****市****区凤凰城实验学校物业、保安物业服务合同
委托方（以下简称甲方）：****市****区凤凰城实验学校
受委托方（以下简称乙方）：明喆集团股份有限公司
根据《中华人民共和国民法典》、《****经济特区****条例》等有关****
法律、法规的规定，在平等、自愿、协商*致的基础上，根据招标编号为**************
的****区凤凰城实验学校物业、****项目招标结果，甲、乙双方经协商，对****市
****区凤凰城实验学校（原****市****区塘家学校）实行专业化、*体化的****订
立本合同。
第*条物业基本情况
物业类型：学校
坐落位置：****市****区同观路新纶科技产业园南***米
占地面积：*.**平方米
建筑面积：*.***平方米
绿化面积：*.***平方米
第*条物业服务范围
*、房屋建筑非本体的养护、管理。
*、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。****范围内的机电设备设施的
运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（不含材料）。
*、清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、分类、清运
以及*害消杀、补给卫生用品（洗手液及公共场所卫生用纸由甲方提供）等。
*、**小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。
（*）实行**小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐
患，迅速有效处置突发事件；
（*）秩序维护员根据要求对出入学校的车辆、人员、物品进行登记检查；
（*）秩序维护员要穿着统*的制服，工作规范，作风严谨；
（*）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；
（*）按照甲方要求完成临时性勤杂工作；
（*）校园交通、车辆行驶和停泊管理。
*、消防监控管理。
*、非教育教学辅助管理。
*、法律、法规和委托管理合同规定的其他****服务。
第*条.物业服务要求
（*）管理期限内需达到的目标
乙方以学校为平台，充分调配优势资源，努力创造*流环境，并创出校园****
的典范；甲方对照质量指标要求对各项目每季度进行验收，评分标准如下：基础分***
分，**分为合格，实行扣分制。如果验收不合格，甲方有权依法单方面取消合同或采取
其他行动。
（*）****总体要求
*、总目标：以满足甲方需求为基础，提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和
智能化管理，创造整洁、文明、安全的环境。
总体质量要求：****企业，依照合同约定的****项目及标准开展工作，严
格按照*******质量标准执行；分项服务符合相应的标准、规范，并有具体的管理措施，
整体项目档次定位合理，要与物业本身档次相匹配，为学校提供优质、高效的服务。
*、甲方将指定相应的处室对乙方组建的****机构进行业务归档管理；对重要岗
位的设置、人员录用与管理及重要的管理决策进行监管。
*、乙方对校园的****方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，乙方
在实施前要报告甲方，甲方有审核权。
*、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，甲方对****人员有直接指挥权。
*、乙方对所录用人员要严格政审、具有相关资格证，并保证录用人员没有犯罪记录。
*、乙方各类人员按要求统*岗位着装，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，*
些公众岗位的人员体形、身高要有规定。
*、乙方在做好工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，并配合甲方制订相关管
理制度并具体落实。
*、乙方必须合法经营，不能损害所聘用员工及甲方的合法权益。
*、甲方不提供休息室给乙方，乙方人员用房及员工食宿由乙方自行解决；乙方自带
满足本服务项目所需的足够工具、器材、仪表、备件、服装等。
**、甲方、乙方双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
(*）分项管理要求
*、环境卫生管理
（*）校园公共区域的环境卫生，均由乙方负责。实行*干扰清洁卫生服务，学生上
课后，清洁工再进行清扫。每天上下午在师生到校前各打扫*次，全天候保洁，每小时
循环保洁*次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每***平方米内纸
屑不超过*片，没有*厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，
清运率***%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱*米无臭味；玻璃门窗标准是：玻璃面上
无污迹、水迹，清洁后用毛巾擦拭**厘米无灰尘，楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视
楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、污渍等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、
果皮；天花、墙角目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、
臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
（*）由甲方和乙方共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。
(*）校园校门广场、道路、走廊、楼梯及*切公共场所，整洁无垃圾纸屑，无杂物
堆放。
(*）学校领导办公室、主任办公室、会议室、校医室的清洁卫生，由乙方负责，其
他室内卫生由学校师生自行负责。
（*）乙方按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到
按标准全天候、全方位保洁。做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
（*）乙方需负责垃圾的收集、清运，垃圾日产日清。
（*）乙方在清洁卫生中消耗的物料费用自理，工具自带。
（*）其它与清洁卫生有关的事项。
（*）摆放以及甲方交办的其他临时性工作（如搬运物品、张挂横幅、大型会议主席
台布置等）。
*、房屋养护及设施设备使用、维护的管理
（*）乙方要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对房屋及设施设备进
行日常和定期的维修、养护。
*）乙方要指定专人负责日常运行管理并对专业公司进行监管、跟进，做好与专业
公司的协调工作，明确分工及责任，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时
开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生。
（*）对消防设施、设备，****人员要做到人人懂消防知识，个个会基本操作：
消防监控值班人员要持证消防上岗证上岗，杜绝火灾事故，要做好巡视检查工作，制止
*
破坏消防设施现象发生。
（*）做好建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）。室外排污、排雨水
管道维护，地下管网及学校红线内的市政设施、沙井、雨水井、污水井等的养护工作。
*供水、供电设施。要求：公共设施配套完好，无随意改变用途；设施设备运行，
使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失。供水设备、阀门、管道工作正常，无跑、
冒、滴、漏现象。供电设备运行正常，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
（*）楼宇建筑非本体及共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外
墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。要求：楼宇建筑外观完好整洁，
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（*）除专业公司承包养护、维修的设施、设备外，其余包括学校门窗系列、学生桌
椅、床柜、讲台等公共设施、设备（教学仪器设备等除外）进行定期或临时的保养和维
修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须
做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报校方处理。
（*）要有紧急处理停水、停电方案和措施。
（*）对校内的*次装修及施工进行监督管理。
（**）乙方对大型会议、学生活动及公共会议室内的各项设施设备定期维护和保养。
（**）所有日常维修保养更换费用由乙方向甲方申请，经甲方核实批准后，由甲方
负责支付。
（**）由双方共同制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。机电
维修人员必须具备中级以上专业操作资格。
*、保安、消防管理
（*）公共安全（保卫、消防）管理
*）保安人员熟悉校园环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定。
*)保安人员的素质要求：品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、会普通话、持
有上岗证、无犯罪记录等，需提供相关证件给甲方核验。
*）做好安全防范措施，校园日常秩序井然有序，学校财产不受损失，责任内火灾发
生率为*；师生人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗毁案件
发生率为*；要有科学高效的突发事件（设备、消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害
等）的应急措施和解决预案。
*）校园内实行**小时保安值勤，固定岗和流动巡逻相结合制度。大门岗（值班室、
消防控制中心）**小时值班，制止社会不法分子进入学校，不受外界和社会不法分子侵
犯，任何时间发现学生违规违纪行为都要及时制止。
*）由甲方与乙方共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并保证所定岗位有人
实际在岗值勤，确保*无*失。
*）建立并严格执行来访人员询问登记制度。要控制校内施工噪音，制止喧闹现象
闲杂人员和车辆不能进入校园，物资出入及搬运、贮存要有管理，凭学校放行证明放行。
*）对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，平时有演习
突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进*步恶化，保护现场，并报告学校领导，
必要时及时报警。
*）保安人员的服装费，包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用、保安员管理
费、培训费均由乙方负责。
*）由乙方参考甲方意见制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。
(*)消防监控管理
*）建筑物消防操作员熟悉校园环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定。
*）建筑物消防操作员的素质要求：品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、会普
通话、持有构建（筑）消防员上岗证、无犯罪记录等。
*）校园内实行**小时消防安全监控，并保证所定岗位有人实际在岗值勤，确保*
无*失。
*)对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，平时有演习
突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进*步恶化，保护现场，并报告学校领导，
必要时及时报警。
*）消防设备、设施齐全，“完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，确
保消防系统随时起用，属甲方范围内的问题及时向甲方汇报，保证消防疏散通道畅通。
*）由乙方参考甲方意见制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。
*、非教育教学管理
非教育教学管理服务范围主要包括：建筑红线范围内公共区域及校门周边区域内非
教育教学时间段的学生安全防范和秩序维护等管理服务。主要内容：
(*）上、放学时段的学生安全防范和秩序维护管理
选派专门管理人员，负责学校范围及校门周边对学生进出学校安全秩序的维护和引
导工作。做好学校上、放学时段学生进出校园的礼仪引导和安全指引等，协助公安部门
做好校园外围治安情况的监控，做好学校非教育教学期间学生的进出学校的安全管理，
*
并协助学校做好学生违纪情况的教育工作并记录(如迟到、早退、违纪登记等）上报学
校。
上学时段（上午**:**—**:**；下午**:**—**:**），管理人员到学校正门和
侧门做好学生进校的引导、秩序维护、安全防范等管理工作。校门口凭证让学生出入校
园，未经允许，任何人不得提前进入校园。同时，其余人员进入各岗位做好进入校园后
的学生上课前的秩序维护、安全防范管理。
放学时段（上午**：**—**:**；下午**:**-**:**），管理人员到学校正门和
侧门做好学生出校园的引导和秩序维护、安全防范管理。同时协助学校老师确认接送学
生家长接学生离校，其余人员在各岗们按学校要求做好课室清场工作，对于留校学生登
记、上报学校并做好留校期间的学生安全管理，同时做好详细记录。
*）课间休息期间的学生秩序维护、安全防范管理
课间休息期间（上午**:**—**:**；下午**:**－**:**），管理人员做好学校
公共区域（如走廊、楼梯、运动场、生态园、天台等公共活动区域）学生的秩序引导、
安全管理、出操集会等活动学生安全管理、卫生管理等，防止学生追逐、打闹，防范学
生玩火等不良安全隐患的发生。遇有特殊、意外事故等紧急情况，及时汇报并协助老师
做好应急处置。
（*）午休期间的学生秩序维护、安全管理
午休期间（中午**:**－**:**），结合学校的要求安排，做好留校学生中午午休
期间午休区域的秩序维护管理服务工作。在午休期间，防止学生嬉戏打闹、玩火、偷盗、
破坏等，对未得到校方和家长的确认情况下，严格控制不得让学生私自离开学校。同时，
协助午休值班老师核对午休学生人数，督促学生按时休息，做好现场监督服务工作，发
现学生有不适症状或突发应急事件，及时汇报值班老师并协助进行处理。
(*）非教育教学时段内的安全隐患巡查
负责非教育教学时段内的学校公共区域公共设施安全隐患巡查，并确保学习区域通
道畅通，作好记录，并分类归档保存。发现学校建筑物、场地不符合安全标准或者规范
的，应当立即制止或劝阻学生停止使用，并设置醒目的安全警示标志或者安全围栏，并
及时报告学校。
（*）非教育教学时段学校专项活动的学生安全管理
学校举办教学开放日、家长会、庆典活动、大型演出或外单位来访、学校承办的专
项活动、会议等、学校组织学生外出活动等情况时，配合学校做好活动期间的学生安全
管理、现场秩序维护管理服务；
（*）特殊情况的学生安全管理
气象灾害预警信号生效学校停课时，工作人员应当按照学校气象灾害处置预案处理，
保证到校、在校学生的安全。除情况允许并经学校同意或者有监护人陪同外，不得让到
校学生自行离校；可能出现危险情况的，立即报告学校并应当引导学生到安全场所避险。
*、其他服务事项
*）校级重大活动提供协助及服务，包括会场布置及会场卫生服务工作等。
*）负责校园的文化设施设备的管理，营造良好的校园文化氛围，包含对学校各类校
园文化装饰物、标牌按时进行清洗及维护。
*）按校方要求负责校园内重大节日、校庆的彩灯等所有装饰物。
*）属于****的其他工作事项。
*）乙方应根据该项目的管理特点尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升
服务品质。充分发挥高科技在管理中的作用，以提高管理效率和管理质量。
（*）人员配置及素质要求
（*）人员配置表
| 部门 |
岗位 |
人数 |
备注 |
| 办公室 |
项目经理 |
* |
|
| 办公室 |
办公室主任 |
* |
|
| 办公室 |
办公室文员 |
* |
|
| 工程部 |
工程主管 |
|
|
| 工程部 |
工程领班 |
|
|
| 工程部 |
夜班运行工 |
|
|
| 工程部 |
白班维修工 |
|
|
| 秩序维护部 |
秩序主管 |
* |
|
| 秩序维护部 |
秩序领班 |
* |
|
| 秩序维护部 |
秩序维护员 |
* |
|
| 秩序维护部 |
监控室秩序维护员 |
* |
|
| 保洁部 |
保洁主管 |
* |
|
| 保洁部 |
保洁领班 |
* |
|
| 保洁部 |
外围 |
* |
|
| 保洁部 |
保洁员 |
** |
|
| 绿化部 |
绿化工 |
* |
|
| 非教育管理部 |
非教育教学管理员 |
* |
|
| 小计 |
小计 |
** |
|
啦.子布
*
(*）人员素质要求
*、项目经理
项目经理具有：人力资源和社会保障部门(或原劳动和社会保障部门)印发的中级（或
以上）机电安装专业职称证；人力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门）印
发的保安员*级或以上证书；消防设施操作员（或建构筑物消防员）*级或以上证书；
人力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门）印发的电工*级或以上证书；人
力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门)印发的制冷工*级或以上证书。
*、工程主管：
具有人力资源和社会保障部门(或原劳动和社会保障部门)印发的*级/高级技师电
工职业资格证；注册安全工程师证书。
*、秩序主管：
具有人力资源和社会保障部门(或原劳动和社会保障部门)印发的*级/技师或以上
保安员职业资格证书；人力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门)印发的消
防设施操作员（或建构筑物消防员）职业资格证；
*、拟安排的技术人员：
①工程领班（*人）：具有人力资源和社会保障部门(或原劳动和社会保障部门）印
发的机电（副高或以上）工程师证书；
②夜班运行工（*人）：具有人力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门）
印发的*级/高级技师设备点检员职业资格证；
③白班维修工（*人）：具有人力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门）
印发的*级/高级技师维修电工职业资格证，具有应急管理局颁发的制冷与空调设备运行
操作证；
④监控室秩序维护员至少*人具有人力资源和社会保障部门(或原劳动和社会保障
部门或公安部消防局）印发*级/高级（或以上）建（构）筑物消防员（或消防设施操作
员）职业资格证书；
秩序维护员至少*人具有人力资源和社会保障部门（或原劳动和社会保障部门）
印发的*级或以上保安员职业资格证书。
*、其他人员
要求身体健康，有工作责任心。
（*）物管工作要求及质量保证
*、着装整齐、容貌整洁、冷静沉着，热情周到、不卑不亢、坚持原则、机智灵活、
文明服务、按章办事。
*、通过乙方不同层次的、各种类型的监督检查及正规化达标活动，以确保物管服务
质量。
第*条合同期限
本项目为长期服务类项目，本次招标的合同服务期限为*年，即****年*月*日至
****年*月**日。项目合同履行期限满后，甲方可根据乙方履约情况确定合同是否续签，
合同*年*签，但总合同履行期限最长不超过***个月。
第*条甲方的权利和义务
*．参与并审定乙方制定的年度管理计划、方案，有权要求乙方根据甲方实际需要调
整相应管理计划或者方案；
*.对乙方在校园的各项实施监督检查，并有权对未达标的服务提出改进意见，督促
其整改，有权对乙方工作质量进行管理考核；
*.在委托管理期限内，甲方将提供管理用房供****公司免费使用，包括物业办
公室*间、仓库*间、宿舍*间。
*.甲方在适当时候对该****进行考核评比，如达不到上述要求，则可依法终止
委托管理合同并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任。
*.甲方在合同生效之日起**天内，向乙方提交其委托物业及****档案、资料
（工程竣工资料复印件）。与乙方合同终止时予以收回；
*．不*涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的各项管理活动，但乙方不能影响学
校正常的教育、教学活动；
*.协助乙方做好****工作和宣传教育文化活动，协调处理非乙方所致在校内产
生的各种纠纷；
*.为更好提升物业档次，甲方有义务进*步完善校区配套服务设施设备的更新和改
造；
*.乙方对所录用人员要严格政审、具有相关资格证，并保证录用人员没有犯罪记录，
乙方驻点的人员甲方有审核决定权，须经过甲方审核同意。
**.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第*条乙方的权利和义务
*.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定本物业的各项管理办法、规章制
*
度、实施细则。自主开展各项经营管理活动，但不得损害校区和教师、学生的合法权益
及正常的教学秩序；
*．负责编制公共设施设备年度维修养护计划和大中修方案上报甲方；
*.有权依照法律法规政策及本合同的规定，对违反****法规政策的行为进行处
理；
*.接受甲方****主管部门及有关政府部门的监督、指导；
*.建立本物业的****档案，并负责记载有关变更情况；
*.本合同终止时，必须向甲方如数移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案
移交本物业的公共财产，如有非正常使用损伤，应进行赔偿；
*.乙方不承担非乙方原因造成的人身、财产损失责任。
*.乙方所聘用员工工资福利各项开支均由乙方负责，如乙方受聘员工在甲方工作期
间发生安全事故等意外（非甲方原因），*切责任和费用由乙方负责。
*.乙方及乙方工作人员履行合同过程中知悉的甲方的*切信息（包括但不限于数据
信息等）具有保密义务，未经甲方同意不得向第*方透露。*旦泄密造成不良影响或损
失，乙方需赔偿损失。
**.春节、**、**等长假乙方合理安排值班人员，配合并听从学校。指挥大型
活动、领导视察、兄弟学校来访等突发性、临时性卫生清除，乙方要配合听从学校指挥。
**.根据****法律法规应该由乙方承担的其它责任和义务。
第*条管理服务项目和收费标准
*.本物业的管理服务费按人民币*******元/年收取，即****年*月至****年*月
每月管理费用为人民币******.**元，****年*月管理费用为人民币******.**元。
总费用分*次结算：****年*月至****年*月管理费在****年*月**日前结算，****
年*月至****年**月管理费在****年**月**日前结算，****年**月至****年*月
管理费在****年*月**日前结算，****年*月管理费在合同到期后**个工作日内结
算。凭乙方完税发票，由甲方签署付款凭证，办理相关付款手续。
*．本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和****企业的
利润等*切应尽费用。
第*条违约责任
*．如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标，乙方不承担违约责任。如因甲方
原因造成乙方直接经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，
**
甲方未整改的，造成的损失由甲方承担，但乙方继续按本合同约定履行，无权终止合同；
秩序维护部固定岗（门岗及监控岗）需**小时在岗的，缺岗*次罚款**，在当月物业
管理费中扣除。
*.如因乙方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成甲方经济损失的或其他损
失的，甲方有权采取扣款措施，每发现*次扣除当月的管理费的*%。扣款措施不足以弥
补甲方损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方整改，整改无效或整改期
限过后，甲方有权解除合同并追究乙方责任；
*.如乙方或其工作人员在项目履约期间出现其他违约情况或重大过失行为等，甲方
将扣除乙方当月管理服务费用的**%。
*.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承
担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承
担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）；
*.甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对
方经济损失的，应承担全部责任；
*．甲乙双方任意*方无正当理由提前终止合同的，违约方应向对方支付合同价款的
**%作为违约金；给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿。
第*条其它事项
*.本合同履行过程中如产生争议，如遇不可抗拒因素，致使合同无法继续履行时，
双方应协商解决，协商不成时，双方均可诉至甲方住所地管辖法院解决
*.本合同未尽事宜双方按照招标文件、乙方投标文件执行。本合同内容与项目招标
文件、乙方投标文件不*致之处以招标文件要求和投标文件响应内容为准，乙方投标文
件响应内容优于招标文件的，以乙方投标文件响应内容为准，乙方投标文件响应内容劣
于招标文件要求的，以招标文件要求为准。
*.本合同*式*份，甲方*份，乙方*份。
*.本合同自签订之日起生效。
（合同签署页，无正文）
甲方：****市****区凤凰城实验学校乙方明喆集团股份有限公司
法人代表或授权代表人：法人代表或授权代表人：
地址：****市****区同观路新纶科技产业园地址：****市罗湖区笋岗街道笋西社区梅园
南***米
路**号*象华府润弘大厦**第*层－**层
开户行：工商银行****市福田支行
帐号：*******************
***年**月**日签约日期：****年**月**日
签约日期：
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