****老年大学****管理服务需求
*．委托管理服务的****概况
（*）****基本情况
****名称：****老年大学
****类型：学校校园****
南塘浜路校区：
坐落位置：****市****区南塘浜路***号
*面边界至：东南南塘浜路西北
占地面积：****方米，其中绿地面积***平方米。
建筑面积：****.**平方米，
停车场***.*平方米。
餐厅*处，其中：大餐厅*处，***平方米；
厨房*处，**平方米；厨房设备情况：（简介）
带电梯办公楼共*栋，办公楼单位*套，建筑面积共***平方米；不带电梯办公楼共*栋，；其它配电房**.**平方米，门卫室*间平房**.**平方米。
公用设施、设备及公共场所（地）情况：
*、院区车辆出入口*个，人行出入口*个（南门设有门卫室正常使用，西门长期处于关闭状态，无特殊情况不开启）；
*、道路、车行道**平方米，人行道**平方米；
*、绿化面积***平方米；
*、污水管长***米，污水检查井*座；雨水管长***米，化粪池*座；
*、其他照明设施楼宇泛光照明灯；
*、垃圾箱**个；
*、停车场：露天专用停车场*个，占地面积共***.*平方米，停车位**位，；自行车停车位：自行车停放设在校内东侧停车棚（提供电动自行车充电**位）。
*、电梯*台，功率***瓦，品牌型号*菱******，启用时间****；
*、配电房变压器*台，容量共****瓦，品牌型号*****-******，启用时间****.**；
**、生活蓄水池**立方米，消防水箱**立方米；生活水泵*台，功率为*.**瓦/台，启用时间****；消防水泵*台，功率为*.**瓦/台，启用时间****；
**、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况楼宇配置干粉灭火器**瓶及消火栓**个、校区室外配有消火栓*个；
**、智能化系统视频监控系统摄像头***个；
**、其他设施设备情况外墙大屏幕*个。
（*）各楼宇各层功能分布情况
*、*楼教学楼建筑面积****平方米
**:大厅、食堂、教室、监控室、楼层配电间、卫生间*间、平房、生活水泵房、变电高配房。
**:教室、医务室、卫生间*间、楼层配电间。
**：办公室、会议室、教室、机房、卫生间*间。
**:教室、卫生间*间、楼层配电间、楼顶水箱。
*、*楼教学楼建筑面积***.**平方米
**:教室、楼层配电间、资料室、卫生间*间。
**:教室、卫生间*间。
**：教室。
钦州南路校区：
坐落位置：****市徐汇区钦州南路***号
*面边界至：东南钦州南路西北
占地面积：****方米，其中绿地面积***平方米。
建筑面积：****.**平方米，；
停车场***平方米。
餐厅*处，其中：小餐厅*处，**平方米；大餐厅*处，***平方米；
厨房*处，***平方米；厨房设备情况：（简介）
带电梯办公楼共*栋，办公楼单位*套，建筑面积共****.**平方米。
公用设施、设备及公共场所（地）情况：
*、院区车辆出入口*个，人行出入口*个（西门设有门卫室正常使用，东门长期处于关闭状态，无特殊情况不开启）；
*、道路、车行道****平方米，人行道***平方米；
*、绿化面积***平方米；
*、污水管长***米，污水检查井*座；雨水管长***米，化粪池*座；
*、照明设施楼宇泛光照明灯；
*、垃圾箱*个，果皮箱**个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积*平方米；
*、停车场：露天专用停车场*个，占地面积共***平方米，停车位**位；自行车停车位：自行车停放设在校内东侧停车棚（提供电动自行车充电**位）。
*、电梯*台，功率***瓦，品牌型号东芝，启用时间****；
*、配电房变压器*台，容量共*****瓦，品牌型号*******，启用时间****；；
**、生活蓄水池**立方米，消防水箱**立方米；生活水泵*台，功率为*.**瓦/台，启用时间****；排污水泵*台，功率为***瓦/台，启用时间****，消防水泵*台，功率为***瓦/台，启用时间****；
**、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况监控室配有消防互动报警系统（*楼机房配置气体灭火器*个、资料室配置气体灭火器*个）、各楼宇配置干粉灭火器***瓶及消火栓**个、校区室外配有消火栓*个；
**、智能化系统视频监控系统摄像头***个；
（*）各楼宇各层功能分布情况
**:大厅、厨房、监控室、报告厅、展示厅、卫生间*间。
**:餐厅、教室、医务室、卫生间*间、楼层配电间。
**：办公室、教室间、更衣室、储藏间、保洁工具间、卫生间*间、楼层配电间。
**:办公室、教室、更衣室、保洁工具间、卫生间*间、楼层配电间。
**：办公室、教室、数字校园控制中心、录音室、演播厅、更衣室、保洁工具间、卫生间*间、楼层配电间。
**:办公室、会议室、机房、卫生间*间、保洁工具间、楼层配电间。
**：办公室、贵宾室、卫生间*间、楼层配电间、楼顶水箱、楼顶稳压房。
（*）业主方为****服务企业提供的****管理服务用房情况
业主方根据****管理需求和实际情况提供****管理用房，服务期间免费使用，不得擅自改变房屋用途和结构。
（*）采购人的特殊要求
*、日常*星维修材料费（单件***元以下的维修材料）计入总服务费用内。
*、日常保洁消耗材料费用（包含保洁易耗品、洗手液、卫生纸以及*次性垃圾袋）计入总服务费用内。
*、日常绿化养护材料费用计入总服务费用内。
*、学校专业设备如消防设备设施、空调设备、电梯运载系统等均由学校另行委托专业单位负责维保，服务单位做好服务监管。
*、项目经理需要具备大学本科及以上学历、具备****管理师*级资格或****经理中级及以上证书、具有学校****项目管理工作*年以上者优先考虑。
*、投标人通过质量管理体系（**/******）、环境管理体系（**/******）、职业健康安全管理体系（**/******）、能源管理体系（**/******）、企业诚信管理体系（**/******）的，优先考虑。
*、供应商具备近*年学校****项目业绩的优先考虑。
*、****管理服务要求
（*）*般要求
*、项目经理受业主方委托，代表业主方，依据服务合同和约定，对内管理整个****，组织专业化的服务；对外先行承担与****管理相关的责任，履行相关义务，代表业主方与****管理所涉及的各有关方面交涉，维护业主方的合法权益，并提醒业主方遵守与****管理有关的法规政策，履行应尽的责任和义务。
*、项目经理应加强与业主方沟通，如协商同意，可决定为业主方提供力所能及的附加服务，费用另结。
*、****管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，季度小结和年度总结，项目参与者应遵守业主方的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。
*、各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。在*视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。
*、对业主方日常业务所需资源和相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将*切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。
*、执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向上级和当地行政主管部门报告，并及时通知业主方。
*、对外包服务和外来施工的监管：
⑴查验登记相关资质和证明或批准文件；
⑵有关作业计划、方案和图纸等存档备案；
⑶告知相关注意事项；
⑷巡视或监督及配合作业过程，维修作业留下作业前后影像资料、在隐蔽工程结束前留下影像资料存档；
⑸及时向业主方和有关部门报告异常情况、劝阻违规作业并取证、发生事故时保护现场；
⑹作业结束参与验收，并做好记录。
（*）建筑物日常维修、养护、管理
*.校区内房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常巡视检查，并负责单件***元以下的*星维修。
*.大修、装修的施工配合与相应水电使用管理与安全管理。
*.服务标准：墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应及时上报校方相关部门。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项*星维修任务。
（*）公共设备维护、保养
公共设备维护、保养的范围：本项目保安监控、消防监控、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、配电房等专项设备，由业主单位委托专业的维保单位进行保养以及维护，****服务企业需在服务过程中做好服务监管工作。凡房屋及设备设施的保养及维修应按有关标准、规范、规程实施。即使在故障状态下，应将不利影响减少到最低程度，努力保障业主单位的使用。
*给排水、供水系统：
（*）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。
（*）、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生。
（*）、保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况。
（*）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止*次污染。
（*）、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证正常运转。
（*）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞。
（*）、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。
【服务标准】每日*次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁*次；建立专人专管，*箱*卡，双人双锁生活水箱管理制度，*次供水水箱保持清洁卫生。水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无*次污染；*次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。
及时发现并解决故障，维修合格率达标；给排水系统发生事故时，维修人员在**分钟内到达现场抢修，*般事故的抢修做到不过夜；****内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。
*电梯系统：
（*）、根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。
（*）、监管外委专业维保单位对电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。
（*）、建立健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作。
（*）、保持电梯轿厢（包括厢内）的整洁，并监管专业维保单位要求其对电梯并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。
（*）、保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和发现问题及时联系专业维保单位，并监管其维修结果以及质量。
（*）、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。
【服务标准】特种设备安全管理员按相关法规、条例和规范性文件开展工作。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，通知保养单位及时到场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达标。电梯出现困人现象，通知保养单位及时到场，如**分钟不到场，应通知当地市场监管部门，夜晚应报当地区政府值班室。
*机电、照明及自动化系统管理：
（*）、对校区内供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
（*）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
（*）、供电和维修人员持证上岗。做到发现故障、及时排除。
（*）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。
（*）、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。
（*）、对临时施工工程有用电管理措施。
（*）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。
（*）、负责对路灯、庭院灯电源的操作，保证供电正常。
（*）、确保校区内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。
（**）、负责校区楼内音源、服务器、喇叭使用操作及维保服务工作的监管。
【服务标准】对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率达标；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼(区)灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到**％、弱电设备完好率达到**％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。****内无重大管理责任事故。
*中央控制室管理规定
（*）、中控室实行每日**小时人员值班、监控。
（*）、控制非必要人员进入中控室。
（*）、保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。
（*）、每班检查*次各类信号是否正常并做记录。
（*）、出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。
（*）、中控室的清洁由值班人员负责。
【服务标准】按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，****工程部主管每年按设备运行情况制订下****度中修、大修计划。中控室设备故障维修*般不超过*小时。
*消防系统日常监管
消防系统由业主方委托外包专业维保单位实施维修保养（费用不包含在本次招标采购中），中标方负责报修和保养的跟踪监管，做好系统日常运行操作和故障查报，并积极配合维保单位进行维修保养。
（*）、对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内外灭火栓、安全疏散逃生、气体灭火、*氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
（*）、按时对消防、喷淋配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。
（*）、负责对消防水、电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。
【服务标准】
（*）、严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为***％；
（*）、安全出口、疏散指示灯火灾时需维持**分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查*次，无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过*％；消防泵每月启动*次，每年保养*次；消火栓每月检查*次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查*次；
（*）、控测器至少每*年进行*次清洗除尘；消防管道、阀门至少每*年进行*次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；
（*）、每月对消防设备定期检查*次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员需有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年应进行消防演练并做好记录和总结。
*空调系统日常监管
空调系统由业主方委托外包专业维保单位实施维修保养（费用不包含在本次招标采购中），中标方负责报修和保养的跟踪监管，做好系统的日常运行操作和故障查报工作，并积极配合维保单位进行维修保养。
（*）、集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常巡查监督。
（*）、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
（*）、根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
【服务标准】定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；空调系统出现运行故障后，****必须立即通知维保单位前来维修，并做好记录。
（*）安保管理要求与服务标准
提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：
*、全天候负责区域内正门双岗**小时值班工作，并定期开启侧门供校内车辆进出。
*、校区内外来访人员通报、登记、证件检查等。
*、积极配合公安部门工作，完善监控室管理制度。
*、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例（持证上岗）。
*、坚决制止****管理区域内的不文明及违法行为。
*、定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。积极开展防盗、防火宣传。
*、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、各楼层公共区域。
*、处理各种突发事件。
*、实施*级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。
**、定期巡视、试验消防器材和设备。
**、建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。
**、保安人员上班时着统*的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。
【服务标准】建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格证件登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行**小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。重点、要害部位每小时至少巡逻*次，发现违法违章行为应及时制止。有消防联动装置的监控室，按规定**小时内应至少有*人持*级以上消防设施操作证的同时在岗。
（*）车辆管理
*、配合校方制定停车使用条例，停车管理规定。
*、外来车辆进出辖区办理登记手续、记录车牌号码、进出时间。
*、进入辖区停放的车辆，必须停放在划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。
*、进入辖区的车辆应注意汽车的清洁，严禁鸣笛，限速*公里／小时行驶。
*、保安队员严格执行车辆出入规定。
*、保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。
【服务标准】确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。
（*）公共绿地和室内绿化、摆花的养护和管理
*、修剪：灌木修剪每年*遍以上，无*级枯枝；篱、球超过齐平线****应修剪，每年不少于*遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于*次。
*、中耕除草：每年中耕除草*次以上，土壤基本疏松。
*、施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥*遍，部分花灌木增施追肥*次。
*、病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于**%。
*、扶正加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它：灌木生长良好，树冠完整；花灌。
*、负责露台、办公室、会议室、大厅的绿植摆放工作。
*、迎新等大型活动的绿化摆放工作。
（*）环境卫生与保洁管理
*、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。
*、楼内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理。
*、区域垃圾实行分类收集（干垃圾、湿垃圾），从而达到更高层次的环保效果。
*、及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。
*、对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。
*、对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。
*、定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。
*、将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。
*、对人员出入频繁之地，进行不间断的走动保洁。
**、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。
**、擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、休息室、多功能厅、指定办公室等内的桌、椅台面、文件柜等家具。
**、定期清扫天台、设备机房等部门。
**、清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。抹净各类洁具等工作。
**、定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。
**、定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。
**、按时清运、处理垃圾、定时定期进行灭虫、消毒。
**、指定办公室的保洁。
【服务标准】建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率***%。具体区域标准要求如下：
外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅、电梯轿厢*壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过*个，垃圾不应超过*／*，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱，公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
（*）垃圾清运、处理
*、主要负责学校内日常干、湿垃圾的清运工作。
*、建筑物内的干垃圾每天定时清运、处理*次。
*、由甲方负责联系环卫部门将干、湿垃圾清运出校区，****服务企业负责垃圾桶的清洁，确保无异味、无虫害。
本项目由业主方与环卫部门签订垃圾清运合同，费用不包含在****服务费中。
（*）污水管理
*、管理区域内生活污水经污水管道集中排放处理。
*、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫*次。(明沟每周*次，暗沟每月*次)。其他排水管道每月检查*次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。
【服务标准】每日*次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理*次，每季巡查*次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每*个月对地下管井清理*次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通*次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。
（*）会议服务及接待服务
*、为校区内举办的各类会议、活动提供服务
⑴、会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。
⑵、视频、音响保障。
⑶、会议期间开水供应及相关服务。
⑷、会议后会场整理、保洁服务。
【服务标准】建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，礼仪接待周到、规范。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。
（**）卫生管理
*、灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。
*、科学有效地进行卫生消毒。
【服务标准】灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱国卫生运动委员会及****市爱国卫生运动委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。
（**）收发服务
*、建立收发中心，传递报刊、杂志、信件派发送至每*部门。
*、代叫速递公司。
【服务标准】
报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。
（**）教室服务管理工作
*、负责学校各教室的教具发放以及登记工作，并负责日常钥匙借用及管理工作。
*、根据学校教学要求，定时开启及关闭各教室大门。
*、每日负责对管理区域内多媒体教学设备的巡视检查，发现问题及时上报。
*、负责教室内所有教学相关电子产品开关和使用。
*、学校每日正常教学时间内教室管理人员坚持巡视到位，保证正常教学秩序。
*、负责每日教室内清洁卫生做到随时保证正常上课。
*、教室管理人员统*装备、统*着装服务标准做到热情细致，服务贴心，提供管家式服务。
【服务标准】要求上课前按时开启各教室大门，每日教学结束后，按要求进行清场工作并关闭教室大门。教具借用登记率***%。每日定期巡视检查多媒体教室设备，发现问题及时上报学校主管部门。
（**）公共关系管理
*、配合校方做好本项目水、电、气的供应、管理部门和环卫等部门联系工作，建立良好关系和应急协调机制。
*、配合校方做好本项目公共设备制造供应商的联系工作，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。
【服务标准】对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。
（**）档案管理
*、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。
*、健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。
*、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。
*、有资料及管理资料分为图、档、卡、册*类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。
【服务标准】所有有关办公区域管理档案资料，需保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。
（**）****管理服务人员设置需求
按照国家、市相关****人员从业规定，持证上岗，持证上岗率须达到***%。尽量保持人员稳定。用工不能违反劳动法规，作业不违反安全生产规定。
****管理服务工作量设置需求表
| 服务区域 |
工作种类 |
工作时间/工时 |
总工时 |
备注 |
| 南塘浜路、钦州南路 |
项目经理 |
*:**-**:***小时 |
*** |
项目经理具有大学本科及以上学历，具备****管理师*级资格或****经理中级及以上证书，具有*年及以上学校****管理工作经验的优先考虑。全面负责南塘、钦州*校区各项****管理工作，制定各项管理方案，日常工作培训，配合校方做好其他应急事宜。 |
| 南塘浜路 |
会务 |
*:**-**:***小时 |
*** |
为校区内举办的各类会议、活动提供会务接待服务。需要*人同时配合完成。 |
| 南塘浜路 |
教室管理 |
*:**-**:***小时 |
*** |
负责对管理区域内多媒体教学设备的正常使用及巡视检查，及时清洁卫生工作。学校有特殊情况，清洁工作会出现潮汐现象，需合理、科学安排好保洁工作。 |
| 南塘浜路 |
维修 |
*:**-**:***小时 |
*** |
高低电工需持有高压操作证、低压操作证，电梯管理需持有相应特种设备管理员（*证）。负责校区内公共区域****设备设施的日常维修、巡检及养护工作，及时对校方各部门报修情况进行维修和上报。配合其他相关保养单位做好校区内设施设备的保养及日常维修工作。按照有关规定，涉电操作必须*人同时在场。 |
| 南塘浜路 |
保洁 |
*:**-**:***小时 |
*** |
负责开展日常保洁工作，对校区各辖区内的公共区域及校方指定保洁区域卫生进行保洁工作，学校有特殊情况，保洁工作会出现潮汐现象，需合理、科学安排好保洁工作。 |
| 南塘浜路 |
保安 |
**小时 |
**** |
所有保安需持有保安证。全天候负责区域内**小时值班工作，秩序巡视，车辆管理，收发工作。 |
| 钦州南路 |
项目副经理 |
*:**-**:***小时 |
*** |
负责钦州南路校区项目的全面工作 |
| 钦州南路 |
会务 |
*:**-**:***小时 |
*** |
为校区内举办的各类会议、活动提供会务接待服务。需要*人同时配合完成。 |
| 钦州南路 |
教室管理 |
*:**-**:***小时 |
*** |
负责对管理区域内多媒体教学设备的正常使用及巡视检查，及时清洁卫生工作。学校有特殊情况，清洁工作会出现潮汐现象，需合理、科学安排好保洁工作。 |
| 钦州南路 |
维修 |
*:**-**:***小时 |
*** |
高低电工需持有高压操作证、低压操作证，电梯管理需持有相应特种设备管理员（*证）。负责校区内公共区域****设备设施的日常维修、巡检及养护工作，及时对校方各部门报修情况进行维修和上报。配合其他相关保养单位做好校区内设施设备的保养及日常维修工作。按照有关规定，涉电操作必须*人同时在场。 |
| 钦州南路 |
保洁 |
*:**-**:***小时 |
*** |
负责开展日常保洁工作，对校区各辖区内的公共区域及校方指定保洁区域卫生进行保洁工作，学校有特殊情况，保洁工作会出现潮汐现象，需合理、科学安排好保洁工作。 |
| 钦州南路 |
保安 |
**小时 |
**** |
所有保安需持有保安证。全天候负责区域内**小时值班工作，秩序巡视，车辆管理，收发工作。 |
|
|
|
**** |
|
（**）关于报价的说明
本项目招标采用包干制，整个项目严格按照****市地方标准（学校****管理规范、****市房屋修缮工程技术标准）和学校相关规定执行，保安同时参照中华人民共和国公共安全行业标准-保安服务操作规程与质量控制相关条款。
*、按照劳动法，*个全日制合同工每月有效工作时间为***小时，其中每月完成正常工时***小时（每月有效工作日**.**天*正常工作时间*小时），另外至多可加班工时为**小时。
*、本项目要求投标企业合理设岗安排配人，不违反劳动法和安全规定。
*、报价中应包含绿化养护费（包括人工费）、*星维修材料费、保洁消耗材料费、灭*害费、水箱清洗费用（****清洗*次，水质检测*****次）等，行政办公费用自行拟定，包含在投标总价之中。
*、安保管理部分允许分包，分包总价不高于****元。
*、雇主责任险及公众责任险。
*、投标人认为与此次招标有关的必须的费用。
*、税金。
附件-考核办法
考核依据
****服务合同、招标文件所委托的****管理服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。
考核等级
*、考核分**分（含**分）以上为优秀。
*、考核分**分～**分为合格。
*、考核分**分～**分为基本合格。
*、考核分**分以下为不合格。
考核实施
校方组织相关人员成立考核小组（不少于*人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照****服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每年考核*次（取平均分）。
如****管理服务工作未达到所承诺的服务标准和要求，经整改达标后再支付当期****管理服务费用。如整改仍不合格，校方有权提前解除本年度****管理服务合同并不再支付任何费用,对于相关经济损失还将进行追偿。
| ****服务质量考核表 |
| 检查类别 |
检查项目 |
标准分 |
检查标准 |
得分 |
| 综合管理（**分） |
管理制度 |
* |
查看项目管理部日常管理、服务制度（含岗位职责、质量控制、安全管理、员工手册等）是否完善。 |
|
| 综合管理（**分） |
资产管理 |
* |
查看委托管理的资产是否建立台帐，是否有专门的保管制度，是否完好、有无丢失等。 |
|
| 综合管理（**分） |
培训记录 |
* |
查看各类员工培训记录，含岗位培训、技能培训、安全培训、新员工培训等。 |
|
| 综合管理（**分） |
持证上岗 |
* |
检查是否持证上岗及各类上岗证的有效期与适用性。 |
|
| 综合管理（**分） |
仪表仪容 |
* |
查看工装是否统*整洁干净，员工精神面貌。 |
|
| 校园环境（**分） |
道路与附属设施卫生 |
* |
现场查看道路保洁，果壳箱、路牌、室外消火栓功能正常无滴漏现象，消火栓每年油漆*次。 |
|
| 校园环境（**分） |
停车棚管理 |
* |
停车棚卫生、电源盒安全状况，结构是否牢固等 |
|
| 校园环境（**分） |
下水道管理 |
* |
定期清理下水道与窨井（查看现场与台帐记录），窨井盖有无破损与缺失，污水格栅井内有无漂浮物等。 |
|
| 楼宇管理（**分） |
楼宇外部 |
* |
查看楼宇外围绿地及门前场地有无垃圾，天台卫生和天沟有无堵塞。 |
|
| 楼宇管理（**分） |
楼宇内部 |
** |
查看盥洗室有无异味、污迹、积水，无杂物堆放，镜面干净；楼道、楼梯干净无垃圾、无杂物，墙面、扶手无积灰，门窗干净、无蜘蛛网；电梯轿厢地面、门槽内无垃圾，不锈钢轿厢门及内壁擦拭干净、上光亮剂；门厅地面干净，墙面整洁无乱张贴，宣传橱窗干净完好；强电间干净卫生，不堆放杂物；消防箱消火栓内设备齐、无过期，有定期检查记录；保洁工具定点摆放整齐；安全通道畅通，无杂物堆放。 |
|
| 楼宇管理（**分） |
教室、教师休息室 |
** |
教室地面干净无垃圾，课桌椅无杂物，讲台、黑板无粉笔灰，教室内无瞎灯。教师休息室干净卫生，办公家具摆放整齐、整洁，微波炉、饮水机等设备内外干净、功能正常。 |
|
| 楼宇管理（**分） |
公共设施 |
** |
直饮水机：外表干净无乱张贴，积水盘无异物、落水通畅，水龙头无滴漏，设备处于正常待机可用状态；自动售货机等设备功能正常，发现异常及时报修并有报修记录。 |
|
| 楼宇管理（**分） |
垃圾桶 |
* |
摆放分类垃圾桶，垃圾桶外表干净，无异味、无漏液、无垃圾溢出，定时倾倒分类垃圾。 |
|
| 维修管理（**分） |
维修受理 |
* |
设立报修电话，主动巡检及时发现，畅通各类报修途径；建立报修记录台帐。 |
|
| 维修管理（**分） |
及时维修 |
* |
按招标文件要求、投标文件承诺及时处理各项维修，维修做到落手清。 |
|
| 维修管理（**分） |
项目配合 |
* |
根据各楼宇现状，提出楼宇大修、维修计划；配合学校做好各类维修立项工作；有专门工作记录。 |
|
| 维修管理（**分） |
维修质量 |
* |
有维修质量自检、自查制度，有专门的记录台帐。 |
|
| 维修管理（**分） |
进校施工监管 |
* |
负责对进校施工的工程队*进行现场监管，配合施工队规范取水、取电，及时制止违规操作杜绝安全隐患。 |
|
| 投诉处理（*分） |
投诉受理 |
* |
设立投诉箱、投诉电话，畅通投诉途径；定期与师生沟通，了解服务需求。 |
|
| 投诉处理（*分） |
投诉处理 |
* |
及时回复处理有效投诉，并形成书面记录。 |
|
| 投诉处理（*分） |
反馈提高 |
* |
分析投诉原因，改进服务方法，提高服务质量。 |
|
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