*.采购需求
*.项目概况
（*）项目名称：
****民营科技园****工业园****管理服务项目
（*）****基本情况：
由采购人提供的合同约定服务的公共区域(园内企业使用部分除外)，其位置、范围、界限、面积。合同约定的绿化养护范围、保洁范围、安保范围和设施设备的维修维护均在服务区域之内：
*是绿化养护范围总面积约**.***平方米，具体范围：*.公共区域绿化面积（其中包括田南路绿化带、巴江东路体育公园、青云路口袋公园等）；*.服务期限内园区新建设绿化面积甲方不再支付费用。
*是保洁范围:总面积约**.***平方米，具体范围：*.园区公共区域硬地化面积约**.***平方米（秋鹿路、鹤云路、夏南路、夏荷路、流莲路、塘荔路、巴江东路、新贝路、南贤路、凤翔北路、凤翔中路、凤翔南路、纵*路、田南路）；*.办公大楼*栋建筑面积约为****平方米；*.服务期限内园区新建设保洁面积甲方不再支付费用。
*是安保范围:****工业园管辖范围约****亩。
*是设施设备维修范围：****工业园管辖范围约****亩。
*、需求内容明细
本次采购的服务工作范围共*个，分别为综合管理、智慧园区运行保障、绿化养护、环境卫生与保洁、安保及秩序管理。投标人必须保证满足*下服务承诺：
*.综合管理
*.岗位配置人员不少于*人。主要开展项目运行综合性管理服务，包括行政管理、人事管理、档案管理、品质管理、财务管理、信息化管理等综合保障与服务管理。
*.负责按服务项目要求，调整配置相关业务部门架构；负责各业务部门工作的组织和协调管理。
*.负责各业务部门工作人员的招聘、岗前培训、劳资管理和考核、考勤管理。
*.组织编制及落实工作人员的培训工作，确保员工达到基本素质要求和基本岗位技能的要求。
*.负责制定员工行为规范和各岗位操作规范，确保员工遵守劳动纪律，岗位责任制执行率达到***%。
*.需及时根据行业规范和采购人的要求做好****管理档案的编制，并在合同期满时将原件统*移交给采购人。资料收集范围包括****管理工作所有详细、真实能反映工作量的资料。
*.负责在采购人场地内举办的各类大型活动的统筹管理，根据活动和会议要求，协调****服务中心各部门积极配合开展保障工作，跟踪处理过程中发现的各类情况处置等工作。
*.协助管理园区内各临时施工项目，按规定办理相关进、退场手续，落实安全交底，并配合完成相关验收工作。
*.广泛收集采购人、服务对象和网络平台等对服务品质的意见和评价，提出合理化建议，不断改进和提升服务水平。
**.本项目为国家级高新园区，为保障进入本项目管辖范围内人员的安全，中标供应商应购买公众责任险，保险费用由中标供应商承担。
**.其他采购人提出的相关服务管理要求。
（*）智慧园区运行保障
*.岗位配置人员不少于*人。智慧园区系统的管理及使用：负责民科园智慧园区信息系统、小程序等平台系统的使用、调整及网络信息的安全；对民科园核心区内智能化、信息化设备的使用、管养及维护；负责园区网络、电力、光纤等线路的正常运行。
*.机电、照明及信息化系统管理：对园区内供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备，要根据实际使用情况做好日常巡检。供电和维修人员必须持证上岗，保证**小时有人员值班，做到发现故障、及时排除，保证公共使用的照明、指示牌、道路标识牌正常亮灯。负责对路灯、园林灯、智慧灯杆、显示屏、裸眼**屏、科技方、水蘑菇电源的操作，保证供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。对园区内临时施工工程，要配合与相应水电使用管理与安全管理，并做好巡视工作，发现特殊情况及时上报。发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。
*.负责采购人办公楼区域内的水电、给排水、门窗的维修，照明线路维护、安装更换灯管、各种电线、开关、插座，局部墙体修缮、更换损坏地板砖、覆盖办公区域所有建筑物设施的日常养护维修。
*.负责园区公共区域各项设施、设备维修维护工作，包含墙面、地面、道路、路灯、沟渠等系列土木泥水电基础维修维护工作，及其他维修疏通清理等勤杂类工作，包含园区内道路标识牌、指示牌等标志（识）的维护、公共局域共用管线、井盖或路面的临时性修复。
*.设施设备的运行、维护、日常巡检等均应有明确记录，确保所有设备设施的正常运行。消防系统等特殊设备应按相关政策法规要求实施定期值班检查工作。
*.给排水、供水系统：建立正常用水、供水、排水管理制度。节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。保证排水系统的正常运转，防止阻塞。遇停水应预先通知采购人及受影响企业，并张贴预告。
*.园区内除采购人聘请或质保期内由专业公司承包、维修、养护的设施设备外，其余设施设备由中标人进行维修维护和管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用。维修保养工作要建立制度，强调时效性，需做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。
*.在日常使用过程中要制定使用运行制度，设立维修报障服务热线，统*指挥调度并跟踪记录完成情况。按采购人规定定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。
*.中标供应商要配置熟练专业工程技术人员，对采购人的各项设施设备进行操作、维修、保养及设备清洁。所有工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，定期进行巡查工作。
**.中标供应商负责项目高低压配电系统、消防系统、监控系统的维护保养工作，维保单位的选择，应符合相关资质和规定，中标供应商负责承担相关维保费用。其他涉及专业维保资质需要的设施设备，由采购人委托其他相关专业单位进行维护保养，其费用由采购人承担，中标人要协助采购人做好所聘专业外包单位的日常维护保养监管工作。
**.单件维修材料单价***元（含）以下的耗材费用由中标供应商负责，单件超过***元费用报采购人审批备案后，由采购人负责。
**.服从其它与****设施、设备使用、维护和管理有关的事项。
（*）绿化养护
*.岗位配置人员不少于**人。负责服务区域内所有的绿化养护工作，包括苗木、草坪绿植、时花更换等服务。
*.专业的绿化管理，根据植物种类、状况定期浇水，及时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作，并做好检查记录交采购人存档。
*.每月*次清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞，清理绿化区域内乱张贴和乱搭挂物；定期清理绿化地中的垃圾、杂物，保障园区绿化带无垃圾、无落叶堆积。
*.根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。每次养护工作完成后，应即时予以记录备案。
*.绿篱和灌木养护管理。保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。定期除杂草，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型**次以上。每年松土施复合肥不少于*次，结合雨天进行，以撒施为主。
*.乔木养护管理。要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。根据树木生长情况，每年至少修剪*次，并对树木主干油石灰水*次（以防虫害）。
*.每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶，对于不能恢复或恢复后不能存活的，要及时补种（树苗补栽单株在***元以内的由中标人承担），做好记录交采购人确认存档。
*.定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥*次，每季度进行病害防治*-*次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。
*.节假日或重大接待任务期间的绿化物装点、布置（费用由中标供应商承担）。
**.绿化管理服务工作人员应加强工作责任心，杜绝植物非正常死亡的事件，管理不善导致的植物死亡，由中标供应商负责补种，费用由中标供应商承担。
**.中标供应商须按采购人的要求，结合环境以及采购人意见及时进行园区内的绿化补种（费用由中标供应商承担），保证绿化景观常新常绿。
**.其它与园林绿化养护有关的事项。
(*)环境卫生与保洁
*.岗位配置人员不少于**人。负责采购人办公大楼和园区内公共区域所有的清洁、保洁工作。
*.按采购人卫生工作有关标准，办公大楼内每天进行全天候循环保洁，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。每天*次擦净、抹净各办公室、会议室、接待室、休息室等的办公桌、座椅、文件柜等家具。门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。不少于每月*次检查并清扫办公室、会议室中的顶灯、壁灯、吊灯、投影仪、音箱等悬挂器材以及其他安装于天花、墙壁高处的设备，不少于每月*次检查并清扫大楼天台、设备机房等部门。特殊情况或特殊时期，办公大楼内要每天*次消毒。
*.做好办公大楼内的卫生间、检查更换卫生纸、洗手液的保洁工作。卫生间内无臭无味，目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在。大楼内垃圾杂物要“日产日清”，不摆放过夜。
*.按工作程序对园区范围内公共区域进行日常定期清扫及巡回清扫保洁，及时清扫公共区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。根据相关设备、道路的污染程度，定期对垃圾筒清洁或清洗，定期对人行道进行高压冲洗。定期对采购人指定的公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。确保园区环境干净、整洁。
*.作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污行人及住户衣物，避免妨碍行人和车辆正常行驶。
*.垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配合相关部门处理特定类型的垃圾。垃圾投放点按规定标注垃圾分类标志，垃圾分类标志符合**/******规范。
*.垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合****省及省内各地有关法律、法规规定。
*.垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、公共通道、园林、道路等的综合垃圾。
*.垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，不少于每天*次清洁垃圾筒。不少于每天*次定时清运、处理。将区域范围内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。
**.洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗；运输用大垃圾桶或机动车清洗每天*次，容器和工具完好率为**％以上。
**.果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。对服务区域内的清洁卫生检查工作符合****/*****规范的要求。
**.遇到重大活动、临时接待时，按采购人要求进行对相关场所进行清洁卫生。
**.中标供应商负责区域内“垃圾处理”、“垃圾清运”费用。对工作产生的大型废品进行及时的清理或搬运服务。中标供应商应定期对下水道进行疏通清理，费用由中标供应商承担。
**.中标供应商负责“*害”（每月不少于*次）及白蚁防治（每月*次）等进行预防和灭杀并负责相关费用。
**.中标供应商负责提供办公楼内卫生间的消耗品（包括但不限于洗手液、卷纸、空气清新剂等），每天定时检查和添加，确保不断供。并负责保洁过程中产生的各类清洁专用物料、消耗品和保洁设备工具等费用，所投入的消耗品必须符合国家产品质量相关规定。
**.其它与环境卫生有关的事项。
（*）安保管理
*.岗位配置人员不少于**人。中标人负责园区规划范围内公共场所、办公大楼等安全保卫、公共秩序维护和处置突发应急事件的工作，包括但不限于日常门岗值勤，安全防范、巡查，监控管理，车辆停放管理等工作，制定完善的安全保卫应急方案，防止不法分子侵害，协助采购人做好防火，防盗，防抢防破坏，防治安灾害事故和各种违法犯罪行为；以及处理危害员工生命财产安全的突发事件，制止各种违法犯罪活动，并将有关情况及时汇报采购人负责人和公安机关。
*.中标人组织*支思想素质高、业务能力抢的安保员队*常驻采购人，严格执行纪律和岗位责任制，并且派驻具备*定法律常识和政府机关工作经验的安保管理人员，协助处理各类上访、闹访等事件，以确保园区安全、平安有序，派驻的保安员应符合****市公安局有关担任保安员的条件。
*.由采购人与中标人共同确定执勤岗位、执勤时间、岗位职责等，确保园区总体安全。
*.巡逻范围包括规划范围内的公共区域、绿地带、设备用房和办公楼（区域）及采购人指定场所。实行全天候**小时巡逻、值勤，对区域内的不文明及违法行为及时制止。每天不少于*次对办公楼内开关和照明灯具等进行检查。每月*次巡视消防器材和设备，及时通知指定有关人员负责保养、维修和管理。
*.采购人办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。中标人对*般外来访客、办事人员，完善询问登记制度，健全登记表格台账。来访登记岗工作时间为工作日的*时至**时。
*.协助采购人做好外来施工人员及维修维护人员的管理，做好施工项目登记及现场巡查监督工作，对进入园区的施工人员、施工车辆和施工场地周边环境卫生、噪音，按相关施工管理规定进行有效管理。
*.中标人要协助采购人组织各类活动的开展以及临时接待任务的安全维稳工作，随时提供人力支援，确保活动的顺利进行。协助相关服务办公场地内物资的搬运。根据采购人要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施对办公楼的安全、防护、保卫工作。
*.中标人负责管辖范围内突发情况、火灾、交通事故和（案）件的报警及救助工作，对突发事件有完善的应急处理程序和措施，必要时及时报警并报采购人主管部门，防止事态进*步恶化，协助保护现场。
*.遇有突发事件，中标人值勤安保人员应立即按规定报告相关部门，并在*分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有安保人员需无条件服从采购人指挥和调遣，在发生突发事件时，需在**分钟内赶到现场支援。
**.中标人要制定处置突发事件的应急预案，全年组织演练不小于*次，并负责实施。
**.积极配合公安部门工作，做好监控设备管理使用，制定或完善监控室管理制度。熟练运用监控系统，懂得消防监控操作，能够充分发挥园区的技防优势，执行**小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。加强对园区出入口和内部环境的监控。
**.负责消防监控中心(含治安监控、消防自动报警系统等管理功能)的值守工作，严禁无证人员操作设备，因此造成的*切后果和损失均由中标供应商承担赔偿责任。
**.消防监控室**小时值班。值班人员应具备消防安全值班员资质，持有《建(构)筑物消防员职业资格证》或《消防设施操作员证》。值班人员要相对固定，值班时间工作情况应接受采购人的监督，消防监控中心人员禁止在监控室设备安装其他软件，禁止删改、刻录、复制原始影像等资料，并对安防系统等资料履行保密义务。
**.负责制定落实消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握采购人办公大楼的消防安全情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整好用，发现隐患及时上报整改，确保安全无事故。
**.负责建立消防管理制度、设立消防组织机构、明确职责和工作程序，落实消防责任人。消防管理制度应包括操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。
**.制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事故发展，将损失降到最低。
**.确保消防设备设施(系统)的正常有效是项目安全工作的重中之重，除坚持上述定期检查保养的工作外，在日常维修工作中树立高度的安全意识，发现安全隐患或问题时应立即处理解决并向采购人报告，当被发现的问题不能自行解决时应立即向采购人报告并协助采购人及时联络有关维保单位或供应商、承建商做好维修、更换和检测工作，确保消防系统安全可靠地处于正常、有效的状态。
**.中标供应商负责日常消防安全宣传和培训，采取授课、宣传栏、外请消防专业人员现场指导的方法，使员工树立消防安全意识，能够掌握基本消防常识和消防技能，以确保场馆消防安全。根据《中华人民共和国消防法》和国务院《企业事业单位内部治安保卫条例》要求，至少每半年组织*次消防培训及疏散演练等。
**.负责与辖区政府、公安、交通、城管、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。值班人员要相对固定，值班时间工作情况应接受采购人的监督，消防监控中心人员禁止在监控室设备安装其他软件，禁止删改、刻录、复制原始影像等资料，并对安防系统等资料履行保密义务。
**.执行当地公安部门关于****管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料。
**.按公安、消防等行政部门要求，发布、张贴有关政策法规的宣传资料。建立防火制度和安全操作等制度。每半年*次开展防盗、防火宣传。
**.非机动车、机动车等各种车辆停放有序，礼貌劝说并指引按规定停放在划定的露天车位或车棚内，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。
**.劝阻、纠正、制止管辖区域内各种违章（法）违规（纪）行为，包括车辆（包括电动车、单车）乱停乱放交通违章、消防违规、推销、乱搭建、乱张贴、乱摆卖、乱涂乱画等，维护辖区内的正常工作、生活秩序，净化环境。
**.中标人日常运作所需之办公电脑、办公用品、服装以及执勤通讯器材、器械等装备由中标人提供及维护，保安人员服装、装备的配备应符合****市公安局对保安执勤的有关规定和要求，配置执勤工作证件,
**.中标人要严格遵守采购人的各项规章制度；爱惜采购人财产，有损坏者，应照价赔偿；不得擅自使用采购人的各类设备设施；不得擅自带采购人的物资外出。
**.中标人负责其它与安全保卫有关事项。
*、****服务总体要求
*.本园区是国家级高新技术产业园，****管理综合服务水平要求高标准、高品质、严要求。中标供应商要严格按照国家安全生产法、消防法和****管理等相关法律法规执行管理。
*.中标供应商必须有丰富的同类****管理经验。负责制订****管理服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，在实施前须报采购人审核批准。针对本项目的特点，中标人分别为在采购人单位工作人员提供适配其特性的培训方案对服务人员进行日常培训，切实提高****人员整体素质。
*.中标供应商组建派驻本项目****管理机构须服从采购人统*管理，按服务要求，配置综合管理、安全管理、工程管理、环境绿化等相应的管理架构。中标供应商应针对本项目的实际情况制定科学合理的人员配置方案，如各专业人员岗位分布示意图、安保巡检路线图、日常及活动保障时重点区域布岗情况、对应的岗位职责等。
*.采购人对中标人派驻的工作人员，在双方明确的工作范围、任务、时间内，有权在派驻期间对其进行监督、使用和管理。中标人亦应对其人员进行监督、跟踪管理。
*.采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理、解聘、重要管理决策有直接参与权与审查权，并有权要求物管公司提供财务状况报表。
*.中标人派驻的工作人员应忠于职守，严格遵守用户的有关规章制度及安全措施，如果因为中标人工作人员过错或过失或违约行为而造成采购人或他方人身财产损失的，由中标人承担相应民事赔偿责任。需要追究有关责任人的治安或刑事责任时，移交公安司法机关处理。采购人并有权解除合同。
*.中标人派驻工作人员在采购人工作期间其劳动关系仍保留在中标人，由中标人负责其相关的工资劳保福利、购买社会保险及人身意外保险、日常用餐及住宿，并负责其计划生育工作及计生待遇等，若发生工作人员的劳资纠纷和工伤纠纷等均由中标人处理和负责。
*.采购人认为中标人派驻的工作人员不符合要求的，有权要求进行退换，中标人应在*天内进行处理。对因人员离职、解聘、合同到期不再续聘等原因导致人员配置不足本需求书岗位需求人数时，需要及时向采购人报告，并及时招聘相关工作人员补充相应岗位。采购人有权对中标人的人员出勤情况进行核查。对于不及时招聘或调任相关工作人员补充相应岗位，采购人有权通过月度服务考核对当月管理服务费给予合理、适当的扣减。负责对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录。
*.在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。在中标人管理不到位，工作安排不及时、不合理的情况下，采购人权对中标人的人员直接管理，直接安排其人员进行相关岗位的工作。
**.中标人的所有****服务人员的服装和劳保用品费用均由中标人负责，按岗位要求统*着装、统*质地，服装设计需符合采购人文化形象，须佩戴统*样式胸牌，服务人员要注意言行举止、仪容仪表及公众形象，对部分公众服务岗位录用人员要满足采购人的规定。
**.中标人须提出符合本项目管理实际情况的整体服务思路，要体现前瞻性、科学性、全方位服务意识的策划：中标供应商应全力推行质量管理和质量标准体系、环境管理体系、职业安全健康认证体系等，利用现代化、信息化管理手段不断优化后勤管理，创优质服务。
**.采购人对****服务要求实行精细化管理，中标人需具有高标准、高水平管理措施。中标人应根据本项目的管理特点尽可能地利用信息化技术手段提升服务品质，要求中标人具有智慧楼宇综合管理系统类、供电数据管理类、****故障报修处理管理类、智慧**安防类、绿化养护自动化管理类、****信息化协同管理类等信息化应用软件系统，提高****服务水平。
**.中标人应具备实现质量管理的方针目标，有效地开展各项质量管理活动，且建立相应的质量管理体系。
**.中标人在进驻服务区域提供服务期间须自费配备以下智能设备、工具：扫地车（*台大型，*台小型）、带喷雾功能洒水车（*台，不少于**吨）、巡园车*台（*台*座、*台*座）、蓝牌巡查摩托车*台、*轮安保巡逻电动车*台、高压冲洗设备、剪草机、割灌机、剪绿篱机、油锯、喷药机、高枝剪、枝箭、小枝剪、手锯、园艺铲、锄头、洗地机、吸尘机、喷雾机和其他保洁、绿化设备，并负责上述设备的维护，费用自理。
*、商务要求
（*）服务期限：
本项目管理服务期限共*年,合同为*年*签，第*年考核合格后可续签第*年合同，考核不合格的，不再续签第*年合同。
考核工作由采购人每月对中标人各项服务内容进行评判，年考核平均分达到**分以上的为考核合格。
（*）付款条件
服务费按月结算，采购人每月初*个工作日内支付上月服务费。中标人按时开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标人发票的*个工作日内向财政申请直接支付手续。
（*）合同签订
采购人根据采购文件的约定及投标（响应）文件的响应内容与中标（成交）供应商签订合同。
功能介绍
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