本报告依据中国资产评估准则编制
人民法院委托司法执行财产处置参考价目的资产评估报告
****市****区人民法院拟了解资产处置参考价值涉及的
****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产*宗评估项目
资产评估报告
（****）成达评报字（****）第***号
（共*册，第*册）
****成达土地房地产资产评估测绘有限公司
*○**年*月*日
*
*.目录
目录*
声明-*-
资产评估报告摘要-*-
资产评估报告正文-*-
*、委托人及其他评估报告使用人-*-
*、评估目的-*-
*、评估对象和评估范围-*-
*、价值类型-*-
*、评估基准日-*-
*、评估依据-*-
*、评估方法-*-
*、评估程序实施过程和情况-*-
*、评估假设-*-
*、评估结论-*-
**、特别事项说明-*-
**、评估报告使用限制说明-*-
**、资产评估报告日-*-
**、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章-**-
附件-**-
*.声明
*、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
*、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
*、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
*、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
*、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
*、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
*、本资产评估报告是根据人民法院及相关当事人提供的资料和信息出具，资料和信息的真实性、完整性、合法性对评估结论构成影响，依据同*标的资产的其他资料或者信息可能得出与本报告不*致的评估结论。
*、执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
*.资产评估报告摘要
****成达土地房地产资产评估测绘有限公司接受****市****区人民法院委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的评估程序，对****市****区人民法院拟了解资产处置参考价值涉及的****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产纳入评估范围的资产*宗在****年*月**日的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果报告摘要如下：
*.评估目的
为人民法院确定财产处置参考价提供服务。
*.评估对象和评估范围
*.评估对象：****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产纳入评估范围的资产*宗，主要包括地面瓷砖、墙面瓷砖壁布、马桶、吊顶、花洒、床、壁画等。
*.评估范围：****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产纳入评估范围的资产*宗。
*.价值类型：市场价值。
*.评估基准日：****年*月**日。
*.评估方法：成本法。
*、评估结论：
评估对象在评估基准日****年*月**日的评估价值为￥******元，人民币大写：***********元整。
本评估结论使用有效期为自评估基准日起*年。
以上内容摘自资产评估报告正文。欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
*.资产评估报告正文
****市****区人民法院：
****成达土地房地产资产评估测绘有限公司接受贵院委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的评估程序，对****市****区人民法院拟了解资产处置参考价值涉及的****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产纳入评估范围的资产*宗价值进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下：
*.*.*、委托人及其他评估报告使用人
（*）委托人
名称:****市****区人民法院
联系人：****
联系电话：****-*******
（*）产权持有人
名称:接受****市****区人民法院委托进行评估，对产权人不发表意见。
（*）其他评估报告使用人
除委托人外，本报告仅供资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用。
*.*.*、评估目的
为人民法院确定财产处置参考价提供服务。
*.*.*、评估对象和评估范围
（*）评估对象
****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产纳入评估范围的资产*宗，主要包括地面瓷砖、墙面瓷砖壁布、马桶、吊顶、花洒、床、壁画等。
（*）评估范围
****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产纳入评估范围的资产*宗，详见资产评估明细表。
*.*.*、价值类型
根据评估目的，结合评估对象的实际情况，确定本次评估的价值类型为市场价值。
参考《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》第*条，人民法院司法执行财产处置资产评估的价值类型*般为市场价值。
*.*.*、评估基准日
本项目评估基准日为****年*月**日。
本次评估中的取价标准均为评估基准日的有效价格标准。
*.*.*、评估依据
在本次资产评估工作中我们遵循的法律法规、执业准则以及其他评估依据主要有：
*.法律法规依据
*、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第***号)；
*、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第**号）；
*、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令〔****〕第**号）；
*、《中华人民共和国民法典》（****年中华人民共和国主席令第**号自****年*月*日起施行）；
*、《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[****]**号）；
*、《人民法院委托评估工作规范》（法办〔****〕***号）；
*、其他与本次评估有关的法律法规。
（*）准则依据
*、《资产评估基本准则》（财政部财资[****]**号）；
*、《资产评估职业道德准则》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估执业准则――资产评估程序》（中评协【****】**号）；
*、《资产评估执业准则――资产评估报告》（中评协【****】**号）；
*、《资产评估执业准则――资产评估方法》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估执业准则――资产评估档案》（中评协【****】**号）；
*、《资产评估执业准则――资产》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[****]**号）；
**、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[****]**号）；
**、《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》（中评协[****]**号）。
（*）经济行为依据
*、****市****区人民法院委托书(****)鲁****执恢***号。
（*）取价依据
*、《资产评估常用数据及参数》；
*、评估人员收集的市场价格信息资料；
*、评估人员现场勘察情况；
*、其它相关资料。
*.*.*、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法*种。
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
与委估资产相类似的交易案例难以取得，无法获得可比且有效的市场交易参照对象，本次评估不采用市场法；委托人无法提供委估资产未来收益情况与风险的数据及资料，本次亦不采用收益法评估；根据委估资产的特点、可获得的评估资料等因素，采用成本法对委估资产进行评估。
*.*.*、评估程序实施过程和情况
评估起止时间：****年*月**日至****年*月*日。
整个评估工作分为以下*个阶段：
(*)接受委托阶段
*、明确业务基本事项；
*、接收评估委托书。
(*)前期准备阶段
*、初步了解估价对象的相关情况；
*、初步收集评估所需文件、资料；
*、确定评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等；
*、编制资产评估计划。
(*)现场调查阶段
*、获取评估业务需要的资料；
*、了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
*、对评估对象进行现场监盘（或盘点）、勘查并记录；
*、进行市场调查，收集评估业务需要的价格资料。
(*)评定估算阶段
*、对收集的评估资料进行分析、归纳和整理；
*、选择评估方法；
*、选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果；
*、对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论。
(*)编制出具报告阶段
*、编制初步资产评估报告；
*、进行内部审核；
*、出具并提交正式资产评估报告；
*、形成资产评估档案。
*.*.*、评估假设
（*）交易假设
假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估专业人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
（*）公开市场假设
假定在市场上交易的资产（或拟在市场上交易的资产），资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（*）继续使用假设
本次评估假定评估对象按现行用途继续原地使用。
（*）其他假设
*、外部经济环境无重大变化；
*、国家宏观经济政策保持稳定；
*、评估对象的数量和质量不变，评估基准日后的市场状况不发生重大变化；
*、评估对象在评估基准日存在查封事项，本次评估不考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况对评估结论的影响，视为没有查封、未设立担保物权和其他优先受偿权的财产进行评估。
本报告评估结论在上述假设条件下于评估基准日成立。当上述假设条件发生较大变化时，评估结论*般会失效。
*.**.*、评估结论
在评估基准日****年*月**日，纳入评估范围内的****省****市****区人民路*号*层室内装修部分资产的资产*宗评估价值为￥******元，人民币大写：***********元整。
（评估结论详见本报告附件--资产评估明细表）
本评估结论使用有效期为自评估基准日起*年，即****年*月**日至****年*月**日。
*.**.**、特别事项说明
（*）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形：
接受****市****区人民法院委托进行评估，对产权人不发表意见
（*）委托人未提供的其他关键资料情况：
无。
（*）未决事项、法律纠纷等不确定因素：
无。
（*）重要的利用专家工作及相关报告情况：
无。
（*）重大期后事项：
无。
（*）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况：
无。
（*）其他需要说明的事项
*、本次评估不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费以及交易税费等财产处置费用以及特殊交易方式对评估结论的影响；
*、资产评估机构及其资产评估专业人员未掌握评估财产涉及的当事人欠缴与评估财产相关的税费等事项，本次评估不考虑评估财产涉及的当事人欠缴与评估财产相关的税费等事项对评估结论的影响；
*、对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
*.**.**、评估报告使用限制说明
（*）本评估报告仅供委托人及其他资产评估报告使用人用于本报告载明的评估目的，评估结论使用有效期为自评估基准日起*年。未经资产评估机构书面同意，本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。法律、行政法规另有规定的除外；
（*）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
（*）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（*）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
*.**.**、资产评估报告日
*○**年*月*日。
*.**.**、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
评估机构法定代表人：
资产评估师：
资产评估师：
****成达土地房地产资产评估测绘有限公司
*○**年*月*日
*.附件
*.****市****区人民法院委托书(****)鲁****执恢***号
*.资产评估明细表
*.部分现场照片
*.资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件
*
涉执房地产处置司法评估报告
口
*
*
回
口
*
*
回
估价项目名称：****市****区人民路*号*层办公房地产市场价格评估
估价委托人：****市****区人民法院
房地产估价机构：****成达土地房地产资产评估测绘有限公司
注册房地产估价师：马骕骅（注册号：**********）
孙延海（注册号：**********）
评估报告出具日期：****年*月*日
评估报告编号：鲁成（****）估字****号
致估价委托人函
****市****区人民法院：
受贵院委托，我评估公司本着独立、客观、公正的原则，对委托评估的位于****市****区人民路*号*层房地产于****年*月**日进行了现场查勘并进行了评估测算。评估工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：
估价目的：为****市****区人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
估价对象：根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋权属产籍档案证明》复印件及现场勘查确定估价对象权属状况如下：
| 房 屋 所 有 权 登 记 信 息 |
| 房屋所有权证号 |
****市房权证****区字第**-*******号 |
房屋坐落 |
****区人民路*号 |
| 房屋所有权人 |
****市环球客运旅游有限责任公司 |
共有情况 |
单独所有 |
| 结构 |
钢筋混凝土 |
建筑面积（㎡） |
***.** |
| 房屋总层数 |
** |
所在层数 |
* |
| 设计用途/实际用途 |
办公/宾馆 |
建成年代 |
****年 |
| 土 地 使 用 权 登 记 信 息 |
| 土地使用权证号 |
淄国用（****）第******号 |
座落 |
****区人民路*号 |
| 土地使用权人 |
****市环球客运旅游有限责任公司 |
地号 |
*-*-** |
| 图号 |
**.**-*.** |
地类（用途） |
商业服务业 |
| 使用权类型 |
出让 |
终止日期 |
****-**-** |
| 使用权面积 |
***.**㎡ |
登记日期 |
****年*月**日 |
| 抵押情况 |
抵押权人：****市****区农村信用合作联社，抵押权证号：***-*******，被担保债权数额（*元）为***。 |
| 查封情况 |
查封情况：查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执***号，查封期限：****-**-**至****-**-**。查封情况：轮候查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执**号,查封期限：****-**-**至****-**-**。查封情况：轮候查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执***、****-****号,查封期限：****-**-**至****-**-**。查封情况：轮候查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执***号，查封期限：****-**-**至****-**-**。查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执恢***号，查封期限：****-**-*至****-**-*。 |
价值时点：****年*月**日（现场实地查勘完成之日）。
价值类型：本报告所采用的价值类型为市场价格。
估价方法：根据估价目的，结合估价对象具体状况，本次采用成本法和收益法进行评估。
估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经分析和测算，确定在满足本报告“估价假设和限制条件”前提下，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于价值时点的估价结果为:（币种：人民币）
| 房地产估价结果*览表 |
| 房屋所有权证号 |
坐落 |
建筑面积（㎡） |
评估单价（元/㎡） |
评估总价（*元） |
| ****市房权证****区字第**-*******号 |
****区人民路*号 |
***.** |
**** |
***.** |
| 人民币大写：**********元整 |
特别提示：
*、本评估报告使用期限为*年，自****年*月*日至****年*月*日。
*、以上内容摘自评估报告，详细内容见《估价结果报告》。若当事人、利害关系人对报告有异议，请在收到报告之日起*日内以书面形式通过****市****区人民法院向我公司提出。
*、本评估报告估价结果为房地产市场价格，根据****市****区人民法院委托书要求，未包含估价对象房屋内部装修价值（装修部分需单独出具价值）。
*、估价委托人或者估价报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
*、估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证。最终的处置价格应该由估价委托人根据处置方式、市场参与程度、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
*、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不*致，发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用。
*、在评估报告使用期限或者估价结果有效期内，评估报告或者估价结果未使用之前，如果估价对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后或委托估价机构重新估价才可使用。
****成达土地房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：程新军
*○**年*月*日
目录
注册房地产估价师声明………………………………………………（**）
估价假设和限制条件…………………………………………………（**）
估价结果报告…………………………………………………………（**）
*、估价委托人……………………………………………………（**）
*、房地产估价机构………………………………………………（**）
*、估价目的………………………………………………………（**）
*、估价对象………………………………………………………（**）
*、价值时点………………………………………………………（**）
*、价值类型………………………………………………………（**）
*、估价原则………………………………………………………（**）
*、估价依据………………………………………………………（**）
*、估价方法………………………………………………………（**）
*、估价结果………………………………………………………（**）
**、注册房地产估价师…………………………………………（**）
**、实地查勘期…………………………………………………（**）
**、估价作业期…………………………………………………（**）
附件……………………………………………………………………（**）
（*）估价对象位置图；
（*）估价对象内外部状况和周围环境照片；
（*）****市****区人民法院委托书（(****）鲁****执恢***号）（复印件）；
（*）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋权属产籍档案证明》（复印件）；
（*）房地产估价机构营业执照（复印件）；
（*）房地产估价机构资质证书（复印件）；
（*）房地产估价师注册证书（复印件）。
注册房地产估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和估价师职业道德，在此郑重声明：
*、注册房地产估价师在评估报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
*、评估报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
*、注册房地产估价师与评估报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利益关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（**/******-****）、《房地产估价基本术语标准》（**/*******-****）以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写评估报告。
*、注册房地产估价师孙延海、马骕骅于****年*月**日对本评估报告中估价对象进行了实地查勘并进行了记录。
*、没有人对本评估报告提供重要专业帮助，本评估报告由****成达土地房地产资产评估测绘有限公司负责解释。
*、使用本评估报告，请注意估价假设和限制条件及报告说明。
参与本次评估的注册房地产估价师：
马骕骅（注册号：**********）孙延海（注册号：**********）
估价假设和限制条件
*、本次评估的*般假设
（*）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋权属产籍档案证明》复印件，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
（*）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（*）注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象建筑面积与证载面积大体相当，本次评估以《房屋所有权证》、《房屋权属产籍档案证明》记载建筑面积为准。
（*）注册房地产估价师未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
（*）注册房地产估价师已对估价对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素对估价结果的不利影响给予了关注。
（*）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
①交易双方自愿地进行交易；
②交易双方处于利己动机进行交易；
③交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；
④交易双方有较充裕的时间进行交易；
⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
（*）估价对象为整体房地产中（****区人民路*号）的*部分，估价对象享有公共部位的通行权、水电等共用设施及小区景观、绿化及其他配套设施的使用权。
（*）估价委托人未明确估价对象存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金，本次评估假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用，请报告使用人注意。
（*）估价委托人未书面明确估价对象交易税费负担方式，本次评估价格不包含交易过程中应缴纳的各项税费。按照法律法规规定，交易税费（增值税、所得税、其它相关交易费用等）由相应的转让人和买受人各自负担。
*、未定事项假设
无未定事项假设。
*、背离事实假设
（*）估价对象至价值时点存在抵押、查封情况，根据估价目的，本次评估未考虑估价对象抵押、查封以及原有担保物权和其他优先受偿权对价值的影响。
（*）本次评估未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费、办理产权证书等财产处置费用对价值的影响。
*、不相*致假设
无不相*致假设。
*、依据不足假设
估价委托人未提供估价对象《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件供估价人员核查，估价数据来源于《国有土地使用证》、《房屋所有权证》影印件，本次评估假定估价对象的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》影印件与原件*致。
*、评估报告使用限制
（*）本评估报告按估价目的提供给估价委托人使用，不作他用。若改变估价目的及使用条件使用本评估公报告，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价，重新出具报告。
（*）本评估报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
（*）本评估报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。
（*）本评估报告估价结果为房地产市场价格，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，未考虑遇有自然力和其他不可抗力（破坏）的影响。
（*）本评估报告使用期限自报告出具之日起为*年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。若使用本估价结果的时间与报告出具之日起相差*年以上，我公司对应用此结果造成的损失不负任何责任。
估价结果报告
*、估价委托人:
估价委托人：****市****区人民法院
地址：****省****市****区县前街*号
联系人：****
联系电话：****-*******
*、房地产估价机构：
机构名称：****成达土地房地产资产评估测绘有限公司
住所：中国（****）自由贸易试验区济南片区新泺大街****号铭盛大厦****室
统*社会信用代码：******************
备案证书编号：鲁评******
备案资质等级：*级
备案证书有效期限：****年*月**日至****年*月**日
法定代表人：程新军
联系人：林经理
联系电话：****-********
*、估价目的：
为****市****区人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象：
（*）估价对象财产范围：
估价对象财产范围为****市****区人民路*号*层办公用房及依法分摊的国有土地使用权，不包含依附于估价对象的装饰装修，财产范围不包括家电、家具等动产，也不包含债权债务、特许经营权等其他财产或权益。
（*）估价对象基本状况：
*、名称：****市环球客运旅游有限责任公司名下位于****市****区人民路*号*层办公用房及依法分摊的国有土地使用权。
*、坐落：****市****区人民路*号。
*、规模：土地使用权面积为***.**平方米，本次评估房屋建筑面积***.**平方米。
*、用途：土地规划用途为商业服务业，房屋规划用途为办公，实际用途为宾馆。
*、权属：根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋权属产籍档案证明》等产权资料，房屋所有权人及土地使用权人均为****市环球客运旅游有限责任公司，已办理房地产权登记，权属清晰。估价对象其他权属信息如下表：
| 房 屋 所 有 权 登 记 信 息 |
| 房屋所有权证号 |
****市房权证****区字第**-*******号 |
房屋坐落 |
****区人民路*号 |
| 房屋所有权人 |
****市环球客运旅游有限责任公司 |
共有情况 |
单独所有 |
| 结构 |
钢筋混凝土 |
建筑面积（㎡） |
***.** |
| 房屋总层数 |
** |
所在层数 |
* |
| 设计用途/实际用途 |
办公/宾馆 |
建成年代 |
****年 |
| 土 地 使 用 权 登 记 信 息 |
| 土地使用权证号 |
淄国用（****）第******号 |
座落 |
****区人民路*号 |
| 土地使用权人 |
****市环球客运旅游有限责任公司 |
地号 |
*-*-** |
| 图号 |
**.**-*.** |
地类（用途） |
商业服务业 |
| 使用权类型 |
出让 |
终止日期 |
****-**-** |
| 使用权面积 |
***.**㎡ |
登记日期 |
****年*月**日 |
| 抵押情况 |
抵押权人：****市****区农村信用合作联社，抵押权证号：***-*******，被担保债权数额（*元）为***。 |
| 查封情况 |
查封情况：查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执***号，查封期限：****-**-**至****-**-**。查封情况：轮候查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执**号,查封期限：****-**-**至****-**-**。查封情况：轮候查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执***、****-****号,查封期限：****-**-**至****-**-**。查封情况：轮候查封，查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执***号，查封期限：****-**-**至****-**-**。查封单位：****区人民法院，协助执行书：（****）鲁****执恢***号，查封期限：****-**-*至****-**-*。 |
*、他项权利及司法限制状况：
根据估价目的，本次评估未考虑抵押、担保事宜等非正常因素对估价结果的影响，也未考虑司法和行政机关依法裁决、查封等非正常因素对估价结果的影响。
*、出租或占用情况：经注册房地产估价师现场实地查勘，至价值时点估价对象处于利用中（花盛国际酒店），因当事人和估价委托人未提供估价对象租赁详细信息资料，经与人民法院沟通确认，本次评估未考虑租赁对评估价值的影响。
（*）土地基本状况：
| 坐落 |
****区人民路*号； |
| 土地*至 |
北至道路，南至****区人民路，西至停车场，东至铁路； |
| 土地面积 |
分摊土地面积***.**㎡； |
| 土地用途 |
商业服务业； |
| 土地使用期限 |
****年**月**日； |
| 土地形状 |
宗地形状较规则，有利于地上建筑布布局； |
| 地形地势及地质状况 |
估价对象地形、地势平坦，与周边地块基本持相同高度，自然排水通畅，被洪水淹没、积水的可能性较小；地质状况稳定，地基承载力较好； |
| 开发程度 |
至价值时点，宗地红线外开发程度已达到“*通”（通电，通路，供水，排水，供气，供暖，通讯），宗地红线内开发程度已达到“场地平整”，已建有多栋建筑物。 |
*.建筑物基本状况：
| 名称及坐落 |
****区人民路*号； |
| 建筑面积 |
本次评估房屋建筑面积***.**㎡； |
| 房屋用途 |
规划用途为办公，实际用途为宾馆； |
| 建筑结构及层数 |
钢筋混凝土结构；总层数**层，估价对象位于第*层； |
| 设施设备 |
配备消防系统，**小时监控系统，电梯系统，设施设备较齐全； |
| 层高 |
层高为*.**米； |
| 建成年代 |
建成于****年，成新率*般，无功能折旧和外部性折旧； |
| 使用及维护状况 |
目前估价对象处于利用中，结构构件安全完好、牢固，齐全完整，现状较好，使用正常，地面、墙面、门窗等维护保养状况较好； |
| 建筑物完损状况 |
地基有足够承载力，可视范围内无超过允许范围内不均匀沉降，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及*金配件完好，为完好房； |
| 装饰装修及配套 |
估价对象外墙玻璃幕墙、涂料，*楼大厅钢化玻璃旋转门，现作为客房使用，根据****区人民法院要求，估价对象室内装修价值需另行评估，故本次评估未包含室内装修部分。估价对象所在楼栋水、电等配套齐全，适合办公。 |
*、价值时点：
根据****市****区人民法院委托书(****）鲁****执恢***号获悉：本次评估委托之日为****年*月**日，现场实地查勘完成之日为****年*月**日。根据相关规定，人民法院未明确价值时点的，*般以估价对象实地查勘完成之日作为价值时点，故确定本次评估的价值时点为现场实地查勘完成之日（即****年*月**日）。
*、价值类型：
（*）价值类型名称
本次评估的价值类型为市场价格。
（*）价值定义
某种（或某宗）房地产的市场价格，是该种（或该宗）房地产在现实市场上的平均交易价格。
（*）价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的国有建设用地使用权及配套设施的价格（不包含室内装饰装修）；付款方式是*次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房。
*、估价原则：
本次评估遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
（*）独立、客观、公正原则
要求估价机构及估价人员站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。遵循独立、客观、公正原则在估价过程中独立调查、分析、判断，不得因为估价委托人或相关利害关系人的意志、行为而偏颇。评估报告中的基础数据、依据等取值以客观为标准。估价过程和结果应是公正的，不得有违公允和社会的公序良俗。
（*）合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。包括估
价对象的土地权属来源、取得方式合法，房屋建筑用途、容积率、建筑密度、绿化率、外观等符合土地利用规划、城市规划的要求。评估报告撰写的依据、程序、方法和结果等合法合理。评估报告的目的、出具、使用等合法。
（*）价值时点原则
要求估价结果是在依据估价目的确定的某个特定时间的价值或价格的原则。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此，同*房地产在不同的时间通常会有不同的价值。
（*）替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。在用途、规模、档次、建筑结构等方面具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向*致。
（*）最高最佳利用原则
要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
*、估价依据：
（*）本次评估所依据的有关法律、法规和部门规章
*、《中华人民共和国民法典》（****年*月**日，**届全国人大*次会议表决通过，自****年*月*日起施行）；
*、《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据****年*月**日《全国人民代表大会常务委员会关于修改&**;中华人民共和国土地管理法&**;、&**;中华人民共和国城市房地产管理法&**;的决定》第*次修正，自****年*月*日起施行）；
*、《中华人民共和国土地管理法》（根据****年*月**日《全国人民代表大会常务委员会关于修改&**;中华人民共和国土地管理法&**;、&**;中华人民共和国城市房地产管理法&**;的决定》第*次修正，自****年*月*日起施行）；
*、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（已经****年*月**日国务院第***次常务会议第*次修订通过，中华人民共和国国务院令第***号现予公布，自****年*月*日起施行）；
*、《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于****年*月*日发布，自****年**月*日起实施）；
*、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[****]**号，于****年*月**日由最高人民法院审判委员会第****次会议通过，自****年**月**日起施行）；
*、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[****]**号，于****年*月*日由最高人民法院审判委员会第****次会议通过，自****年*月*日起施行）；
*、财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔****〕**号）；
*、国家税务总局《关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》；
**、财政部国家税务总局《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔****〕**号）；
**、****市人民政府《关于调整城镇基准地价的通知》（淄政发〔****〕**号）。
（*）本次评估采用的技术规程
*、中华人民共和国国家标准**/******-****《房地产估价规范》；
*、中华人民共和国国家标准**/******-****《城镇土地估价规程》；
*、中华人民共和国国家标准**/******-****《房地产估价基本术语标准》；
*、中华人民共和国土地管理行业标准**/*****-****《自然资源价格评估通则》；
*、中国房地产估价师与房地产经纪人学会关于《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学〔****〕**号）。
（*）估价委托人及当事人提供的有关资料
*、****市****区人民法院委托书原件；
*、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋权属产籍档案证明》影印件。
（*）房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料。
*、估价对象的区位、权属、实物状况及其配套设施；
*、注册房地产估价师调查和搜集的****市房地产市场、房地产开发成本有关资料等；
*、估价对象的实地查勘的资料（图片）及房地产估价机构长期积累的估价资料。
*、估价方法：
（*）各种估价方法的名称和定义
根据《房地产估价规范》，房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的评估方法。
*、比较法：是选取*定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
*、收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值，得到估价对象价值或价格的方法。
*、成本法：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
*、假设开发法：是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
（*）估价方法的适用性分析及选用
根据《房地产估价规范》*.*.*条之规定，选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。*.*.*条之规定，估价方法的选用应符合下列规定:
*、估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
*、估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
*、估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
*、估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
Ⅰ、采用的方法
(*)估价对象用途为办公，在估价对象坐落于同*供求范围内，与其相似的房地产出租交易实例较多，且可比性较好，收益较好确定，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到价值时点上，计算出估价对象的收益价值，因此适宜选用收益法进行评估。
(*)估价对象用途为办公房地产，同*供求范围内，同类房地产没有交易或交易很少，难以采用比较法评估，且估价对象同类房地产开发成本易收集到，可采用成本法进行评估。
Ⅱ、不采用的方法
(*)具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的*种估价方法。由于估价对象为已建成的办公房地产，短期内不具有投资开发或再开发潜力，故不适用假设开发法。
(*)估价对象用途为办公，在估价对象坐落于同*供求范围内，无与其相似的房地产交易实例，且可比性差，根据替代原则不适宜使用比较法进行评估。
综上所述，本次房地产采用收益法和成本法进行评估。
（*）估价技术路线
注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并对估价对象所在区域类似房地产市场进行调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规及估价技术标准，经反复研究，确定本次评估的技术路线为:
*、收益法测算步骤如下：
本次评估选用报酬资本化法(持有加转售模式)求取估价对象的收益价格:①选择具体的估价方法；②测算房地产期间收益；③确定房地产报酬率；④确定期间收益的年递增率；⑤确定持有期；⑥测算估价对象期末转售收益；⑦计算收益价格。
采用持有加转售模式求取估价对象收益价格，基本公式演化为如下的计算公式：
*+**
***-*
*+*(*+**
*、成本法测算步骤如下：
①搜集有关估价对象房地产开发建设的建造成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润等资料；②测算估价对象土地取得成本（楼面地价）；③测算估价对象建筑物重置成本；④测算建筑物折旧；⑤求取估价对象房地产价值。
本次成本法评估采用房地合估路径，基本公式为：
房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。
*、估价技术路线具体如下：
①运用收益法求取估价对象收益价格；②运用成本法求取估价对象重置成本价格；③综合确定估价对象房地产市场价格（不包含装饰装修）。
*、估价结果：
注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经分析和测算，确定在满足本报告“估价假设和限制条件”前提下，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于价值时点的估价结果为:（币种：人民币）
| 房地产估价结果*览表 |
| 房屋所有权证号 |
坐落 |
建筑面积（㎡） |
评估单价（元/㎡） |
评估总价（*元） |
| ****市房权证****区字第**-*******号 |
****区人民路*号 |
***.** |
**** |
***.** |
| 人民币大写：**********元整 |
估价结果内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的国有建设用地使用权及配套设施的价格（不包含室内装饰装修）；付款方式是*次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房。
**.注册房地产估价师：
| 姓名 |
注册号 |
盖章签名 |
签名日期 |
| 马骕骅 |
********** |
|
年 月 日 |
| 孙延海 |
********** |
|
年 月 日 |
**、实地查勘期：****年*月**日。
**、估价作业期：****年*月**日至****年*月*日。
****成达土地房地产资产评估测绘有限公司
*○**年*月*日
附件
（*）估价对象位置图；
（*）估价对象内外部状况和周围环境照片；
（*）****市****区人民法院委托书（(****）鲁****执恢***号）（复印件）；
（*）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋权属产籍档案证明》（复印件）；
（*）房地产估价机构营业执照（复印件）；
（*）房地产估价机构资质证书（复印件）；
（*）房地产估价师注册证书（复印件）；
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