涉执房地产处置司法评估报告
估价报告编号:赣智信房评字[****]第***号
估价项目:****县人民法院因确定财产处置参考价事宜涉及的****富达果胶有限公司所属房产价值评估项目估价委托人:****县人民法院
房地产估价机构:****智信房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师:赵美霞**********
刘惠忠**********
估价报告出具日期:****年*月**日
致估价委托人函
致函对象:****县人民法院。
估价目的:为****县人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
估价对象:申请人****弋阳农村商业银行股份有限公司与****富达果胶有限公司金融借款合同纠纷*案中,申请人****弋阳农村商业银行股份有限公司申请执行****富达果胶有限公司所拥有的坐落在****县工业园区内的*处房产(不含地),总建筑面积为*,***.**㎡,建筑结构为框架结构,土地使用权类型为国有出让工业用地。财产范围包括:房屋建筑物以及构筑物,不包括土地使用权、动产、债权债务等其他财产或权益。
价值时点:****年*月**日。
价值类型:市场价值。
估价方法:成本法。
估价结果:估价对象于价值时点可能实现的评估总价值¥*,***,***.**元。大写:人民币************元**分(含装修、不含地价)。
详见附件《房地产估价结果*览表》。
序号 |
权证号 |
产权人 |
坐落 |
规划用途 |
所在层数/总层数 |
建筑面积(**) |
房地产单价(元/**) |
房地产价值(元) |
备注 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*-*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
地面瓷砖,墙面刷币,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*-*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
地面瓷砖,墙面刷币,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*-*/* |
****.** |
***.** |
***,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
未办产证 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*/* |
**.** |
***.** |
**,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
构筑物 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
|
|
|
***,***.** |
|
合计 |
|
|
|
*,***.** |
|
*,***,***.** |
特别提示:
*.本次评估范围仅为房屋建筑物、构筑物,未包含土地使用权价值及红线内土地*通*平所发生的相关费用,未考虑进入通道受限、房地不得分割拍卖等因素对估价结果的影响,未考虑其实际成交后的处置问题,提示委托方及买受人了解此情况。
*.估价结果不包括估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿权及用益物权。
*.估价结果没有考虑拍卖过程中发生的处置费用和税金。
*.本估价结果不应作为价格实现的保证。
*.本估价报告使用期自****年*月**日至****年*月**日。
*.欲知详情,请阅读本估价报告全文。
致函日期:****年*月**日。
估价机构:****智信房地产土地资产评估有限公司
机构负责人签字(盖章):
目录
*.估价师声明
*.估价假设和限制条件
*.估价结果报告
*.估价委托人及相关当事人
*.房地产估价机构
*.估价对象
*.估价目的
*.价值时点
*.价值类型
*.估价依据
*.估价原则
*.估价方法
**.估价结果
**.估价人员
**.实地查勘期
**.估价作业期
**.估价报告使用期限
*.附件
*.房地产估价结果*览表
*.****县人民法院司法评估委托书
*.《房产使用权证》
*.《****富达果胶有限公司面积示意图》
*.估价对象照片
*.估价机构营业执照复印件
*.估价机构备案证书复印件
*.房地产估价师注册证书复印件
估价师声明
我们郑重声明:
*.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;
*.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制;
*.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;
*.我们依照《房地产估价规范》**/******-****、《房地产估价基本术语标准》**/******-****进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。
*.我司估价人员已于****年*月**日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供资料有限,我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担其他被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。
*.没有除本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
*.委托方以及相关部门在使用本报告时,对因忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任,本估价机构以及估价人员不承担相应责任。
*.本估价报告依据了委托方提供了相关资料,委托方对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。因资料失实造成估价结果有误差的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
*.未经我公司授权或许可,估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告的最终解释权为本评估机构所有。
注册房地产估价师:
****年*月**日
估价假设和限制条件
*、本次估价的各项假设
(*)*般假设
*.估价委托人提供的估价对象权属、面积、用途等资料未予以核实,假定它们是合法、真实、准确和完整的。
*.估价委托人、案件申请执行人引领估价人员实地查勘的估价对象与委估的估价对象*致,具有唯*性。注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量,经现场查勘观察,估价对象房屋建筑面积与委托方提供的《房产使用权证》记载建筑面积大体相当。
*.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。人民法院拍卖(或者变卖)财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。
*.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象在建筑物耐用年限或土地使用权年限内能够正常使用。
*.假设估价对象能够合法取得房屋所有权,并支付完相关税费。
*.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件:
(*)交易双方自愿地进行交易;
(*)交易双方处于利己动机进行交易;
(*)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;
(*)交易双方有较充裕的时间进行交易;
(*)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
*.估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
*.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的相关法律、法规。
(*)未定事项假设
估价对象由估价委托人相关人员现场指认,若与实际不符,应重新估价;估价人员现场勘查时,未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验,本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
(*)背离事实假设
*.估价对象已查封、抵押,评估过程中未考虑以上因素对估价结果的影响。
*.本次评估范围仅为房屋建筑物、构筑物,未包含土地使用权价值及红线内土地*通*平所发生的相关费用,未考虑进入通道受限、房地不得分割拍卖等因素对估价结果的影响,未考虑其实际成交后的处置问题,提示委托方及买受人了解此情况。
(*)不相*致假设
*.估价对象(横房权证岑阳镇字第*******号)证载面积为*,***.**平方米,楼层为*层,实际为大部分为*层,小部分有*层,实际面积与证载面积存在差异,经与委托方沟通,本次评估按证载面积计算。
*.估价对象土地用途为出让工业用地,房屋用途为商业,房产现状用途为闲置,土地用途与房产用途不*致,因估价对象所处位置为工业园区,周边无商业氛围,且本次评估的仅为房产价值,不含地价,故仅采用成本法对房屋建筑物工业用途进行评估。
(*)依据不足假设
*.估价对象未办证建筑物及构筑物相关数据根据测绘公司提供的《****富达果胶有限公司面积示意图》确认,部分工程(如水池、烟囱等)无法查勘的,仅根据产权方口述其内部构造进行评估。
*.委估房屋建筑物及构筑物由于被评估单位未能提供施工图纸、施工合同及付款依据,故在评估计算过程中参照类似工程进行计算。*、估价报告使用的限制条件
*.估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
*.本估价报告是按照既定目的提供给委托方使用,若改变估价目的及使用条件,需向本公司咨询后作必要修正或重新评估。
*.估价结果没有考虑拍卖过程中发生的处置费用和税金。
*.本报告有效期为*年,如超过有效期或价值时点之后,以及有效期内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税收政策、金融政策等发生重大变化,市场价格变化较快对估价结果产生明显影响时,委托方应及时聘请房地产估价机构对估价结果作相应调整或重新评估。
*.如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现的差错,属正常差错范围,请及时通知本公司进行更正,如因明知正常失误而不及时通知更正而对估价结果继续使用造成的影响和损失,估价机构不承担责任。
*.估价结果为房地产市场价值,未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
****年*月**日
涉执房地产处置司法评估报告
赣智信房评字[****]第***号
*、估价委托人及相关当事人:
*.估价委托人:****县人民法院
*.权属人:****富达果胶有限公司
*.申请人:****弋阳农村商业银行股份有限公司
*、房地产估价机构:
机构名称:****智信房地产土地资产评估有限公司
法定代表人:吴承平
法定地址:****省****市高铁经济试验区茶圣东路文创中心*号楼***室
资格等级:*级
资格证书编号:赣建房评字第**号
*、估价对象:
(*)估价对象财产范围
申请人****弋阳农村商业银行股份有限公司与****富达果胶有限公司金融借款合同纠纷*案中,申请人****弋阳农村商业银行股份有限公司申请执行****富达果胶有限公司所拥有的坐落在****县工业园区内的*处房产(不含地),总建筑面积为*,***.**㎡,建筑结构为框架结构,土地使用权类型为国有出让工业用地。
财产范围包括:房屋建筑物以及构筑物,不包括土地使用权、动产、债权债务等其他财产或权益。
(*)估价对象基本状况
*.估价对象区位状况:
⑴位置状况:估价对象位于****县工业园区内。****县,隶属****省****市,位于****市中部、****省东北部,东与广信区相邻,南与铅山县接壤,西与弋阳县相连,北与德兴市毗连。辖区面积***平方*米,辖**个乡镇(街道、场、办)。沪昆高速公路、***国道、***省道、沪昆铁路、峰福铁路、沪昆高速铁路穿境而过。****年末,全县共有户籍人口**.***人。
********工业园区,总规划面积*平方公里,分为*个小区,于****年*月*日破土动工。共有入园企业**家,总投资达**.*****,其中投资*****元以上项目**家,已经形成以挂锁制造、食品医药、纺织器材、铜材加工、服装机械等*大产业为主的特色工业园,聚集效应迅速增强。
⑵交通状况:估价对象周边道路有葛源路、创业大道、兴安大道等城市交通主次干道,交通通达度较好。
⑶外部配套设施:基础设施已达到“*通”。估价对象旁边有****沃田汽车*部件有限公司、****县恒达实业有限公司等,距离****汽车站、****中医院约*.*公里,周边生活配套*般。周边小区有富和悦府小区、祥和家园等。
*.估价对象实物状况:
估价对象位于葛源路,共*处房产,框架结构,目前全部处于闲置状态。
估价对象*(横房权证岑阳镇字第*******号)证载面积***.**平方米,包含宿舍、食堂、传达室。其中宿舍楼共*层,*层层高约*.*米,用于食堂和男女浴室,地面瓷砖,天花板刷白,墙砖贴至*.*米高。*、*层层高约*米,隔为多个房间,地面毛坯,天花板墙面刷白,墙面多处霉烂。传达室层高约*.*米,地面瓷砖,墙面刷白。
估价对象*(横房权证岑阳镇字第*******号)证载面积***.**平方米,为办公楼。共*层,*层层高约*.*米,共*直,地面瓷砖,墙面天花板刷白;*、*层层高约*.*米,隔为多个办公室,每个办公室内带卫生间,地面瓷砖,墙面天花板刷白,有多处墙皮脱落、渗水,阳台未封窗。
估价对象*(横房权证岑阳镇字第*******号)证载面积为*,***.**平方米,*层,用途为厂房。现场查勘中发现实际有*栋建筑,且层数不*致。其中*栋为边长*.**米的正方体建筑,共*层,总层高约**米,正面破了*个大洞,其*边的单层建筑物面积约**.**平方米未办证;旁边*栋厂房为长约**米,宽约*米,层高约*.*米的单层;后面*栋厂房宽约**米,总长约**米,其中有*米为*层,总高约*.*米,有**米为*层,总高约**米,剩余部分为单层,层高约*米。估价对象*实际面积与证载可能存在较大差异,本次评估按证载面积计算。
估价对象*(横房权证岑阳镇字第*******号)证载面积为***.**平方米,为仓库。长约**米,宽约**米,高约*米,内部毛坯,未隔墙。
估价对象*(横房权证岑阳镇字第*******号)证载面积为***.**平方米,包含锅炉房、配电房。锅炉房长约**米,宽约**米,高约*.*米,内部毛坯,未隔墙。
*.估价对象权益状况:
根据委托方提供的《房产使用权证》,估价对象产权人为****富达果胶有限公司所有,设计用途为商业,土地性质为出让工业用地,土地使用期限为****年**月**日。
*.房产所处位置
姚家乡
建作村
水圳徐家
****站
估价对象所在位置
口****汽车站
****省****市****县葛源路
密田源陈家
****
****互通
游龙徐家
*甲龙
*、估价目的:
为****县人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、价值时点:
****年*月**日
*、价值类型:
本次估价的价值类型为市场价值。
市场价值是为估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
价值内涵是估价对象在价值时点,满足估价假设和限制条件下包括房屋建筑物、构筑物,不包括土地使用权、动产、债权债务等其他财产或权益。
*、估价依据:
*.法律、法规和政策性文件
(*)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第**号,****年*月**日);
(*)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第***号,****年*月**日);
(*)《中华人民共和国民法典》(****年*月**日,**届全国人大*次会议表决通过了,自****年*月*日起施行);
(*)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第***号,****年*月**日)。
*.技术标准、规程、规范
(*)《房地产估价规范》(**/******-****);
(*)《房地产估价基本术语标准》(**/******-****);
(*)《城镇土地估价规程》(**/******-****);
(*)最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定(法释(****)**号);
(*)关于印发《人民法院委托评估工作规范》的通知(法办(****)***号);
(*)《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学〔****〕**号);
(*)最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》(法释〔****〕**号)。
*.估价委托人提供的相关资料
(*)《****县人民法院委托书》[(****)赣****执***号];
(*)《房产使用权证》、《****富达果胶有限公司面积示意图》;
*.估价人员调查收集的相关资料
(*)估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料;
(*)估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易数据资料。*、估价原则:
本次估价在独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下,结合估价目的对估价对象进行估价,具体依据估价原则如下:
*.合法原则:
即以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提条件。所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律保护,并体现其权益价值。
*.独立、客观、公正原则:
要求站在中立的立场上,实事求是,公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值和价格的原则。*.替代原则:
估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。*.价值时点原则:
估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
*、估价方法:
根据《房地产估价规范》(**/******-****),通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择。
根据本次评估的特定目的,评估人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地查勘和对邻近地区的调查之后,针对估价对象的实际情况,并研究了估价委托人提供的资料及注册房地产估价师掌握的资料,结合实地查勘和市场调研的结果确定本次评估采用成本法进行评估。具体分析如下:
(*)比较法的适用性分析:比较法为替代原理,以市场成交价格为导向。估价对象所在区域同类物业在价值时点近期,类似的房地产交易较少,且估价对象不含土地价值,因此不可采用比较法对估价对象进行评估。
(*)收益法的适用性分析:收益法为预期原理,预期未来收益为导向,收益相对稳定,具潜在收益性及长期经营的可能条件。估价对象所在区域难以找到类似整体出租案例,其收益无法合理预测,故本次评估不可采用收益法进行估价。
(*)成本法的适用性分析:成本法为生产费用价值论、重新开发建筑成本为导向,适用对象为:独立开发建设项目进行重新开发建设的、很少发生交易的房地产、没有收益或没有潜在收益的房地产。从房产取得情况来看,估价对象为*般通用建筑,其构建成本及相关税费能够合理预计,故针对该房地产评估可以采用成本法。
(*)假设开发法的适用性分析:假设开发法是预期原理,预期未来收益为导向。适用于估价对象具有开发或再开发潜力,能够正常判断估价对象最佳开发利用方式、能够正确预测估价对象开发完成的价值。估价对象为已完成开发建设的,已不存在可开发或潜在开发的可能,因此不适宜采用假设开发法。
(*)估价方法介绍成本法的理论依据为生产费用原理及替代原理。根据****县建筑材料市场行情及类似工程惯例确定基本重置价格的规定,结合估价对象的实际情况,估价对象评估价值的计算公式为:
*)重置全价的确定
房屋建筑物单位价格=重置单价×成新率
房屋建筑物重置单价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
*)成新率的确定
评估人员对房屋建筑物、构筑物进行较全面的现场勘察,再结合耐用年限、已使用年限以及现状观察,按年限法和观察法确定综合成新率:
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×***%
观察法成新率,根据估价对象使用条件和实际状态核实、勘查加以确定。
综合成新率=观察法成新率×**%+年限法成新率×**%
*、估价结果:
本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析,确定估价对象于价值时点可能实现的评估总价值¥*,***,***.**元。大写:人民币************元**分(含装修、不含地价)。
详见附件《房地产估价结果*览表》。
序号 |
权证号 |
产权人 |
坐落 |
规划用途 |
所在层数/总层数 |
建筑面积(**) |
房地产单价(元/**) |
房地产价值(元) |
备注 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*-*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
地面瓷砖,墙面刷币,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*-*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
地面瓷砖,墙面刷币,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*-*/* |
****.** |
***.** |
***,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
横房权证岑阳镇字第*******号 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*/* |
***.** |
***.** |
***,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
未办产证 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
*/* |
**.** |
***.** |
**,***.** |
毛坯,不含地价 |
* |
构筑物 |
****富达果胶有限公司 |
****县工业园区内 |
商业 |
|
|
|
***,***.** |
|
合 计 |
|
|
|
*,***.** |
|
*,***,***.** |
**、估价人员:
姓名 |
注册证书号 |
签名 |
签名日期 |
赵美霞 |
********** |
|
|
刘惠忠 |
********** |
|
|
**、实地查勘期:
****年*月**日
**、估价作业期:
****年*月**日至****年*月**日
**、估价报告使用期限:
本报告有效期自出具估价报告之日起*年,在此期间内如由于房地价格有关的政策、市场及物业本身的物理状况等方面发生重大变动调整,且这些变动调整会对评估结果产生重大影响的,则需重新估价。
****智信房地产土地资产评估有限公司
****年*月**日