****市教育委员会教育技术装备中心****服务采购需求
*．委托管理服务的****概况
（*）****基本情况
****名称：和田路***号****服务项目
****类型：办公楼****
坐落位置：****市****区和田路（街道）***号
*面边界至：东和田路南****市第*中级人民法院西中铁****设计院集团有限公司北****区教育局
建筑面积：****平方米，
其中:办公楼平方米
（带电梯办公楼共*栋，建筑面积共平方米；其它门卫室*间，垃圾房*间。
公用设施、设备及公共场所（地）情况：
*、院区车辆出入口*个，人行出入口*个；
*、绿化面积****平方米；
*、电梯*台，（*号楼客梯*台，*号楼货梯*台）
*、配电房变压器*台，容量共****瓦；
*、***空调**组，分体式空调若干。
*、生活水泵*台，消防水泵*台
*、、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况消防泵、消火栓、火灾报警控制器、消防稳压泵、灭火器材（干粉）等；
*、弱电系统安全防范（红外、图像监控、周界报警、电子围栏系统）、楼宇**系统、*卡通系统、多媒体会议系统、背景音乐系统、综合布线系统与程控交换机系统；
（*）各楼宇各层功能分布情况
*号楼*层，*号楼*层，
各楼层功能，办公区域、会议室、大堂、监控中心、设备房、食堂、门卫室等
公共卫生间共有**间（其中男卫生间**间、女卫生间**间）。
茶水间共有**间（直饮水器*个）
（*）业主方为****服务企业提供的****管理服务用房情况
业主方提供****管理用房面积**平方米。
*、****管理服务要求
（*）*般要求
*、****管理服务依据
国家及****市有关****管理的法律、法规和规定
建设部《****管理条例》等
*、业主方要求
（*）投标方应根据招标文件要求，按现场实际情况以及自身经验能力，提供具有针对性的****管理服务方案、措施、标准、质量保证以及达到管理目标的具体内容，标书具有可操作性和针对性。
（*）投标单位应为本项目组建*支能满足需求的服务团队。投标单位为本项目配备各专业管理、技术负责人须有*年以上类似****管理经验。所有****服务人员应具备同岗位相适应的学历、职称、职业资格证书。
（*）****应急维修必须做到全天候**分钟到达现场。
（*）****管理所有开办物资（秩序维护、保洁、设备等）需中标人提供。
（*）****服务人员统*着装。
（*）为确保****服务管理质量,为了保证用工人员的基本技能符合本项目****需求，所有在岗人员持证上岗，具体详见人员岗位基本要求。所投入人员未经业主方同意不得变更人员，不得另外派工作。
（*）未按招标书要求配备服务人员的，根据未配备岗位数多少扣相应岗位工资****费（根据具体情况由甲方决定）。累计*月缺编*人或以上，业主方有权解除合同。
（*）本项目要求中标人规范用工，正常办理社保，中标方为此项目所聘用的全部人员的生老病死、劳资纠纷、刑事民事案件均与采购方无关。
（*）业主方有权对中标单位的****管理进行日常审核和委托专业机构对****公司服务质量进行绩效评估，达到提高****服务水平及确保****管理质量的目的。
（**）考核结果与****管理费支付挂钩，季度考核为优秀支付该季度***%****管理费。（详见《****管理工作考核管理办法》）
（**）提供免费停车管理服务，中标单位不得收取停车费。
（**）提供创建文明单位的措施。
（**）应做好安全生产工作，针对本项目制定相应管理、安全防范、巡查监督等制度，确保管理运作正常无事故。如遇管理、巡查、责任不到位、发生各类事故，应追究相关人员责任业主方有权扣除相应比例的****管理服务费用，直至解除合同。
（**）未能按照规定采取“非访人员”应急预案处置程序的措施，影响正常办公、人身安全、财产安全和形象受损，业主方有权扣除相应比例的****管理服务费用，直至解除合同。
（*）建筑物、公共设备日常维修、养护、管理（耗材由甲方提供）
| 序号 |
工作范围 |
工作内容和要求（包括但不限于） |
| * |
建筑物及其附属设施的管理、维护保养、维修 |
| * |
室外立面 |
房屋承重及抗震结构部位定期巡查，发现损坏及时报修，配合装修施工管理单位维修。 |
|
|
外围护结构定期巡查，发现损坏及时报修，配合装修施工管理单位维修。 |
|
|
外墙定期巡查，发现有碎裂、断裂或缺损的及时报修，配合装修施工管理单位维修。 |
| * |
屋顶 |
*.定期对隔热层、防水层巡回检查.*.定期巡回检查避雷带。*.对屋面泄水沟进行检查清扫，在台汛时间前进行特别检查清扫。*.屋顶、外墙面定期年检查*次。 |
| * |
室内 |
楼内设施完好程度定期巡查，发现损坏，及时组织维修，*般修理项目不超过**小时。 |
| * |
室外总体 |
广场道路定期巡查，发现有碎裂、断裂或缺损的及时报修，配合装修施工管理单位维修。 |
|
|
沟渠池井定期巡回检查并组织清扫，在台汛时间前进行特别检查清扫。 |
| * |
大系统及展示设备设施的管理、维护保养、维修 |
| * |
供配电系统 |
保证供配电系统**小时正常运行。 |
|
|
定期巡查配电箱、动力控制柜、***系统（主机房的动力控制柜、配电箱等），发现不完好情况，及时组织维修，保证设备设施运行状态完好。 |
|
|
供配电消防设施完备，通风照明良好。 |
| * |
空调系统 |
空调设备系统安全运行。 |
|
|
定期巡查，发现不完好及时组织维修，保证空调设备系统运行状态良好。 |
| * |
给排水系统 |
管系保持畅通，泵系统能随时起动，自控系统及管道附件良好，电气系统合格。 |
|
|
定期检查系统管系、泵系始终处于良好状况，联动正常。 |
|
|
定期巡查排水系统，保证排水系统正常启动运行。 |
| * |
弱电系统 |
定期检查弱电系统设备正常工作。 |
|
|
智能化楼宇管理系统定期巡检。 |
| * |
电梯系统 |
*.建立电梯安全运行制度，电梯安全运行。*.落实电梯故障维修，年检合格。*.保证电梯**小时急修服务。 |
| * |
消防系统 |
消防系统定期检查消防设备，跟进消防设备维保质量，监管主机系统完好率***%，联动系统切换良好。 |
|
|
定期检查灭火器和消火栓完好状态。 |
|
|
监控系统设备主机各监控点报警点运行显示正常、图像清晰，切换良好，**小时定点录像，资料按规定时间保存。 |
| 注：以上项目维修所需的耗材由采购方提供。 |
（*）安保管理要求与服务标准
提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：
| * |
安全保卫、公共秩序维护管理与安全防范 |
| * |
日常安保管理 |
*.门卫室**小时值班，持证上岗，发现异常情况及时上报或立即处置。如果设备故障及时报修。*.设固定岗位和机动岗。*.严格执行交接班制度。*.机动岗队员下岗后将安全用具进行交接，并做好相关记录。 |
| * |
公共秩序维护管理 |
*.为保护项目内人员的人身、财产安全，保安人员须安全保卫防范工作，维护项目正常的治安秩序。 *.对重点部位实施重点防范，阻止闲杂人员进入项目，阻止未经许可的人员进入项目重点要害部位。*.注意来往人员的动向及携带物品，对可疑人员应前往盘问、检查证件，必要时可检查所带物品。*.对正在实施盗窃等行为的违法犯罪分子，应立即设法阻止。*.发现打架、吵架、斗欧时，应予以劝止，采取相应的应急措施。*.发现火情，应立即组织扑救并迅速报警。 |
| * |
消防（监控）管理服务 |
*.消防管理的方针“预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定，建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，制订突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。*.保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，以及危险应急疏散。*.监控室值班人员需持证上岗，**小时值班。熟悉设备操作及各监控探头所在位置。 |
| * |
停车管理服务 |
*.对进出项目的车辆行驶、停放有秩序管理。*.引导车辆有序停放，及时制止损害业主利益的行为和其它违反治安的不法行为。*.定期巡查新能源汽车、助动车充电装置，及时排除安全隐患。 |
| * |
突发事故应急处置 |
应承诺在相应地点公示应急联系电话，当班人员遇突发事故应立即到达现场，并在第*时间通知业主。其他详细内容（包括但不限于失电、伤害、治安、公共卫生、消防、反恐等）应根据各投标人设想，体现在投标文件的应急预案中。 |
（*）公共绿地和室内绿化、摆花的养护和管理
| * |
绿化养护服务 |
| * |
定期对室内外绿化开展各项养护工作，包括：浇水、锄草、施肥及病虫害治理工作，保证室内外绿化完整美观。 |
| * |
定期清理室外绿化带及室内绿化盆中的杂物垃圾。 |
（*）环境卫生与保洁管理
| * |
环境卫生管理服务 |
| * |
室内公共区域 |
地面、墙面清洁维护，保持清洁无污迹。 |
|
|
电梯桥厢清洁，保持干净、光亮。 |
|
|
垃圾收集及垃圾箱的清理，垃圾收集无散落，垃圾箱外表面保持清洁、无污迹。 |
|
|
公共部位的设施、饰品保洁：定期循环进行，保持无污渍。 |
|
|
卫生间清洁维护，洁具清洁无污迹、无明显异味；地面清洁、无杂物、无积水；水槽无杂物、垃圾、下水畅通；室内干净无明显异味。 |
| * |
室内办公区域 |
设备房环境整洁，无杂物、积灰、无鼠、虫害发生。 |
|
|
办公区域的地面、家具及窗台等清洁维护，保持整洁、无污迹、无积灰。 |
|
|
会议室、接待室的地面、家具及窗台等清洁维护，保持整洁、无污迹、无积灰。 |
|
|
室内垃圾的收集及清运，垃圾收集无散落，垃圾箱外表面保持清洁、无污迹。。 |
| * |
广场和外围 |
屋顶、天沟、地沟等区域的定期清洁维护，屋顶平台无垃圾、无乱堆物、无杂物；天沟、地沟无积物、无垃圾、下水畅通。 |
|
|
广场和外围地面、台阶清洁维护，无烟蒂、无纸屑、无乱堆物。 |
|
|
各类地面设施设备表面保洁，设备设施表面保持整洁、无积灰。 |
|
|
垃圾收集及垃圾箱、垃圾房的清洁维护，及时清理、环境整洁、无污迹、无明显异味。 |
| * |
餐厅 |
餐厅用餐区域的地面、桌面清洁维护，保持整洁、地面无污迹。 |
|
|
餐厅垃圾的收集和清运，及时清运、无污迹。 |
| 注：以上保洁工作所需的工具耗材及卫生间所需的卫生耗材由中标方提供。 |
（*）垃圾清运、处理（中标方负责垃圾的收集，清运费用不包含在标的内）
*、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（干垃圾、湿垃圾、可回收物和有害垃圾）清运处理、督促装修队*装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合****市有关法律、法规规定。
*、垃圾清运、处理的范围分为：
(*)办公楼之日常办公垃圾
(*)办公楼之日常生活垃圾
(*)餐厅等之日常垃圾
(*)建筑垃圾
(*)公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾
*、垃圾清运、处理工作分为：
(*)每天定时清运、处理*次。
(*)将****项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。
服务标准：垃圾的清运、处理，由****公司监督*周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。
（*）、污水管理
*、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。
*、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫*次。(明沟每周*次，暗沟每月*次)。其他排水管道每月检查*次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。
服务标准：每日*次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理*次，每季巡查*次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每*个月对地下管井清理*次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通*次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。
（*）、会议服务
| * |
会务服务 |
| * |
熟练操作会议预约系统，每次会议前与相关会议人员确定会议要求。 |
| * |
按时上岗，节假日及特殊时段根据业主方要求调整上岗时间。 |
| * |
负责会议开始前的茶水、果点、会议用品、桌椅、照明、投影、空调等会议设备的准备；会议期间及时续水，服务规范，并做好会务记录。 |
| * |
会议期间对相关楼层的卫生间、茶水间增加服务频次。 |
（*）卫生管理
*.灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。
*.科学有效地进行卫生消毒。
服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱国卫生运动委员会及****市爱国卫生运动委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。
（*）、收发服务
*、建立收发中心，传递报刊、杂志、信件派发送至每*部门信箱。
*、代叫速递公司
*、提供订票、订报、订饮用水等服务
服务标准：报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。
（**）公共关系管理
*、主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。
*、主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。。
*、制作材质好、外观美的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与办公区域整体设计相呼应。
服务标准：对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。
（**）档案管理
*、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。
*．健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。
*、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。
*、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册*类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。
服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。
*、****管理服务人员设置需求
（*）岗位设置*览表
| 部门 |
岗位 |
岗位数 |
人数 |
备注 |
| 管理处 |
项目经理兼保安队长 |
* |
* |
*小时 |
| 工程维修部 |
维修人员（含领班*人） |
* |
* |
*小时 |
| 会务服务部 |
会务人员 |
* |
* |
*小时 |
| 秩序维护部 |
保安人员/监控人员 |
* |
** |
**小时 |
| 环境管理部 |
保洁人员（含领班*人） |
* |
* |
*小时 |
|
绿化养护人员 |
* |
* |
*小时 |
| 合计 |
|
** |
|
（*）岗位配置标准
*、项目经理兼保安主管
（*）学历/专业：本科以上学历。
（*）职称证书：具有中级（工程师/经济师）或以上职称。
（*）资格证书：具有保安员（*级）或以上职业资格证书者优先。
（*）经验/年龄：**岁以下，从事过*年以上的办公楼****管理工作，专业知识丰富。
（*）个人素质：有很强的组织能力和协调能力；有较好的管理能力、思维清晰，处事果断；能够妥善处理各种突发事件。
（*）管理及协调园区内安保、保洁、绿化、维修，会务等队*的日常工作安排，负责与园区工作人员的事务接洽。
*、保安
（*）资质证书：保安人员具有保安员上岗证。监控人员具有建（构）筑物消防员*级或以上证书。
（*）经验/年龄：**周岁以下。
（*）其他要求：有较强组织纪律性，反应敏捷，有处理紧急情况的能力；无不良记录；熟悉和爱护项目内配套的共用设施设备及消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法；廉洁奉公、坚持原则、是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争；积极协助开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工作；积极进行治安防范和管理方面的宣传工作。
*、保洁领班
（*）学历/专业：大专以上学历。
（*）资格证书：具有建筑物清洁保养工*级或以上证书优先。
（*）经验/年龄：**周岁以下，从事过*年以上的办公楼****保洁管理工作。
（*）知识/技能：熟悉****环境保洁管理的各项操作能力；熟悉室外绿化养护和室内花卉摆放的工作流程。
（*）个人素质：有很强的组织能力和协调能力；有较好的管理能力、思维清晰，处事果断；能够妥善处理各种突发事件。
*、保洁人员
*.经验/年龄：男**周岁以下，女**周岁以下。具有建筑物清洁保养*级或以上职业资格证书优先。
*.其他要求：能吃苦耐劳，熟悉保洁工作流程和要求；严格按照保洁服务方面的程序进行操作，对分管区域的清洁负责；正确使用相关的设备和保洁用品，对保持其完好状态负责；做好相关的质量记录，并对其真实性、准确性负责。
*、维修领班
（*）学历/专业：大专以上学历优先。
（*）资质证书：具有高压电工作业和低压电工作业上岗证，具有水电工中级/*级或以上职业资格证书优先。
（*）经验/年龄：**周岁以下，具有*年以上的相关楼盘维修管理工作经验。
（*）熟悉相关设施设备系统的维修维护保养工作，工作细致、责任心强、吃苦耐劳，具有处置电气设备应急突发事件的能力。
*、维修人员
（*）资质证书：具有高压配电和低压配电特殊工种上岗证优先。
（*）经验/年龄：**周岁以下，具有*年以上的相关楼盘维修工作经验。
（*）熟悉相关设施设备系统的维修维护保养工作，工作细致、责任心强、吃苦耐劳，具有处置电气设备应急突发事件的能力。
*、绿化养护人员
（*）资质证书：具有绿化工/*级或以上资格上岗证优先。
（*）经验/年龄：**周岁以下。
（*）其他要求：能吃苦耐劳，熟悉植物的生长特性，掌握养护工作流程和要求，对管理区域内绿化养护工作负责，能正确使用各类绿化养护工具、农药，保持管理区域内绿化长势良好。
*、会务服务人员
（*）资质证书：具有会务接待服务员中级/*级或以上资格证书。
（*）经验/年龄：**周岁以下。
（*）其他要求：负责所有会务接待的承接、会场布置、会中服务和会后清理。
*、服务期限
本项目服务期限自合同签订之日起*年。
*、其他要求
供应商具有质量管理体系认证（**/******认证）、职业健康安全管理体系认证（**/******认证），环境管理体系认证（**/******认证）和能源管理体系（**/******认证），并在认证有效期内的优先考虑。
供应商承诺将购买足额的雇主责任险和公众责任险优先考虑。
*、****管理工作考核管理办法
考核表如下：
****公司名称：
| 序号 |
考核内容 |
分值 |
评分细则 |
得分 |
| * |
综合服务 |
* |
按工作性质，统*着装，仪表规范、整洁，自然，文明用语，礼貌待人。 |
|
|
|
* |
按照合同约定的标准配置服务人员，采取必要管理手段与激励措施，保障配置人员的队*稳定与工作积极性。落实合同约定与业主临时交办的各项工作。 |
|
|
|
* |
落实管理制度，按照****管理服务规范与管理承诺，认真做好业主投诉的分析处理，做到有诉必答，及时回复，有效投诉不超过****管理的行业规范与约定标准。保证管理服务过程的各类档案资料完整，随时接受业主方的检查。 |
|
|
|
* |
认真落实保密措施，不得将管理服务中涉及到业主方有保密要求的内容向第*方透露。 |
|
| * |
保安服务 |
* |
有定时巡查制度和巡查记录，对大件财产进出大门实施登记制度。 |
|
|
|
* |
按规定**小时值班和交接班，加强技防保卫，无爆炸、火灾、破坏和盗窃事故，及时发现不可预见的设备、设施故障，减少损失。 |
|
|
|
* |
按规定负责区域内道路交通指挥，督促车主将车辆按秩序停放，保持区域内道路交通畅通。 |
|
|
|
* |
室内消防栓及灭火器的月底检查记录，消防隐患处理及时、妥当，安全出口、疏散通道畅通。 |
|
|
|
* |
建立建全防火、防盗、自然灾害等安全预警机制和停电、防台防汛等突发情况的应急处置预案，有效落实措施。 |
|
| * |
保洁服务 |
* |
室内楼道、楼梯、墙面、天花板无垃圾、积尘，栏杆、椅子、灯座等光亮整洁，无明显积尘、污渍，公共区域角落处无积尘、垃圾和蜘蛛网；室外的地面、绿化带无明显积尘、污渍、烟蒂、垃圾；地毯无积尘。 |
|
|
|
* |
公共区域玻璃门以及窗户玻璃（除室外*面）完好，无灰尘、污渍、手印等。 |
|
|
|
* |
根据垃圾分类要求设置设备，做好垃圾分类工作，垃圾箱放置整齐，垃圾袋套在垃圾箱上，*周无散积垃圾，无异味，垃圾中转站（点）环境卫生符合规定要求。 |
|
|
|
* |
卫生间空气流通，无异味；金属器具了如水龙头等光亮无锈斑、污渍、浮尘，盥洗台面干净、整洁，无水渍，镜面无灰尘、污痕、水痕、手印等，卫生洁具保持清洁，定期消毒，有记录，按时补充卫生纸、洗手液等卫生用品。 |
|
|
|
* |
做好垃圾分类工作，垃圾做到日产日清，定期对垃圾堆放处进行卫生消毒灭杀虫害并记录。 |
|
|
|
* |
遇下雪或下雨天，在大堂进出口铺设防湿防滑地毯并树“小心防滑”告示牌，及时拖擦，无积水。 |
|
| * |
设施设备维护 |
* |
房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门，对辖区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。 |
|
|
|
* |
屋面泄水沟、室内外排水管道畅通，*年清理至少*次，做好记录。 |
|
|
|
* |
确保给排水系统、配电房等设备正常运行，做好定期检查记录。 |
|
|
|
* |
公共照明系统完好。 |
|
|
|
* |
发生突发重大事件时，****管理人员须在*分钟内到现场应急处理，待专业人员到场后继续配合排故排险。 |
|
|
|
* |
重大节日前应对设备设施系统进行安全检查，保证节日期间各项设施运行正常。 |
|
|
|
* |
接到设备报修信息，及时响应，在规定的时间内到达现场修复。 |
|
| * |
绿化养护 |
* |
对区域内的绿化进行监管，督促绿化维保单位定期修剪养护、浇水、施肥、喷药杀虫，保持良好长势； |
|
|
合计 |
*** |
|
|
说明：得分**分以上为优秀，**-**分为良好，**-**分为*般，**-**分以下为较差，**分以下为差。
每季度考核*次，得分**分以上全额支付该季度****费，得分**分以下，书面通知****公司整改后达标的全额支付该季度****费，不达标的，每低*分，扣除当季****费的*%。
功能介绍
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