国家税务总局深圳市税务局第二稽查局办公楼物业服务项目采购需求征求意见-比地招标网

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公告内容：

国家税务总局****市税务局第*稽查局办公楼****服务项目采购需求征求意见

*、项目概况

*、项目名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局办公楼****服务项目。

*、预算金额：****元。

*、采购标的具体情况及需求。

详见附件。

*、公示期及意见反馈方式

本项目采购需求公示期为*个工作日，如有意见或建议，请在公示期内反馈至邮箱*********@**.***。

附件：国家税务总局****市税务局第*稽查局办公楼****服务项目需求文件

国家税务总局****市税务局第*稽查局

****年*月**日

国家税务总局****市税务局第*稽查局

办公楼****管理服务项目采购需求

*、项目简介

（*）项目名称：国家税务总局****市税务局第*稽查局办公楼****管理服务项目。

（*）项目地点：****市****区正风路*号。

（*）项目管理范围

*、红线以内所有地上、地下建筑物、构筑物、设施设备及其管网、绿化。

*、公共区域的秩序维护和停车场管理。

（*）项目服务期限

服务期限：****年*月*日至****年*月**日。本项目*招*年，第*年为本项目中标服务期限，合同到期后由中标方申请续约，采购方在本单位食材采购项目预算获得批准并根据中标方履约情况决定是否续签合同。合同*年*签，最多续签*次。

（*）项目概况

办公楼占地面积****.**平方米，室外绿化面积***㎡。总建筑面积****.**平方米。主楼和附楼各*栋，办公楼主楼共**层（其中地下*层，地上**层），副楼共*层（*层为伙房、*层和*楼为员工餐厅）。其中主楼为行政办公楼，楼宇所有的硬件、机电设备、软件配置齐全完善，办公楼内*楼和*楼为税收历史博物馆；附楼主要功能为员工食堂、电信机房和楼顶天台。停车位共**个（车位分布：-**有**个，地面**个），非营业性质。

*、项目服务内容及要求

（*）管理要求

*、****管理服务必须高标准、严要求，严格遵照《中华人民共和国****管理条例》、《****省****管理条例》、《****经济特区****管理条例》、《****市标准化指导性技术文件****服务通用规范》（****/***—****）及其他各类行业规范。

*、投标单位在中标后需提供本公司消防、电梯维护相关资质证书复印件并加盖公章，若分包则需提供分包方的资质、分包方企业介绍及分包协议。对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，中标方可另行委托第*方承担但应提前报采购单位备案，委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第*方。对于中标方无法按时间、质量等要求完成的管理服务工作，采购单位有权委托第*方完成，所涉及的人工费用由中标方承担。

*、中标方进行****管理服务的过程中必须使用合法合格产品，不得使用假冒伪劣产品。除洗手间及更衣室的清洁用卫生用品、清洁工具、垃圾袋、绝缘胶布、生料带、分体空调维修用制冷剂以及维修用的各种规格螺丝、胶水、保温材料（含扎带）、电线等日常消耗品由中标方承担外，其余****管理服务所涉及的耗材、超出传统****管理技术服务范围（如：中央空调、电梯、消防等设备控制主板的芯片级维修）的维修费用由采购单位承担，中标方不承担公共水电费。投标人应按项目分项报价，中标方在****管理服务过程中，如违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购单位有权按项目扣除相应费用及中止合同。

*、中标方应根据法律、法规的规定及合同约定，编制****管理服务方案、人员编制和费用预算。****管理服务方案必须包括服务质量标准、服务限时承诺、考评细则、岗位责任制度、*防措施、投诉管理、满意度测评、人员培训、人员管理等内容以及环境保护、资源节约的具体措施。

*、中标方应建立健全财务管理制度，依照相关法律、法规、规章及规范性文件进行财务管理，****服务费及其他费用的收支运作规范、账目清晰，每*个月以书面形式向采购单位公布收支账目情况，账目簿应当备存，接受采购单位的质询或查阅。采购单位对中标方组建的****管理机构进行业务归口管理，在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标方的工作人员有直接指挥权。

*、中标方对所录用人员要严格政审，确保录用人员没有刑事犯罪记录，所有员工不得有“*劳”释放人员和流窜犯。中标方所有工作人员上岗前均须接受保密培训，严守保密纪律。

*、中标方工作人员均应统*着装，佩戴企业标志，服务主动、用语礼貌、仪表端庄、行为规范。中标方应向采购单位公布服务监督电话和制度，在受理采购单位报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，尽快处理并应填写相关记录表格存档。中标方应按照服务合同约定和政府颁发的服务规范等有关规定进行服务质量管理，定期检查服务情况，接受采购单位的投诉，纠正服务行为，每年服务质量定期检查不少于*次，并在服务区域公示。

*、中标方应保证从事本****管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求（具体请见（*）人员数量及岗位要求）。

*、中标方如需调整管理人员及技术骨干应事先征得采购单位同意，对采购单位提出认为不适合的在岗人员，中标方应作出相应调整。工程技术人员全年人员交换率不得超过**%，但由于不能胜任岗位工作等原因，由采购单位提议调整的除外。

**、中标方应严格遵照《中华人民共和国劳动法》对其工作人员进行管理。为保证****管理服务工作质量，采购单位有权对中标方当班人员出勤情况进行检查，发现当班缺员时将根据中标方投标文件列示的工种、薪酬水平等直接从当月****管理服务费中扣除相关费用，每人次费用扣除标准为“工种日薪酬*天数**.*倍”。

**、中标方应建立每天**小时接待值班制度，值班事项应有记录，设立**小时服务热线电话，来电应***％给予答复，应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。维修服务应实行**小时值班制度，服务事项有记录存档。急修服务（对严重影响****服务区域正常秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复）**分钟内到位，其他报修按合同或双方约定时间到场，对采购单位的求助、咨询应即时处理，对采购单位的投诉，应在*天内给予答复。

**、中标方不得擅自改动红线内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动必须报采购单位审核、批准执行。

**、由第*方实施的工程类项目，采购单位要求中标人日常监管的，中标人必须无偿提供监管服务。

**、中标方在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

**、中标方应对****建筑资料、维修资料等信息进行计算机动态管理，随时更新，并安排专人保管档案资料，档案资料有变化应在*个月内进行更新归档，每季度应整理所有档案*次，工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书等重要档案的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求。

**、合同终止时，中标方应向采购单位提交****管理总结报告，并在约定时间内向采购单位移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，所有移交的内容都应有清单并由双方签收，全部手续完成后签署****移交确认书。

（*）服务标准

*、建筑物日常维修养护。

（*）建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保房屋、门窗的完好和正常使用。

（*）建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

（*）每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。

（*）建筑物本体完好率**%以上，*****修、急修及时率**%以上，维修合格率***%。室外红线范围内场地、道路的完好率**%以上。

*、设备设施管理。

（*）对各系统专业设备与设施的维修、保养应严格依次遵从以下技术规范或技术标准（*）设备（或设施，下同）的技术文件；（*）行业（或企业）技术规范或技术标准；（*）国家技术规范或技术标准(部分标准见附件)。

（*）中标人根据《重点维保工作计划》及设备设施的实际情况编制《设备设施维修保养工作计划》于月底前提交采购人审定。经采购人同意或*个工作日内采购人无异议，中标人应严格按照《设备设施维修保养工作计划》组织实施。

（*）应对所有机电设施设备进行严密的巡查和周到的保养，尽力避免停电、漏水、火灾、电梯困人等突发事件的发生。每年因各机电系统管道、设施设备等原因引发的突发事件不允许超过*起，责任事故应为*。

①供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*修合格率***%；确保设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。计划停电必须提前*天向采购人提出书面申请，经采购人同意方可实施。故障停电应积极采取有效措施，主要供电回路最长停电时限为**分钟，局部供电回路最长停电时限为*小时，不允许有人为原因造成停电及延迟恢复供电发生。发电机每半个月试运行*次，每季度做*次联动实验，并做好相关记录存档。

②智能化系统：定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（**小时内），确保楼宇设备运转自动化。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率**%以上，维修合格率***%。负责大楼内电话的装机、移机、拆机等。

③消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、设施齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，*修合格率***%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，*修合格率***%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。定期进行消防演练。严格按照《建筑消防设施的维护管理》（*****-****）要求进行消防设备设施的运行、维护与管理。积极、主动地接受消防主管部门的检查、监督，发现隐患及时整改。

④电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》、《****市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养电梯。应有*名电梯维保人员常驻现场服务，应急人员抵达现场时间不得超过*分钟。电梯应按照****市现行规定申报年检。

⑤给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、卫生洁具等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生每季度清洗、消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管（渠）及集水井等进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，*修合格率***%。*楼厨房排水管道每季度做*次化油、除垢、疏通处理。给排水设备设施日常维护按《高层楼宇给排水设备设施维护保养》规定进行。

⑥中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，*修合格率***%。空调主机的维修保养工作必须由设备厂家或其授权的专业机构承担。

⑦照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率***%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。保证所有照明系统（含航空障碍灯）运行正常。发现故障应及时修复，最长修复时限为*天。

*、清洁保洁管理。

（*）建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境的特点要求；

（*）建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物；

（*）大楼各楼层地面大理石打蜡、抛光每季度不少于*次；石材晶面处理每年不少于*次；广场地面清洗每月*次；

（*）办公室、会议室（含备用间）、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；大堂、室内主要通道地面无尘印；

（*）定期消杀，除“*害”每周*次，达到市爱委会检查标准；

（*）大理石、花岗岩表面每月进行不少于*次的专业养护，保持光洁；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用；

（*）室内外金属护栏、把手和电梯轿厢每天擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍；

（*）路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象；

（*）公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年至少清洗*次，或根据需要清洗；

（**）地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网；

（**）保证楼层卫生间无异味，保证楼层卫生间的用纸和洗手液摆放；

（**）垃圾清运，每日*次。

（**）保洁毛巾实行分色管理：

①厕所：粉色擦马桶和小便器、咖啡色擦墙壁和门及洗手盆、镜子；

②楼层、走道统*用蓝色毛巾；

③办公区统*用绿色毛巾；

④拖布杆用*种色，卫生间使用紫色杆拖布，其他区域使用红色杆拖布。

（**）日常清洁服务标准：

区域	清洁项目	清洁工作内容			清洁标准
区域	清洁项目	每天	每周	每月	清洁标准
外围部分	地面	清扫*次并随时保洁	彻底清洁*次		无垃圾杂物、污渍秽迹、积水聚沙等
外围部分	车道、停车位	清扫*次并保洁		季度清洗	无垃圾油污，无积水聚沙
外围部分	花槽(池)盆景植草砖	随时*捡垃圾杂物并保洁	彻底清理干净杂物、垃圾等		干净清洁、无杂物、无垃圾等废弃物
外围部分	公共设施指示牌、广告牌及灯饰等	保洁	巡回清抹*次		无灰尘、无蛛网、无小广告
外围部分	明沟(井)管道、雨水井、污水井	保洁	管道、雨水井、污水井清洁*次		畅通无阻，无垃圾、杂物、积水
公共部分	梯级(阶梯)	用消毒水拖抹*次，随时清扫保洁	清洗污渍沙泥*次		保持干净，无垃圾、沙泥、污渍油渍
公共部分	玻璃门、窗	随时保洁	用玻璃水清洗*次，随时清抹保洁		无灰尘、污渍、手印、光洁明亮
公共部分	大堂玻璃	随时保洁	用玻璃水清抹*次并随时保洁		无灰尘、污渍、手印、光洁明亮
公共部分	墙面	保洁	用绿水清抹*次		无灰尘、无污渍
公共部分	大理石地面	用尘推配合静电除尘剂拖扫地面并随时保洁		清洗*次	无灰尘、污渍、秽迹
公共部分	各层垃圾桶	上下午各收集*次并清洗垃圾桶			干净整洁无臭味
公共部分	走廊地面	清扫干净后用绿水湿拖*次并随时保洁	用洗地机擦洗地板污渍*次		无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽
公共部分	消防设施及指示牌等	清抹*次并保洁			无灰尘、蜘蛛网等
公共部分	天花、灯饰、冷风口等	保洁		巡回清抹*次	无灰尘、无蛛网
公共部分	不锈钢饰物及不锈钢信箱	保洁、随时清理污渍、灰尘		上不锈钢油*次	无灰尘、手印、污渍、钢锈
公共部分	瓷砖地面	清扫干净后用绿水湿拖*次并巡回保洁			无垃圾、灰尘、无污渍秽迹等
公共部分	地下排水沟	保洁	清理沙泥杂物*次		洁净、无垃圾杂物、无积水积沙
公共部分	管道及灯饰		扫除蛛网、灰尘*次		无蛛网、无灰尘等
电梯	电梯外门(含门框及按钮)	随时清抹保洁	用中性清洁剂清洗后打钢油*次		无垃圾、无污渍手印、无钢锈
电梯	电梯门槽	使用工具清理门槽内的灰尘、沙泥、垃圾、杂物*次，保洁	用中性清洁剂清抹门槽*次		无灰尘沙泥、无垃圾杂物、梯门能正常关闭
电梯	电梯轿箱内	地板每小时拖*次，定时保洁，每天更换		用适量中性清洁剂清洗地板*次	无灰尘杂物、无污渍、地板洁净光亮
电梯	电梯不锈钢围身	随时保洁	打钢油*次		无灰尘、污渍、手印、钢锈、无异味
电梯	天花(过滤网)、风机、灯饰等	随时清抹保洁	用清洁剂清洁*次		无灰尘、无污渍无蜘蛛网
消防通道设备	地脚线	清抹*次，保洁			无灰尘、无污渍
消防通道设备	扶手	随时保洁	用清洁剂清理污渍*次		无灰尘、无污渍
消防通道设备	护栏	保洁	用清洁剂清理污渍*次	清洁*次	无灰尘、无蜘蛛网
消防通道设备	消防门、消防栓、灭火器、指示牌等	用清洁剂清洁*次，随时保洁			无灰尘、无污渍
消防通道设备	天花、灯饰、风口等	保洁		清抹*次	无灰尘、无蛛网
消防通道设备	电源开关	清抹*次，保洁			无灰尘、无污渍
消防通道设备	墙身	保洁	用清洁剂清理局部污渍*次	清洁*次	无灰尘、无污渍无蜘蛛网
公共洗手间	门、间隔板	用消毒剂清抹*次，保洁			无灰尘、无污渍手印
公共洗手间	地面	用消毒剂清洗*次			无灰尘
公共洗手间	墙身	用消毒剂清抹*次，保洁	用清洁剂清洗*次		无灰尘、无污渍、水渍、洁净
公共洗手间	玻璃镜	用玻璃水清洗*次，保洁			无灰尘、污渍、手印、光亮
公共洗手间	洗手盆、台面、水池	用消毒剂清抹*次保洁			无灰尘、无污渍无痰渍
公共洗手间	大小便器	用消毒清洁剂清洗*次，随时保洁，定时放卫生球和喷空气清新剂	用消毒剂全面大清洁*次	定时检查管道畅通情况，发现堵塞及时处理	无臭味、无污渍无垢、干净清洁
多人办公室	门、窗和间隔板	清抹*次，保洁	用清洁剂清洁污渍*次		无灰尘、无污渍
多人办公室	灯饰、风口	保洁	清抹*次		无灰尘、无蜘蛛网
多人办公室	地面、墙身	用清洁剂拖抹	用清洁剂重点清洁污渍*次		干净清洁、无污渍
多人办公室	天花灯具	保洁		清抹*次	无灰尘、蜘蛛网
多人办公室	办公桌椅、文件柜	清洁*次			无灰尘、无污渍
多人办公室	地面		保洁*次		无灰尘、杂物
茶水间	地面、墙身	用清洁剂拖抹	用清洁剂重点清洁污渍*次		干净清洁、无污渍
茶水间	台面、水池	用消毒剂清抹*次保洁			无灰尘、无污渍、无痰渍
单人办公室	地面	清洁*次			无灰尘、无污渍
单人办公室	墙面		扫尘*次		无灰尘、无蛛网
单人办公室	办公桌椅、办公设施、文件柜	清洁*次			无灰尘、无污渍
单人办公室	玻璃门、窗	用玻璃水清洗*次，随时清抹保洁			无灰尘、污渍、手印、光洁明亮
单人办公室	天花、灯饰、冷风口等	保洁		巡回清抹*次	无灰尘、无蛛网
会议室	地面	清洁*次并保洁		如遇大型活动需在活动前后进行清洁	无污渍，瓷砖地面无杂物及灰尘

*、绿化养护管理。

（*）根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等；

（*）落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率***%；

（*）绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头；

（*）植物租摆费用由中标方负责。按每个办公桌*盆小植物，每个办公室*棵落地的大型植物的标准配置，会议室、公共区域和单人办公室以不违反相关规定的原则配置，附楼*楼的植物按现场的标准配置。租摆花木更换应该坚持原标准，要求在**小时内完成，特殊情况不得超过**小时。

*、节能减排管理。

（*）积极主动落实各项节能减排措施，做好行为节能、管理节能，开展技术节能。

（*）节约用水，严防管网出现“跑、冒、滴、漏”等现象。

（*）配合管理部门进行能耗统计和分析，根据实际情况提出符合本****的改进措施和建议。

（*）严格按照要求做好生活垃圾分类工作。

*、楼内消毒管理。

（*）中央空调出风口、公共区域每周使用浓度为***-*****/*的含氯消毒液喷洒消毒*次；

（*）出入口门把手、门禁系统面板、各楼层通道门拉手每日使用浓度为***-*****/*的含氯消毒液喷洒消毒并擦拭消毒*次；

（*）停车场地面用有效氯浓度***-*****/*的含氯消毒液进行喷洒；排水沟每日消毒*次，使用有效氯浓度***-*****/*的含氯消毒液进行喷洒；

（*）电梯轿厢内外按钮、轿厢扶手等表面，保持清洁卫生，用含有效氯*****/*～*****/*的含氯消毒剂进行喷洒或擦拭，每日不少于*次，并做好消毒记录；

（*）办公区域用有效氯浓度***-*****/*的含氯消毒液进行喷洒，每周不少于*次。

*、****档案资料管理。

保证****档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

*、主要设备设施保养工作的内容及频率：

类别	项目	工作内容	工作周期	备注
类别	项目	工作内容	（次/年）	备注
消防系统设备	*、消防中控设备	点检	*
消防系统设备	*、排烟、正压风机	点检	*
消防系统设备	*、干、湿式报警阀	点检	*
消防系统设备	*、喷淋末端	点检	*
消防系统设备	*、排烟阀/口	点检	*
消防系统设备	*、防火卷帘门	点检	*
消防系统设备	*、消防对讲电话	点检	*
消防系统设备	*、消火栓	点检	*
消防系统设备	*、消火栓	*%开箱试水	*
消防系统设备	*、消防泵	点检	*	每月试运转*次
消防系统设备	**、火灾紧急广播	检修	*	随消防演习进行
消防系统设备	**、端子箱维护	清扫紧固	*
消防系统设备	**、水泵结合器	巡检	*
建筑	*、自动门	巡检	每日*次	按说明书定期保养
建筑	*、单元门、窗	巡检	**	或视情而定
建筑	*、防火门	巡检	*
建筑	*、公共通道门	巡检	**
建筑	*、天花	巡检	*	修缮工作视情而定
建筑	*、梁、柱、楼板	巡检	*	修缮工作视情而定
建筑	*、楼梯、扶手	巡检	*	修缮工作视情而定
建筑	*、走廊、楼梯间门、窗	巡检	*
建筑	*、屋面隔热、防水层	巡检	*	雨季视情增加次数
建筑	**、墙、地面石料	巡检	*	修缮工作视情而定
建筑	**、避雷带	巡检	*
建筑	**、天井铁蓖	巡检	*
建筑	**、通风口	巡检	*
建筑	**、地下室防水	检查	*
建筑	**、室外路面	巡检	*
建筑	**、车库坡道	巡检	*	修缮工作视情而定
给排水设备	*、蓄水池/箱	清洗	*	或视情而定
给排水设备	*、生活水泵	检修	*	或视情而定
给排水设备	*、开水器	除垢	*
给排水设备	*、污水井、隔油池	清底	**	或视情而定
给排水设备	*、潜污泵	点检（提出水面）	**	或视情而定
给排水设备	*、小便斗	加药除垢	*
给排水设备	*、阀门	检查、活络	*
给排水设备	*、安全阀	校验	*	或据有关规定
给排水设备	*、消毒器	点检	**
给排水设备	**、室内管道	巡检	*	保温修补、除锈
空调系统	*.、冷水机组	开、停机保养	*	外维
空调系统	*、水泵	检修保养	*	或视情而定
空调系统	*、冷却塔	清洗及配套设备保养	*
空调系统	*、补水箱	清洗	*
空调系统	*、空气处理机组	点检	**	每隔**日清洗滤网
空调系统	*、冷却水系统过滤器	清洗	*	或视情而定
空调系统	*、冷冻水系统过滤器	清洗	*
空调系统	*、分体空调器	检修保养	*	或视情而定
空调系统	*、送、排风机	点检	*
空调系统	**、公共区域风机盘管	过滤网清洗	*
空调系统	**、阀门	加油、活络	*
空调系统	**、管道	点检	*	保温修补、除锈
强电系统	*、变电室设备	清扫、紧固	*	休馆日进行
强电系统	*、强电间/配电间	清扫、紧固	*
强电系统	*、公共照明	检修、维护	*	每日巡检
强电系统	*、外场地灯及泛光照明	检修、维护	*	每日巡检
强电系统	*、车库正常/非常照明	点检	**	每日巡检
强电系统	*、各种电机	检修	*	或视情而定
强电系统	*、插接箱	测温、检修	*
强电系统	*、应急发电机	试运行（空载）	**
强电系统	*、各种电气控制柜	清扫、紧固	*
强电系统	**、建筑物接地电阻测试	检修、维护	*
强电系统	**、卫生间排风扇	点检	**
强电系统	**、电梯	巡检	**
强电系统	**、电梯	消防功能试验	*
强电系统	**、电梯	维护保养、定期检验	**	台电梯每年定期检验次
门禁系统	*、主控计算机及接口转换器	功能检查	**
门禁系统	、**电源、电池组、控制箱	清扫、紧固端子	*
门禁系统	*、继电器箱	清扫、紧固端子	*
门禁系统	*、电锁	检查、调整	**
门禁系统	*、门磁开关、读卡器	检查、调整	**
保安监控系统	*、监视器柜	清扫	*
保安监控系统	*、各摄像头/云台	巡检、清扫	*
保安监控系统	*、控制器、报警器、主控台	巡检、清扫、检查	*
保安监控系统	*、接线柜	清扫、紧固	*
保安监控系统	、低压、**电源	紧固、清扫、点检	*
保安监控系统	*、画面分割器	检查清扫	*
保安监控系统	*、显示器	检查清扫	*
保安监控系统	*、录象机	磁头清洗	*
保安监控系统	*、弱电竖井	检查清扫	*
保安监控系统	**、车库收费系统	保养	*
楼宇自控系统	*、温控器	检查调整	*
楼宇自控系统	*、防冻开关	检查调整	*
楼宇自控系统	*、传感器、压差开关等	检查调整、清洁	*
楼宇自控系统	*、各种执行器（风、水阀）	检查调整	*
公共设施	*、办公家私桌、椅、柜、茶几、餐厅座椅等	维护、维修	**	维修工作视情而定
公共设施	*、窗帘及其配件	检查调整	*	维修工作视情而定
公共设施	*、墙体、墙面、墙布、墙面装饰	检查、维护	*	维修工作视情而定
公共设施	*、标识牌、标示线	补缺、维护	*	维修工作视情而定

*、公共区域秩序维护。

（*）办公大楼实行**小时保安监控制度，确保大楼安全，有良好的工作秩序。

（*）正确使用监控设备，确保设备正常运行。

（*）安全管理实行*体化管理，有专业保安队*，实行准军事化管理，制度完善。

（*）做好安全防范和日常巡查工作，负责办公大楼所有门窗、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

（*）办公楼门卫的秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查。

（*）建立健全安全检查台账，对安全风险点要分类造册，并及时向采购人通报。

（*）秩序维护员要穿统*的制服，工作规范、作风严谨。

（*）根据办公楼的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，确保公共秩序良好。

（*）建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

（**）建立火灾、地震、水灾等自然灾害预警机制。

（**）无责任内火灾及其它安全事故。

**、停车场管理。

（*）建立清晰完善的交通标识及安全标识。

（*）建立停车场巡视制度，指挥安排车辆停放，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修，无车辆乱停放现象。

（*）做好车辆的进出登记。

**、会务、客户服务。

（*）客户需求受理及时，有登记、有跟进、有处理、有回访；

（*）每天对现场进行巡查，监督现场品质履行情况；

（*）服务周到、热情、大方、主动、贴心；

（*）熟练掌握基本商务礼仪；学习运用沏茶、泡咖啡、水果拼盘等基本技能；

（*）了解会务服务中的基本原则，及时布置匹配会议主题的现场；

（*）熟悉办公区各位领导的办公室位置，配合做好来访接待工作；

（*）落实“客户*键呼叫”服务，及时满足客户需求；

（*）有*定的风险识别能力，配合做好外来人员管理，掌握*定的拒客技巧。（*）上岗前对岗位物品进行清点，有序摆放；对差的物品及时进行补充；

（**）检查个人仪容仪表、着装符合公司标准和要求；

（**）上岗前对各办公室进行巡视，确保卫生达标、照明和空调等设备运行正常；

（**）协调公司资源，尽可能提供更好的便利和支持；

（**）熟悉各办公区域的使用性质、办公人员岗位信息；

（**）有极高的品性，做到客户信息保密不外泄；

（**）等待服务期间，需按照标准站立在定点岗位，随时做好对客服务准备；

（**）会务期间，及时对接做好车辆指引、车辆停放进行安排，对会议现场所需要的标示、指引等进行布置，对会议桌上所需要的物品（写字桌记录垫板、矿泉水或温茶、纸巾进行布置），保证桌椅、发言台摆放整齐；

（**）在会议举行期间，在特定位置等候，随时进行茶水补充等其他服务；

（**）每个月将需求受理情况进行统计，不断总结、改进服务水平；

（**）员工着装统*，特殊岗位持证上岗。**、其他要求。

投标人需为本项目投入****服务相关的专利证书或软件著作权登记证书*项或以上，提高项目服务的专业化程度。

**、重要说明。

（*）设备设施的维修、花卉养护（更新）必须在采购人规定的时间内完成，逾期不能完成的，采购人有权委托第*方协助，发生的*切费用由中标人承担，如中标人不予支付，则由采购人在当月****管理费中直接扣除并支付给第*方。

（*）因改造原因，由施工单位承担费用的质保期间采购单位将扣除中标方投标文件列示的相关费用。

（*）中标方自行负责本方人员食宿。

（*）允许中标方采用先进管理方式和手段减员增效，前提是必须经采购人评估认为可行，包括１人深造取得多证的前提下，才允许压缩相关人员。

（*）中标方拟安排本项目的员工由采购人和中标方双重管理，中标方对本项目人员的安排和更换需经采购人审核同意。

（*）人员数量及岗位要求

特别说明：组织架构名称仅供投标人参考，但编制人数、从业资格必须实质性满足要求。

、管理团队（不少于人）
岗位名称	人数	从业要求
项目经理（物管主任）	*	具有同类**管理服务项目负责人经验，持有**管理类、安全管理类、清洁管理类证书优先；有较强的管理能力和工作经验，熟悉体系运作，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。
客服主管	*	具有较强的沟通、接待、讲解等能力，持有沟通、语言类证书优先。工作严谨认真，有*定组织协调能力。熟悉质量体系运作，能熟练运用计算机及日常办公软件。
前台接待人员	*	经专业培训、工作经验丰富；有较强的管理能力和工作经验和写作能力，工作严谨认真，有*定组织协调能力。善于沟通，形象端正，举止大方；谈吐文雅，无不良嗜好。熟悉质量体系运作，能熟练运用计算机及日常办公软件。
会务接待人员	*	经专业培训、工作经验丰富；有较强的管理能力和工作经验和写作能力，工作严谨认真，有*定组织协调能力。善于沟通，形象端正，举止大方；谈吐文雅，无不良嗜好。熟悉质量体系运作，能熟练运用计算机及日常办公软件。
、设备运行管理及日常维修（不少于人）
岗位名称	人数	从业要求
机电主管	*	持有****管理类、机电工程类证书优先。专业工作经验丰富，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳。
机电人员	*	具有行业主管部门颁发的专业上岗证书，专业工作经验丰富，有房屋、公共设施及机电设备、暖通系统、智能化系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳。
、卫生与保洁（不少于 *人）
岗位名称	人数	从业要求
环境主管	*	持有环境类、清洁管理类证书优先；具有环境、保洁专业方面知识，需要具备良好的沟通协调能力、应变能力、有责任心。
保洁工	*	身体健康，有从事过保洁工作*年或以上经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。
、绿化与养护（不少于人）
岗位名称	人数	从业要求
绿化工	*	身体健康，有从事过绿化工作*年或以上经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。
、秩序维护（不少于*人）
秩序主管	*	退军人优先，持有安全管理类证书优先，具有***工作经验或安全管理工作经验，有团队管理经验，良好的协调、控制、突发事件处理能力，形象、思想品质良好。
秩序维护员	**	身高.米或以上，具备适应岗位工作的身体素质，优先考虑退军人或保安专业学校毕业人员。秩序维护员上岗前必须经过*公司的专业岗前培训，培训合格后方可上岗。消防安全监控值班员持有建（构）筑物消防员职业资格证书，掌握消防常识和应急处理能力。其中%的人员须是退军人或保安专业学校毕业，品貌端正，身体健康，工作认真负责，能吃苦耐劳，有定组织管理能力，具备计算机基本应用技能。

*、其他要求

（*）保密规定

中标单位应当对开发中涉及的采购人信息保密。未经采购人许可，不得将系统相关信息泄露给第*方，否则，采购人保留追究中标单位法律责任的权利。

（*）报价方式

固定总价合同，包含人员费用、秩序维护费、环境清洁卫生费、绿化租摆及维护费、机电设备的维修保养费用、法定税费等完成本项目所需的全部费用，结算不做调整。

（*）注意事项

中标方不得将项目非法转包，否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标方赔偿相应损失。

投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准，评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

（*）履约验收标准及违约责任

履约评价表（年月）

序号	项目	分值	管理办法	得分
*	人员配备与管理	**	.未按规定配置人员与岗位的，按缺少人员扣分，每少个人扣分；.工作人员在工作期间玩手机等从事与工作无关的事情的，次扣.分；无故擅自离开岗位分钟以上的，次扣分；睡觉的，次扣分；.工作人员被投诉的，次扣.分；.不按要求定员定岗的每例扣分；本项扣完*分为止。
*	环境卫生管理	**	.办公室卫生被投诉的，次扣分；.公共区域（包括楼梯、扶手、走廊、电梯间、内外墙面等）保持清洁，无随意堆放杂物，无积水。不符合要求的，处扣分；.卫生间严重异味，未及时补充厕纸、擦手纸或洗手液的，次扣分；本项扣完*分为止。
*	后勤安全管理	**	.乙方发现安全隐患，未及时报告的次扣分；.经上级部门检查或采购人巡查发现安全隐患的，项严重安全隐患扣分；未按时整改的，扣分；.台风、雨季高发季节，未及时采取防风防汛防涝措施的，次扣分。本项扣完**分为止。
*	机电设备管理（包括消防系统、电梯系统、供电系统）	**	.工作人员应持证上岗，未持证上岗的，扣分；系统不能正常运转或出现意外的，扣分；.未制定管理制度和操作流程的，项扣分；.未在职责范围内按时维修保养的，项扣分；导致设备故障的，扣分；.设备发生故障、未按时到场的，次扣分；未按时抢修的，扣分。其中电梯出现突发故障，接到通知后未在*分钟内到场抢修的扣分，导致人关在电梯内、接到通知后未在*分钟内到场抢修的扣分；.未按时启动或关闭机电设备的，次扣.分，导致投诉的扣分；.未按时递交日常维修记录表的，次扣.分；发现日常维修记录作假，项扣分；.运作、检测、维修保养记录不全，每例扣分；.设备房有杂物、灰尘、污渍、渗水、油、无责任人，每例扣分；出现无故断电，每次扣分；.隐瞒故障扣分；*、未按时完成维修整改任务，次扣分；、电梯出现故障，每次扣分。本项扣完**分为止。
*	日常维修管理	**	.屋内出现严重漏水、浸水、未及时报告的，次扣.分；.未按合同规定及时维修的，次扣.分；导致投诉的，扣分；.未检查排水管、排水井和排水沟渠，导致空调水管、闸门积水严重或爆管的，次扣分。本项扣完**分为止。
*	绿植管理	**	.未按合同规定给花木修剪、清理黄叶和浇水，次扣分；.未及时按要求更换摆放花木，次扣分；本项扣完**分为止。
	合计
备注：上述“投诉”均为有效投诉，指投诉内容经查实确属违反国家法律法规、招标文件或合同约定。甲方（盖章）：乙方（盖章）：代表（签字）：代表（签字）：年月日年月日

结果应用（违约责任）：

*、取当月结算的管理服务费总价*%作为服务质量保证金，服务质量保证金发放与采购人服务评价挂钩，服务评价不足**分的按比例发放服务质量保证金，服务评价超过**分（含**分）全额发放服务质量保证金，例如：服务评价为**分，按**%发放服务质量保证金。

*、若连续*次打分低于**分的，采购人有权解除****管理合同。

（*）付款方式

采购人按月支付****管理服务费。中标人需向采购人提供与支付金额相符的有效发票，且收款方、出具发票方、合同乙方均必须与中标人名称*致。采购人自收到发票后**个工作日内支付费用。

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