涉执房地产处置司法
评估报告
估价报告编号：冀正润【****】估字第******号
估价项目名称：李忠岭、李艳名下位于****市迎宾西路化勘
*#楼*-***住宅用途的房地产估价
估价委托人：盐山县人民法院
房地产估价机构：****正润房地产资产评估有限公司
注册房地产估价师：谷丰(注册号：**********)
郑建硕(注册号：**********)
估价报告出具日期：****年**月**日
房地产估价报告
致估价委托人函
盐山县人民法院：
受贵院的委托，我公司对李忠岭、李艳名下位于****市迎宾西路化勘*#楼*-***
的房地产（房产所有权和所占用或分摊的土地使用权）价值进行了评估。
我公司估价人员对估价对象进行了详实的实地查勘和有关资料的收集工作，按照
国家制定的各项法规文件及规定的技术标准和评估程序，结合该估价对象的建造年
代、建筑结构、配套设施、功能、用途等因素和估价委托人提供的有关资料等，遵循
独立、客观、公开、公平、公正、合法的原则，按照必要的估价程序，通过进行科学
的测算和对影响房地产价值因素的综合客观分析，综合确认估价结果如下：
*、估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象：估价对象为*套多层住宅房地产，坐落为****市迎宾西路化勘*#
楼*-***。依据估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》、《房产分层分户图》
及估价人员的现场查勘，权利人为李忠岭、李艳，共有方式为共同共有，建筑面积为
**.**平方米，规划用途为成套住宅，房屋总层数为*层，所在层为*层，结构为混
合，建成年份为****年。
估价对象范围为上述房屋所有权及分摊的土地使用权，包含附着于房屋的装饰装
修及配套的设施、设备，不包括家具、家电等可移动物品。
*、价值时点：****年**月**日。
*、价值类型：市场价值。
*、估价方法：比较法、收益法。
*、估价结果：房地产评估总价为**.***元，人民币大写********元
整。详细结果见下表：
| 李忠岭、李艳 |
****市迎宾西路化勘*#楼*-*** |
* |
* |
混合 |
成套住宅 |
**.** |
**** |
**.** |
| 权利人 |
房屋坐落 |
总层数 |
所在层 |
结构 |
用途 |
建筑面积（㎡） |
评估单价（元/㎡） |
评估总价（*元） |
（币种：人民币；估价结果单价取整至个位、总价取整至*位。）
*、特别提示：
（*）本报告采用*****电算化连续计算得出最后结果，最终单价受保留小数位
数限制，如与总价有误差，以总价结果为准；
（*）本报告各组成部分为有机整体，请报告使用人完整阅读；
（*）本报告及估价结果，基于估价的假设条件成立，且受到报告使用限制相关
内容的制约；
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地址：****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
房地产估价报告
（*）本报告使用期限自估价报告完成之日起*年内有效，即****年**月**日
起至****年**月**日止。
（*）本报告交付估价委托人报告原件*式*份，报告复印件无效。
此致！
****正润房地产资产评估有限公司
法定代表人：
****年**月**日
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房地产估价报告
目录
致估价委托人函
*、估价师声明
*、估价假设和限制条件
*、估价结果报告
（*）估价委托人
（*）房地产估价机构
（*）估价目的
（*）估价对象
（*）价值时点
（*）价值类型
（*）估价原则
（*）估价依据
（*）估价方法选用及定义
（*）估价结果
（**）注册房地产估价师
（**）实地查勘期
（**）估价作业期
*、附件
(*)估价对象实地查勘情况和相关照片
(*)估价对象所处位置示意图
(*)****省盐山县人民法院司法鉴定委托书复印件
(*)《产权及预告权业务信息表》《他项权业务办理信息表》《房产分层分户图》复印件
(*)估价机构营业执照复印件
(*)估价机构资质证书复印件
(*)估价人员资格证书复印件
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房地产估价报告
*、估价师声明
我们郑重声明：
*、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性
陈述和重大遗漏。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
*、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估
价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(**/******-****)、《房
地产估价基本术语标准》(**/******－****)等规定进行分析，形成意见和结论，撰写
本估价报告。
*、我公司于****年**月**日派估价人员对估价对象进行了实地查勘及相关资
料的搜集工作。但实地查勘仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供
资料有限，估价师不承担对评估标的物建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权
益进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的
责任。
*、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
*、我们承诺在按委托人所提供的基础资料条件下，对本报告中选用的估价方法
及其应用在其有效期内的合理性负责。
注册房地产估价师
姓名，注册号，签字，签字日期
谷丰，**********，****年**月**日
郑建硕，**********，****年**月**日
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| 姓名 |
注 |
册 |
号 |
签 |
字 |
签字日期 |
| 谷丰 |
********** |
|
|
|
|
****年**月**日 |
| 郑建硕 |
********** |
|
|
|
|
****年**月**日 |
房地产估价报告
*、估价假设和限制条件
（*）估价报告结论成立的假设前提：
*、*般假设
*.*本次估价房地产建筑面积以估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》
《房产分层分户图》复印件为依据；估价人员对资料进行了检查但未向登记机关进行
查证，估价时假定估价委托人提供的资料真实有效，且不存在产权纠纷，无司法行政
机关禁止转让、抵押、拍卖的情形。
*.*本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设
其无基础、结构等方面的重大质量问题，可在剩余经济耐用年限内持续使用。
*、未定事项假设
估价对象法定优先受偿权设立状况以估价委托人在房地产估价委托书中申报的数
值为依据，如未申报则不予考虑，估价师未向相关权利机关及利害关系人进行查证。
估价时，以此为依据进行，并对假设前提不承担相应责任。
*、背离事实假设
至价值时点，估价对象可能存在抵押权与被司法查封，依据《涉执房地产处置司
法评估指导意见(试行)》的相关规定，本次估价未考虑估价对象可能存在的抵押权和
被查封对评估结果的影响。
*、不相*致假设
本次估价的估价对象不存在不相*致事项，故本报告无不相*致假设。
*、依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本报告无依据不足假设。
*、假设房地产市场在报告有效期内没有较大波动，在报告使用有效期内如有较大
波动，提醒报告使用者慎重使用本估价结果。
（*）估价报告使用限制：
*、本估价报告只能用于本估价报告载明的估价目的和用途。估价报告使用者应按
有关法律、法规要求，正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报
告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
*、估价结论为满足全部假设与限制条件下的房地产价值。
*、本次估价未考虑政治、军事突变，国家宏观经济、政策发生重大调整，以及不
可预见的重大自然灾害等不可抗力的因素对估价结果的影响。
*、本估价报告包含《估价结果报告》和《估价技术报告》，《估价技术报告》由
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房地产估价报告
估价机构存档，估价报告书附件为报告的有机组成部分。
*、本估价报告结论自估价报告完成之日起*年内有效，本公司对逾期报告书不承
担责任。价值时点之后、有效期之内或超过有效期,估价对象或国家经济形势、城市规
划、房地产税费政策等发生重大变化，对估价结果产生明显影响时，报告使用人应及
时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
*、价值时点后由于政策、经济、自然或其他不确定因素的变动对估价结论造成较
大影响时，报告使用人应慎重使用该本报告及相关数字。
*、本次估价未考虑办理产权变更过程中所涉及的买卖双方所需缴纳的各项税费
（如：契税、所得税、增值税、过户手续费、印花税、权证费等以及估价对象此前可
能欠的税费）及有可能存在的物业费、水、电、暖等欠费，实际计收项目和标准以相
关部门最终核定为准，有请报告使用者予以注意。
*、本报告中的估价结果均盖有“****正润房地产资产评估有限公司”印章，所有
印签、印章必须完整、清晰方为有效。在使用过程中若发现盖章不完整或不清晰的报
告请及时与我们联系，以确认报告书的真实性。
*、未经我公司同意并签章，本报告书的复印件*律无效；未经房地产估价机构书
面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、
通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
**、本报告的解释权属于****正润房地产资产评估有限公司。
**、相关当事人如对估价结果有异议，请于收到本估价报告之日起*日内以书面形
式向法院提出。
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房地产估价报告
*、估价结果报告
（*）估价委托人
名称：盐山县人民法院
委托书编号：（****）冀****委评*号
（*）房地产估价机构
名称：****正润房地产资产评估有限公司
法定代表人：郑建硕
地址：****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
资质等级：*级
资质证书编号：冀建房估（石）**号
有效期限：截至****年**月**日
联系人：王玺
联系电话：****-********
（*）估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
（*）估价对象
*、估价对象范围
依据估价委托人委托，本次估价范围为《产权及预告权业务信息表》《房产分
层分户图》载明的李忠岭、李艳名下位于****市迎宾西路化勘*#楼*-***住宅用
途的房地产，建筑面积为**.**平方米。此次评估包含附着于房屋的装饰装修及配
套的设施、设备，不包括家具、家电等可移动物品。
*、估价对象区位状况描述
区位状况包括估价对象所处的位置、交通、环境、外部配套设施等，详见估价对
象区位状况*览表。
估价对象区位状况*览表
|
交通管制情况 |
无交通管制 |
| 交通状况 |
道路状况 |
区域内有御河路、朝阳街、黄河西路、浮阳南大道，交通较为便利 |
| 交通状况 |
出入可利用交通工具 |
区域内有*路、**路、**路、**路等公交线路通过，出行方便 |
|
楼层 |
*/* |
| 位置状况 |
坐落 |
****市迎宾西路化勘*#楼*-*** |
|
朝向 |
南 |
| 位置状况 |
与商业中心距离 |
较近 |
|
方位 |
北临御河路，南临中国银行宿舍，东临化勘设计院、西临朝阳街 |
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房地产估价报告
|
公共服务设施 |
区域内有运河区实验小学迎宾路小学、****市育红小学、中国建设银行、中国银行、中国民生银行、****银行、****市中心医院、****省****中西医结合医院、****爱尔眼科医院等，公共服务设施完善 |
| 外部配套设施状况 |
基础设施 |
*通*平、基础设施完善 |
|
景观 |
周围楼房林立，道路绿化环境优美，景观较好 |
| 环境状况 |
自然环境 |
较好 |
| 环境状况 |
人文环境 |
区域范围内有建投御河新城、朝阳花园、中银行宿舍、荣盛.新儒苑等住宅小区，聚集度较高；有天缘超市、*汇超市、同天购物中心等，住宅、商服聚集度较高，人文环境较好 |
|
停车方便程度 |
小区内部及周边设有地上、地下停车位，停车较方便 |
*、估价对象权益状况描述
房产权益状况描述：依据估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》记载及
估价人员现场勘察，权利人为李忠岭、李艳，共有方式为共同共有，房屋坐落为****
市迎宾西路化勘*#楼*-***，规划用途为成套住宅，房屋建筑面积为**.**平方米，房
屋总层数*层，所在楼层为*层，结构为混合，建成年份为****年。
依据估价委托人提供的《他项权业务办理信息表》记载，权利人名称为李艳，房
屋坐落为运河区迎宾西路化勘*#楼*-***，房屋面积为**.**平方米，抵押权人为****
融信农村商业银行股份有限公司运河支行，抵押人为李忠岭，登记时间****-**-**，
债权起始时间为****-**-**，债权结束时间为****-**-**，抵押类别为*般抵押，债
权金额（*元）为**，注销状况为未注销，已查封。
依据估价人员现场勘察及委托人相关介绍，至价值时点，估价对象产权清晰，未
见其他特殊情况存在。土地利用符合城市规划，土地利用无管制。本次评估未考虑抵
押权、租赁权等他项权利对估价结果的影响。
*、估价对象实物状况描述
房产实物状况描述：根据估价人员现场查勘及调查，估价对象所在楼为总高*
层的混合结构住宅楼。建筑品质良好，建造标准良好，建筑质量良好。经估价人员实
地查勘，估价对象位于*层，*室*厅，外墙面刷涂料，入户防盗门，室内地砖地面，
墙面刷白，顶棚抹灰。水、电、暖等基础配套设施较齐全，整体运行维护状况*般。
土地实物状况描述：估价对象所属宗地占地面积规模适中，土地形状较规则，
地势平坦，场地平整，地质条件较好。区域内基础设施完善，达到“*通*平”
水平（即：通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气和场地平整）。
（*）价值时点
依据《房地产估价规范》及评估委托书，本次评估价值时点确定为现场勘察之
日：****年**月**日。
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房地产估价报告
（*）价值类型
根据《房地产估价规范》和估价目的，本次评估采用市场价值标准。房地产估价
结果为估价对象在保持建筑物现状及现状土地利用条件下，于价值时点****年**月**
日的房地产市场价值。
价值定义：市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受
强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
价值内涵：包括土地使用权价值及房产所有权价值、装饰装修价值。其中土地使
用权价值受剩余使用年限、法定用途的限制，包含必要的基础设施及道路通行权等；
房产价值包含房屋以及水、电、暖等共有、共用设备设施的价值。根据委托人委托，
本次估价范围不包括室内可移动资产。
（*）估价原则
在遵循独立客观、公正、公平、公开、科学的工作原则的前提下，我们具体依
据如下估价技术原则：
*、独立、客观、公正原则，站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对
各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
*、合法原则，估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值及价格。
*、价值时点原则，估价结果是在根据估价目的确定的某*特定时间的价值或价格。
*、替代原则，估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差
在合理范围内。
*、最高最佳利用原则，估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理，可能的利用。
包括最佳的用途、规模、档次等。
（*）估价依据
*、法律、法规、文件依据：
（*）《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第**号，****年*月*日起施
行）；
（*）《中华人民共和国土地管理法》（主席令第**号，****年*月**日第*次修
订）；
（*）《中华人民共和国民法典》（****年*月**日第**届全国人民代表大会第
*次会议通过）；
（*）《中华人民共和国资产评估法》（主席令第**号，****年**月*日起施行）；
（*）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第***号，****年*月*
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地址：****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
房地产估价报告
*、附件
(*)估价对象实地查勘情况和相关照片
(*)估价对象所处位置示意图
(*)盐山县人民法院司法鉴定委托书复印件
(*)《产权及预告权业务信息表》《他项权业务办理信息表》《房产分层分户图》
复印件
(*)估价机构营业执照复印件
(*)估价机构资质证书复印件
(*)估价人员资格证书复印件
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地址：****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
房地产估价报告
估价对象实地查勘情况和现场照片
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房地产估价报告
估价对象所处位置示意图
北
委估房产
精密铸造小区*汇超市
国清大药房
华生香肠申家鸡煲老店
潮海银行
*栋
运河公安分局
建投御河新城
家属院
栋
浪酒坊
运河地税****中科医院
青山宾馆
*汇超市**号楼
天厨大酒店
楼御河路
*化勘设计院
*号楼
朝阳花园-*号中国建设银行
小树林烧烤
日花园*号楼
****市老年大学
菜鸟驿站化勘小区
##浮阳宜景
锦华驾校
狮城车友会*号楼
运河区人
洗车服务
民检察院
号楼
中国银行宿舍**号
师院小区
骨科外科楼
财苑小区
****省****中西医
结合医院
财苑综合楼
南
朝阳
*
黄河西路
街
皖春茶庄
业银*号楼
| 华生香肠 |
|
申家鸡煲老店 |
|
国清大药房潮海银行 |
| 浪酒坊 |
*栋运河公安分局家属院栋运河地税 |
****中科医院 |
建投御河新城 |
|
| 楼 |
青山宾馆 |
* |
*汇超市化勘设计院 |
**号楼御河路 |
|
朝阳花园-*号中国建设银行 |
|
|
*号楼 |
| 日花园 |
****市老年大学菜鸟驿站锦华驾校 |
*号楼##化勘小区 |
|
|
| 号楼 |
运河区人民检察院 |
|
|
*号楼狮城车友会洗车服务 |
| 师院小区 |
骨科外科楼****省****中西医结合医院 |
中国银行宿舍财苑小区 |
**号 |
|
|
朝阳街业银 |
财苑综合楼*号楼 |
黄河西路 |
皖春茶庄 |
****正润房地产资产评估有限公司，第**页
地址：****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
****省盐山县人民法院
司法鉴定委托书
（****）冀****委评*号
****正润房地产资产评估有限公司：
我院执行申请执行人盐山供销加油站与被执行人胡佩
通、李忠岭买卖合同纠纷*案，申请人执行人盐山供销加油
站申请对被执行人李忠岭名下****市运河区宾西路化勘*号
楼*-***号不动产进行司法评估。
望你单位接到委托后指派专业人员依法进行鉴定。
接受委托后须遵守如下规定：
*、遵守人民法院司法鉴定对外委托程序；
*、不得在鉴定过程中私自会见当事人及代理人；
*、妥善保管好鉴定材料；
*、履行保密义务；
*、鉴定过程中出现问题时与司法技术辅助室联系，自
愿接受其监督管理，并按规定时限做出结论；
*、严格履行出庭义务。
联系电话****-*******
*〇**年*月**日
产权及预告权业务信息表
| 权利人名称 |
权利人名称 |
李艳 |
李艳 |
证件类型 |
证件类型 |
身份证 |
证件号码 |
****************** |
****************** |
| 房屋坐落 |
房屋坐落 |
|
运河区迎宾西路化勘*#楼*-*** |
运河区迎宾西路化勘*#楼*-*** |
运河区迎宾西路化勘*#楼*-*** |
|
房屋面积 |
**.** |
**.** |
| 登记编号 |
权利人 |
业务类型 |
权证号 |
交易价格 |
共有方式 |
产别 |
产权来源 |
注销状态 |
注销时间 |
| ************ |
屈金明 |
其他 |
******* |
* |
|
私有房产 |
房改 |
已注销 |
****-**-** |
| ************************ |
李忠岭李艳 |
经济适用房经济适用房 |
**************** |
************ |
共同共有共同共有 |
私有房产私有房产 |
|
未注销未注销 |
|
| ****** |
张艳红 |
其他 |
***** |
|
|
私有房产 |
|
已注的 |
****-**-** |
****市车动产登记中心
*****/****:*****
他项权业务办理信息表
| 权利人名称 |
权利人名称 |
李艳 |
李艳 |
证件类型 |
证件类型 |
身份证 |
证件号码 |
****************** |
****************** |
| 房屋坐落 |
房屋坐落 |
|
|
运河区迎宾西路化勘*#楼*-*** |
运河区迎宾西路化勘*#楼*-*** |
|
房屋面积 |
**.** |
**.** |
| 登记编号 |
抵押权人 |
抵押人 |
登记时间 |
债权起始时间 |
债权结束时间 |
抵押类别 |
债权金额（*元） |
注销状态 |
注销时间 |
| *********** |
州融信农村商业银行股份有限公司运河支 |
李忠岭 |
****-**-** |
****-**-** |
****-**-** |
*般抵押 |
** |
|
家源和部 |
白
可
****市市体动产中心
*******
**
******
房产分层分户图
**.***
混合套内面积（*²）
丘号分摊面积（*）********结构*.***
层数**.***
幢号产权面积（*²）****.**
层次*
建成年份****
座落运河区迎宾西路化勘*#楼*-***
北
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*.***.* |
*.***.* |
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*.***.* |
*.***.* |
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*.***.* |
*.***.* |
|
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****市房产测绘队
记录人：刘晓辉*:***
测绘人：时文智
******
******
营业执照
统*社会信用代码扫描*维码登录
“国家企业信用
******************信息公示系统
**********（副本）了解更多登记、
副本编号：*备案、许可、监
管信息。
名
称尔****正润房地产资产评估有限公司注册资本***元整
类型有限责任公司（自然人投资或控股成立日期****年**月**日
型有限责任公司（自然人投资或控股
市场
*****
法定代表人郑建硕
住所****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***
幢商住楼*-*层
经营范围
房地产评估、房地产信息咨询、编制项目建议书、编制项目可行性研
究报告、工程项目管理、土地价格评估、测绘服务、土地整理、各类
单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项
****目评估：工程造价咨询服务：环境影响评价。（依法须经批准的项
******
****
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
登记机关
************
****年*月**日
国家企业信用信息公示系统网址：****://***.****.***.**
市场主体应当于每年*月*日至*月**日通过国
国家市场监督管理总局监制
信用片
中华人民共和国
房地产估价机构备案证书
机构名称：****正润房地产资产评估有限公司
法定代表人：郑建硕
（抛行事务合伙人）
住所：****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
邮政编码：******联系电话：***********
统*社会信用代码：******************组织形式：有限责任公司
注册资本：****元备案等级：级
（出资数额）
证书编号：冀建房估（石）**号
有效期限：****-**-**
本使用件仅用于：项目承揽，投标使用
使用期限：****年**月**日至****年**月**日
发证机关：北省佳房和城乡建设厅
****年**月**日
企业最新信息
可通过扫描*维码查询
本证书由中华人民共和国住房和城
乡建设部批准颁发。姓名/*******
本证书合法持有人有权使用注册
谷丰
房地产估价师名称执行房地产估价业
务，有权在房地产估价报告上签字性别/***
************************************
****************************-*****男
**************************************.
**********
**************************************身份证件号码/****
***************************************
****************************************************************
************************************
注册号/************
**********
执业机构/********
****正润房地产资产评估有限公司
有效期至/***********
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本证书由中华人民共和国住房和城
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乡建设部批准颁发。
本证书合法持有人有权使用注册郑建硕
房地产估价师名称，执行房地产估价业性别/***
务，有权在房地产估价报告上签字。**********
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