涉执房地产处置司法评估报告
冀华丰司估字第**********号
估价项目名称:河北省****受理的申请人刘红维
(卫)诉被申请人姜海涛借款合同纠纷*案涉
及的姜海涛位于东海黄金海岸海涛新都*区(海
立方)商业楼***铺的房地产市场价格评估(龙
口市)
估价委托人:河北省****
房地产估价机构:河北华丰房地产资产评估有限公司
注册房地产估价师:****(注册号:**********)
冯胜波(注册号:**********)
估价报告出具日期:****年**月**日
致估价委托人函
河北省****:
受贵院委托,我们对贵院受理的申请人刘红维(卫)诉被申请人姜海涛借款合同纠
纷*案涉及的姜海涛位于东海黄金海岸海涛新都*区(海立方)商业楼***铺的房地产
市场价格进行了评估。
估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据;
估价对象:根据委托人提供的《河北省****司法鉴定委托书》、《河北
省****执行裁定书》、《****市不动产登记信息查询证明》确定,房屋权利
人为姜海涛,产权证号为预告东海字第*********号,房屋坐落为东海黄金海岸海涛新
都*区(海立方)商业楼***铺,房屋用途为商业服务,估价对象所在层为*层,建筑
面积**.**平方米。
价值时点:****年**月**日,为评估对象实地查勘完成之日;
价值类型:估价对象在价值时点的市场价格,不考虑原有的担保物权、其他优先受
偿权及查封因素的影响;
估价方法:比较法、收益法;
估价结果:我们根据特定的估价目的,遵循估价原则,按照科学的估价程序,选用
适宜的估价方法进行估价,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,确定估价对象
在价值时点的市场价格为**.***元(取整至*位),大写人民币********元
整,单价为****元/平方米。
特别提示:
*.本次项目尚未办理不动产权证书,根据委托人要求,本次评估以《****市不动
产登记信息查询证明》的建筑面积为准。如果产权登记面积与《****市不动产登记信息
查询证明》登记面积不*致,本估价报告结果会有变化,提请报告书使用者注意;
*.根据****询问笔录显示,被执行人于河北省****预查封
期内(登记时间:****/*/****:**:**;查封期限:**个月)出租房屋,经咨询河北省
****,法院认定该租赁协议无效,故本次评估设定估价对象未设立租赁权。
*.应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用
评估报告。否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任;
*.评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处置可实现的
成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证;
*.财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致评估结果对应的评估对象
状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不*致,发
生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用;
*.在评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估结果未使用之
前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,评估结果应当进行相应调
整后才可使用;
*.当事人、利害关系人收到评估报告后*日内可对评估报告的参照标准、计算方
法或者评估结果等向人民法院提出书面异议;当事人、利害关系人对评估机构作出的说
明仍有异议的,可以提请人民法院委托评估行业组织进行专业技术评审;
*.本次估价结果未扣除拍卖过程发生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等处置
费用和税金等;
*.本报告交付估价委托人估价报告原件*式*份,报告复印件无效,在此提请报告
使用者注意;
**.本报告采用*****电算化连续计算得出最后结果,最终单价受保留小数位数限
制,如与总价有误差,以总价结果为准。
特此函告。
河北华丰房地产资产评估有限公司
****年**月**日
目录
估价师声明
估价假设和限制条件
*、*般假设
*、背离事实假设
*、估价报告使用限制
估价结果报告
*、估价委托人
*、房地产估价机构
*、估价目的
*、估价对象
*、价值时点
*、价值类型
*、估价原则
*、估价依据
*、估价方法
*、估价结果
**、注册房地产估价师
**、实地查勘期
**、估价作业期
附件
估价师声明
我们郑重声明:
*.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、
误导性陈述和重大遗漏;
*.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立客观公正的专业分析、
意见和结论,但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制;
*.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委
托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没
有偏见;
*.注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房
地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行估价工作,形成意见和结论,
撰写估价报告;
估价假设和限制条件
*、*般假设
*.估价委托人提供了《河北省****司法鉴定委托书》、《河北省盐山
县人民法院执行裁定书》、《****市不动产登记信息查询证明》等资料,我们对其中记
载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查,但未予以核实,在无理由怀疑其合法性、
真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完
整。
*.房屋建成年代由委托人提供,委托方对其提供的资料准确性、完整性、合法性、
全面性负责。如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。
*.我们对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、生态破坏、建筑面积、权
属状况等影响估价结果的重大因素,都给予了关注和合理怀疑,在无正当理由怀疑估价
对象存在此类问题,且无相应的专业机构进行鉴定或检测、测量、调查等的情况下,假
定房屋安全(或不存在严重安全隐患)、无重大质量缺陷(或不存在重大质量问题)、
无环境污染、无生态破坏、面积准确、权属无争议。
*.在估价中,不考虑估价对象是“凶宅”或“凶楼”,也不考虑估价对象附近有
坟墓、垃圾填埋场、危险化学品及易燃易爆品仓库等对估价对象价值价格产生重大不利
影响的厌恶性设施。
*、背离事实假设
在涉执房地产处置司法评估中,不考虑评估对象被查封以及原有的担保物权、其他
优先受偿权及查封因素的影响,因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,
查封因拍卖而解除。
*、估价报告使用限制
*.本报告仅为河北省****确定财产处置参考价提供参考依据,不得用
于其他用途。
*.本估价报告使用期限(估价报告应用的有效期)为*年,即自估价报告出具之
日起*年内有效,过期需另行评估。
*.如果估价报告在其使用期限内依法被使用,估价责任期限到估价服务的行为结
束为止;如果估价报告在其使用期限内未被使用,则估价责任期限就是估价报告使用期
限,即估价报告在其使用期限届满后被使用的,估价机构和估价师依法不承担责任。
*.本估价报告经房地产估价机构加盖公章并由注册房地产估价师签名后方为有效。
*.委托人和估价报告使用人应按照法律规定和已经说明的具体用途、使用期限等
使用范围使用本估价报告。否则,本估价机构和估价师依法不承担责任。
估价结果报告
*、估价委托人
名称:河北省****
住所:河北省盐山县龙海路***号
*、房地产估价机构
机构名称:河北华丰房地产资产评估有限公司
法定代表人:****
住所:河北省石家庄市长安区体育北大街**号中房元泰广场**单元****
备案等级:*级
证书编号:冀建房估(石)**号
*、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
(*)实物状况
估价对象所在层为*层,建筑面积**.**平方米。
至价值时点,估价对象外墙面刷涂料,室内地板砖地面,仿瓷涂料内墙面,铝合金
框门窗。经勘查,小区内有水、电、暖等基础配套设施;估价对象地基础承载能力强,
承重构件完好,排水设施畅通,楼地面整体面层完好,门窗开关灵活,设备、管道、电
气线路及各种照明装置完好。
(*)区位状况
估价对象位于东海黄金海岸海涛新都*区(海立方)商业楼***铺,紧邻海涛*路,
交通较便利;附近区域内有海立方物业服务中心等,该区域基础设施和公共配套设施差,
环境较好。
(*)权益状况
至价值时点,根据委托人提供的《河北省****司法鉴定委托书》、《河
北省****执行裁定书》、《****市不动产登记信息查询证明》确定,房屋权
利人为姜海涛,产权证号为预告东海字第*********号,房屋坐落为东海黄金海岸海涛
新都*区(海立方)商业楼***铺,房屋用途为商业服务。
涉案原由:申请人刘红维(卫)诉被申请人姜海涛借款合同纠纷*案,需评估涉案
的姜海涛名下的估价对象市场价格。
在《司法拍卖房地产现场勘查记录表》中,委托人勾选了估价对象不存在租赁权,
用益物权和占有使用情况,本次评估以估价对象没有设立租赁权和用益物权,也没有被
占有使用的权益状况为估价前提。
在《司法拍卖房地产现场勘查记录表》中,委托人勾选了估价对象没有欠缴税金及
相关费用,包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金,本次估价以估价对象
没有欠缴税金及相关费用的权益状况为估价前提。
在《司法拍卖房地产现场勘查记录表》中,委托人勾选了估价对象交易税费负担方
式为转让人和买受人各自负担,本次评估以评估对象交易税费转让人和买受人各自负担
的权益状况为估价前提。
*、价值时点
****年**月**日,为评估对象实地查勘完成之日。
*、价值类型
估价对象在价值时点的市场价格,是指现实市场状况下较多成交价格经综合处理后
的正常、*般交易价格,即市场价格是对现实市场状况下正常成交价格的反映。
某种房地产在某*时间的市场价格,应以*定区域和时间内、*定数量的同*种房
地产的成交价格为基础,剔除实际交易中不正常和偶然的因素所造成的成交价格偏差,
并消除因不同房地产之间的区位、实物和权益状况不同以及成交日期、付款方式等不同
所造成的成交价格差异,然后恰当选择简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、
众数法等方法测算得出。
*、估价原则
*.独立客观公正原则
独立客观公正原则也称“中立性原则”,要求站在中立的立场上,实事求是、公平
正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格。独立客观公正原则是鉴
证性估价活动应遵守的基本行为准则和最高原则。
*.合法原则
合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值价格。所谓“依法”,
是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法
解释;以及估价对象所在地的有关地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治条例
和单行条例),国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策,估价对象所在地人民政府
颁发的有关地方政府规章和政策;以及房地产估价规范、标准、规程等估价技术文件;
以及估价对象的不动产权属证书、登记簿、有关批文和合同等(如规划意见书、建设用
地使用权出让招标文件、建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。
*.价值时点原则
价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某*特定时间的价值或价格。房
地产估价之所以要遵循价值时点原则,因为影响房地产价格的因素是不断变化的,房地
产市场是不断变化的,从而房地产价格和价值是不断变化的。确定价值时点应在先,得
出评估价值应在后;不论是何种估价目的,评估价对象价值所依据的市场状况始终是
价值时点的状况,但估价对象状况不*定是价值时点的状况。
*.替代原则
替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价格偏差在
合理范围内。该原则以替代原理为理论依据,如果估价对象所在地存在*定数量与其相
似的房地产,并已知这些房地产的价格,就可以通过这些房地产的价格推算出估价对象
的价格;同时,在评估价对象的价值价格时,不能不考虑与其相似的房地产的价值价
格水平,特别是同*估价机构在同*地区、同*时期、同*价值类型或同*估价目的下,
对不同区位、不同档次的房地产进行估价时,评估价值应有合理的“差价”。
*.最高最佳利用原则
最高最佳利用原则也称为最有效利用原则、合理有效利用原则,要求评估价值是在
估价对象最高最佳利用状况下的价值价格。最高最佳利用是指估价对象在法律上允许、
技术上可能、财务上可行并使其价值最大的合理、可能的利用,包括最合适的用途、规
模、档次、集约度等。
*、估价依据
(*)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件:
*.《中华人民共和国资产评估法》;
*.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
*.《中华人民共和国土地管理法》;
*.《中华人民共和国民法典》;
*.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
*.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔****〕
**号)(****年**月**日最高人民法院审判委员会第****次会议通过,根据****
年**月**日最高人民法院审判委员会第****次会议通过的《最高人民法院关于修改
〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等**件执行类司法
解释的决定》修正,自****年*月*日起施行);
*.《人民法院委托评估工作规范》(法办〔****〕***号);
*.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔****〕
**号);
(*)本次估价采用的技术标准:
*.中华人民共和国家标准**/******-****《房地产估价规范》;
*.中华人民共和国家标准**/******-****《房地产估价基本术语标准》;
*.《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学〔****〕**号);
(*)估价委托人提供的有关资料:
*.委托人提供的《河北省****司法鉴定委托书》原件;
*.委托人提供的《河北省****执行裁定书》复印件;
*.委托人提供的《****市不动产登记信息查询证明》复印件;
*.估价委托人提供的其他资料;
(*)房地产估价机构掌握的有关资料和注册房地产估价师实地勘查、调查所获取
的资料等。
*、估价方法
依据《房地产估价规范》,根据估价目的及估价对象的状况,应分别采取不同的估
价方法。估价方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等几种。估价对象的同
类房地产有较多交易的,应选用比较法。估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收
入的,应选用收益法。估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的,宜
选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地
产没有租金等经济收入时,应选用成本法。估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成
后的价值可采用除成本法以外的方法测算的,应选用假设开发法。
估价对象作为商业用途,周围区域有大量同类型房地产交易实例可供参考,应采用
比较法;该估价对象可出租使用,有收益能力,应采用收益法;在目前卖方市场情况下,
成本法测算出的成本价值明显低于住宅用房的市场价格,因此不宜采用成本法;估价对
象再开发可能性不大,不宜采用假设开发法,因此最终确定采用比较法和收益法。
比较法是选取*定数量的可比交易实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的
差异对可比交易实例成交价格进行处理后得到估价对象价值价格的方法。
收益法是求取估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益
转换为价值得到估价对象价值价格的方法。
*、估价结果
我们根据特定的估价目的,遵循估价原则,按照科学的估价程序,选用适宜的估价
方法进行估价,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,确定估价对象在价值时点
的市场价格为**.***元(取整至*位),大写人民币********元整,单价为
****元/平方米。
**、注册房地产估价师
姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
**** |
********** |
|
****年**月**日 |
冯胜波 |
********** |
|
****年**月**日 |
**、实地查勘期
****年**月**日
**、估价作业期
****年**月**日-****年**月**日
附件
*.估价对象位置示意图
*.估价对象现场勘查照片
*.《河北省****司法鉴定委托书》复印件
*.《河北省****执行裁定书》复印件
*.《****市不动产登记信息查询证明》复印件
*.房地产估价机构营业执照复印件
*.房地产估价机构备案证书复印件
*.注册房地产估价师注册证书复印件
估价对象位置示意图
估价对象现场勘查照片