房地产估价报告
**************************
估价项目名称:朱桂峰、周娟共同所有的位于****市开发区
银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-***室住宅
用途房地产价值评估
估价委托人:****市****区人民法院
房地产估价机构:****正润房地产资产评估有限公司
注册房地产估价师:李月(注册号:**********)
王晓艳(注册号:**********)
估价报告出具日期:****年**月*日
估价报告编号:冀正润【****】估字第******号
致估价委托人函
****市****区人民法院:
受贵院的委托,我公司对朱桂峰、周娟共同所有的位于****市开发区银光大道*
号恒泰花园*-*#楼*-***,《产权及预告权业务信息表》载明范围内建筑面积为**.**
平方米的住宅用途房地产(包含房产所有权和所占用或分摊的土地使用权)价值进行
了评估。
我公司估价人员对估价对象进行了详实的实地查勘和有关资料的收集工作,按照
国家制定的各项法规文件及规定的技术标准和评估程序,结合该估价对象的建造年
代、建筑结构、配套设施、功能、用途等因素和估价委托人提供的有关资料等,遵循
独立、客观、公开、公平、公正、合法的原则,按照必要的估价程序,通过进行科学
的测算和对影响房地产价值因素的综合客观分析,综合确认估价结果如下:
*、估价目的:为估价委托人了解涉案房地产客观市场价值提供参考。
*、价值时点:****年**月**日(现场勘察之日)。
*、估价方法:比较法、收益法。
*、价值类型:市场价值。
*、估价结果:房地产评估总价为**.***元,(人民币大写********元
整。)
权利人 |
共有情况 |
权证号 |
登记编号 |
房屋坐落 |
所在层/总层数 |
结构 |
建筑面积(㎡) |
评估单价(元/㎡) |
评估总价(*元) |
用途 |
朱桂峰 |
共同共有 |
******** |
************ |
****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-*** |
*/* |
混合 |
**.** |
**** |
**.** |
住宅 |
周娟 |
共同共有 |
******** |
************ |
****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-*** |
*/* |
混合 |
**.** |
**** |
**.** |
住宅 |
(币种:人民币;估价结果单价取整至个位,总价取整至*位。)
*、特别提示:
*.本次估价结果包含储藏间价值;
*.本报告采用*****电算化连续计算得出最后结果,最终单价受保留小数位数限
制,如与总价有误差,以总价结果为准;
*.本报告交付估价委托人估价报告原件*式*份,报告复印件无效;
*.本报告评估结果为房地产价值,即包含房产占用范围内或应分摊的土地使用权
价值。
特此函告
****正润房地产资产评估有限公司
法定代表人:
****年**月*日
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
目录
*、估价师声明
*、估价假设和限制条件
(*)估价报告结论成立的假设前提:
(*)估价报告使用限制:
*、估价结果报告
(*)估价委托人
(*)房地产估价机构
(*)估价目的
(*)估价对象
(*)价值时点
(*)价值类型
(*)估价原则
(*)估价依据
(*)估价方法选用及定义
(*)估价结果
(**)注册房地产估价师
(**)实地查勘期
(**)估价作业期
*、附件
(*)估价对象实地查勘情况和相关照片
(*)估价对象所处位置示意图
(*)****市****区人民法院司法鉴定委托书(****)冀****委评**号复印件
(*)《产权及预告权业务信息表》复印件
(*)估价机构营业执照复印件
(*)估价机构资质证书复印件
(*)注册房地产估价师资格证书复印件
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
*、估价师声明
我们郑重声明:
*、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性
陈述和重大遗漏。
*、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
*、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估
价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
*、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(**/******-****)、《房
地产估价基本术语标准》(**/******-****)等规定进行分析,形成意见和结论,撰写
本估价报告。
*、我公司于****年**月**日派估价人员对估价对象进行了实地查勘及相关资
料的搜集工作。但实地查勘仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供
资料有限,估价师不承担对评估标的物建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权
益进行调查的责任,也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的
责任。
*、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
*、我们承诺在按公司所提供的基础资料条件下,对本报告中选用的估价方法及
其应用在其有效期内的合理性负责。
姓名,注册号,签字,签字日期
李月,**********,****年**月*日
王晓艳,**********,****年**月*日
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
姓名 |
注 |
册 |
号 |
签 |
字 |
签字日期 |
李月 |
********** |
|
|
|
**** |
年月*日** |
王晓艳 |
********** |
|
|
|
**** |
年**月*日 |
*、估价假设和限制条件
(*)估价报告结论成立的假设前提:
*、*般假设
*.*本次估价房地产建筑面积以估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》
复印件为依据;估价人员对资料进行了检查但未向登记机关进行查证,估价时假定估
价委托人提供的资料真实有效,且不存在产权纠纷,无司法行政机关禁止转让、抵押、
拍卖的情形。
*.*本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验,本次评估假设
其无基础、结构等方面的重大质量问题,可在剩余经济耐用年限内持续使用。
*、未定事项假设
*.*估价对象法定优先受偿权设立状况以估价委托人在房地产估价委托书中申报
的数值为依据,未申报则估价中不考虑法定优先受偿权设立情况对估价结果的影响,
估价师未向相关权利机关及利害关系人进行查证。估价时,以此为依据进行,并对假
设前提不承担相应责任。
*、背离事实假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项,故本报告无背离事实假设。
*、依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项,故本报告无依据不足假设。
*、不相*致假设
*.*估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》载明估价对象建筑面积为**.**
平方米,经估价人员现场勘察,估价对象有*间储藏间,位于*层,*者不*致,本
次评估结果以现场勘察情况有*间位于*层储藏间为测算依据,房屋建筑面积描述依
据《产权及预告权业务信息表》,如与实际不符,需提供相关证明资料,评估报告相
应调整。
*.*估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》载明估价对象位于于****市开
发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-***,经估价人员现场勘察,估价对象位于****市
新华区开明街*号恒泰花园*-*#楼*-***,*者不*致,本次评估结果以现场勘察情况
****市新华区开明街*号恒泰花园*-*#楼*-***为测算依据,房屋座落描述依据《产权
及预告权业务信息表》,如与实际不符,需提供相关证明资料,评估报告相应调整。
*、假设房地产市场在报告有效期内没有较大波动,在报告使用有效期内如有较大
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
波动,提醒报告使用者慎重使用本估价结果。
(*)估价报告使用限制:
*、本估价报告只能用于本估价报告载明的估价目的和用途。估价报告使用者应按
有关法律、法规要求,正确、恰当地使用本评估报告,任何不正确或不恰当地使用报
告所造成的不便或损失,将由报告使用者自行承担责任。
*、估价结论为满足全部假设与限制条件下的房地产价值。
*、本次估价未考虑政治、军事突变,国家宏观经济、政策发生重大调整,以及不
可预见的重大自然灾害等不可抗力的因素对估价结果的影响。
*、本估价报告包含《估价结果报告》估价报告书附件为报告的有机组成部分。
*、本估价报告结论自估价报告完成之日起*年内有效,本公司对逾期报告书不承
担责任。价值时点之后、有效期之内或超过有效期,估价对象或国家经济形势、城市规
划、房地产税费政策等发生重大变化,对估价结果产生明显影响时,报告使用人应及
时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
*、价值时点后由于政策、经济、自然或其他不确定因素的变动对估价结论造成较
大影响时,报告使用人应慎重使用该本报告及相关数字。
*、本报告中的估价结果均盖有“****正润房地产资产评估有限公司”印章,所有
印签、印章必须完整、清晰方为有效。在使用过程中若发现盖章不完整或不清晰的报
告请及时与我们联系,以确认报告书的真实性。
*、未经我公司同意并签字,本报告书的复印件*律无效;未经房地产估价机构书
面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、
通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。
*、当事人如对本报告有异议,请于收到报告之日起*日内提出。
**、本报告的解释权属于****正润房地产资产评估有限公司。
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
*、估价结果报告
(*)估价委托人
名称:****市****区人民法院
委托书编号:(****)冀****委评**号
地址:****市****区朝阳路**号
(*)房地产估价机构
名称:****正润房地产资产评估有限公司
法定代表人:****
地址:****省石家庄市裕华区翟营南大街**号***幢商住楼*-*层
资质等级:*级
资质证书编号:冀建房估(石)**号
资质有效期限:截至****年**月**日
联系电话:****-********
(*)估价目的
为估价委托人了解司法鉴定涉及的房地产客观市场价值提供参考依据。
(*)估价对象
*、估价对象范围
据估价委托人委托,依据估价委托方提供的《产权及预告权业务信息表》,权利
人为朱桂峰、周娟,共有方式为共同共有。估价对象登记情况详见下表:
权利人 |
共有情况 |
权证号 |
登记编号 |
房屋坐落 |
建筑面积(㎡) |
朱桂峰 |
共同共有 |
******** |
************ |
****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-*** |
**.** |
周娟 |
共同共有 |
******** |
************ |
****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-*** |
**.** |
*、估价对象区位状况描述
估价对象位于****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-***,紧邻开明街、
石港路、兴业路、解放东路,区域内路网较密集,对外交通条件较优,附近有***路、
***路内环、***路外环等多条公交线路,公共交通便捷度较好;区域内有泰古香槟郡、
力原小区、兆丰欧*公馆等居住小区,居住聚集度较高;有乐*家超市、乐购超市(开
明街店)、建设银行、工商银行、中国移动、中国电信等商服设施;有****市剑桥中
学、****渤海中等专业学校、承德医学院(****校区)、****中西医结合医院(开发
区分院)等文卫基础设施;区域内无明显大气污染、水污染,空气质量、卫生条件良
好。
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
*、估价对象权益状况描述
据估价委托人提供的《产权及预告权业务信息表》记载,权利人为朱桂峰、周
娟,共有情况为共同共有,房屋坐落为****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼
*-***,登记编号为************,权证号为********,产别为私有房产,建筑面
积为**.**平方米;据估价人员现场查勘及调查,估价对象为混合结构住宅楼,房
屋总层数为*层,估价对象所在楼层为*层,储藏间位于*层。
依据估价人员现场勘察及委托人相关介绍,至价值时点,估价对象产权清晰,未
见其他特殊情况存在。土地利用符合城市规划,土地利用无管制。本次评估未考虑抵
押权、租赁权等他项权利对估价结果的影响。
*、估价对象实物状况描述
根据估价人员现场查勘及调查,估价对象为混合结构住宅楼。建筑品质较好,
建造标准较好,建筑质量较好,层高为标准层高。经估价人员实地查勘,估价对象为
室内为瓷砖地面,内墙面涂料粉刷,厨卫瓷砖到顶,塑钢窗,南北朝向。水、电、暖
等基础配套设施较齐全,未接天然气。
(*)价值时点
依据估价委托人提供的委托书,根据《房地产估价规范》、《房地产估价基本术
语标准》,确定价值时点为现场勘察之日****年**月**日。
(*)价值类型
根据《房地产估价规范》和估价目的,本次评估采用市场价值标准。房地产估价
结果为估价对象在保持建筑物现状及现状土地利用条件下,于价值时点****年**月**
日的房地产市场价值。
价值定义:市场价值是指估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不
受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
价值内涵:包括土地使用权价值及房产所有权价值、装饰装修价值。其中土地
使用权价值受剩余使用年限、法定用途的限制,包含必要的基础设施及道路通行权
等;房产价值包含房屋以及水、电、暖等共有、共用设备设施的价值。根据委托人
委托,本次估价范围不包括室内可移动资产。
(*)估价原则
在遵循独立客观、公正、公平、公开、科学的工作原则的前提下,我们具体依
据如下估价技术原则:
*、独立、客观、公正原则,站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
*、合法原则,估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值及价格。
*、价值时点原则,估价结果是在根据估价目的确定的某*特定时间的价值或价格。
*、替代原则,估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差
在合理范围内。
*、最高最佳利用原则,估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理,可能的利用,
包括最佳的用途、规模、档次等。
(*)估价依据
*、法律、法规、文件依据:
(*)《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第**号,****年*月*日起施
行);
(*)《中华人民共和国土地管理法》(主席令第**号,****年*月**日第*次修
订);
(*)《中华人民共和国民法典》(****年*月**日第**届全国人民代表大会第
*次会议通过);
(*)《中华人民共和国个人所得税法》(主席令第**号,****年**月**日第
*次修正);
(*)《中华人民共和国资产评估法》(主席令第**号,****年**月*日起施行);
(*)《中华人民共和国民事诉讼法》;
(*)《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》;
(*)《人民法院委托评估工作规范》;
(*)《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》;
(**)《****省高级人民法院对外委托工作实施细则》;
(**)《****省高级人民法院技术咨询、技术审核工作实施细则》;
(**)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令
第**号,****年*月**日起施行);
(**)《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国务院令第***号发布,
****年*月**日第*次修订);
(**)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第***号,****年*月*
日第*次修订);
(**)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[****]**号,****年*月*日
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
修订);
(**)国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知(国
税发[****]***号,****年*月*日施行);
(**)《国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告》
(国家税务总局公告[****]**号,****年*月*日起执行);
(**)国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管
理暂行办法》的公告(国家税务总局公告****年第**号,****年*月*日施行);
(**)国家税务总局《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局
公告****年第**号,****年*月**日);
(**)国土资源部办公厅《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的
复函》(国土资厅函[****]****号,****年**月*日);
(**)《中华人民共和国企业所得税法》中华人民共和国主席令第***号;
(**)《企业所得税法实施条例》中华人民共和国国务院令第***号;
(**)财政部和税务总局公布《关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的
通知》财税〔****〕**号;
*、技术规范依据:
(*)中华人民共和国国家标准**/******-****《房地产估价规范》;
(*)中华人民共和国国家标准**/******-****《房地产估价基本术语标准》;
*、估价委托人提供的资料:
(*)****市****区人民法院司法鉴定委托书(****)冀****委评**号复印
件;
(*)《产权及预告权业务信息表》复印件。
*、其他依据:
(*)估价机构收集的资料等;
(*)估价委托人提供的相关资料;
(*)估价方法选用及定义
*、估价方法的选用:
根据《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》,通行的房地产价格估
价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等以及这些估价方法的综合运用。
估价方法的选择应按照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的要求,
根据****市房地产市场发育情况,结合估价对象的具体特点及估价目的,选择适当的
估价方法。
****正润房地产资产评估有限公司,第*页
估价对象为住宅用途房地产,周边的同类型房地产交易实例较丰富,通过采用
比较法对选取交易案例的各项因素进行比较修正后得出的价格水平,客观地反映了
该区域同类型房地产市场的成交价格水平。因此,结合估价对象实际情况及估价人
员经验,选用比较法为*种评估方法。
估价对象为住宅用途房地产,租赁方式为产权人带来稳定收益,客观租赁收入及
费用可通过市场调查取得并具有代表性,符合收益法使用客观条件,故采用收益法作
为第*种评估方法。
成本法是测算估价对象的重置成本或重建成本,扣除折旧得出房地产价值的评估
方法。估价对象为住宅用途房地产,成本法无法客观反映出估价对象的客观市场价值,
故不采用成本法进行评估。
假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
针对待开发的大宗房地产适用该方法,估价对象为已建成投入使用房地产,现状使用
状态为最高最佳使用,不适宜进行再开发,故不采用假设开发法进行评估。
*、估价方法定义:
比较法
(*)比较法基本原理:
比较法即将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对
这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或
价值的方法。
(*)比较法基本公式如下:
估价对象比准价格*=*×*×*×*
式中:*—评估价格;*—可比价格;*—交易情况修正系数;
*—市场状况修正系数;*—房地产状况修正系数;
收益法
(*)收益法基本原理:
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未
来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
(*)收益法基本公式如下:
估价对象收益价格*=
式中*─收益价格(元,元/㎡);**─未来第*年的净收益(元,元/㎡);
*─资本化率(%);*─未来可获收益的年限(年)。
****正润房地产资产评估有限公司,第**页
(*)估价结果
估价人员遵循估价原则,按照估价程序,通过进行科学的测算和对影响房地产价
值因素的综合客观分析,综合确认估价对象房地产评估总价为**.***元(人民币大写
********元整。)具体信息详见下表:
权利人 |
共有情况 |
权证号 |
登记编号 |
房屋坐落 |
所在层/总层数 |
结构 |
建筑面积(㎡) |
评估单价(元/㎡) |
评估总价(*元) |
用途 |
朱桂峰 |
共同共有 |
******** |
************ |
****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-*** |
*/* |
混合 |
**.** |
**** |
**.** |
住宅 |
周娟 |
共同共有 |
******** |
************ |
****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼*-*** |
*/* |
混合 |
**.** |
**** |
**.** |
住宅 |
(币种:人民币;估价结果单价取整至元、总价取整至*元。)
(**)注册房地产估价师
姓名,注册号,签字,签字日期
李月,**********,****年**月*日
王晓艳,**********,****年**月*日
(**)实地查勘期
自****年**月**日至****年**月**日
(**)估价作业期
自****年**月*日至****年**月*日
****正润房地产资产评估有限公司,第**页
*、附件
(*)估价对象实地查勘情况和相关照片
(*)估价对象所处位置示意图
(*)****市****区人民法院司法鉴定委托书(****)冀****委评**号复印件
(*)《产权及预告权业务信息表》复印件
(*)估价机构营业执照复印件
(*)估价机构资质证书复印件
(*)注册房地产估价师资格证书复印件
****正润房地产资产评估有限公司,第**页
估价对象实地查勘情况和现场照片
****正润房地产资产评估有限公司,第**页
估价对象所处位置示意图
北
估价对象
险 |
双龙车厢合力叉车 |
吉利 |
服务有限公司诚新*手车 |
上汽名爵 |
奇瑞汽车园仓州市天威 |
*东风风行 |
鑫专营店 |
毛记羊肠汤温都快捷酒店 |
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长安汽车****益昌汽车销售服务有限公司风火铁板烧刘记可心面馆 |
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气贸有限公司 |
中国移动区恒泰花园*号楼恒泰花园新时刻超市恒泰地产恒泰花园-*区好日子便利店隆顺饭店 |
宾馆 |
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* |
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*座永兴超市 |
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各辅路 |
赵家小厨 |
|
沧亚塑胶中心 |
|
|
|
服务有限公司*东风风行
上汽名爵
双龙车厢
奇瑞汽车园
吉利
险合力叉车
诚新*手车仓州市天威
长安汽车气贸有限公司
****益昌汽车销售
服务有限公司
口海马汽车**号楼
鑫专营店中国移动
区
恒泰花园
美食来快餐
风火铁板烧恒泰花园*号楼新时刻超市
可北汽贸交通
管理服务站
刘记可心面馆
恒泰地产
血恒泰花园-*区
毛记羊肠汤
温都快捷酒店
好日子便利店隆顺饭店
*座*座
*座
*精诚易货
永兴超市
如家火锅鸡清真*栋
****资博汽车泰古香槟郡
*销售有限公司
*栋
大胜烧烤
大荣包装制品
忆果时光
有限公司
宾馆
各辅路
茶韵轩
赵家小厨
沧亚塑胶中心
****正润房地产资产评估有限公司,第**页
****市****区人民法院
司法鉴定委托书
(****)冀****委评**号
****正润房地产资产评估有限公司:
我院受理卢德权与朱桂峰合同纠纷*案,需对该案中被执行
人朱桂峰名下位于****市开发区银光大道*号恒泰花园*-*#楼
*-***室房产(证号:********)进行评估。望你单位接到委托
后指派专业人员依法进行评估。如愿接受委托需遵守如下规定:
*、遵守人民法院司法鉴定对外委托程序;
*、不得在鉴定过程中私自会见当事人及代理人;
*、妥善保管好鉴定材料;
*、履行保密义务;
*、鉴定过程中出现问题时与司法技术辅助室联系,自
愿接受其监督管理,并按规定时限做出结论;
*、严格履行出庭义务。
联系电话:****—*******
****年**月*日
****正润房地产资产评估有限公司,第**页