****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
*************************&***;*********************.***.
****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-*成套住宅房
地产市场价值司法评估
涉执房地产处置司法评估报告
渝恒申达房评报字(****)第***号
中国·****
*****.*********
涉执房地产处置司法评估报告
估价项目名称;****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-*成套住宅房地
产市场价值司法评估
估价报告编号:渝恒申达房评报字(****)第***号
估价委托人:****市****区人民法院
房地产估价机构:****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师:
彭长鑫(注册号**********)
王永中(注册号**********)
估价报告出具日期:*〇**年*月**日
***
****市湖北区人民法院执房地产处置司法评估告
致估价委托人函
****市****区人民法院:
我们接受贵院的委托,对贵院受理的“谷德斌与童瑶”借款合同纠纷—案涉
及的位于****区龙溪街道松牌路***号**-*-*的成套住宅房地产进行了实地
查勘,根据资院提供的用于本次估价的相关文件,本着独立,客观、公正的原则
依据国家相关法律法规、《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产估价基础资
料,在市场调查基础上,采用比较法,结合注册房地产估价师的经验,经过客观
的分析、测算,对估价对象在价值时点的市场价值作出了反映,现将估价对象情
况及估价结果报告如下:
*、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
估价对象为童瑶所属位于****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-*,建筑面
积为**.**平方米(套内面积为**.**平方米),及其分摊相应国有出让土地使
用权的成套住宅房地产(包含以上房地产附着不可分离的实物部分及所涉及到的
各类权益和不可移动的装饰装修,不包含室内动产、债权债务、特许经营权等其
他财产或权益)
*价值时点
****年*月**日
*、价值类型
根据本次估价目的以及估价委托人要求,确定本次估价结果价值类型为市场
价值,即估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,
以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额
*、估价方法
本次估价采用比较法。
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联系电话:********
****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
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****市池北区人民法院沙执房地产处置司法评估据告
*估价结果估价方法 |
*估价结果估价方法 |
|
|
相关结果测算结果 |
房屋建筑面积(平方米) |
比较法**.** |
比较法**.** |
相关结果测算结果 |
房屋建筑面积单价(元/平方米) |
**** |
**** |
相关结果测算结果 |
总价(*元) |
**.** |
**.** |
评估价值 |
房建筑面积单价(元/平方米 |
* |
* |
评估价值 |
总价(*元) |
|
|
大写 |
福人民币:*******元整 |
福人民币:*******元整 |
福人民币:*******元整 |
********
*、特别提示
*.本估价报告书所得出的价格结论是在指定价值时点、特定目的,满足全部
假设和限制条件下的价值参考意见,不应被估价委托人和估价报告使用者认为是
对估价对象和估价目的必然可实现的价格保证。
*.本估价报告使用过程中须保证报告正文内容和附件资料内容的*致性和
完整性,否则我公司对其产生的后果不承
产评估土地程
****情电达资产评估土地房地产*余货价有限责任公司
**年*月**日出
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***
****市喻北区人民法院沙执房地产处置司法估
估价假设和限制条件
本报告书的估价结果在以下的假设和限制条件下成立,在使用本报告书时应
当遵从这些假设和限制条件:
*估价假设条件
(*)*般假设
*.估价委托人提供的用于本次房地产估价结果的情况和资料应完全真实、合
法、有效、完整,并应对情况和资料的真实性,合法性和完整性及产生的后果负
责
*.估价对象的权属、房屋用途以及土地用途、使用权类型等信息均以估价委
托人提供的《不动产权证书》(渝(****)****区不动产权第*********号)复
印件为准,估价师向有关职能部门进行了必要的核实。
*.本次估价工作不涉及对估价对象的详细测量,其建筑面积以估价委托人提
供的《不动产权证书》(渝(****)****区不动产权第*********号)复印件中
记载的数据为准,如对估价对象面积有争议,以有关产权部门核定为准。
*.本次房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的
重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构
进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
*.房地产估价师对估价对象的实地查勘仅限于外观和使用状况的查勘,不涉
及建筑结构、建筑质量等专业性内容。本次估价假设估价对象符合国家有关技术、
质量规范,能正常使用
*.本次估价结果是以价值时点(****年*月**日)的外部经济环境条件为
前提得出。估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市
场结构转变、及遇到自然力和其他不可抗力因素的影响;仅为本报告所列明估价
目的而提出的市场价值意见
*.本次估价基于公开市场假设,即在该市场上交易双方自愿进行交易目的在
于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,
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庆市徐北区人民*院等执房地产处置可评估报告
对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性
*数止价值时点,权利人将估价对象托管给中介公司出租因估价委托人
和该案相关当事人未提供合法
效的租赁合同,经道循估价委托人的意见,本次
设定估价对象不存在租赁权,用益物权及占有使用权等权利限制。
*.估价委托人未明确估价对象是否存在欠微税金及相关费用,本次设定估价
对象不存在欠缴税金及相关费用的情况。
(*)未定事项假设
*.本次估价未取得估价对象容积率规划资料,本次以估价对象实际容积率为
假设容积率
(*)背离事实假设
*.根据估价委托人提供的《不动产登记查询结果告知单》记载,估价对象已
设定抵押权,抵押权人为中国民生银行股份有限公司****分行,截至价值时点,
估价对象尚未解押且已被法院查封,根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会
《关于印发涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)&**;的通知》(中房学(****)
**号)内容,涉执房地产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原
有的担保物权和其他优先受偿权的影响。根据估价目的,本次未考虑已设定的抵
押权和查封因素对估价结果的影响,提请报告使用者注意
(*)不相*致假设
无
(*)依据不足假设
*.估价委托人未提供估价对象相关建筑修建资料,经房地产估价师实地调
查,估价对象竣工时间约为****年,本次估价房屋建成年份以实际调查为准,建
成时间仅在本报告中使用,不作其他任何用途。
*.本次司法评估所采用的评估材料是由估价委托人提供,评估材料的真实
性、合法性由估价委托人负责。委托人未提供估价对象产权证原件,本次估价结
论采用的相关数据是假设估价对象产权原件与《不动产权证书》(渝(****)渝
北区不动产权第*********号)复印件记载信息*致为前提,若*者不*致,我
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****市东北区人民福院博执房路广
公司保留修正权,提醒报告使用者注意。
*.由于估价委托人未提供权利人的身份信息,本次估价按照(不动产权证书
&**;(****)****区不动产权第********号)复印件记载信息进行指述,提醒
报告使用者注意
*估价报告使用限制条件
*.本报告书中所称的估价对象是指该房地产的不动产部分((包含建筑物
附属配套设施、土地使用权及宗地上附属设结、附着不可分离的实物及所涉及到
的各类权益及室内不可移动装修),不包含动产部分(可移动的家具家电),债
权债务、特许经营权等其他财产或权益)
*.本报告中所得出的表示为货币数量的估价结果是以人民币在价值时点的
购买能力为基础的,评估单价为房屋建筑面积单价,并保留到*位,评估总价保
留到*位。
*.本次估价结论为含税价,但不包括交易、过户时所发生的全部费用和税费。
估价对象交易中所涉及的税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、房产税,
出让金以及房产、土地交易中规定缴纳的各种费用)由转让人和买受人按国家相
关规定各自承担其应缴纳部分。
*.本报告估价结果为满足全部假设条件下的市场价值。估价结果仅为人民法
院确定财产处置参考价服务,不是估价对象处置可实现的成交价格,也不应当被
视为对估价对象处置成交价格的保证。
*.估价对象财产拍卖或者变卖之日与价值时点不*致,可能导致估价结果对
应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的
相应状况不*致,发生明显变化的,估价结果应当进行相应调整后才可使用。
*.本估价报告结论自估价报告出具之日起*年内有效,即****年*月**日
起至****年*月**日有效:如估价报告有效期内估价对象或国家经济形势、城
市规划、房地产政策、市场状况等发生变化,对估价结果产生明显影响时,估价
委托人应及时聘请房地产评估机构对估价对象重新进行估价
*.估价委托人及相关报告使用人(包括估价委托人估价委托合同中约定的
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****市市北区人民铁院涉执房地产处置司评估报告
其他估价报告使用人和法律,行政法规规定的估价报告使用人)应当按州法律规
定和估价报告载明的用途,使用人,使用期限等使用范围使用估价报告。否,
房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
*.结价委托人,当事人和利害关系人及法律、行政法规规定的估价报告使用
人收到估价报告后*日内可对估价报告的估价标准,估价方法成者信价结果等间
人民法院提出书面护议;对估价机构作出的说明仍有异议的,可以提人民法院
委托估价行业组织进行专业技术评审,
*.未经本公司书面同意,有关本报告的全部成部分内容不得传阅给除估价委
托人和相关法律法规约定的其他报告使用者以及估价行业管理部门以外的第*
者,亦不可公布于任何公开媒体。
**.本估价报告使用过程中须保证报告正文内容和附件资料内容的*致性和
完整性,否则我公司对其产生的后果不承担任何责任。
**.若发现本报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时,请通知本
公司进行更正
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联系电话:********
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*
房地产估价结果报告
估价委托人及权利人
(*)估价委托人
单位名称:****市****区人民法院
承办人:赵夏
联系电话:********
(*)权利人
姓名童瑶
身份证号
*房地产估价机构
机构名称:****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
法定代表人徐敏
住所:****市北部新区黄山大道中段**号双鱼座*座*楼
统*社会信用代码:******************
资质等级:*级
证书编号:渝房评备字(****)*-***号
有效期限:****年*月**日至****年*月**日
联系人:朱远娟
联系电话:***-********
*、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象
(*)估价对象概况
估价对象为童瑶所属位于****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-*,建筑面
积为**.**平方米(套内面积为**.**平方米),及其分摊相应国有出让土地使
用权的成套住宅房地产(包含以上房地产附着不可分离的实物部分及所涉及到的
各类权益和不可移动的装饰装修,不包含室内动产、债权债务、特许经营权等其
****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
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****市城北区人民*院沙执房地产处置部续评售限司
他财产或权益)
(*)估价对象实物状况
*.建筑物实物状况
产权证号:渝(****)****区不动产权第*********号:
权利人:童瑶
坐落:****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-*:
楼盘名称:黄金堡学府小区:
建筑年代,约****年
成新率:约**%
建筑面积:**.**平方米
套内面积:**.**平方米:
建筑规模:建筑规模*般
建筑外观:现代风格建筑,外墙贴墙砖
建筑结构:钢筋混凝土结构
房屋用途:成套住宅;
楼层:估价对象所在建筑物名义层共**层,本次估价对象位于名义层第*
层:
层高:约*米
通风采光:*般;
平面布置:*室*厅*厨*卫(其中*个卧室是由客厅隔断):
电梯:*梯*户
消防通道:*个消防通道出口
物业管理:专业物业管理
车位:地下车库:
朝向:朝中庭
利用状况:估价对象证载为成套住宅,现状托管中介出租,房屋基础稳固、
联系电话:********第**页共**页
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***
原庆市地比区人民法民执房地产处置罚楼中的报行
方式
*、估价依据
(*)法律法规依据
*.(中华人民共和国城市房地产管理法》:
*《中华人民共和国土地管理法》
*《中华人民共和国民法典》
《****市城镇房地产交易管理条例》
*.《****市土地房屋权属登记条例》
*.《中华人民共和国资产评估法》
*.《最高人民法院关于适用&**;中华人民共和国民法典)物权编的解释(*))
(法释(****)**号):
*.《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》(第*届全国人民大会
常务委员会第**次会议通过)
*《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖和变实财产的规定》(法释
*******号)
**.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定)(法
释[****]**号):
*《****市高级人民法院、****市人民检察院、****市公安局、****市国
家安全局、****市司法局关于推进司法鉴定工作的若干意见》(渝司法[****]***
号):
**.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法
释[****]**号):
**.关于印发《人民法院委托评估工作规范》的通知(法办(****)***号):
**.《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》(中评协****]**
号):
**.其他相关法律、法规、规章、政策性文件及司法解释。
(*)技术规范依据
****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司联系电话:********
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***
夏庆市市北人能结商执房产此变间法评防是
上中华人民共和国国家标准(房地产份价)(
民中华人民共和国国家标务
中国房推产份价师与务地产经记人学会(关于印发(沙执房地产处置司法
评估指导意见(试行)的通知)(中房学(***)**号):
(*)估价委托人提供的有关资料
(****市****区人民法院考法评估委托物)((****)浦北法委评学集
****号复印件:
*《不动产权证书》(浦(****)北区不动产权第*********号)
动产登记查询结果告知单》复印件
(*)估价机构和注册房地产估价师所收集掌操的其他资料
*.估价人员实地查勘获得的资料:
*.估价人员搜集的近期房地产交易案例资料:
*、估价方法
(*)估价方法的定义
根据《房地产估价规范》(**/******-****),房地产估价常用方法主要有
比较法、收益法、成本法、假设开发法等,估价方法的选择应根据估价目的结合
估价对象的具体特性、周边市场情况及估价方法的适用性和可操作性,综合考虑
选择适当的估价方法,以下为各估价方法的定义:
比较法是选取*定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未
来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法
成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成
本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法
假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必
要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要
支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及
联系电话:********
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应得利满得到估价对象价值或价格的方法。
*)估价方法选择的理由
根据估价委托人提供的《不动产权证书》
印件记税,估价对业为成物在电,根期估价对象合法用途本(****)****区不动产权第
次估价按照成套住宅用房进行评估。
估价对象作为成套住宅房地产,现实的房地产价格与或木关联性带,近几年
****房地产发展校快,房地产的开发成本不能准确的反应房地产的市场价值,不
宜选用成本法进行估价
估价对象作为成套住宅房地产,经市场调查,区域类似房地产出租率低,租
赁收益持续性差,租售比不能恰当反映其房地
故不适宜采用收益法
评估。
估价对象已建成投入使用,不属于待开发房地产,可再开发能力较低,不宜
选用假设开发法进行估价
估价对象所在区域房地产市场交易较活跃,成交案例较多,符合采用比较法
的条件,且比较法的结果也最能代表估价对象的客观合理价值水平,因此我们对
估价对象采用比较法进行评估
综上所述,估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况,并研究了委
托人提供的资料和自己掌握的资料,在实地勘察和调查的基础上,为使估价结果
更具科学性、准确性、客观性,本报告选用比较法进行估价。
(*)估价方法的原理及公式
比较法是选取*定数量的可比案例,将它们与估价对象进行比较,根据其问
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到的估价对象价值或价格的方法。
适用公式:
房地产估价额=比较价格*建筑面积
比较价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数*市场状况调整系数×
区域因素调整系数×实物因素调整系数×房地产权益状况调整系数
*、估价结果
联系电话:********第**页共**页
****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
***
集市地北区人民法院康执房地产处置可法评信报警相关结果估价方法比较法测算结果房局建筑面积(平方米)**.**房屋建筑面积单价(元/平方米)**** |
集市地北区人民法院康执房地产处置可法评信报警相关结果估价方法比较法测算结果房局建筑面积(平方米)**.**房屋建筑面积单价(元/平方米)**** |
集市地北区人民法院康执房地产处置可法评信报警相关结果估价方法比较法测算结果房局建筑面积(平方米)**.**房屋建筑面积单价(元/平方米)**** |
集市地北区人民法院康执房地产处置可法评信报警相关结果估价方法比较法测算结果房局建筑面积(平方米)**.**房屋建筑面积单价(元/平方米)**** |
总价(*元)**评估价值房屋建筑面积单价(元/平方米)**总价(*元)*****大写人民币:******电*元整**、注册房地产估价师姓名注册证号签名签名日期 |
总价(*元)**评估价值房屋建筑面积单价(元/平方米)**总价(*元)*****大写人民币:******电*元整**、注册房地产估价师姓名注册证号签名签名日期 |
总价(*元)**评估价值房屋建筑面积单价(元/平方米)**总价(*元)*****大写人民币:******电*元整**、注册房地产估价师姓名注册证号签名签名日期 |
总价(*元)**评估价值房屋建筑面积单价(元/平方米)**总价(*元)*****大写人民币:******电*元整**、注册房地产估价师姓名注册证号签名签名日期 |
彭长鑫 |
********** |
彭长鑫 |
****年*月**日 |
王永中 |
********** |
工中 |
**年月日 |
**、实地查勘期
****年*月**日
**、估价作业期
****年*月**日至****年*月**日:
****恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司联系电话:********第**页共**页
不动产登记查询结果告知单
查询业务编号:
查询日期:****
**
查询申请人:瑶入**日**时**分**秒
被查询人姓名
根据申请人提供的被查询认身份信息,查询****市****区范围内不动严登记系统数据如下:号:童理
*
序号
权利人
童瑶 |
不动产坐落****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-* |
不动产单元号**************************** |
建筑面积**.** |
用途成套住宅 |
登记时间****-**-****:**:** |
证书号(证明号)抵押查封有无有无渝(****)淮北区不动产权第有有*********号 |
房屋抵押信息如下:
序号 |
不动产坐落 |
不动产单元号 |
证明号 |
抵押权人 |
抵押登记时间 |
|
* |
****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-* |
**************************** |
渝(****沧北区不动产权第*********号 |
中国民生银行股份有限公司****分行 |
****/**/** |
****** |
房屋查封信息如下:查封业务编号
查封登记时间
来文单位
来文文号
***************
不动产单元号
****市****区人民****-**-**
不动产坐落****渝****执
序号
法院
*****************
****号之*
****区龙溪街道松
***********
*
牌路***号*幢*-*-*
*
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证
福茶
登讯动化记专用章
****年**月**
日
中华人民共和国国土资源部监制
编号**************
此材料复印于****土地房屋权属登记中心***************收件编号:
****/*/****:**:**
****区不动产权第
)
*************
通(
童瑶
利人
|
共有情况单独所有 |
共有情况单独所有 |
|
|
坐落****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-* |
坐落****区龙溪街道松牌路***号*幢*-*-* |
|
不动产单元号 |
**************************** |
**************************** |
|
权利菜型 |
国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权 |
国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权 |
|
权利性质 |
出让 |
出让 |
|
途面积使用期限 |
城镇住宅用地/成套住宅共有宗地面积****.***/房屋建筑面积***** |
城镇住宅用地/成套住宅共有宗地面积****.***/房屋建筑面积***** |
城镇住宅用地/成套住宅共有宗地面积****.***/房屋建筑面积***** |
|
途面积使用期限 |
国有建设用地使用权****年**月**日止 |
国有建设用地使用权****年**月**日止 |
国有建设用地使用权****年**月**日止 |
|
途面积使用期限 |
|
|
权利其他状况 |
权利人身份证:房屋结构:钢筋混凝土结构,专有建筑面积(套内面积):**.**平方米所在楼层(名义层):*层业务编号:*************** |
权利人身份证:房屋结构:钢筋混凝土结构,专有建筑面积(套内面积):**.**平方米所在楼层(名义层):*层业务编号:*************** |
权利人身份证:房屋结构:钢筋混凝土结构,专有建筑面积(套内面积):**.**平方米所在楼层(名义层):*层业务编号:*************** |
权利人身份证:房屋结构:钢筋混凝土结构,专有建筑面积(套内面积):**.**平方米所在楼层(名义层):*层业务编号:*************** |
***************收件编号:
附记
(****)第*****
*址活口
#*** *****#
估价对象实地查勘情况和相关照片
价值时点:****年*月**日
估价对象外部状况 |
估价对象周边状况 |
估价对象内部现状 |
估价对象内部现状 |
估价对象内部现状 |
估价对象内部现状 |
估价对家实际在价长参与价人员估价**年日日行价仅于价的用 |
|
估价对象外部状况
估价对象周边状况
估价对象内部现状估价对象内部现状
估价对象内部现状
估价对象内部现状
估价对家实际在价长参与价人员
估价**年日日行价仅于价的用
部分进行检测的责任;没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
****市****区人民法院
执行裁定书
(********执恢****号
申请执行人:谷德斌,男,汉族,****年**月**日出生,住
****市*龙坡区
被执行人:童瑶,女,汉族,****年**月**日出生,住****
市****区
被执行人:童代余,男,汉族,****年**月**日出生,住重
庆市北碚区
本院在执行谷德斌与童瑶、童代余其他案由*案中,责令被
执行人支付申请人******元及迟延履行债务利息,并承担本案执
行费,但被执行人未全部履行生效法律文书确定的义务。本院于
****年*月**日以(****)渝****执****号执行裁定书查封了被执
行人童瑶名下位于****市****区松牌路***号学府小区*幢*单
元*-*号房屋(权证号:渝(****)****区不动产权第*********
号),并于****年**月**日继续查封该房屋。依照《中华人民共
和国民事诉讼法》第*****条、第*****条规定,裁定
如下:
依法拍卖被执行人童瑶名下位于****市****区松牌路***号
学府小区*幢*单元*-*号房屋(权证号:渝(****)****区不动
产权第*********号)
本裁定送达后即发生法律效力。
审判员曹阳
*(**年*月*日
书记员杨光鉴