南城街道“*旧”改造(城市更新)项目前期
工作采购技术服务操作指引
(征求意见稿)
为贯彻落实《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“*
旧”改造的实施意见》(东府〔****〕*号)(以下简称《实施意
见》),根据《****市“*旧”改造(城市更新)公开招引实施主体
模式操作细则(试行)》和《关于印发〈****市政府集中采购目
录及标准(****年版)〉的通知》(东财〔****〕***号)等规
定,我街道结合实际情况,建立健全“*旧”改造(城市更新)项目
前期工作技术服务采购工作,建立公平透明的“*旧”改造(城市更
新)公开招引市场,特制定本操作指引。
第*章总则
第*条本操作指引适用于采取政府主导、公开招引实施主
体等*种模式的“*旧”改造(城市更新)单元,通过****方式
进行公开招引技术服务,协助政府开展“*旧”改造(城市更新)单
元的前期工作。
符合条件的原土地权利人自行改造及其他形式改造,可参照
本操作指引执行。
第*条前期工作
前期工作阶段,街道办事处负责组织开展改造单元的各项前
期工作,明确规划方案、政府收益、改造条件等内容,使改造单
元具备公开挂牌交易条件。前期工作主要包括:
(*)编报规划方案;
(*)核查不动产权益;
(*)拟定补偿方案;
(*)开展意愿征询;
(*)确定政府(集体)综合收益;
(*)编报公开交易方案。
第*条前期工作的开展方式:
(*)工作主体
街道办事处是前期工作的责任主体,负责组织开展各项前期
工作,可通过以下方式开展:
*、街道办事处自行实施,指定城市更新中心作为前期工作的
统筹主体,城市更新中心可通过****方式引入熟悉省、市“*
旧”改造(城市更新)政策,具备规划设计、房地产测绘、土地和
房地产估价、拆迁补偿、方案编制、法律事务等方面技术力量的
专业机构协助开展前期工作;
*、街道办事处委托市属企业、街道属企业统筹前期工作,上
述企业可以采购相关专业机构协助开展前期工作。
(*)专业机构
街道办事处或市属企业、街道属企业采购专业机构时,可结
合实际工作需要,设定资质、经验、信用等要求,具体如下:
*、规划设计工作:应具备乙级或以上城乡规划编制资质,熟
悉省、市“*旧”改造(城市更新)政策;
*、核查不动产权益工作:应熟悉省、市“*旧”改造(城市
更新)政策,近*年未发生信用或其他的违法违规行为,未发生
重大测绘成果质量事故、安全生产事故,调查单位应具备乙级或
以上测绘资质,技术审查单位应具备甲级测绘资质。根据工作需
要,同步组织熟悉政策、具有产权登记历史问题等处理经验的相
关法律机构协同开展;
*、确定政府(集体)综合收益工作:应同时具备土地估计机
构资质、房地产估计机构资质,熟悉省、市“*旧”改造(城市
更新)政策;
*、意愿征询、拟定补偿方案、编制公开交易方案、拆迁谈判、
法律咨询等工作:熟悉省、市“*旧”改造(城市更新)政策,
熟悉本地情况,具备“*旧”改造(城市更新)项目拆迁补偿或
前期服务经验,对团队工作人员可作人数要求;
*、街道办事处或市属企业、街道属企业可分别采购各项工作
对应的专业机构,也可*并采购满足各项相关要求的专业机构或
联合体开展工作。
*、市、街道关注的重点单元,应专题报市自然资源局进行研
究,由市自然资源局指导和监督相关重点单元技术服务的招引和
管理工作。
(*)前期工作成本
专业机构的服务费用按照“谁采购、谁支付”的原则处理,
双方在服务协议中参考行业相关标准约定服务费用、结算标准、
结算时点、结算方式等内容,没有行业标准的,结合实际情况及
市场行情,由双方约定。
专业机构的服务费用由街道办事处根据前期服务协议等资料
核定后,作为前期成本,在前期费用支付协议明确前期工作成本
数额、支付方式后,纳入公开交易方案及公开交易公告。
确认实施主体后,街道办事处或市属企业、街道属企业与实
施主体签订前期费用支付协议,并负责与专业机构结算,实施主
体无需与专业机构签订前期费用支付协议。
第*章专业机构的招引流程
第*条改造单元的启动分为*种情形:南城街道办事处主
导谋划改造单元和集体经济组织申请启动改造单元。
第*条南城街道办事处主导谋划的改造单元,由城市更新
中心会同规划所、自然资源分局、交通分局、住建局等部门,以
南城国土空间规划、控制性详细规划、城市更新专项规划、教育
专项规划、交通类规划、片区统筹规划成果为依据,充分结合规
划要素、拆迁情况、土地权属来源核查等多方面要素核查和分析,
拟定街道“*旧”改造谋划改造单元清单,识别并选取实施性强、
品质较高、社会利好的优质改造单元,经征求属地权利人、有关
部门意见后,就改造单元启动、前期工作开展方式及前期工作费
用等事宜报请街道办事处工作会议审议。审议通过后,前期工作
统筹主体按程序采购专业机构,开展改造单元的各项前期工作。
第*条集体经济组织为改善公共基础设施与居住环境,盘
活集体旧厂房物业,促进集体经济的可持续发展,主动谋划“*旧”
改造,向街道办事处提出改造单元启动及招引专业机构申请,可
参照以下流程推进:
(*)前置审查。集体经济组织拟定改造单元范围并提交城
市更新中心作实施可行性审查,城市更新中心会同规划所、自然
资源分局、交通分局、住建局等部门,依据南城国土空间规划、
控制性详细规划、城市更新专项规划、教育专项规划、交通类规
划以及片区统筹规划成果等,明确拟定改造单元的规划用途等管
控要求(要点排查:*是限制建设情况排查,比如生态控制线、
水源*级保护线、*线管控、历史文化街区、历史建筑等;*是
收储情况排查,地块是否已纳入土地储备规划/计划、是否在轨道
站点***控制范围内;*是土规不符合情况排查,核查改造单元
在土地利用总体规划中是否存在涉及农用地(基本农田)、特殊
用地和交通水利用地等情况;*是土地用途调整限制排查,是否
在工业保护线(红线、蓝线)范围内等),对于不符合上述情形
的不予以启动“*旧”改造单元。
(*)民主决策。集体经济组织应就改造单元启动、前期工
作开展方式及前期工作费用等事宜,按省、市集体资产管理办法、
集体经济组织章程召开股东代表会议或股东户代表大会表决(以
下简称“民主决策”),事项包括但不限于:
*、同意启动该“*旧”改造(城市更新)项目,按照公开招引
实施主体相关政策推进;
*、同意按照《****市“*旧”改造(城市更新)补偿安置成本
核算暂行指引》推进;
*、同意该“*旧”改造项目区域纳入“*旧”改造标图建库;
*、同意保障村集体共同利益,在改造项目实施“*旧”改造(城
市更新)期间,对项目拆除区域控建管理进行表决,由属地社区
管理实施,包括暂停所有新建、重建和扩建等手续办理;加大对
现状违法用地、违法建设等行为的巡查,积极参与违法建设的日
常发现、制止、上报和拆除等工作。
(*)提交申请。为保证项目改造工作的延续性,各集体经
济组织应成立项目改造工作小组,保证专人专职跟进相关改造事
项。集体经济组织申请改造单元启动等事项由街道办事处审批,
城市更新中心负责统筹申报资料审查工作,属地社区、城管分局、
农林水务局、自然资源分局、住建局、规划所负责申报改造单元
的管控工作,农村集体资产管理办公室(以下简称“农资办”)负责
对申请材料进行完整性、民主决策程序规范性审查。经城市更新
中心、规划所、农资办审核符合要求的项目,由集体经济组织对
其股东、村民作项目情况说明工作,并向街道办事处提出启动改
造单元申请,申请资料应包括:
*、集体经济组织关于启动“*旧”改造项目的请示(需通过民
主决策同意,且民主决策结果须在社区公告栏公示*个自然日);
*、重大经济事项审查资料;
*、项目地块相关情况及图纸;
以上资料整理后,提交到城市更新中心进行受理。
(*)受理审批。城市更新中心从可行性和合理性等方面对
申请资料进行初步审查,审查通过并充分征求自然资源分局、财
政分局、住建局、交通分局、规划所、农资办等相关职能部门意
见后,由城市更新中心上报街道办事处工作会议审议。经街道办
事处工作会议审议通过后,前期工作统筹主体作为采购主体,按
程序采购专业机构,开展改造单元的各项前期工作。
(*)前期工作成本。集体经济组织申请启动的改造单元,
在前期工作统筹主体采购专业机构前,集体经济组织向街道办事
处预支付采购专业机构服务费用,由前期工作统筹主体向专业机
构支付服务费用。采购专业机构的费用作为前期工作成本,纳入
公开交易方案及公开交易公告。确认实施主体后,预支付的前期
工作服务费用由街道办事处全额无息返还给集体经济组织。
第*章附则
第*条本操作指引相关规定与现行法律法规及规范性文件
或后续相关政策文件如有冲突的,应以上位法及制定主体层级较
高的文件内容为准。
第*条为妥善做好前期服务商处理问题,在本细则印发之
日起,村集体须按《关于“*旧”改造项目申报事项》(东自然
资〔****〕**号)有关要求,主动梳理已招引前期服务商的项目,
做好以下处理工作:*是前期服务期限到期后原则上不再续期,
做好成果交接、费用结算等事宜。*是仍在前期服务期限内的可
继续履行合同。*是对于服务合同已到期的前期服务商,在抓好
政府统筹的基础上,前期服务商的工作成果如符合《实施意见》
和相关法律法规的可延续使用。*是应按《实施意见》要求负责
做好项目的前期工作。
具备专业能力的前期服务商团队,可以通过公平公开公正方
式参与本操作指引方式招引组织实施的专业机构招引工作。
第*条《关于印发〈南城街道城市更新单*主体挂牌招商
公开招引前期服务商操作指引(试行)〉的通知》(南城办〔****〕
**号)不再执行,已按《关于印发〈南城街道城市更新单*主体
挂牌招商公开招引前期服务商操作指引(试行)〉的通知》(南
城办〔****〕**号)招引前期服务商且仍在服务期内的“*旧”改
造(城市更新)项目,须按照双方服务合同内容做好服务工作,
相关前期服务工作参照本操作指引执行,并配合政府做好有关工
作成果移交和衔接。
第*条本操作指引自****年**月**日起正式试行,有效
期*年,并由南城街道办事处负责解释。