场监督管理、质量监督管理等部门通报批评、警告、罚款等处罚（除重大违法记录）的得*分。注：投标人须提供书面承诺书（格式自拟）。投标人须如实承诺，并对投标文件中所提供的材料、承诺内容的真实性负责。若中标后采购人发现中标人提供虚假材料谋取中标或未如实承诺等违法行为，采购人有权不与其签订合同或终止合同，并报同级财政部门，因此给采购人造成损失的，中标人需另行支付相应赔偿。 |
| 满意度情况 |
* |
****年*月*日以来，投标人承接的（以合同起始时间或签订时间为准）正在履行的服务项目的业主满意证明材料，提供*份完整的验收合格或者满意证明材料的得*分，满分*分。完整的服务项目验收合格或者满意证明材料应包括：采购人出具的满意证明材料（评价须为优秀、合格或满意）、提供相关网站中标公告的下载网页并注明网址、中标通知书复印件、采购合同复印件，未同时提供以上证明材料的本项不得分。 |
| 便捷服务 |
* |
根据投标人针对本项目安全突发事件应急响应服务便捷性情况进行评审：响应时间≤**分钟的得*分，**分钟＜响应时间≤**分钟的得*分,响应时间＞**分钟的得*分。 需同时提供：①提供电子地图测算投标人营业执照住所起算到采购人所在地时间的截图；②投标人在投标文件中提供相关说明及对响应距离做出明确承诺。 |
| 劳动保障守法诚信 |
* |
近*年来投标人连续获得县级及以上人力资源和社会保障部门关于企业劳动保障守法诚信等级评价结果为：“*级”的得*分。须同时提供相关证明文件复印件并加盖公章和人社局网站公示结果截图，否则不得分。 |
| 企业荣誉 |
* |
投标人通过质量管理体系认证、职业健康管理体系认证、环境管理体系认证的，每提供*项得*分，满分*分（须提供有效期内的证书扫描件及该证书在全国认证认可信息公共服务平台（****://**.****.**）上状态为“有效”的查询结果网页或截图打印件并加盖投标人公章，未按要求提供不得分）。 |
（*）中标候选人排列规则顺序如下：
*.按照评标总得分（**）由高到低顺序排列。
*.评标总得分（**）相同的，按照评标价（即价格扣除后的投标报价）由低到高顺序排列。
*.评标总得分（**）且评标价（即价格扣除后的投标报价）相同的并列。
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