竞争性磋商文件
项目名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局****年度办公楼、配电房、
地下车库****服务
项目编号：****-**********
项目属性：本项目属专门面向中小企业采购项目
采购人名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局
采购代理机构：****
****年**月**日
目录
第*部分商务部分
第*章磋商邀请···································································································*
第*章磋商须知···································································································*
第*章评审方法及标准························································································**
第*章合同草案条款···························································································**
第*章响应文件组成···························································································**
第*部分技术部分
第*章项目采购需求···························································································**
第*部分商务部分
第*章磋商邀请
根据《中华人民共和国****法》等有关规定，现对国家税务总局****市税务局第*
稽查局****年度办公楼、配电房、地下车库****服务（项目名称）进行竞争性磋商采购，
欢迎合格的供应商前来提交响应文件和磋商。
*、项目属性：
根据《****促进中小企业发展管理办法》（财库〔****〕**号）第*条规定要求，
本项目属专门面向中小企业采购项目。
*、项目信息：
项目名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局****年度办公楼、配电房、地下车
库****服务
项目编号：****-**********
标讯区域：地方
行政区域：****市
项目联系人：****
项目联系电话：***-********-***
*、采购单位信息：
采购单位：国家税务总局****市税务局第*稽查局
联系人和联系方式：*******-********
联系地址：****市****区姜家园**号
*、代理机构信息：
单位名称：****
联系人和联系方式：*******-********-***
联系地址：****市****区中央路***号天正国际广场*幢**层****室
*、标讯信息：
(*)基本情况：
标题：国家税务总局****市税务局第*稽查局****年度办公楼、配电房、地下车库物
业服务竞争性磋商采购公告
采购品目：****管理服务
行业划分：****管理
预算金额：***.**元（其中，办公楼人员服务费用预算金额为***.**元；配电房人
员服务费用预算金额为***元；地下车库人员服务费用预算金额为**.**元；办公楼****
管理等各种物耗预算金额为**元）。
服务期限：自合同签订之日起*年（****年*月*日至****年*月**日）。试用期*
个月，试管期满经采购人考核合格后，合同方为有效。如考核不合格，采购人将终止与成交
供应商的服务合同，但成交供应商必须保证采购人各项正常服务，直至下*供应商到位方可
撤离，期间所产生的费用按试用期合同支付。成交供应商在履行合同期间若出现重大事故或
失信行为，采购人可随时终止合同。
(*)采购项目的名称、数量、简要规格描述或项目基本概况介绍：
*.国家税务总局****市税务局第*稽查局大楼位于****市****区姜家园**号，是*幢
用于稽查办公的办公楼，其占地面积约为***㎡，大楼地上*层，地下*层，建筑面积约为
第*页共**页
****㎡，办公人员约***人。
*.本项目服务内容包括但不限于****服务及公共配套设施设备和场地的维修保养、运行
管理、清洁卫生、安保、会务服务、垃圾分类、节能减排、清洗外墙玻璃、物品搬运、*星
工程以及其他经双方同意的指定服务内容。
注：本项目所涉及到的配电房和地下车库区域属国家税务总局****市税务局第*稽查局与
中国船级社****分社共有区域，上述区域产生的****费用均包含在本项目预算金额中。
(*)供应商资格要求：
*.符合《****法》第***条规定的供应商条件：
（*）具有独立承担民事责任的能力（提供法人或者其他组织的营业执照等证明材料，
自然人的身份证明）；
（*）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度（提供参加本次****活动前的会
计报表,成立不满*个月不需提供）；
（*）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力（根据项目需求提供履行合同所必需
的设备和专业技术能力的证明材料或相关加盖公章的承诺函）；
（*）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录（提供参加本次****活动前*个
月内（至少*个月）依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料）；
（*）参加****活动前*年内，在经营活动中没有重大违法记录（提供参加本次政
府采购活动前*年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明）。
*.其他特定资格条件：无。
*.落实****政策需满足的资格要求：
（*）根据《****促进中小企业发展管理办法》（财库〔****〕**号）第*条规定
要求，本项目属于专门面向中小企业采购项目，不接受大型企业参与投标（响应文件中须
提供《中小企业声明函》，格式详见响应文件格式）。
(*)获取磋商文件的时间及地点等：
*.请供应商根据企业实际情况，对照本公告附件，核实本企业划型标准，如符合****
管理行业中小企业划型标准，均可获取磋商文件并参与本项目投标。
*.供应商按照《****促进中小企业发展管理办法》（财库〔****〕**号）规定要
求提供声明函内容不实的，即不属于中小企业参与本项目投标的，属于提供虚假材料谋取
中标、成交，依照《中华人民共和国****法》等国家有关规定追究相应责任，请各供
应商予以关注。
*.获取招标文件的时间：****年**月**日起至****年**月**日为止，每天*：**-**：
**，**：**-**：**（北京时间，节假日除外）。
*.获取招标文件的地点：登录新点电子交易平台-华厦专区（以下简称平台），网址为：
****://******.********.**/。
*.获取招标文件的方式：
（*）登*平台下载电子磋商文件。下载者请务必至少在磋商文件获取截止时间半个工
作日前登录平台完成购买操作，否则将无法保证获取电子磋商文件；
（*）下载者须前往平台总站（网址为：*****://***.********.**/）免费注册（平台
仅对供应商注册信息与其提供的附件信息进行*致性检查）；注册为*次性工作，以后若有
需要只需变更及完善相关信息；注册成功后，可以及时参与平台上所有发布的招标项目；
（*）下载者需要发票的，需在报名缴费时，在平台提交“发票信息”附件。磋商文件
费发票由采购代理机构出具（联系人：胡工，联系电话：***-********-***），平台服务费
发票由平台出具。非因采购代理机构或平台公司原因，发票*经开具不予退换，由于供应商
未在平台中提交开票信息所造成的开票延误，采购代理机构或平台公司不承担相关责任；
第*页共**页
（*）供应商在平台进行网上报名期间若遇到技术方面的问题，请联系平台咨询电话：
**********-*；技术支持（****国泰新点软件）：张工**：**********；服务时间（工作
日）：*:**-**:**，**:**-**:**。
*.磋商文件的售价（含平台服务费）：***元，售后不退。
(*)响应文件递交截止时间及地点等：
响应文件递交截止时间：****年**月**日**时**分；
响应文件递交地点：****市****区中央路***号天正国际广场*幢**层****室开标大
厅。
响应文件开启时间：****年**月**日**时**分；
响应文件开启地点：****市****区中央路***号天正国际广场*幢**层****室评标区。
(*)采购项目需要落实的其他****政策：供应商若符合残疾人福利性单位性质或
监狱企业性质的，均视同小型、微型企业，均可以参与本项目投标。
(*)其他补充事宜：本公告期限：*个工作日。
*、附件：
****管理行业中小企业划型标准：
根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔****〕***号）要求，
中小企业划分为中型、小型、微型*种类型。本规定的中型企业标准上限即为大型企业标准
的下限。其中****管理行业中小企业划型标准为：
从业人员****人以下或营业收入*****元以下的为中小微型企业。其中，从业人员
***人及以上，且营业收入*****元及以上的为中型企业；从业人员***人及以上，且营
业收入****元及以上的为小型企业；从业人员***人以下或营业收入****元以下的为微
型企业。
****
****年**月**日
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第*章磋商须知
磋商须知前附表
| 序号 |
条款名称 |
要求 |
| * |
采购项目 |
国家税务总局****市税务局第*稽查局****年度办公楼、配电房、地下车库****服务 |
| * |
采购预算（含税） |
***.**元（其中，办公楼人员预算金额为***.**元；配电房人员预算金额为***元；地下车库人员预算金额为**.**元；办公楼****管理等各种物耗预算金额为**元） |
| * |
公告媒体 |
中国****网、新点电子交易平台 |
| * |
采购人 |
名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局地址：****市****区姜家园**号电话：***-********联系人：**** |
| * |
采购代理机构 |
名称：****地址：****市****区中央路***号天正国际广场*幢**层****室电话：***-********-***联系人：**** |
| * |
供应商产生方法 |
☑公告□供应商库抽取□专家和采购人推荐 |
| * |
供应商资格条件 |
*.符合《****法》第***条规定的供应商条件。*.其他特定资格条件：无。*.落实****政策需满足的资格要求：（*）根据《****促进中小企业发展管理办法》（财库〔****〕**号）第*条规定要求，本项目属于专门面向中小企业采购项目，不接受大型企业参与投标（响应文件中须提供《中小企业声明函》，格式详见响应文件格式）。 |
| * |
项目现场勘察 |
☑不组织 |
| * |
联合体 |
☑不接受 |
| * |
分包 |
☑不接受 |
| * |
支持中小企业发展 |
☑专门面向中小企业采购项目 |
| * |
支持监狱企业 |
□专门面向监狱企业采购项目☑非专门面向监狱采购项目：供应商若符合监狱企业性质的，视同小型、微型企业，均可以参与本项目投标。 |
| * |
其他法律法规强制性规定或扶持政策 |
供应商若符合残疾人福利性单位性质的，视同小型、微型企业，均可以参与本项目投标。 |
| ** |
供应商须提供的其他资料 |
无 |
| ** |
递交磋商响应文件的截止时间和地点 |
时间：****年**月**日**时**分(北京时间)地点：****市****区中央路***号天正国际广场*幢**层****室开标大厅 |
| ** |
磋商响应文件开启时间和地点 |
时间：****年**月**日**时**分(北京时间)地点：****市****区中央路***号天正国际广场*幢**层****室评标区 |
| ** |
磋商保证金 |
☑不要求提供 |
| ** |
磋商响应有效期 |
**日(日历日) |
| ** |
响应文件份数 |
正本*份副本*份电子文件*份(☑扫描件，☑****)响应文件统*用**规格幅面打印、装订成册并编制目录，由于编排混乱导致响应文件被误读或查找不到，责任由供应商承担。当纸质正本文件与副本、电子文件不*致时，以纸质正本文件为准。电子文件用于存档，供应商须承担前述不*致造成的不利后果。每份纸质文件须清楚标明“正本”或“副本”字样。 |
| ** |
响应文件封套上应载明的信息 |
国家税务总局****市税务局第*稽查局****年度办公楼、配电房、地下车库****服务(项目名称)磋商响应文件项目编号：****-**********在****年**月**日**时**分之前不得启封供应商名称、地址、联系人、联系电话、传真等 |
| ** |
信用查询 |
☑采购人或采购代理机构将通过“信用中国”网站(***.***********.***.**)、中国****网(***.****.***.**)查询相关主体信用记录。本次查询的信用记录打印的网页版将留存在评标报告中。本项目信用记录查询截止时点为****年**月**日**时**分。 |
| ** |
定标原则 |
☑*.采购人在评审报告确定的成交候选人名单中按顺序确定成交人。*.成交候选人并列的，按照以下方式确定成交人：☑随机抽取；□其他方式：采购人现场确定。 |
| ** |
提供服务的地点、方式、项目服务期限 |
提供服务的地点：采购人指定的地点。提供服务的方式：合同范围内****服务全包方式。项目服务期限：自合同签订之日起*年（****年*月*日至****年*月**日）。试用期*个月，试管期满经采购人考核合格后，合同方为有效。如考核不合格，采购人将中止与成交供应商的服务合同，但成交供应商必须保证采购人各项正常服务，直至下*供应商到位方可撤离，期间所产生的费用按试用期合同支付。成交供应商在履行合同期间若出现重大事故或失信行为，采购人可随时终止合同。 |
| ** |
采购资金的支付方式及时间 |
详见磋商文件第*章项目采购需求 |
| ** |
履约保证金 |
不要求提供 |
| ** |
招标代理服务费及专家评审费 |
*.本次采购招标代理服务费由成交供应商参照计价格【****】****号文件规定的基准费率计算支付给采购代理机构，请供应商予以关注并核算到总报价中。*.本次采购招标代理服务费由成交供应商在领取成交通知书时结算。*.本次采购专家评审费由成交供应商支付并按实际发生收取。 |
第*页共**页
磋商须知正文
*、总则
*.定义
*.*“采购人”是指依法进行****的国家机关、事业单位、团体组织。本次政府
采购的采购人名称、地址、电话、联系人见磋商须知前附表。
*.*“采购代理机构”是指接受采购人委托，代理采购项目的集中采购机构和其他采
购代理机构。本次****的采购代理机构名称、地址、电话、联系人见磋商须知前附表。
*.*“供应商”是指响应磋商文件要求、参加竞争性磋商采购的法人、其他组织或者
自然人。本次****项目邀请的供应商通过磋商须知前附表所述方式产生。
*.*“磋商小组”是依据《****竞争性磋商采购方式管理暂行办法》有关规定组
建，依法履行竞争性磋商采购活动职责的*人以上单数的磋商成员。
*.*“服务”是指除货物和工程以外的其他****对象。
*.采购项目预算
*.*本项目采购资金已列入****预算，预算金额见磋商须知前附表。
*.供应商的资格要求
*.*供应商应当符合磋商须知前附表中规定的下列资格条件要求：
*.*.*符合《****法》第***条规定的供应商条件：
(*)具有独立承担民事责任的能力；
(*)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
(*)具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
(*)有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
(*)参加****活动前*年内，在经营活动中没有重大违法记录；
(*)****法律法规相关规定的其他条件。
*.*.*政府强制采购资格条件。
*.*.*其他特定资格条件。(详见磋商须知前附表)
*.*供应商存在下列情形之*的不得参加竞争性磋商：
*.*.*单位负责人为同*人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，参加同*合
同项下的****活动。为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等
服务的供应商，再参加该采购项目的其他采购活动。
*.*.*因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额
罚款等行政处罚，或者存在财政部门认定的其他重大违法记录，以及在财政部门禁止参加政
府采购活动期限以内的。
*.参与磋商的费用
*.*无论磋商的结果如何，供应商应自行承担所有与竞争性磋商采购活动有关的全部
费用。
*.授权委托
*.*供应商代表为供应商法定代表人的，应持有法定代表人身份证明。供应商代表不
是供应商法定代表人的，应持有法定代表人授权书，并附授权代表的身份证明。
*.联合体形式
*.*本项目是否接受联合体参与及相关要求见磋商须知前附表。
*.*供应商为联合体形式的，应同时遵守以下规定：
(*)联合体各方必须签订联合体协议书，明确联合体牵头人和各方权利、义务及分工、
合同工作量比例；
(*)联合体各方均应当符合本章第*.*款规定的供应商基本资格条件；
第*页共**页
(*)除磋商须知前附表中另有规定，联合体各方中至少有*方应当符合本章第*.*款规
定的供应商特定资格条件；
(*)联合体中有同类资质的供应商按照联合体分工承担相同工作的，应当按照资质等级
较低的供应商确定资质等级；
(*)联合体各方不得再单独或与其他供应商组成新的联合体参加同*项目的采购活动。
*.项目现场勘察
*.*本项目是否组织现场勘察见磋商须知前附表。
*.*供应商应按磋商须知前附表中规定对采购项目现场和周围环境的现场考察。供应
商未在指定时间进行勘察的，采购人不再另行组织。
*.*勘察现场的费用由供应商自己承担，勘察期间所发生的人身伤害及财产损失由供
应商自己负责。
*.*采购人不对供应商据此而做出的推论、理解和结论负责。*旦成交，供应商不得
以任何借口，提出额外补偿，或延长合同期限的要求。
*.****政策支持与其他规定
*.*本项目属专门面向中小企业采购项目。
*.*监狱企业、残疾人福利性单位视同小型、微型企业。
*.*其他法律法规强制性规定。本项目的详细要求见磋商须知前附表。
*、磋商文件
*.磋商文件的组成
*.*磋商文件由下列文件组成：
第*部分商务部分
第*章磋商邀请
第*章磋商须知
第*章评审方法及标准
第*章合同草案条款
第*章响应文件组成
第*部分技术部分
第*章项目采购需求
*.*磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止时间前，对磋商文件进行澄清或者
修改的内容，为磋商文件的组成部分。
*.*磋商小组根据与供应商磋商情况可能实质性变动的内容，包括采购需求中的技术、
服务要求以及合同草案条款，对磋商文件作出的实质性变动是磋商文件的有效组成部分。
*.*供应商应仔细阅读磋商文件的全部内容，按照磋商文件要求编制响应文件。任何
对磋商文件的忽略或误解不能作为响应文件存在缺陷或瑕疵的理由，其风险由供应商承担。
**.磋商文件的澄清或者修改
**.*在磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止之日前，采购人、采购代理机构
或者磋商小组可以对已发出的磋商文件进行必要的澄清或者修改。
**.*澄清或者修改的内容可能影响响应文件编制的，采购人、采购代理机构应当在磋
商须知前附表规定的提交首次响应文件截止之日*日前，以书面形式通知所有接收磋商文件
的供应商，不足*日的，顺延供应商提交首次响应文件截止时间。
**.偏离
**.*本条所称偏离为响应文件对磋商文件的偏离，即不满足或不响应磋商文件的要求。
偏离分为实质性和非实质性要求条款偏离。
**.*除****法律法规相关规定外，磋商文件中“第*章项目采购需求”中所有
第*页共**页
*、其他资料
公章授权书(如有)
公章授权书
致：____________(采购人或采购代理机构)：
（供应商名称），中华人民共和国合法企
业，法定地址：____________________。在参与________(项目名称)(项目编号)____磋商活
动中，我公司授权投标专用章在此次活动中代为公章使用。
投标专用章所签署的响应文件、澄清等，我公司承认并同意具备与我公司公章签署等同
的法律的效力。
投标专用章签署的所有文件、协议不因授权的撤销而失效。
投标专用章：____________(盖章)
公司公章：__________(盖章)
供应商法定代表人：______(签字或盖章)
日期：年月日
第**页共**页
第*部分技术部分
第*章项目采购需求
*、项目名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局办公楼、配电房、地下车库****服
务
*、服务地点：国家税务总局****市税务局第*稽查局（****市****区姜家园**号）。
*、服务期限：自合同签订之日起*年（****年*月*日至****年*月**日）。试用
期*个月，试管期满经采购人考核合格后，合同方为有效。如考核不合格，采购人将中止与
成交供应商的服务合同，但成交供应商必须保证采购人各项正常服务，直至下*供应商到位
方可撤离，期间所产生的费用按试用期合同支付。成交供应商在履行合同期间若出现重大事
故或失信行为，采购人可随时终止合同。
*、服务范围
（*）国家税务总局****市税务局第*稽查局大楼位于****市****区姜家园**号，是*
幢用于稽查办公的办公楼，其占地面积约为***㎡，大楼地上*层，地下*层，建筑面积约
为****㎡，办公人员约***人。
（*）****服务范围：****服务及公共配套设施设备和场地的维修保养、运行管理、清洁
卫生、安保、会务服务、垃圾分类、节能减排、清洗外墙玻璃、物品搬运、*星工程以及其
他经双方同意的指定服务内容。
*、服务人员要求
根据现场工作标准合理配置人员组织架构，所有服务人员需统*着装，按要求持证上岗，
须有人持有电梯安全管理、消防监控、高压电工等特殊工种的证书、落实岗位责任制，具体
人员配置及岗位职责如下：
（*）人员配置
办公楼人员：**人，分别为：****管理负责人（主任）*人；保安人员*人；保洁人员*
人；会务客服人员*人；工程保障人员*人；服务管理员*人。
配电房人员：保安人员*人（与中国船级社****分社共用）。
地下车库人员：保安人员*人（与中国船级社****分社共用）。
总计共**人。
办公楼****管理等各种物耗：主要用于购买洗手液、清风卷纸、洁云手纸、会议室用抽纸、
各种垃圾袋、消毒液等各种耗材。
（*）岗位职责
*、具有合理人员配置组织结构，服务人员要统*着装、持证上岗、尽职尽责、岗位职
责公布。为保证服务质量和维护税务局系统的形象，所有****管理服务人员均要求具有初高
中以上文化，品行端正，具体要求如下：
（*）****管理负责人（主任）：男性或女性年龄均在**周岁（含）以下，具有大专（含）
以上文化程度，从事本岗位*年以上工作经验。
（*）保安人员（不少于*人具有消防监控操作员证）：男性，年龄在**周岁（含）以
下，具有高中（含）以上文件程度，从事本岗位*年以上工作经验，体健貌端且受过正式培
训。
（*）保洁人员：相貌端正，身体健康。具有从事过保洁工作的经验，工作认真细致，
积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德。女性身高*.**米以上，**周
岁（含）以下。
（*）会务客服人员：本市长住人员，女性，身高*.**米以上，**周岁（含）以下，
第**页共**页
身体健康，容貌姣好，体形匀称，符合国家公务人员仪容仪表的要求，大专（含）以上文化
程度，能使用电脑处理文档，熟悉会务接待礼节礼仪，举止大方，有本岗位*年以上工作经
验。
（*）工程保障人员：要求具有水电、弱电、音响及其他办公设备设施使用及修理水平，
持有专业上岗证书，具有本工种*年以上工作经验。
（*）服务管理员：主要负责姜家园*号办公楼第*层的所有房间及厕所等公共场所的
清洁卫生，保证模拟法庭、接待室的正常使用；负责姜家园*号办公楼的安全巡查检查和情
况报告，包括办公楼顶部卫生清扫和设施设备安全检查、电梯房空调及设备的安全检查、各
层中央空调使用的检查、机房的空调及设备的检查及采购人临时指定的职责。
以上岗位人员配置后要保持相对稳定。人员调配更换时，必须报采购人同意，对新配人
员要按要求培训，并经采购人考核认可后上岗，试用期不合格而辞退的不计算在人员变动内。
另外，各岗位人员的年龄要按要求严格执行，如果出现年龄偏大，平均年龄超过*岁以上的，
采购人可以按月扣除全年物管费的*‰。各岗位人员服装要配置到位，每*年对工作人员服
装进行*次更新，对安全保卫人员培训每年不少于*次，其他人员培训每年不少于*次，每
月要定期召开*次座谈会，做好会议内容和培训内容的记录，采购人可随时进行检查。
（*）规章制度
*、****公司应根据采购人的要求，按照特定****管理内容的整体设想和规程策划，分
别对房屋管理和维护、设施和设备管理与维护、有关场地和道路管理与维护、安全保卫工作、
环境保洁工作、消防工作、会务接待、垃圾分类、节能减排工作等内容制订****管理服务质
量目标，并承诺保证目标的实现程度。
*、供应商应根据本项目****服务范围和内容，逐条确定达到的服务质量、目标及服务
响应时间，具体响应内容如下：
| 序号 |
指标名称 |
承诺指标 |
管理指标实施措施 |
| * |
清洁保洁率 |
≥**% |
按高标准开展保洁工作，保洁责任到人，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，以确保垃圾日产日清，空气清新。 |
| * |
治安案件发生率 |
因管理原因造成治安案件发生率为*。 |
实行**小时秩序维护员巡查制度，值班室**小时值班，接受报警和实施调度，根据实际情况确立“人防技防相结合，全面防范”的思路。落实安保岗位职责，明确责任，层层防卫，以确保大楼内安全。 |
| * |
车辆被盗率 |
因管理原因造成治安案件发生率为*。 |
实行**小时秩序维护员巡查制度，值班室**小时值班，接受报警和实施调度，根据实际情况确立“人防技防相结合，全面防范”的思路。落实安保岗位职责，明确责任，层层防卫，以确保大楼内安全。 |
| * |
火灾发生率 |
* |
大楼全体业主与管理处全员将实行义务消防员制,并定期进行培训和学习，加强宣传,做好日常巡视工作，发现隐患及时处理并通知管理处，以确保大楼消防安全。 |
| * |
工程维修率 |
≥**% |
****公司工程维修人员在接到业主报修或在巡查过程中发现设施设备有所损坏，立刻组织人员修理，对于需要专业公司来进行帮助的，应立即联系。以确保办公楼各项设备运行充分。 |
| * |
对****管理满意率 |
≥**% |
做好做细各项工作，采取措施，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，满足业主的需要，采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务，完善各项服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，以确保业主对****管理工作的满意。 |
| * |
管理人员专业培训合格率 |
***% |
员工分别进行入职培训，在职培训，定期培训等常规培训，并予以考核，不合格予以淘汰；对于特种作业，必须就有关技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率***%，以保证员工的素质。 |
*、根据采购人的具体情况，****公司要制定有关制度，如企业内部管理制度，日常服
务的运作管理制度等。主要包括以下内容：****管理员工行为规范，办公室工作职责，工程
维护职责，秩序维护职责，环境保洁职责，会务工作职责，管理人员岗位责任制，操作人员
岗位责任制，管理人员月度岗位考核细则（*分考核），操作人员岗位月度考核细则（*分
考核），考核奖惩制度，房屋使用管理制度，设备运行管理制度，消防制度，秩序维护保卫
制度，环境卫生管理制度，垃圾分类，节能减排、综合服务制度，对各项制度的监督落实制
度。
（*）档案、资料管理
加强有关****档案和资料的管理，档案和资料管理包括：采购人档案、房屋维修档案、装
修管理档案、设备设施档案、采购人投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档
案、人事管理及人员培训档案。****管理企业必须运用计算机管理所有档案，要求做到保存
完整、管理完善、交接手续完备、检索方便准确。
*、服务标准及服务内容
（*）房屋及公用部位的维修养护
*、房屋完好率**%以上。
*、房屋*修、急修及时率***%。
*、房屋*修工程合格率***%。
*、保持房屋外观完好、整洁，无缺损现象，不碍观瞻。
*、不得有任何违章建筑。
*、各种指示牌、标识完好、清洁。
*、维修过程的组织、安全和规范应达到国标。
（*）公共设施、设备的维护和管理
公共设施、设备及场地包含：灭火器、电梯、空调、智能化设备、机电设备、供水设备、
门禁、自动门、绿化等，均由采购方统*负责维修监管，具体要求如下：
*、每周对弱电设备进行巡查、保养*次，每次巡查后出具巡检报告，并存档备查。发
生问题时，****公司要及时通知弱电维保公司，并全程配合维修人员做好故障排查。如属平
时维护保养不到位而发生的责任事故，由****公司承担责任。
*、协助做好供水、供电等设施设备正常运转的保障工作，电梯、空调、智能化系统、
消防系统等完好率为***%。
*、设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常。
*、做好供水、供电、电梯、消防、空调、监控等设备运行，实行**小时报修值班制度，
做好相应维保工作监管，急修能及时通知相关维保单位到达现场并把相关情况报告业主。
*、供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应
急方案，确保供水、供电系统的正常运行。
*、做好消防设备维修保养相应监管工作，确保消防系统的设备完好无损，可以随时启
动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系
统*无*失。
*、做好电梯维保相应监管工作，电梯严格按国家规定进行管理，认真落实维修保养措
施，运行、养护记录完整，轿箱、井道、机房保持清洁，编制电梯应急方案，运行故障出现
后，按规定时间通知维修人员到达现场，并上报采购人，确保电梯的安全运行。****人员中
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须有*人具有电梯管理资格证。
*、做好中央空调维修保养相应监管工作，保障中央空调运行正常，无严重滴、漏水现
象，保证空调系统的正常运行。
*、大楼内照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率***%，
并按规定时间定时开关。
**、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
**、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
**、各设备房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
**、在进行相关维修及施工时，做好现场的管理及协调，并配合采购人做好相关工作。
**、承担劳务搬运任务。
**、负责院内和院外的花坛、植物、树木的维护等。
（*）安保服务
*、服务标准：
（*）着装：工作期间按规范要求着装，不得随意穿着，影响形象，服装要整洁干净，
无污渍、油渍等。
（*）仪容仪表：仪表端正，精神饱满，热情大方，面带微笑。
（*）服务礼仪：动作规范，语言标准，接待纳税人或遇纳税人咨询，态度要热情、服
务要主动。
（*）执勤标准：依据法律法规认真开展安保服务工作，严格履行岗位职责，不准做与
保安服务无关的事情。不准顶撞纳税人，不迟到、不早退、晚间值班人员不准脱岗、睡岗。
遵守采购人各项规章制度，严格执行保密制度。保持执勤区域整洁、物品摆放整齐。
*、服务内容：
（*）办公楼安保服务：
*）对办公楼出入口和要害部位实行**小时监控或**小时值班，安全护卫人员**小时
值班和巡查，做到人防、机防相结合，确保无漏岗、脱岗等失职现象。
*）严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时
启用。
*）无火灾、水灾、刑事和重大交通事故,有应急处理计划和措施，如有发生，做到能够
及时报警、保护现场，防止事态进*步恶化，事件处理及时率***%。
*）有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，明确对突发事件的应急方案及疏散措施，
做到措施得力、制度健全、人员到位。
*）对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。
*）做好信件、报刊、快递的整理、登记、收发工作，严肃收发纪律和程序，不得有任
何失误。
*）自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。
*）业主大件物品出门及办公室调整，均需协助搬运。
（*）配电房安保服务：
值班电工须持有高压电工上岗证，*年以上配电房值班电工从业经历，责任心强。
*）实现配电房的安全管理，严格按照供电部门的要求对配电设备设施进行操作维护。
*）每天对配电房内的设备进行检查，严格按照供电部门的要求定时申请对配电设备做
电气试验。
*）严格配电房出入制度，确保配电房整洁、无乱堆乱放，绝缘工具、灭火材料排列有
序，对配电房内消防器材的定期检查。
*）协助供电部门对配电设施进行检查，确保配电房年检合格。
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*）不间断巡视并及时发现问题消除隐患，做好各种应急处置方案，发现情况及时处置
和报告。
*）通过人工裣和自动裣相约结合的方法，尽最大努力降低无功罚款，严格倒闸操作制
度。
*）计量当天用电并进行分析有无异常，确保用电无跑、冒、滴、漏。
*）完成供电部门下达的各项任务。
（*）地下车库安保服务：
*）进入地下车库车辆许可管理。
*）进入地下车库的车辆行驶与车辆停放秩序的管理。
*）对地下车库停放车辆的看护与管理。
*）对进入地下车库人员的违规行为进行管理。
*）地下车库的卫生保洁。
*）保证车辆进出畅通。
*）确保地下室停放车辆为采购人内部使用，不对外开放。
*）负责对地下停车场的设施设备进行维修养护，费用由采购人承担。
（*）检查与考核：
*）检查：安保人员每*小时对楼层、楼顶及裙楼顶进行全面巡查*次，并做好相应巡
查记录与工作日志，****主任每天至少*次对现场进行检查，并做好相应记录，确保现场服
务质量与安全。
*）考核：工作记录与工作日志作为采购人考核****公司的重要凭据。每季每年要开展
评先评优活动，服务方要给予奖励。
（*）环境保洁
*、服务标准：
（*）办公楼外公共场所保持清洁，地面无纸屑、烟头、杂物、枯枝败叶等废弃物。
（*）办公楼楼道走廊地面干爽洁净，无污渍、积水、杂物等，楼道、扶手和栏杆干净
无灰尘，公共门框和墙壁无积尘和蜘蛛网，全日保洁。
（*）办公楼大厅地面铮亮无污迹，玻璃窗无积尘污迹，厅内饮用水具、沙发等设施干
净整洁，大厅立柱、墙壁、灯具、顶部无积尘污迹。
（*）垃圾日清，垃圾箱外表干净，无异味。
（*）卫生间需制定保洁巡视制度，随时清扫做到地面清洁，无污迹、无积水、无异味，
下水道畅通。
（*）每天早上*点前擦试养护电梯，按地毯日期更换电梯地垫并清洗备用。
（*）排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅，化粪池、雨水井定期清掏，井池不得有
淤积、堵塞、漫溢等现象。
（*）建筑外立面墙体和玻璃窗干净铮亮无污迹。
（*）垃圾实行分类管理，垃圾桶、箱表面无污渍。
（**）消毒灭害：每月采取先进消杀技术，对窨井、明沟、垃圾桶、卫生间、喷洒无毒
留药水*次，每半年灭鼠*次，夏季每月喷洒无毒留药水*次。
（**）负责绿化工作，保持院内院外花坛整齐，无垃圾、无枯枝败叶等，各种植物和树
木保持茂盛生长。
*、服务内容：
（*）办公楼的公共场所保洁（包括大厅、走廊、栏杆、通道、电梯、楼梯、卫生间、
浴室、杂物间等）。
（*）办公楼外墙（含玻璃门头及大楼各办公室玻璃窗）及档雨棚的清洁保养（每年清
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洗*次）。
（*）办公楼大厅地面、立柱的清洗打腊以及大厅大理石立面的保洁保养（打蜡每*个
月*次）。
（*）局领导办公室、会议室、办公室地板、地毯的保洁保养（地板打蜡每半个月*次；
地毯清洗每*个月*次）。
（*）值班室卧具、洗漱用品的管理及清洗（值班期间每天更换*次）。
（*）电梯轿箱的日常保洁。
（*）清理、疏通、消毒室内外沟渠、化粪池、公共雨污水管道、卫生间下水道等，收
集和清运垃圾。其中，化粪池、公共雨污水管道每年全面清掏*次。
（*）定期对所管理区域实施消毒和灭“*害”工作。
（*）负责做好公共设施的损坏记录，及时上报。
（**）提供保洁有关耗材如卷纸、洗手液、清洗剂等。卷纸为“维达”等大品牌双层有
芯**克，洗手液为“蓝月亮”、“开米”等同档品牌。
（**）负责协助完成院外姜家园路的花坛、树林、绿地等属于采购人责任范围内的日常
清洁维护。
（**）定期对姜家园*号和**号院内花坛进行修剪和清理，保持花坛整洁整齐，对坏
死的植物及时更换，院外的花坛保持卫生清洁，符合****市城市环境卫生的要求标准，及时
对各种植物、灌木、树木进行修葺，对坏死的植物等及时报告更换。
（**）完成其他临时性工作。
*、岗位要求：
（*）保洁人员必须遵守劳动纪律，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真
负责。
（*）上岗时着装整齐、统*、规范，工作服整洁干净，按标准完成各项任务。
（*）保洁人员必须经专业培训，技术合格后，方能胜任。对达不到工作要求的员工，
****公司必须及时调换。
（*）保洁工作规范、科学；保洁完毕或下班前，及时关好门窗、照明灯、空调，做到
节能减排。
（*）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。
（*）在下雨或下雪时，保洁员应在大厅出入门口放置踏垫，以防止客人滑跌，并定期
对踏垫拍打或洗涤。
（*）客服服务
*、服务内容：
负责采购人所有会务保障、前厅来访接待等工作，具体内容如下：
（*）必须根据参会人数和形式，按采购人的要求进行会标定制、会场布置、文件分装、
席卡制作；做好会议物品领用；配备好会议有关物品，并在会议召开前半小时，将会议室场
所及会议主席台、发言席、签到席、横幅（会标）、背景音乐、灯、空调、开水、话筒、音
响设备准备就绪。
（*）会议召开后，必须有*名服务人员在会场内，为参会人员提供必要的会议服务。
（*）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作。
（*）熟悉楼层分布，做好人员接待、进出登记。
（*）对有需求人员进行服装整理。
（*）对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。
（*）完成其他临时性任务。
*、服务标准：
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（*）着装统*整洁，佩带服务标志，不穿拖鞋、响钉鞋。
（*）会议服务人员留海不遮眼，后发不披肩。要求化淡装，不浓妆艳抹，不佩带首饰。
（*）坐站规范端庄，不翘腿。
（*）语调温和亲切，音量适中，普通话规范。
（*）微笑服务，态度诚恳、热情、周到，精神饱满，彬彬有礼。
（*）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。
（*）弱电设备服务
*、服务范围：负责办公楼内弱电系统的维护保养使用。包括门禁系统、会议系统（含
视频会议系统）、监控系统、电话（网络）系统、食堂***机收费系统。
*、服务内容：每周对弱电设备进行巡查、保养*次，每次巡查后出具巡检报告，并存
档备查。发现问题时，由专人及时通知相关弱电维修单位并报告业主，如因维护保养工作失
误而发生责任事故，由****公司承担责任。
*、其他事项：若发生*配件更换的，须得到业主认可，并将更换下的设施、配件归还
给业主。维保期间如因维修保养工作不到位，相关设备不能正常工作发生故障的，所造成的
责任事故及经济损失由****公司承担，并承担相应法律责任。
（*）其他*星维修服务
其他*星维修服务指更换水龙头、灯管、门锁等小维修，更新的工程类易损件（水龙头、
灯管、门锁等）由业主提供，因更换易损件所产生的耗材（如水胶带、螺丝、钉子等），由
****公司提供。
（*）办公用房服务
****公司不得利用服务区域内的采购人房产、****、水电等资源从事经营活动，不能改
变其使用性质。
*、服务费的结算
服务费按每月支付的方式进行结算，为约束****公司严格执行相关要求，每年将对****公
司进行评价，如评价不合格将拒绝参与采购人后续的采购活动，具体评价要求如下：
（*）评价办法
| 评价项目 |
评价方法 |
评价人 |
频次 |
评分规则 |
| 日常检查 |
业主或****主任对照各****岗位服务标准进行抽查 |
业主、****公司 |
不定期 |
依据****公司岗位管理要求，达不到要求严格扣减相关费用 |
| 月度检查 |
业主与****监管人等，与****现场人员共同组成，以表格进行月度检查，检查结果双方签字确认 |
办公室 |
*次/月 |
根据服务质量管理目标的要求每发现*处不合格项扣除*分，低于**分为不合格（满分***分） |
| 满意度调查 |
办公室负责满意度调查内容并组织进行，以问卷调查为主，其他方式为辅。 |
全体业主 |
*次/年 |
低于**%为不合格 |
（*）评价处罚标准
*、日常检查发现岗位服务不规范的要扣除相关岗位人员津贴，做的好表现突出的要给
予奖励。属于公司安排不合理，达不到采购人要求的，则扣除相关****费。
*、月度检查中，综合打分不合格的当月要扣除全年****管理费的*‰。
*、重大责任事故由****公司承担相应赔偿责任的，业主可另视情扣除****公司全年服
务费用的*%-*%的费用，并有权单方解除合同，不构成违约。非重大责任事件，每发生*起，
扣除当月服务费用的*‰，并按事件责任界定，对承担主要责任的损失进行全额赔偿。
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说明：重大责任事故定义：
*.安全责任事故：办公区域或工作场所物品、设备、人员相关的负主要管理责任的安全
事故（除不可抗拒因素）。
*.火险/漏水/被盗：由于管理责任而造成的火险、漏水及物品被盗的事故。
*.影响业务连续性的重大责任事故：由于管理责任，造成业主办公中断**分钟以上的
事故。
*.负面影响：由于管理责任造成业主形象受损事件（包括：会务接待、参观接待、行风
评议、文明城市建设、负面报道等）。
*.其他重大责任事故：直接财产损失≥****元或涉及纳税人受伤的事件。
*、服务保障和承诺
（*）供应商必须对照采购文件要求，说明所提供已对采购人的需求做出了实质性的响应，
或申明与需求的偏差和例外。
（*）供应商可以在响应文件中提出不同的服务标准和保障承诺，使磋商小组相信替代服
务等同于或优于原需求，特别对于具体参数要求的指标，供应商必须提供具体参数值。
（*）供应商要承诺安全责任，包括人身伤害、火灾、物品失窃等，违约承担相应责任
（*）供应商必须要对****服务人员各工种进行每年至少*次相应职责的培训。
（*）供应商应承诺定期为所有****服务人员进行考核，并给予不少于成交总价的*.*%
作为考核资金。
*、投标报价要求
（*）供应商针对本项目的报价中需分别明确“办公楼人员”、“配电房人员”、“地
下车库人员”以及“办公楼****管理等各种物耗”*部分的报价，其中：
办公楼人员预算金额为***.**元；
配电房人员预算金额为***元；
地下车库人员预算金额为**.**元；
办公楼****管理等各种物耗预算金额为**元，
超过上述*部分任意分项预算金额均为无效响应文件，供应商应根据实际情况充分考
虑人员配置、保障该****服务正常运行等各种因素进行响应报价。
（*）供应商报价除包含采购文件中列明的项目外还应包括保障该****服务正常运行应当
具有的物资和服务（包括但不限于管理人员和服务人员的工资、保险、福利费用、行政办公
费用、日常保洁耗材、日常维修耗材、管理利润以及税费等），对****服务正常运行应当具
有的物资和服务理解不*致的以采购人理解为准。供应商的任何错漏、优惠、竞争性报价不
得作为减轻责任、减少服务、增加收费、降低质量的理由。
（*）供应商应在响应文件中写明投标项目、分项报价和投标总价，总价以外不应有另外
协商的费用。如果单价和总价不*致，以总价为准。
*、其他要求
（*）合同期内****费用：如服务期内出现国家相关政策导致****费调整的，本项目不再
予以调整****费用，按原合同价款执行，即当年度****费用包定，*律不予调整，各供应商
在响应报价时应自行考虑其政策风险。
（*）成交供应商针对本项目的用工要求需符合国家《劳动合同法》中相关规定，所有物
业管理服务人员按法律法规规定规范用工，若因供应商的非规范用工产生的劳务纠纷，进而
影响服务质量，产生的*切后果由供应商自行承担，与采购人无关。
（*）****服务所需劳动用品、清洁用品、用具、耗材及共用部位的卫生用品、用具（包
含樟脑丸）等工具及耗材（包括但不限于洗手液、手纸、卷纸、清新剂、除臭丸、抹布、扫
帚等）均由成交供应商自行采购、保管、领用，要求使用国产中高档品牌产品，拒绝使用仿
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冒伪劣产品。品名、品牌、型号规格、年度用量等清单列入投标报价，采购人不再另行支付，
漏报、少报等均视为让利，采购人不予承担。
（*）安保、保洁及设施、设备资料档案齐全，管理完善，运行记录、值班记录完整、填
写规范、交接手续齐备，检索方便。
（*）如果发生因成交供应商工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤
害，均由成交供应商承担相关经济和法律责任。
（*）成交供应商全体工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、各项保
险、劳保用品、内部管理、各类纠纷等各项事宜及所涉及经费均由成交供应商自行负责，采
购人概不负责。
**、备注
（*）本章所有要求均为实质性要求，不允许负偏离，否则作为无效报价。
（*）所有实质性要求在竞争性磋商中经采购人代表或磋商小组确认允许进行实质性变动。
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