备案号:***********
估价备案报告
项目名称:****大明房地产开发有限公司位于****县螺城镇渭洲湾石
化基地生活配套服务区*期*#****住宅房地产市场价值评估
受托估价单位:****中天行房地产土地资产评估有限公司
提交估价报告日期:****-**-**
估价报告备案日期:****-**-**
房地产估价报告
*
估价项目名称:****大明房地产开发有限公司位于****县螺城镇渭
洲湾石化基地生活配套服务区*期*#****住宅房地
产市场价值评估
估价委托人:****大明房地产开发有限公司管理人
房地产估价机构:****中天行房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师:王广宁(注册号:**********)
吴小英(注册号:**********)
估价报告出具日期:****年*月**日
估价报告编号:闽中天行估字[****第**号
致估价委托人函
闽中天行估字[****]第**号
****大明房地产开发有限公司管理人:
本估价机构注册房地产估价师吴小英(注册号:**********)、注册
房地产估价师王广宁(注册号:**********)对贵方委托的估价对象进行
了估价。
估价目的:为委托人拟处理破产清算案件涉及的资产提供市场价值
参考依据。
估价对象:****大明房地产开发有限公司位于****县螺城镇渭洲湾石
化基地生活配套服务区*期*#****住宅房地产,坐落于****县螺城镇漏
洲湾石化基地生活配套服务区*期*#****室,用途为住宅,权属人为****
大明房地产开发有限公司:建筑面积**.***。估价对象财产范围包括
建筑物、土地使用权(含土地出让金),不包括机器设备等动产、债权
债务、特殊经营权等其他财产或权益。
价值时点:****年**月**日。
价值类型:市场价值。
估价方法:比较法。
估价结果:根据估价目的,遵循估价原则,采用市场价值类型,按
照评估工作程序,经过细致的实地查勘,在认真分析现有的资料,选用
比较法,通过细致的测算,并结合估价经验,确定估价对象在满足估价
的假设和限制条件下于价值时点的估价结果为¥******元(大写:人民
币***********元整),房地产单价为****元/平方米。
特别提示:①估价结果未考虑破产清算处置过程发生的处置费用和税金:②本估
价结果不应作为价格实现的保证;③本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为*
年,若报告使用期限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相
应调整或委托房地产估价机构重新估价:报告使用人在使用本报告之前须详细阅读
本估价报告全文,按本估价报告的“估价假设和限制条件”进行使用,以免使用不当,
造成损失。
产产评估有限公司
****中天行房地扣
法定代衣人章)
****年*月**门
***********
目录
估价师声明
估价假设和限制条件*
*、本次估价的估价假设...*
*、估价报告使用限制...*
估价结果报告.*
*、估价委托人...*
*、房地产估价机构.*
*、估价目的....
..*
*、估价对象
..*
*、价值时点..*
*、价值类型与价值定义.*
*、估价原则.*
*、估价依据...*
*、估价方法.**
*、估价结果**
**、注册房地产估价师*
**、实地查勘期**
**、估价作业期**
附件
:**
、估价相关事项说明;.**
*、估价对象位置图:.**
*、估价对象内部状况照片、外部状况照片、周围环境照片:.**
*、估价委托人提供的有关资料;...**
*、房地产估价机构有关资料:..**
****中天行评估地址:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室电话:(****)********
估价师声明
我们郑重声明:
*、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确
的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
*、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、
公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限
制条件的限制。
*、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利
益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估
价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规
范》(**/******-****)、《房地产估价基本术语标准》(**/******-****)
规定,形成意见和结论,撰写估价报告。
****中天行评估地址:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室电话:(****)********
估价假设和限制条件
、本次估价的估价假设
(*)*般假设
*、对房地产市场的假设
估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,
即能满足以下条件:
(*)交易双方自愿地进行交易;
(*)交易双方处于利已动机进行交易;
(*)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;
(*)交易双方有较充裕的时间进行交易;
(*)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
*、对权属证书审慎检查
估价委托人仅提供了估价对象的《不动产登记情况查询结果*览表》
复印件,未查询到估价对象的《不动产权证书》,在无理由怀疑其合法
性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合
法、真实、准确、完整。
*、对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测
注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的
重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的
专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
*、对房屋建筑面积、土地面积未进行专业测量但予以关注
注册房地产估价师未对房屋建筑面积、土地使用权面积进行专业测
量,经实地查勘,估价对象房屋面积与《不动产登记情况查询结果*览
表》估价对象房屋面积权属证书记载建筑面积大体相当。
*、本次估价假定估价对象无需考虑权属纠纷、抵押、冻结、查封、
财产保全、租赁或其他权利限制的影响。
*、本次估价假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用,包括税收、
物业费、水、电、气、网络和有线电视费等及其滞纳金。
*、本次估价结论系假设估价对象处置时转让人和买受人按照法律规
定各自负担税费前提下作出的。
****中天行评估地址:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室电话:(****)********
*、估价委托书明确价值时点为****年**月**日,实地查勘完成
之日为****年*月**日,本次估价假定价值时点之日的评估对象状况
与实地查勘完成之日的状况相同。
(*)未定事项假设
无未定事项假设。
(*)背离事实假设
在价值时点,估价对象房地产已被人民法院查封(或存在担保物权、
其他优先受偿款),本次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响。
(*)不相*致假设
无不相*致假设。
(*)依据不足假设
估价对象权属证书未记载估价对象土地使用期限,经注册房地产估
价师实地调查,土地使用权终止日期为****年**月**日,本次估价对
象土地使用期限以实际调查为准。
*、估价报告使用限制
(*)估价报告使用期限
本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为*年。若报告使用期
限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相应调
整或委托房地产估价机构重新估价。
(*)估价报告使用者
本估价报告的使用者为估价委托人、估价委托合同中约定的其他估
价报告使用者和国家法律、法规规定的估价报告使用者。
(*)价值类型限制
估价结果为市场价值,未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
(*)估价报告用途限制
本估价报告估价结果按照既定目的提供给估价委托人使用,若改变
估价目的及使用条件,需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。
(*)报告内容采用限制
未经房地产估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参
考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以
其他任何方式公开发表。
****中天行评估地址:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室电话:(****)********
(*)其他特殊使用提示
*、可能影响估价结果的瑕疵事项,估价委托人未作特别说明,而估
价人员根据其执业经验*般无法知晓时,房地产估价机构和估价人员不
承担责任;
*、估价报告书使用方在使用本报告时,因忽视本报告揭示的相关事
项所引发的责任,本估价机构及估价人员不负责承担;
*、估价结果仅为为委托人拟处理破产清算案件涉及的资产提供市场
价值参考依据,不是估价对象处置可实现的成交价格,也不应当被视为
对估价对象处置成交价格的保证;
*、在估价报告使用期限或者估价结果有效期内,估价报告或者估价
结果未使用之前,如果估价对象状况或者房地产市场状况、欠缴税费状
况发生明显变化的,估价结果应当进行相应调整后才可使用;
*、估价报告需经房地产估价机构加盖公章及注册房地产估价师签名
后方可有效。
****中天行评估地址:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室电话:(****)********
估价结果报告
、估价委托人
名称:****大明房地产开发有限公司管理人
地址:****省****市丰泽区田安路金帝大厦*楼
联系人:张先生
*、房地产估价机构
名称:****中天行房地产土地资产评估有限公司
住所:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室
统*社会信用代码:******************
房地产估价机构备案证书编号:**********
房地产估价备案等级:*级
土地估价机构备案编号:**********
法定代表人:傅庆辉
联系人:吴小英电话:****-********
*、估价目的
为委托人拟处理破产清算案件涉及的资产提供市场价值参考依据。
*、估价对象
(*)估价对象财产范围
估价对象财产范围包括建筑物、土地使用权(含土地出让金),不包
括机器设备等动产、债权债务、特殊经营权等其他财产或权益。
(*)估价对象基本状况
*、名称:****大明房地产开发有限公司位于****县螺城镇渭洲湾石
化基地生活配套服务区*期*#****住宅房地产;
*、坐落:****县螺城镇渭洲湾石化基地生活配套服务区*期*#****
室;
*、规模:建筑面积**.***。
*、用途:法定用途及实际用途均为住宅;
*
****中天行评估地址:****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室电话:(****)********
*、权属人:****大明房地产开发有限公司;
*、估价委托人提供的相关权属资料摘录如下:
《不动产登记情况查询结果*览表》摘录表
****/*/** |
****市中级人民法院 |
(****)闽**执恢**号之* |
******** |
惠房总惠螺第*********号 |
****/*/** |
****/*/** |
查封时间 |
查封机关 |
查封文号 |
查封编号 |
查封证书号 |
起始时间 |
结束时间 |
查封情况 |
查封情况 |
查封情况 |
查封情况 |
查封情况 |
|
|
****大明房地产开发有限公司 |
*************** |
****县螺城镇渭洲湾石化基地生活配套服务区*期*#**** |
惠房总惠螺第*********号 |
出让/ |
共有宗地面积:*****.**/房屋建筑面积:**.*** |
现势 |
被查询人 |
证件号码 |
不动产坐落 |
不动产权证号 |
权利性质 |
面积 |
权属状态 |
产权情况 |
产权情况 |
产权情况 |
产权情况 |
产权情况 |
产权情况 |
产权情况 |
(*)土地基本状况
*、*至:估价对象所在小区东至其他用地,南至规划路,西至惠泉
北路,北至规划路。根据《****县人民政府关于实施****县****年城镇
基准地价的通告》(惠政告(****)**号,****年**月*日)划分,估
价对象所处土地等级属****县城区住宅用地*级区。
*、形状、地形地势、地质:估价对象所在小区土地呈较规则形状,
地势平坦,小区路面略高于小区外路面,有利于小区自然排水,地质良
好,受洪水没的可能性较小。
*、使用期限:住宅法定最高土地使用权年限为**年,据调查,土地
*
理进程。依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的
规定》第*条规定,裁定如下:
本案交****省****县人民法院审理。
本裁定自即日起生效。
审判长贺张翡
审判员陈琼
审判员郑
励
市中级
泉
*〇**年**月***日
本件与原本核对无异
书记员卢菲
****省****市中级人民法院
民事裁定书
(****)闽**破申***号
申请人:****台商投资区德隆小额贷款有限公司,住所地福
建省****台商投资区*崎乡后海村福隆花园商住小区*层**-**
店面,统*社会信用代码******************。
法定代表人:郭修彬,该公司负责人。
被申请人:****大明房地产开发有限公司,住所地****省惠
安县螺城镇前型村,统*社会信用代码******************。
法定代表人:苏文辉,该公司执行董事兼总经理。
****省****县人民法院(以下简称****法院)在(****)闽
****执****号****台商投资区德隆小额贷款有限公司(以下简
称德隆小贷公司)申请执行****大明房地产开发有限公司(以下
简称大明房地产公司)*案中,发现被执行人大明房地产公司不
能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务,申请执行人德隆小
贷公司书面申请将该案件移送破产审查。****法院依照《中华人
民共和国企业破产法》第*条第*款、《最高人民法院关于适用
&**;中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第*****条的规定,
决定将大明房地产公司的执行案件移送本院破产审查。本院依法
通知了大明房地产公司,大明房地产公司在法定期限内未提出异
议。
本院查明,****年*月**日,****仲裁委员会作出[****]
*
泉仲字***号《裁决书》,裁决:*、源发(****)化工有限公
司应自收到裁决书之日起*日内偿还德隆小贷公司贷款本金人
民币*****元及相应利息(利息按中国人民银行同期同类贷款
基准利率的*倍从****年**月**日起计算至实际还清之日
止);*、源发(****)化工有限公司应自收到裁决书之日起*
日内偿还德隆小贷公司先前结欠的利息*******元;*、大明房
地产公司、苏瑞荣对源发(****)化工有限公司的上述债务承担
连带清偿责任;*、驳回德隆小贷公司的其他仲裁请求;*,本
案仲裁费人民币******元由德隆小贷公司自行承担****元,由
源发(****)化工有限公司、大明房地产公司、苏瑞荣共同承担
******元;鉴于德隆小贷公司已预缴全部仲裁费用,源发(福
建)化工有限公司、大明房地产公司、苏瑞荣在履行裁决时应将
所应承担的仲裁费******元*并支付给德隆小贷公司,仲裁裁
决生效后,由于源发(****)化工有限公司、大明房地产公司等
未按裁决书履行相应义务,德隆小贷公司向本院申请强制执行。
****年**月**日,本院作出(****)泉执字第***号《执行
裁定书》,裁定:****仲裁委员会作出的[****]泉仲字***号裁
决书由****法院执行。****法院立案号为(****)闽****执****
号。****年**月*日,****法院作出(****)闽****执****
号《执行裁定书》,裁定终结本次执行程序。
****法院在执行阶段查明,大明房地产公司名下土地使用权
由另案统*处置,于****年*月**日以最高价*****元拍卖
成交。除此之外,****法院通过全国法院网络执行查控系统、福
建省执行司法查控系统对大明房地产公司名下的银行存款、房
产、土地使用权、车辆、船舶、互联网银行等财产进行了查证,
*
查明大明房地产公司名下无其他可供执行的财产。截至****年
**月*日,****法院受理以大明房地产公司为被执行人的执行
案件**件未实际执结,申请执行标的合计*********.**元;惠
安法院受理以大明房地产公司为被告的诉讼案件**件。
另查明,大明房地产公司成立于****年*月**日,系自然
人投资的有限责任公司,住所地位于****省****县螺城镇前型
村,登记机关为****省****县市场监督管理局。曾用名称****螺
北农贸批发市场有限公司。
本院认为,《最高人民法院关于适用&**;中华人民共和国企业破
产法&**;若干问题的规定(*)》第*条第*款规定,债务人不能清
偿到期债务并且具有下列情形之*的,人民法院应当认定其具备
破产原因:(*)资产不足以清偿全部债务;(*)明显缺乏清偿
能力;第*条规定,下列情形同时存在的,人民法院应当认定债
务人不能清偿到期债务:(*)债权债务关系依法成立;(*)债
务履行期限已经届满;(*)债务人未完全清偿债务。第*条规
定,债务人账面资产虽大于负债,但存在下列情形之*的,人民
法院应当认定其明显缺乏清偿能力:…(*)经人民法院强制
执行,无法清偿债务;…经生效的[****]泉仲字***号《裁决
书》确认,德隆小贷公司对大明房地产公司享有到期合法有效债
权。经****法院强制执行,大明房地产公司不能足额清偿其对德
隆小贷公司的到期债务,也未对德隆小贷公司的破产申请提出异
议,根据前述规定,大明房地产公司的资产不足以清偿全部到期
债务、明显缺乏清偿能力,具备破产原因。****法院经德隆小贷
公司申请将大明房地产公司移送本院进行破产审查,符合《最高
人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第*
-*
条的规定,本院对本案具有管辖权,应受理德隆小贷公司对大明
房地产公司的破产清算申请。依照《中华人民共和国企业破产法》
第*条第*款、第*条第*款、《最高人民法院关于适用中华
人民共和国企业破产法》若干问题的规定(*)》第*条第*项、
《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第*****条之规定,裁定如下:
受理****台商投资区德隆小额贷款有限公司对****大明房
地产开发有限公司提出的破产清算申请。
本裁定自即日起生效。
审判长贺翡
张翡
审判员陈东琼
审判员郑励
州市中铁
田
建
*〇**年**月**日
本件与原本核对无异
书记员卢菲
-*
附:适用的法律条文
《中华人民共和国企业破产法》
第*条企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿
全部债务或者明显缺乏清偿能力的,依照本法规定清理债务。
企业法人有前款规定情形,或者有明显丧失清偿能力可能
的,可以依照本法规定进行重整。
第*条债务人有本法第*条规定的情形,可以向人民法院
提出重整、和解或者破产清算申请。
债务人不能清偿到期债务,债权人可以向人民法院提出对债
务人进行重整或者破产清算的申请。
企业法人已解散但未清算或者未清算完毕,资产不足以清偿
债务的,依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。
《最高人民法院关于适用&**;中华人民共和国企业破产法&**;若
干问题的规定(*)》
第*条债务人不能清偿到期债务并且具有下列情形之*
的,人民法院应当认定其具备破产原因:
(*)资产不足以清偿全部债务;
(*)明显缺乏清偿能力。
相关当事人以对债务人的债务负有连带责任的人未丧失清
偿能力为由,主张债务人不具备破产原因的,人民法院应不予支
持。
第*条下列情形同时存在的,人民法院应当认定债务人不
能清偿到期债务:
(*)债权债务关系依法成立;
(*)债务履行期限已经届满;
(*)债务人未完全清偿债务。
第*条债务人账面资产虽大于负债,但存在下列情形之*
的,人民法院应当认定其明显缺乏清偿能力:
(*)因资金严重不足或者财产不能变现等原因,无法清偿
债务;
(*)法定代表人下落不明且无其他人员负责管理财产,无
法清偿债务;
(*)经人民法院强制执行,无法清偿债务;
(*)长期亏损且经营扭亏困难,无法清偿债务;
(*)导致债务人丧失清偿能力的其他情形。
《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的
解释》
第*****条在执行中,作为被执行人的企业法人符合企
业破产法第*条第*款规定情形的,执行法院经申请执行人之*
或者被执行人同意,应当裁定中止对该被执行人的执行,将执行
案件相关材料移送被执行人住所地人民法院。
营业执照
统*社会信用代码
扫措*维码登录
“国家企业信用信
******************
息公示系统“了解
更多登记、备案、
(副本)型本编号:*-*
许可、监管信息。
名称****中天行房地产土地资产评估有限公司
注册资本***圆整
类型
有限责任公司成立日期****年**月**日
法定代表人傅庆辉
住所****省****市丰泽区田安北路***号新联
大厦***室
经营范围*般项目:房地产评估:土地调查评估服务;资产评估:价格
鉴证评估:财政资金项目预算绩效评价服务;社会稳定风险评市场监督
估:市场调查(不含涉外调查);工程管理服务:房地产咨市
询:工程造价咨询业务;以自有资金从事投资活动。(除依法
丰泽区
须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
泉
登记机关
*****日
年*月**
市场主体应当于每年*月*日至*月**日
****://***.****.***.**
国家企业信用信息公示系统网址:
企业信用信息公示系统报送公示年度报告国家市场监督管理总局监制
中华人民共和国
房地产估价机构备案证书
***************************************************
**************************
机构名称:****中天行房地产土地资产评估有限公司
法定代表人:
傅庆辉
(执行事务合伙人
住所:
****省****市丰泽区田安北路***号新联大厦***室
统社会信用代码:******************
备案等级级
证书编号**********
有效期限:****年*月**日至****年*月**日
乡
房和城
省
发证机关(公章
***年*月**日
中华人民共和国住房和城乡建设部制
本证书由中华人民共和国住房和城
姓名/*****
乡建设部批准颁发
本证书合法持有人有权使用注册
吴小英
房地产估价师名称,执行房地产估价业
性别/***
务,有权在房地产估价报告上签字
*********************************************
****************************-*****女
***************************************身份证件号码/****
*************************************
***************************************
**********(*****************************************
*************************************注册号/************
房和城
任**********
执业机构/********
共和国
*
建中天行房地产土地资产评估有
海限公司
有效期至*********
华
****-**-**
持证人签名/****
美山英*
发证机关
**.********
本证书由中华人民共和国住房和城姓名/*****
乡建设部批准颁发
本证书合法持有人有权使用注册
*信宁
房地产估价师名称执行房地产估价业性别/
务,有权在房地产估价报告上签字
************************************
*****************************-*****国
**********************'****************、身份证件号码****
*************************************
***************************************
******************
*********************************************
*************************************注册号防佳房和制
*********
执业机构/********
共和国
****中天行房地产土地资产评估有
有效期至**************
中
持证人
发证机关
**.********