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网络询价报告
中国工商银行融*购电商平台
网询号:********************************
****市****区人民法院:
贵院在执行****彩釉砖建材有限公司(申请执行人)与梁焯维(被执行人)租赁合同纠纷
(案由)*案中,于****年**月**日委托我平台对梁焯维(所有权人)名下/所有的****省广
州市****区车陂街金东路*街*巷*号***房(财产名称)进行网络询价。现已完成网络询价,
具体情况如下:
建筑面积:**.**平方米
单位面积价格:**,***元/*²
参考财产价格:*,***,***元
*/*
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*、财产基本情况
全部楼层 |
*层 |
|
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所在楼层 |
*层 |
规划用途 |
**住宅 |
所在小区 |
金东小区 |
建筑朝向 |
南向 |
坐落 |
****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房 |
户型 |
*室*厅*卫 |
财产名称 |
****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房(房产) |
面积 |
**.***² |
*、询价时点
本次网络询价时点为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)参考样本
*.估价案例情况
本案例共采用了**个最新案例进行估价,情况如下
最高单价 |
**,***.**元/*² |
最低单价 |
**,***.**元/*² |
平均单价 |
**,***.**元/*² |
*.楼盘小区信息调查
物业公司 |
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建筑类型 |
|
周围交通 |
|
包含用途 |
|
容积率 |
|
建成年份 |
|
绿化率 |
|
环比上月 |
-*.**% |
建筑面积 |
|
小区均价 |
**,***元/*² |
占地面积 |
|
小区名称 |
|
开发商 |
|
(*)计算方法
房地产估价的常用方法包括比较法、标准价调整法和多元回归分析法等。依照《房地产估价规范》(**/******-
****),自动估价服务将根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,对估价方法中的适用性进行分析,选择
适当的估价方法。
自动估价方法中根据我国房地产估价标准,和国际估价师学会发布的《自动估价模型标准》(*************),以
及所掌握的房地产市场数据情况,提供的自动估价方法包括比较法、收益法、多元回归分析法、标准价调整法。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据期间的差异对可比实例交易价格进行处理后
得到的估价对象价值或价格的方法。比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有*定可比性的房地产。比
较法自动估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区,难
以采用比较法估价。比较法可表述为*=***+****。其中,*代表估价对象的市场价值,***代表可比实例的出售价格;
****代表对可比实例的调整价格。
此外,自动估价中引入了标准价调整法和多元回归分析法。这*种方法均通过对范围内被估价房地产进行分组。估
价范围包括估价的区域范围和房地产种类。自动估计服务中,标准价调整法主要通过地理加权回归模型实现,多元回归
分析法主要采用多元回归模型实现。*种估价模型的理论基础为特征价格理论,回归模型的基本形式可以简述为
。其中*是影响房价的特征变量,β是特征的回归系数,*为模型的截距项。
此次估价中,估价对象所在的微观区域的房屋同质性较强,因此采用了基于多元回归的多元回归法进行估计,同时
采用了基于地理加权回归模型的标准价调整法。估价对象在其所处的微观市场具有其特殊性,需要纳入更多的地理信息
数据参与估价,因此并未采用多元回归法进行估价,而采用了基于地理加权回归模型的标准价调整法。
*/*
.
最终,根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,以及对自动估价方法中的适用性进行分析后,此次
自动估价采用了比较法、多元回归分析法、标准价调整法,并对各种方法测算的结果综合分析比较,通过分析测算各种
方法测算结果之间差异程度,最终确定自动估价结果。
*、询价结果及结果有效期
根据数据参数计算、市场数据对比,综合分析影响标的物价值的各种因素,遵循估价原则,按照估价程序,依据有
关法律法规和标注,将估价算法与大数据模型结合,在满足本次估价的全部假设和限制条件下,确定估价对象在****年
**月**日的参考价值为*,***,***元。有效时间**个月。
*、声明
本次网络询价严格按照法、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考数据的合法性、真实性、准确性负
责。
*、网络询价平台的联系方式
****年**月**日
*/*
网络询价报告
京东大数据询价平台
网询号:**********************号
****市****区人民法院:
贵院在执行(****)粤****执*****号,申请执行人****彩釉砖建材有限公司
与被执行人梁焯维租赁合同纠纷*案中,于****年**月**日委托我平台对梁焯维名
下/所有的****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房进行网络询价。现已
完成网络询价,具体情况如下:
房屋面积:**.**平方米
标的物单价:**,***元/平方米
标的物总价:*,***,***元
*、财产基本情况
规划用途 |
**住宅 |
产权证号 |
穗集地证字第*******号 |
户型 |
*室*厅*卫 |
是否有电梯 |
否 |
朝向 |
南 |
总楼层 |
* |
所在楼层 |
* |
房屋面积 |
**.**平方米 |
房屋坐落 |
****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房 |
小区名称 |
金东小区 |
行政区名称 |
****区 |
城市名称 |
****市 |
标的物名称 |
****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房 |
注:以上信息来自询价方录入。
*/
*、询价时点
本次网络询价时间为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)、参照样本
东圃小学教师宿舍 |
普通住宅 |
****年 |
**,*** |
富力新村 |
普通住宅 |
****年 |
**,*** |
明豪新村 |
普通住宅 |
****年 |
*,*** |
金东花苑 |
普通住宅 |
****年 |
**,*** |
金东花园 |
普通住宅 |
****年 |
**,*** |
小区名称 |
建筑类型 |
建筑年代 |
小区均价(元/平方米) |
询价对象所在位置:
*/
询价对象所在位置周边基础设施:
娱乐 |
来康盲人推拿,地址:****省****市****区明珠街**号;唱吧麦颂(东圃摩登城店),地址:****市****区东圃大马路**号东圃摩登城**。 |
生活 |
中国福利彩票(明珠街店),地址:****市****区明珠街金东花园东南侧;庆龙生活超市(永泰分店),地址:****省****市****区永泰直街*号首层。 |
购物 |
旭东便利店,地址:****市****区车陂街道东圃镇明珠新村明豪*街金东花园*栋。 |
医疗 |
吴寅跌打馆,地址:****省****市****区明珠街*号*幢;****市****区人民医院,地址:****市****区东圃大马路**号。 |
教育 |
健康乐幼儿园,地址:****市****区车陂荔园大街**号;****供电局培训与评价中心,地址:****省****市****区东圃大马路*号。 |
交通 |
东圃,地址:地铁*号线;车陂南,地址:地铁*号线;地铁*号线;车陂,地址:地铁*号线;车陂,地址:地铁**号线*期。 |
注:参照样本根据房屋坐落、建筑类型、建筑年代等房屋基本信息参数匹配相近标的信息
进行参照。以上参照样本为全量计算数据中的部分数据,相关信息来自公开及企业内部统
计数据,仅供参考。位置及周边基础设施信息为查询数据,仅供参考。
(*)、计算方法
本标的在进行询价计算时,参考了该位置周边的房产价格情况进行价格计算,同
时考虑这些房产过往时间的价格走势进行综合分析计算。
本次询价标的物采用了决策树、***、多元回归随机森林回归、梯度上升回归
树等分析预测模型结合比较法、收益法进行估价。参照《房地产估价规范》,通行的房
产估价方法有市场法、收益法、基准地价修正法等;有条件选用市场比较法进行估价
的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的
*种估价方法。
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差
*/
异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法计算公
式:**=*'********;*=∑(***权重系数),式中:*-待估标的物估算价格,**-待估
标的物比准价格,*'-可比交易实例价格,*-交易情况修正系数,*-市场状况修正系
数,*-区域因素修正系数,*-个别因素修正系数。
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益成数将未来收
益转化为价值得到估价对象价格的方法。收益法计算公式:*=*/(*-*)*[*-
(*+*)/(*+*)],式中:*-标的物价格,*-标的物年纯收益,*-标的物报酬率,*-收益年
递增率,*-标的物有效使用年限。
决策树模型(************)是在已知各种情况发生概率的基础上,通过构成
决策树来求取净现值的期望值大于等于*的概率,评价项目风险,判断其可行性的决
策分析方法,是直观运用概率分析的*种图解法。
***模型,支持向量机(********************,常简称为***,又名
支持向量网络是在分类与回归分析中分析数据的监督式学习模型与相关的学习算法。
给定*组训练实例,每个训练实例被标记为属于*个类别中的*个或另*个,***训
练算法创建*个将新的实例分配给*个类别之*的模型,使其成为非概率*元线性分
类器。此外,通过修改目标函数,***也可以用来做回归预测。
多元回归模型,在回归分析中,如果有*个或*个以上的自变量,就称为多元回
归。事实上,*种现象常常是与多个因素相联系的,由多个自变量的最优组合共同来
预测或估计因变量,比只用*个自变量进行预测或估计更有效,更符合实际。
随机森林回归是*个包含多个决策树的分类器,并且其输出的类别是由个别树输
出的类别的众数而定。这个方法则是结合********的
"********************"想法和**的"********************"以建造决策
*/
树的集合。
梯度上升回归树****(****************************)又叫
****(******************************),是*种迭代的决策树算法,该算法由
多棵决策树组成,所有树的结论累加起来做最终答案。它在被提出之初就和****起
被认为是泛化能力较强的算法。****中的树是回归树(不是分类树),****用来
做回归预测,调整后也可以用于分类。
(*)、价格趋势
单价(元/平方米) |
**,*** |
**,*** |
**,*** |
**,*** |
**,*** |
**,*** |
月份 |
****-** |
****-** |
****-** |
****-** |
****-** |
****-** |
注:通过已有数据进行趋势整合计算,结果仅供参考。
*、询价结果及结果有效期
本次网络询价结果为:*,***,***元
本次网络询价结果有效期至:****年**月**日
*、声明
本次网络询价严格按照法律、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考
数据的合法性、真实性、准确性负责。
本次网络询价结果在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为
*年(自****年**月**日起至****年**月**日止),若房地产市场有较大波动
或超过*年或房地产状况发生变化,需重新进行询价。
本询价结果为依据标的物关键信息,结合京东大数据评估系统计算得出询价结
果,仅供参考,京东大数据询价平台不对询价结果承担法律责任。
*/
*、网络询价平台的联系方式
公司地址 |
北京市亦庄经济开发区科创**街**号院京东大厦 |
客服专线 |
***-***-**** |
网址 |
*****://*******.**.***/****.**** |
(盖章)
****年**月**日
*/
阿里拍卖大数据询价平台
网络询价报告
(阿里拍卖网询****************号)
****市****区人民法院:
贵院在执行****彩釉砖建材有限公司(申请执行人)与梁焯维(被执行人)(****)粤
****执*****号(租赁合同纠纷)*案中,于****年**月**日委托我平台对梁焯维(所有权人)
名下/所有的****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房进行网络询价。现已完成网络
询价,具体情况如下:
*、财产基本情况
规划用途 |
**住宅 |
建成年代 |
|
总楼层 |
* |
所在楼层 |
* |
朝向 |
南向 |
户型 |
*室*厅*卫 |
建筑面积 |
**.**平方米 |
所在小区 |
金东小区 |
房产坐落 |
****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房 |
房屋类型 |
住宅用房 |
房产名称 |
****省****市****区车陂街金东路*街*巷*号***房 |
注:以上信息来自询价方输入
*、询价结果及结果有效期
建筑面积:**.**㎡
单位面积价格:*****.**元/㎡
财产参考总价:*******.**元
结果有效期:至****年**月**日
福
*
*
福
*
*、询价时点
本次网络询价时点为:****年**月**日
*、参照样本、计算方法及价格趋势
(*)价值调查
*、询价对象同区域司法拍卖成交案例
暂无
福
*
福
*
*
*、询价对象所在小区市场成交案例
福
暂无
*、询价对象所在城市、行政区及小区半年内的市场价格走势
*****
***
*****
*****
*****
******
****-******-******-******-******-******-**
(*)房产周边情况
*.周边配套详情
学校 |
东泰学校:东圃镇前进村宦溪北路**号嘉华小学-嘉华学校:天力街**号:羊城花园小学:中山大道中***-*号:前进小学:桃园中路*号;****市奥林匹克中学(黄村西路校区):东圃镇黄村西路*号; |
地铁站 |
东圃(地铁站):*号线; |
银行 |
中国建设银行**小时自助银行(羊城花园支行):东圃镇中国建设银行(羊城花园支行):中山大道***号****武警总队综合楼;中国银行(****东圃支行):中山大道中***东圃商业大厦*座*-*层中国工商银行(****兰亭盛荟支行):盛荟横街*号盖下***-***;交通银行(****东圃支行):中山大道中***号东圃商业大厦*座**层; |
幼儿园 |
天丽幼儿园:东圃*横路***号东圃潮流坊***区;德艺幼儿园:东圃*横路**号:****区乐童幼儿园:前进街道东圃*横路***号;东泰幼儿园:东圃镇前进街宦溪北路**号;金色未来双语资优幼儿园:东圃大马路天力街**号齐森商务写字楼*层 |
公交车站 |
官溪西路(公交站):东圃购物中心至*溪地铁站环回线宦溪西路站(公交站:东圃购物中心至*溪地铁站环回线天力居(公交站):东圃购物中心至*溪地铁站环回线宦溪西路西站(公交站):东圃购物中心至*溪地铁站环回线:桃园西路北(公交站):***路/***路快车:东圃购物中心至兰溪地铁站环回线; |
药店 |
大参林:康乐新村*巷*号:益丰大药房(康乐新村店):康乐新村*巷*号***房仁参医药(康乐新村*巷店):康乐新村*巷*号***房;国仁医药(东圃店):东圃*横路**号;国大药房(汇诚商业大厦店):天力街*号汇城商业大厦*层***号铺; |
公园 |
天合上园:东圃上盖隧道上方;宦溪社区街心小花园:前进街道办事处对面街;****精品农业公园:前进小学南门对面;****公共自行车杨桃公园:桃园南*街美林湖畔花园; |
超市 |
桐胜便利店:前进街道康乐新村:海原超市(第*分店):东圃镇康乐新村*巷*号:业顺超市:宦溪西路康乐新村**巷**号;芙蓉兴盛(东圃立交桥店):康乐新村*巷康乐新村; |
健身 |
***健身坊(前进商业楼店):宦溪西路**号前进商业楼***铺;健道游泳健身俱乐部:宦溪北路**号*楼****年;健道游泳健身俱乐部(前进店):雅怡街与东圃大马路交叉口南**米:**帕博健身工作室:东圃兰亭盛荟横街*号盖下****房;优自律健身(兰亭店):兰亭盛荟商业街*期****-****号 |
医院 |
****市****区人民医院:东圃大马路**号;****市****区红*字会医院:东圃大马路**号; |
商场 |
美华*货(东圃店):东圃大马路美华*货*层汇圃名城(**社商业街店):东圃大马路**号东圃购物中心(东圃大马路店):东圃大马路*号:*季时尚荟:东圃大马路*号;东圃摩登城:东圃大马路**号(红*字会医院对面) |
注:以上数据展示小区周边*公里范围内配套详情
*、小区地图
范人子天健·上克体育中心
韵程职业技术学院
中城阳光花园*
路
优托邦购物中心
****公园广汽本田
东口吉山立交车有限公
****
岁文化广场
骏景花园
平云广场丰乐
东圃立交桥
金碧·世纪花园
美林海岸
大道****地铁
珠
鱼珠车辆段
***
号线****
沙仔
德地图*******号
美州鸟
注:数据源自高德地图,根据询价方提供的标的物房屋坐落信息生成定位标注,仅供参考
微*
*)系统原理与算法说明
阿里拍卖询价系统,通过引入国内多家专业房产数据机构合作共建房产网络询价数据库,结
合覆盖全国城市的基础数据、房地产市场交易数据等行业数据,以及阿里拍卖多年沉淀的市场房
产交易基础数据、基础统计、分析模型,采用大数据算法及阿里拍卖分析修正模型得出询价结果
数据。
关于阿里拍卖分析修正模型的说明:利用阿里巴巴实时计算能力,基于司法拍卖成交情况、
同法拍卖参与意向指数、市场成交情况、市场购房意向指数等进行趋势预测和波动敏感系数分
析,结合市场实时价格数据,最终得出标的物询价结果。
*、声明
本次网络询价严格按照法律、司法解释规定进行,确保公平公正。本平台对参考数据的合法
性、真实性、准确性负责。
*.本报告询价结果完全依据询价方提供的标的物数据分析所得,且只分析和测算影响询价对
象的主要因素,未考虑房屋室内因素(房屋维护及使用状况等)和不确定因素对询价结果的影
响,无法对因询价方提供的标的物数据本身可能存在的错误、缺失和偏差所导致的结果偏差负
责。
*.本报告询价结果由阿里拍卖系统利用阿里拍卖历史交易数据以及第*方数据进行大数据处
理生成,并非依据《资产评估法》出具之评估报告,询价结果仅供参考。
*.本报告由阿里拍卖网络询价系统自动生成,未对询价对象入户查勘,阿里拍卖亦无法承担
对询价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、
检测的责任。
*.本报告数据处理服务由淘宝(中国)软件有限公司提供,具名签章仅用于证明本报告真实
性,除法律明确规定以外,淘宝(中国)软件有限公司无法承担超出“数据处理服务”范围的责
任或义务。
*、网络询价平台的联系方式
公司地址:浙江省杭州市余杭区文*西路***号阿里巴巴西溪园区
网址:***.******.***
客服专线:***-***-****
****年**月**日
淘宝(中国)软件有限公司
(电子签章)
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