****
涉执房地产处置司法评估报告
估价报告编号：杭华正（****）估字第*****号
估价项目名称：****市****区蜀山街道山水苑**幢
*单元***室及***号储藏室
房地产市场价值评估
估价委托人：****市****区人民法院
司法评估委托函号：（****）浙****执****号
房地产估价机构：****
注册房地产估价师：王婷注册号**********
未*翠注册号**********
估价报告出具日期：****年*月**日
第*页共**页
****
致估价委托人函
****市****区人民法院：
受贵院委托，我公司对位于****市****区蜀山街道山水苑**幢*单
元***室及***号储藏室房地产市场价值进行了估价，建筑面积***.**
平方米，土地使用权面积**.*平方米，结构：钢筋混凝土，权利人：徐
劲松，具体估价情况如下：
【估价目的】：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
【价值时点】：****年*月*日（根据实地查勘日期确定）。
【价值类型】：市场价值。
【估价方法】：比较法、收益法。
【估价结果】：估价人员按照必要的估价程序，本着独立客观、公正
科学的原则，结合市场调查结果，经过分析、测算，确定估价对象在满足
本报告全部假设限制条件下的市场价值详见下表：
估价结果汇总表
| 序号 |
估价对象 |
用途 |
面积/数量 |
评估总价（*元） |
| * |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
住宅 |
***.**平方米 |
***.*（大写人民币********元） |
| * |
***号储藏室 |
储藏室 |
*间 |
*（大写人民币**元） |
| 合计 |
|
|
|
***.*（大写人民币********元） |
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****
【特别提示】：
*.本估价结果包含房屋价值，国有土地使用权价值，室内固定装修价值，与房产
不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施价值、储藏室价值，
不含室内可移动物品价值。
*以上内容摘自房地产估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房
地产估价报告全文，并提请报告使用者注意本报告的估价假设前提和限制条件。
特此函告
****
法定代表人：
****年*月**日
第*页共**页
****
目录
致估价委托人函
估价师声明*
估价假设和限制条件.*
估价结果报告**
*、估价委托人.**
*、房地产估价机构.**
*、估价目的...**
*、估价对象.**
*、价值时点**
*、价值类型.**
*、估价原则.**
*、估价依据**
*、估价方法.**
*、估价结果.**
**、注册房地产估价师.**
**、实地查勘期**
**、估价作业期**
附件**
*、位置示意图、实地查勘照片
*、《****市****区人民法院委托书》复印件
*、《****市不动产登记信息查询记录》复印件
*、《房产分层分户平面图》复印件
*、《宗地图》复印件
*、《契税完税情况联系单》复印件
*、房地产估价师资质证书复印件
*、房地产估价机构备案证书复印件
*、房地产估价机构营业执照副本复印件
第*页共**页
****
估价师声明
我们根据自己专业知识和职业道德，在此郑重声明：
*、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、
误导性陈述和重大遗漏。
*、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的
专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条
件的限制。
*、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委
托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价
利害关系人没有偏见。
*、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准（**/*
*****-****）《房地产估价规范》、（**/******-****）《房地产估价基
本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
*、注册房地产估价师已对估价对象进行了实地查勘、拍照和记录，
但仅限于估价对象建筑物的外观、内部状况、使用及维护保养状况、周边
环境、交通状况、配套设施等。因受专业限制，估价人员不承担对估价对
象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难以接
触到的部分进行勘察的责任。
*、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
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****
估价假设和限制条件
*、本次估价的*般假设
（*）假设估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
（*）根据估价人员查询到的《****市不动产登记信息查询记录》（编
号：*********-*******）及估价委托人提供的其他资料，注册房地产估
价师对上述资料中记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未
予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性、完整性的情况下，
假定所查询的资料合法、真实、准确、完整。
（*）估价对象的权属状况、房屋建筑面积及土地使用权面积以《杭
州市不动产登记信息查询记录》上所载明的为依据。
（*）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价
值的重大因素给予了必要关注，仅做出*般性外观查勘，但未对估价对象
做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在隐患且
无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象的基础和结构
无重大质量问题，假定估价对象能正常安全使用。
（*）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性
改变。
（*）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易
市场，即满足以下条件：
*.自愿购买的买方和自愿出售的卖方；
*.双方都了解交易对象且具有完全市场信息；
第*页共**页
****
*.交易双方无任何利害关系、交易目的是追求各自利益的最大化；
*.交易双方有较充裕的时间进行交易；
*.不考虑特殊性质买家的额外出价。
（*）估价对象的价值时点状况与实地查勘状况*致，并以估价对象
的房地产状况及估价对象所处区域类似房地产市场状况在本报告应用有
效期内保持价值时点状况为估价的假设前提。
（*）按照法律法规规定，交易税费由转让人和买受人各自负担。
（*）假设估价对象不存在租赁权、用益物权及占有情况。
（*）假设估价对象不存在欠缴税金及相关费用。
*、未定事项假设
本估价项目不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。
*、背离事实假设
根据《****市不动产登记信息查询记录》记载该房产：有查封，有抵
押，宗地：无查封，无抵押，但鉴于本次估价目的及司法拍卖估价的有关
规定，本次估价假设估价对象于价值时点无抵押、无查封、无其他优先受
偿款。
*、不相*致假设
本估价项目不存在不相*致事项，故本估价报告无不相*致假设。
*、依据不足假设
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****
估价对象***号储藏室未见相关权属资料，经由估价委托人现场指
认，该储藏室位于半地下层。
*、估价报告使用的限制条件
（*）本报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构书面同意，本
报告的全部或任何*部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部
门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
（*）本次估价结果仅为估价委托人确定财产处置参考价提供参考依
据而评估房地产市场价值，若改变估价目的或用于其他用途对使用者造成
的损失，本估价机构不负法律责任。
（*）本估价报告之结果是根据估价对象的证载用途得出的，由于房
地产价值水平高低受房地产用途的影响较大，当房地产的用途发生变化
时，其价值需要重新评估。
（*）本评估报告使用有效期为*年（自****年*月**日至****
年*月**日止）。但价值时点后，在本报告有效期内估价对象质量及价
格标准发生变化并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价
报告。超过*年，需重新进行估价。
（*）如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，
请及时与我公司联系更正。
（*）报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算
的数据均按*舍*入保留*位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右
不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
第*页共**页
****
（*）本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方
可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制概不认
可且不承担责任。
（*）本估价报告由****负责解释。
*、特别提示
（*）本估价报告应按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、
使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产
估价师依法不承担责任。
（*）评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对
象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保
证。
（*）财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致，可能导致评估结果
对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者
变卖时的相应状况不*致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整
后才可使用。
（*）在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评
估结果未使用之前，如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化
的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
（*）本估价报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市
场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑国家宏观经济政策发生变化、
市场供应关系发生变化、市场结构改变、遇有自然力以及其他不可抗力等
第*页共**页
****
因素对估价对象价值的影响，当上述条件发生变化时，估价结果*般亦会
发生变化，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。
*、交易税费及其他费用
（*）经估价人员咨询，估价对象在交易过程中应缴纳的税费种类及
税率如下：
| 纳税人 |
税种 |
|
税率及计算方式 |
| 出让方 |
增值税及附加 |
|
未满*年*.*% |
| 出让方 |
增值税及附加 |
|
超过*年免征 |
| 出让方 |
个人所得税 |
|
*% |
| 承受方 |
契税 |
家庭唯* |
*.*% |
| 承受方 |
契税 |
第*套 |
*% |
| 承受方 |
契税 |
其他 |
*% |
注：以上计算方式仅供参考，具体税种及纳税金额以交易过户时税务部门核定为准。
（*）根据小区物业服务管理公司提供的数据，估价对象自****年
*月*日至****年*月**日期间，欠缴物业费****元，因物业服务管
理公司未出具书面资料，故还需自行核实，特请报告使用人注意。
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****市****区人民法院
委托书
（****）浙****执****号
****：
我院在执行********农村商业银行股份有限公司河上
支行与被执行人徐劲松、****帅马制衣有限公司金融借款合
同纠纷*案中，需确定下列财产的处置参考价。依照《最高
人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规
定》第*条、第**条、第**条、第**条规定，委托你
机构对财产进行评估，请你机构在收到本委托书之日起**
日内出具评估报告。评估报告应当载明评估财产的基本情
况、评估方法、评估标准、评估结果以及有效期等内容。不
能在期限内完成评估的，应当在期限届满*日前申请延长期
限，延期次数不超过*次，每次不超过**日。本次评估费
不采用预缴方式。计算标准按照最高人民法院《关于人民法
院确定财产处置参考价若干问题的规定》第***条执行
（人民法院委托评估机构进行评估，财产处置未成交的，按
照评估机构合理的实际支出计付费用；财产处置成交价高于
评估价的，以评估价为基准计付费用；财产处置成交价低于
评估价的，以财产处置成交价为基准计付费用。人民法院依
照本规定第***条规定撤回委托评估的，按照评估机构合
理的实际支出计付费用；人民法院依照本规定通知原评估机
构重新出具评估报告的，按照前款规定的*分之**计付费
用。人民法院依照本规定另行委托评估机构重新进行评估
的，对原评估机构不计付费用）。
需评估的财产如下：
*、徐劲松所有的坐落于****市****区蜀山街道山水苑
**幢*单元***室不动产及***号藏室区
州
*
****年
日
院印
联系人：蒋波联系电话：****-********
本院地址：****市****区金城路***号邮编：******
****市不动产登记信息查询记录
编号：*********-*******
****华正房地产估计咨询
依申请查询坐落于****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室
有限公司
的不动产登记信息，经查询****市不动产登记统*登记信息管理系统，结果如下：
| 不动产坐落 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
动 |
动 |
| 用途 |
城镇住宅用地/建筑***.**住宅面积*房产：有查封，有抵押，， |
城镇住宅用地/建筑***.**住宅面积*房产：有查封，有抵押，， |
土地使用权***.***使用期限****年**月**日至面积证****年**月**日 |
土地使用权***.***使用期限****年**月**日至面积证****年**月**日 |
|
权证号（证明号） |
浙(****）****区不动产权第*******号 |
|
|
|
权利类型 |
国有建设用地使用权房屋（构筑物）所有权 |
权利性质 |
出让/存量房产 |
| 限制信息动产状况 |
权利人 |
宗地：无查封，无抵押，徐劲松 |
宗地号 |
宗地号 |
|
共有情况 |
单独所有 |
登记日期 |
****年**月**日 |
|
权利状态附记 |
现状 |
转移/注销时间 |
离婚析产本宗地内未作分摊的土地使用权属全体业主共有税源编号：****************完税时间：****-**-**不征 |
|
抵押方式 |
最高额抵押 |
债权数额 |
***.**元 |
| 抵押状况 |
抵押权人 |
********农村商业银行股份有限公司河上技行 |
登记证明号 |
浙（****）****区不动产证明第*******号 |
| 抵押状况 |
登记日期 |
****年**月**日 |
债务履行期限（债权确定期间） |
****年**月**日起****年**月**日止 |
| 抵押状况 |
附记 |
存在禁止或限制转让抵押不动产的约定担保范围依据抵押合同约定 |
存在禁止或限制转让抵押不动产的约定担保范围依据抵押合同约定 |
存在禁止或限制转让抵押不动产的约定担保范围依据抵押合同约定 |
| 查封状况 |
查封文号 |
（****）浙****执保***号家 |
（****）浙****执保***号家 |
（****）浙****执保***号家 |
| 查封状况 |
查封机关 |
****市****区人民法院 |
****市****区人民法院 |
****市****区人民法院 |
| 查封状况 |
查封期限 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
| 查封状况 |
查封文号 |
（****）浙****执****号 |
（****）浙****执****号 |
（****）浙****执****号 |
| 查封状况 |
查封机关 |
****市****区人民法院* |
****市****区人民法院* |
****市****区人民法院* |
| 查封状况 |
查封期限 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
|
查封机关 |
****市****区人民法院 |
****市****区人民法院 |
****市****区人民法院 |
| 查封状况 |
查封文号 |
（****）浙****执****号 |
（****）浙****执****号 |
（****）浙****执****号 |
| 查封状况 |
查封期限 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
| 查封状况 |
查封文号 |
（****）浙****民诉前调*****号 |
（****）浙****民诉前调*****号 |
（****）浙****民诉前调*****号 |
| 查封状况 |
查封机关 |
****市西湖区人民法院品 |
****市西湖区人民法院品 |
****市西湖区人民法院品 |
| 查封状况 |
查封期限 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
****年**月**日起****年**月**日止 |
第*页共*页
****市不动产登记信息查询记录
异议状况
该记录依申请用于信息查询。
****市规划和自
****年*日*:**
说明：
*、本查询记录范围为办理过登记的不动产登记信息（不含预售合同备案信息），
拱墅区、西湖区、钱塘区、滨江区、****区、余杭区、临平区、富阳区、临安区和淳、建桐店、建
德市。
*、申请人请当场核实以上身份信息和结果信息，如信息有误请及时告知工作人员，如隐满不报或提供
虚假信息的，需自行承担法律责任。
*、申请人对以上查询中涉及国家秘密、个人隐私和商业秘密的信息负有保密义务，不得泄露给他人，
也不得不正当使用。
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房产分层分户平面图
单位：*.*
| 房屋坐落 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
****区蜀山街道山水苑**幢*单元***室 |
| 专有建筑面积 |
***.** |
分摊建筑面积 |
分摊建筑面积 |
**.** |
**.** |
建筑面积 |
***.** |
| 所在层次 |
* |
测绘单位 |
测绘单位 |
********天度房屋面积测绘有限公司 |
********天度房屋面积测绘有限公司 |
********天度房屋面积测绘有限公司 |
********天度房屋面积测绘有限公司 |
| ********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
********北不动市记信！*单元*单元*单元 |
|
|
|
|
|
***-*** |
（翼
至*层中轴图
测绘人颜亮质检人：
出图日期：****-**-**
宗地图
| 宗地编号 |
宗地编号 |
宗地编号 |
******************* |
******************* |
图幅编号 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
** |
** |
** |
** |
** |
** |
** |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 比例尺 |
比例尺 |
*:**** |
绘图员 |
权调出图 |
绘图日期 |
****/*/* |
****/*/* |
| 绘图单位 |
绘图单位 |
权调出图 |
审核员 |
权调出图 |
审核日期 |
****/*/* |
****/*/* |
*******
***
契税完税情况联系单
房地产税源编号：****************
房管局/不动产登记局／公积金管理中心：
纳税人徐劲松
组织机构代码（身份证号码
已按规定办理坐落于山水苑**幢*单元***室的土地（房屋）
交易契税涉税事宜
*、征税事宜。纳税义务发生时间******-**计税面积***.**平方米，
已交契税*元，优惠金额*元。
优惠项目：
*、不征税事宜。合同签订时间土地（房屋）面积
平方米：经审核，该纳税人承受土地（房屋）权属的行为不属于契税征收范围
请据此查验纳税人的契税完税证明或减免税证明。
税务机关盖章
经办人：冯颖
日期**-**
本证书由中华人民共和国住房和城
乡建设部批准颁发。姓名/********
本证书合法持有人有权使用注册王婷
房地产估价师名称，执行房地产估价业
务，有权在房地产估价报告上签字性别/***
************************************女
****************************-***************
**********************'****************.
身份证件号码/****.
**************************************
***************************************
**********************************************
**************************************
注册号／**************
**********
王房
执业机构/********
民****
*
有效期至/************
****-**-**
持证人签名/******'**********
发证机关
**.********
本证书由中华人民共和国住房和城
乡建设部批准颁发。姓名/********
本证书合法持有人有权使用注册未*翠
房地产估价师名称，执行房地产估价业
务，有权在房地产估价报告上签字。性别/***
************************************女
****************************-***************
**********************'****************.
身份证件号码/****
**************************************
***************************************
**********************************************
*************************************
注册号/**************
**********
住
执业机构/********
****
有效期至/************
****-**-**
持证人签名/******'**********
发证机关
**.********
| 本证书由中华人民共和国住房和城 |
|
| 乡建设部批准颁发。 |
姓名/******** |
| 本证书合法持有人有权使用注册房地产估价师名称，执行房地产估价业 |
王婷 |
| 务，有权在房地产估价报告上签字************************************ |
性别/***女 |
| ****************************-***************************'****************.************************************** |
**********身份证件号码/****. |
| *************************************************************************************************************************** |
注册号／************************ |
| 王房民* |
执业机构/************有效期至/****************-**-**/******'********** |
| 发证机关 |
持证人签名 |
| **.******** |
|
| 本证书由中华人民共和国住房和城 |
|
| 乡建设部批准颁发。 |
姓名/******** |
| 本证书合法持有人有权使用注册 |
未*翠 |
| 房地产估价师名称，执行房地产估价业 |
|
| 务，有权在房地产估价报告上签字。 |
性别/*** |
| ************************************ |
女 |
| ****************************-***** |
********** |
| **********************'****************. |
身份证件号码/**** |
| ************************************** |
|
|
|
| ************************************************************************************* |
|
| *************************************住 |
注册号/************************执业机构/************/************有效期至****-**-** |
| 发证机关 |
持证人签名/******'********** |
| **.******** |
|
房地产估价机构备案证书
机构名称：****华正房地产估价咨询有限公
司
法定代表人：****
（执行合伙人）或负责人
住所：****省****市****区北干街道知称苑**幢**层
联系电话：****-********
统*社会信用代码：******************
组织形式：有限责任公司（自然人投资或控
股）
首次备案日期：****-**-**
备案等级：*级
证书编号：浙建房估证字（****）***号
有效期限：****年**月**日至****年**月**日
和
*建设
发证机关
中国房地产估价****年*月***日
中
信用档案系统
营业执照
扫描*维码登录“国
统*社会信用代码
企业信用信息公
示系统了解更多登
******************（*/*记、备案、许可，监
信息
（副本）
名称注册资本
*********元整
成立日期****年**月**日
类型有限责任公司（自然人投资或控股）
****所住所
法定代表人
****省****市****区北干街道知穆苑**幢*
*层
经营范围
房地产评估（凭资质证经营）：土地评估（凭资质证书经营）
资产评估（凭资质证书经营）；房产中介服务；房屋动迁；拆迁
服务；土地规划：测绘服务；企业管理咨询服务。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
市
市
登记机关
工南
****年**月**日
市场主体应当于每年*月*日至*月**日通过
国家市场监督管理总局监制
国家企业信用信息公示系统网址****://***.****.***.**国家信用公示系统报送公示年度报告
| 统*社会信用代码 |
营业执照 |
扫描*维码登录“国企业信用信息公示系统了解更多登 |
| ******************（*/* |
（副本） |
记、备案、许可，监信息 |
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