涉执房地产处置司法评估报告
价报告编号:辽丰房估****-*-**-**号
估价项目名称:****市复州城镇大公小区*#楼的房地产市场价值评估
估价委托人:****经济技术开发区人民法院
房地产估价机构:****
注册房地产估价师:申海(注册号:**********)
李旭(注册号:**********)
估价报告出具日期:****年**月**日
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*******************
邮编:******传真:****-*******************
*****:***********@***.***
****估价报告专用文件
估价报告摘要表
权利人 |
董占玲、姜艳、董媛媛 |
董占玲、姜艳、董媛媛 |
估价委托人 |
估价委托人 |
****经济技术开发区人民法院 |
项目名称 |
****市复州城镇大公小区*#楼的房地产市场价值评估 |
****市复州城镇大公小区*#楼的房地产市场价值评估 |
****市复州城镇大公小区*#楼的房地产市场价值评估 |
****市复州城镇大公小区*#楼的房地产市场价值评估 |
****市复州城镇大公小区*#楼的房地产市场价值评估 |
估价目的 |
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据 |
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据 |
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据 |
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据 |
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据 |
估价方法 |
收益法 |
收益法 |
收益法 |
收益法 |
收益法 |
价值时点 |
****年**月**日 |
****年**月**日 |
****年**月**日 |
****年**月**日 |
****年**月**日 |
价值类型 |
价值类型为市场价值,价值内涵是估价对象在价值时点,满足本次估价假设和限制条件下包括估价对象建筑物、分摊的土地使用权,保证估价对象正常运转的给排水、电力、通讯、供暖等配套设施设备以及与建筑物不可分离的室内*次装饰装修等。 |
价值类型为市场价值,价值内涵是估价对象在价值时点,满足本次估价假设和限制条件下包括估价对象建筑物、分摊的土地使用权,保证估价对象正常运转的给排水、电力、通讯、供暖等配套设施设备以及与建筑物不可分离的室内*次装饰装修等。 |
价值类型为市场价值,价值内涵是估价对象在价值时点,满足本次估价假设和限制条件下包括估价对象建筑物、分摊的土地使用权,保证估价对象正常运转的给排水、电力、通讯、供暖等配套设施设备以及与建筑物不可分离的室内*次装饰装修等。 |
价值类型为市场价值,价值内涵是估价对象在价值时点,满足本次估价假设和限制条件下包括估价对象建筑物、分摊的土地使用权,保证估价对象正常运转的给排水、电力、通讯、供暖等配套设施设备以及与建筑物不可分离的室内*次装饰装修等。 |
价值类型为市场价值,价值内涵是估价对象在价值时点,满足本次估价假设和限制条件下包括估价对象建筑物、分摊的土地使用权,保证估价对象正常运转的给排水、电力、通讯、供暖等配套设施设备以及与建筑物不可分离的室内*次装饰装修等。 |
|
建筑结构:混合 |
建筑结构:混合 |
建筑结构:混合 |
建筑面积:***.**平方米 |
建筑面积:***.**平方米 |
估价对象 |
用途:商业 |
用途:商业 |
用途:商业 |
用地信息:未记载 |
用地信息:未记载 |
估价对象 |
建成年份:****年 |
建成年份:****年 |
建成年份:****年 |
层次/总层数:第*-*层/*层 |
层次/总层数:第*-*层/*层 |
估价对象 |
市场价值 |
人民币:**********元(******.***元)评估单价:****元/平方米(按建筑面积计) |
人民币:**********元(******.***元)评估单价:****元/平方米(按建筑面积计) |
人民币:**********元(******.***元)评估单价:****元/平方米(按建筑面积计) |
人民币:**********元(******.***元)评估单价:****元/平方米(按建筑面积计) |
注册房地产估价师 |
注册房地产估价师 |
申海(注册号:**********) |
申海(注册号:**********) |
签名: |
签名: |
注册房地产估价师 |
注册房地产估价师报告有效时间:本估价报告有效期为**个月,即****年**月**日至****年**月**日 |
李旭(注册号:**********) |
李旭(注册号:**********) |
签名: |
签名: |
****(公章)
****年**月**日
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
致估价委托人函
辽丰房估****-*-**-**号
****经济技术开发区人民法院:
受贵院委托,本估价机构委派注册房地产估价师申海(注册号:**********)、
李旭(注册号:**********)对估价对象进行了估价,有关内容报告如下。
估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
估价对象:位于****市复州城镇大公小区*#楼的房地产;财产范围包括建筑物
(含与建筑物不可分离的室内*次装饰装修)、分摊的土地使用权及配套设施,不包
括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益;建筑面积***.**平方米;估价
对象用途为商业,所在建筑总层数*层,估价对象位于第*-*层;建筑结构为混合,
未记载土地信息,至价值时点权利人为董占玲、姜艳、董媛媛共有。《房屋所有权证》
证号:瓦房权证非住宅字第********号。
价值时点:****年**月**日。
价值类型:市场价值。
估价方法:收益法。
估价结果:见下表
估价对象房地产市场价值评估结果表表*
项目 |
估价结果 |
估价结果 |
项目 |
单价 |
总价或总额 |
****市复州城镇大公小区*#楼 |
****元/** |
人民币小写金额:***.***元 |
****市复州城镇大公小区*#楼 |
****元/**特别提示:(*)本报告包括致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条 |
人民币大写金额:**********元 |
件、估价结果报告、附件共*部分内容,必须完整使用方为有效;(*)报告使用人在
使用本估价报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读,以
免使用不当,造成损失;(*)应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使
用期限等使用范围使用评估报告。否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不
承担责任;(*)评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处置
可实现的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证;(*)财产拍卖
或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市
场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不*致,发生明显变化的,
评估结果应当进行相应调整后才可使用;(*)在评估报告使用期限或者评估结果有效
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
期内,评估报告或者评估结果未使用之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发
生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用;(*)评估报告使用期限或者
评估结果有效期自评估报告出具之日起计算,最长不得超过*年。
,****(公章)
法定代表人:****(签名或盖章)
****年**月**日
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
目录
估价师声明
估价假设和限制条件
估价结果报告
*、估价委托人
*、房地产估价机构
*、估价目的
*、估价对象
*、价值时点
*、价值类型
*、估价原则
*、估价依据
*、估价方法
*、估价结果
**、注册房地产估价师
**、实地查勘期
**、估价作业期
附件
*、估价对象位置图
*、估价对象内部状况、外部状况照片
*、《****经济技术开发区人民法院委托书》复印件
*、《房屋所有权证》复印件
*、《****经济技术开发区人民法院协助执行通知书(稿)》、《****经济技术开发区
人民法院协助执行通知书(回执)》复印件
*、估价机构备案证书复印件
*、估价机构营业执照复印件
*、房地产估价师注册证书复印件
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
*、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性
陈述和重大遗漏。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意
见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
*、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估
价利害关系人没有利害关系。
*、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*、我们依照《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准**/******-****)
进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
*、我公司注册房地产估价师:申海、李旭于****年**月**日对本估价报告
中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使
用状况,估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其他
被遮盖未暴露的、难于接触到的部分及注册房地产估价师专业以外的进行查勘的责
任。
*、没有其他专业人员对本估价报告提供了重要专业帮助,参加本次估价的注册
房地产估价师承诺对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽职尽责。
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
估价假设和限制条件
*、本次估价的各项估价假设
(*)*般假设
*、估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。
*、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
*、交易双方都具有完全的市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,不考虑
特殊买家的附加出价。
*、本估价报告估价结果未考虑价值时点后国家宏观经济政策发生重大变化以及
遇有自然力和其他不可抗力的影响。
*、估价对象区域因素按现有状况和城市规划发展未来考虑,未包括如果未来特
殊因素发生时对使用状况和价位的影响,也不包括未来地块级别、类别变化对房价的
影响。
*、实地查勘时估价对象已出租,估价对象用益物权情况不详,经房地产估价师
尽职调查也未掌握相关用益物权情况,本次估价是基于估价对象于价值时点未被转
让、出租、占用,无相应用益物权(包括但不限于地役权、居住权等),且无相应的
债权、债务,不存在任何产权纠纷,不受任何权利限制,估价对象权属完整,可以在
公开、平等、自愿的交易市场上合法的进行转让的假设前提条件下进行的。
*、实地查勘时估价对象欠缴税金及相关费用(包括但不限于税收、政府规费、
物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金)情况不详,经房地产估价师尽职调查,也
无法获知是否存在欠缴税金及相关费用。故本次估价是基于估价对象于价值时点不存
在欠缴税金及相关费用。
*、本次估价对象交易税费负担方式,按照法律法规规定,转让人和买受人各自
负担,估价结果不考虑快速变现、税费转嫁等特殊交易方式,以及可能发生的办理权
利转移相关费用的影响。
*、估价对象的坐落、权利人、用途、建筑物建筑面积等均来源于估价委托人提
供的《房屋所有权证》复印件;具体位置来源于委托人及当事人现场指认,因其不实
造成的影响,本公司不承担任何责任。
**、估价人员关注了房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素,
但估价师的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况,并未对建筑基础、房屋结构、
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联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
设施设备等被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行专业鉴定、检测。在无相应的专
业机构进行鉴定、检测的情况下,估价师无理由怀疑估价对象存在安全隐患、重大环
境污染,本次估价中假设估价对象符合国家有关技术、质量、安全标准,不存在安全
以及重大环境污染等隐患。
**、本报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据,估价对
象权属界定以有权管理部门认定为准。
(*)未定事项假设
无未定事项假设。
(*)背离事实假设
价值时点,估价对象已出租、查封,本次评估不考虑出租、查封对估价结果的影
响。
(*)不相*致假设
无不相*致假设。
(*)依据不足假设
无依据不足假设。
*、估价报告使用限制
*、本估价报告的估价结果是在上述假设条件下得出的,如果上述假设条件发生
变化,本估价报告的估价结果亦应进行调整。
*、价值时点后,在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并
对估价对象价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论,估价委托人应及时委托
估价机构重新估价。
*、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处置可实现
的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证;
*、本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用,不得做其他用途。
未按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告
的。房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任;未经本估价机构书面同意,
本报告的全部或任何*部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的
单位和个人提供,也不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中,报告解释权为
本公司所有。凡因估价委托人使用估价报告不当引起的后果,估价机构及估价人员不
承担相应的责任。
*、本估价结果包括房屋及其附属设施设备、分摊的土地使用权的价格。该土地
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置,本估价结果无效。本估价报告估价结果
未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失
当对其价值的影响。
*、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致评估结果对应的评估对
象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不*致,
发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用。
*、在评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估结果未使用
之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,评估结果应当进行相
应调整后才可使用。
*、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起*年内有效,超过估价报告使用
期限,需重新进行估价。
*、如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时,请通知本公司
进行更正。
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联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
估价结果报告
*、估价委托人
估价委托人:****经济技术开发区人民法院
*、房地产估价机构
估价机构全称:****
住所:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
法定代表人:****
备案等级:*级
证书编号:建住房许(****)***建房估证字[****]***号
注册资金:***元整(人民币)
统*社会信用代码:******************
企业类型:有限责任公司
*、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
(*)估价对象财产范围
估价对象财产范围包括估价对象建筑物、分摊的土地使用权,保证估价对象正常
运转的给排水、电力、通讯等配套设施设备等,不包括动产、债权债务、特许经营权
等其他财产或权益。
(*)估价对象基本状况
估价对象坐落于****市复州城镇大公小区*#楼,建筑面积***.**平方米,用
途为商业,所在建筑总层数*层,估价对象位于第*-*层,建筑结构为混合,至价值
时点权利人为董占玲、姜艳、董媛媛共有。
(*)土地基本状况
*、土地*至:东临将复线,南临临街商业,西临住宅,北临临街商业。
*、土地使用权性质及土地使用期限:无记载。
*、规划条件:符合政府规划要求。
*、土地形状:土地形状较规则,对建筑布局无不利影响。
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,*
****估价报告专用文件
*、开发程度:至价值时点,土地开发程度已达红线外*通,红线内场地平整。
(*)建筑物基本状况
建筑物基本状况说明表表*
建筑结构 |
混合结构 |
设施设备 |
无电梯,有给排水、电、暖、通讯等设施 |
装饰装修 |
现糕点店(花食间)承租使用,装饰外墙面,*层玻璃门,全景玻璃窗,顶棚吊顶,墙面贴壁纸,地面铺地砖,楼梯白钢扶手及护栏,装饰踏步及缓步台,*层顶棚***板吊顶,墙面贴壁纸,地面铺地板,局部墙面贴墙砖,地面铺地砖,卫生间铝合金玻璃围成,顶棚***板吊顶,墙面贴墙砖,地面铺地砖,上下水、电力、暖气、通讯等配套设施齐全。 |
建成时间及成新率 |
建于****年,综合成新率为**% |
使用及维护状况 |
维护状况较好 |
外观 |
建筑物外观较好 |
建筑面积 |
***.**平方米 |
楼幢位置 |
临将复线西侧 |
朝向 |
东西向 |
总楼层及层次 |
楼宇总层数*层,估价对象位于第*-*层 |
(*)区位条件概况
综合分析估价对象所在区域的位置较好,位于****市复州城镇大公小区*#楼,
紧临将复线,商业聚集度好;估价对象所在区域道路状况较好,无交通管制,停车较
方便;估价对象所在区域周边公共配套设施齐全,对估价对象价值无影响。
*、价值时点
价值时点为估价人员实地查勘日,即****年**月**日。
*、价值类型
(*)价值类型名称
本次估价的价值类型为市场价值。
(*)价值定义或内涵
*.价值定义:市场价值是估价对象经过适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且
不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
*.价值内涵:本报告估价结果所涉估价对象,开发程度为宗地外“*通”(通给
水、通排水、通路、通电、通暖、通讯),宗地内“*通”(通给水、通排水、通路、
通电、通暖、通讯)及场地平整;所涉估价对象建筑物用途为商业,建筑结构、设施
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,**
****估价报告专用文件
设备、新旧程度等状况均为现状条件。该价值内涵还包括:
(*)本次估价财产范围为是估价对象建筑物、土地使用权,保证估价对象正常
运转的给排水、电力、通讯等配套设施设备等,不包括动产、债权债务、特许经营权
等其他财产或权益;
(*)本次估价未考虑抵押、担保、租赁、典权、地役权、查封、占用等他项权
利限制、未来市场价值变化风险、特殊交易方式、不可抗力、短期强制处分等因素影
响;
(*)币种:人民币。
*、估价原则
本次估价遵循以下原则:
*、独立、客观、公正原则。要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评
估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
*、合法原则。要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。
*、价值时点原则。要求估价结果是在依据估价目的确定的某个特定时间的价值
或价格的原则。
*、替代原则。要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价
格偏差在合理范围内的原则。
*、最高最佳利用原则。要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或
价格的原则。
*、估价依据
(*)有关法律、法规及文件依据
*、《中华人民共和国民法典》;
*、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
*、《中华人民共和国土地管理法》;
*、《中华人民共和国资产评估法》;
*、国家、省、市人民政府及其他有关部门颁布的有关法律、法规和政策性文件。
(*)技术标准、规程、规范
*、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准**/******-****)。
(*)估价委托人提供的资料依据
*、《****经济技术开发区人民法院委托书》(****)辽****执***号复印件;
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,**
****估价报告专用文件
*、《房屋所有权证》证号:瓦房权证非住宅字第********号复印件;
*、《****经济技术开发区人民法院协助执行通知书(稿)》、《****经济技术开发
区人民法院协助执行通知书(回执)》复印件。
(*)估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据
*、估价人员现场查勘情况资料;
*、估价人员收集的相关市场交易资料;
*、估价人员市场调查和搜集的有关资料等。
*、估价方法
房地产估价的常用方法有比较法、收益法、成本法,假设开发法等,估价方法选
用应按照《房地产估价规范》(**/******-****)的要求,根据当地房地产市场情况,
结合估价对象的具体特点以及估价目的等,选择适宜的估价方法。
(*)估价方法选择
根据估价目的,注册房地产估价师深入细致地分析了项目的特点和实际情况,并
研究了委托估价人提供的资料及本公司掌握的资料,在实地查勘和调研的基础上决定
本报告采用收益法对估价对象进行估价。
收益法是预测估价对象未来的收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收
益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
*、估价结果
遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准,根据估价委托人提供的相关资料以
及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料,按照估价目的,遵循估价原则,采用
收益法进行了分析、测算和判断,在满足估价假设和限制条件下,估价对象于价值时
点(****年**月**日)的最终估价结果见下表。
估价对象房地产价值评估汇总表表*
项目 |
估价结果 |
估价结果 |
项目 |
单价 |
总价或总额 |
****市复州城镇大公小区*#楼 |
****元/** |
人民币小写金额:***.***元 |
****市复州城镇大公小区*#楼 |
****元/** |
人民币大写金额:**********元 |
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,**
****估价报告专用文件
**、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师
姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
申海 |
********** |
|
****年**月**日 |
李旭 |
********** |
|
****年**月**日 |
**、实地查勘期
实地查勘日:起止日期为****年**月**日当日。
**、估价作业期
估价作业期:****年**月**日至****年**月**日。
****
(公章)
****年**月**日
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,**
****估价报告专用文件
附件
(附件目录)
*、估价对象位置图
*、估价对象内部状况、外部状况照片
*、《****经济技术开发区人民法院委托书》复印件
*、《房屋所有权证》复印件
*、《****经济技术开发区人民法院协助执行通知书(稿)》、《****经济技术开发区人
民法院协助执行通知书(回执)》复印件
*、估价机构备案证书复印件
*、估价机构营业执照复印件
*、房地产估价师注册证书复印件
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,**
****估价报告专用文件
估价对象位置图
珍奥复州城镇
中心幼儿园
复州老建筑群
条街
金盛源
****市第*
高级中学
号楼
韵达快递超市凤荷新居估价对象
快乐驿站黄金视力眼贴
家纺凤荷新居以纯**号楼
*星布艺
大猫的宠物店
水星家纺老北京
保真化妆品
**多寿司
*食站点钓鱼王渔具
永伟超市
**号楼
电复州副食商场
估价对象现场实景图片
衣超市卡路仕
装
花食间
*西卡路仕
*花食围美尚遮型
精品男装
精品男装************
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
**
联系电话:****-*************:***********@***.***
****估价报告专用文件
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
**
联系电话:****-*************:***********@***.***
****估价报告专用文件
办公地址:****市中山区长江东路**号*单元**层*号
联系电话:****-*************:***********@***.***,**