****项目需求方案
采购单位：****县铁路工作办公室
采购代理机构：****金润建设咨询有限公司
项目名称：济青高铁****站前广场及客运中心****
服务项目
编制时间：****年**月**日
*、项目概况及预算情况
本项目控制价：***.*****元/年；最高限价：***.*****元/年。
*、采购标的具体情况
*、项目名称：济青高铁****站前广场及客运中心****服务项目
*、资金来源：****。
*、包号划分：本项目共*个包。
*、投标人资格要求：
*、符合《中华人民共和国****法》第***条的规定；
*、国内工商登记注册，具有独立法人资格、具有有效的营业执照、税
务登记证、组织机构代码证（*证合*的仅提供营业执照），并具
有相应的经营范围和服务能力；
*、本项目不接受联合体报价；
*、本项目实行资格后审。
*、采购方式：竞争性磋商
*、评审方法：综合评分法
*、落实****政策需满足的要求:财库【****】***号、财库【****】
**号、财库【****】***号、财库【****】***号、财库【****】**号、磋商
文件等。
*、采购需求项目说明：详见附件
*、服务期限：服务期限自合同签订之日起*年。
**、付款方式：按季度支付，第*季度的**日前付上*季度服务费。
**、验收标准：符合现行的服务标准及要求。
*、论证意见
本项目无专家论证意见。
*、公示时间
本项目采购需求公示期限为*个工作日：自****年**月**日起，至****
年**月**日止。
*、意见反馈方式
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。
请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于
****年**月**日前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者
采购代理机构应当于公示期满*个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，
异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑；
质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人
同级财政部门提出投诉。
*、项目联系方式
*.采购单位：****县铁路工作办公室
联系人:张主任
电话：****-*******
地址：****市
*.采购代理机构：****金润建设咨询有限公司
联系人：****
电话：****-******************
地址：****市黄山街道办事处杨寨新村**号楼办公楼
邮箱：******@***.***
****年**月**日
（*）项目基本情况
本采购项目包含*部分内容。
*、物业服务
高铁站前广场现行承包标段总面积约*.**㎡。其中：高铁站前广场*层：总面积约*
*㎡，公厕*座；高铁站前广场负*层：总面积**㎡，其中硬地面积**㎡，高杆灯*座，
自动扶手电梯*部，无障碍升降电梯*部；贵宾室约*.**㎡；停车场区域管理、地下停车
场代收费；电梯设备维修、保养；消防设备维修、保养；应急指挥中心的保洁、安保、接待
等服务。（详细情况供应商可现场踏勘）
本项目所需物业服务包括：但不限于以下内容
（*）客运办公楼楼内走廊、楼梯、室外玻璃门窗、卫生间保洁；
（*）广场保洁、绿化；
（*）***接待室的保洁工作；
（*）办公区域及广场内水电暖应急、电梯（消防）设施设备*星维修及日常巡查维修养
护（不含维修配件）；
（*）办公楼内配电室巡查值班；
（*）采购人安排的其他任务。
本项目保安服务包括：但不限于以下内容
（*）站前广场及客运中心消防安全、安全保卫及监控管理；
（*）办公区域及站前广场和车库的消防安全、秩序维护、车辆停放协调、安全保卫等施
行专业化管理；
（*）服务区域内各类突发事件的应急处置工作；
（*）采购人安排的其他任务。
*、采购项目的具体情况
（*）物业服务
*、服务内容
*.*公共设施设备日常检查、巡视。对房屋结构和水、电、暖、气管道及广场设施设备
其他公共设施安全、使用进行日常检查、巡查，对损坏处及时维修，记录完善，发现重大问
题及时报采购人处理。
*.*保洁、绿化服务。公共环境卫生管理。包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所、
绿地的清洁卫生，非市政道路的清扫保洁，垃圾的收集，公共区域窗户清洁，办公区域等场
地绿化管理。
*.*保安服务。站前广场及客运中心消防安全、安全保卫及监控管理。办公区域及站前
广场和车库的消防安全、车辆、人员秩序维护、车辆停放协调、安全保卫等施行专业化管理。
服务区域内各类突发事件的应急处置工作。
*、物业服务要求
*.*岗位责任制、值班及交接班、检查及督查制度、档案资料管理、应急预案等内控制
度规范、齐全，各岗位工作标准健全、措施可行，考核办法有效且落实到位。
*.*按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保持中高层管理人员和
技术人员稳定。
*.*物业人员应统*工作服装，服装样式新颖、大方，体现服务特点。
*.*根据保洁、设备运行等需要，须配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节
能等提示牌，在危险隐患部位需设置相应的安全防范提示、警示标识。标牌、标识制作费由
成交供应商承担。
*.*具有完善、有效节能措施，并报具体方案。
*.*成交供应商不得与采购人发生未经采购人认可的经济往来或其他服务。
*.*针对物业服务内事项成交供应商可向采购人提出合理化建议。
*、物业服务标准
*.*公共设施日常检查、巡视服务标准
*.*.*每日对管辖区域公共设施设备、安全隐患进行检查、巡查，检查、巡查记录完善，
发现重大问题及时报告采购人。
*.*.*每日对管辖区域水电暖气设施、道路、房屋设施及其他公用设施日常巡查、检查、
养护及做好有关记录等，发现损坏处，要及时维修处理，并通知采购人核实所需配件；管辖
区域电源配电室执行**小时巡查值班。
*.*.*未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象，不得随意变更用途。
*.*.*管辖区域内的道路通畅，路面整洁、无阻碍。
*.*环境卫生保洁服务标准
*.*.*环境卫生保洁实行责任制。有专职保洁人员和明确的责任范围，施行标准化清洁
保洁。
*.*.*保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响正常办公、活动，不使用对建筑物材
质造成损伤的材料和清洁剂。
*.*.*楼内垃圾桶及时清理，定期清洗，保持洁净。垃圾每日收集*次，做到日产日清，
无垃圾桶溢满现象。站内外垃圾集中清运处每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进
行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。
*.*.*共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无随便占用和堆放杂物
现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域玻璃保持明亮洁净；石材、金属表面应保持光亮；楼内
各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网。
*.*.*管理区域内公共部位的清洁工作应符合以下要求:
楼内通道、楼梯每天拖扫*次以上，每周彻底清洗*次；
大厅、走廊、卫生间有专人负责，实时拖扫、清理干净、无蚊蝇、无异味；
主要通道出入口每天清扫*次以上，无烟头、无垃圾；
共用部位保持洁净，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；
大厅、楼梯、扶栏、摆件、宣传栏、公共区域玻璃保持明亮洁净；走廊地砖地面、金属表面
应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无烟头、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和
蜘蛛网；
会议室地面和门窗日常保持清洁，窗帘、椅套每半年清洗*次（如出现严重脏污渍及时
清理），家具定期保养；
消防栓、过道门、扶手等公共设施每天擦拭*次；
活动场所、停车场、地下停车场日常保持清洁。每周全面清理*次；
公共卫生间及时打扫，随时保持清洁。卫生间地面、台面、镜面、隔断、灯罩、出风口
无污渍、无水渍、无积尘、无杂物；水龙头表面保持光亮、洗手盆、地漏无堵塞；便池、小
便池无存便、无堵塞、无尿碱、无污渍，小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充；
楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期更换；
庭管辖区域道路、绿地等每天清扫*次以上，发现有烟蒂及丢弃物时及时清扫干净。
根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生；定期对各类虫
害进行预防控制，适时投放消杀药物。
*.*.*园林绿地养护标准
全日制保洁。保证绿地等清洁，无垃圾、无积水、无积雪、无坑洼、水面无漂浮物。
绿化设施维护。供水管线、喷灌设施、护栏等完好，园林小品完好，无乱贴乱画现象，
无摊晒物品现象，
苗木管理。乔木：单株生长旺盛，树形自然，修剪及时，病虫危害程度控制在*%以下，
存活率达**%以上，基本无缺株，背景林杂草高度不超过****；灌木：生长均匀，符合几何
图案要求，冠面无缺损，立面整齐，平面无断档，枯死株及时补植，存活率达**%以上，无
明显病虫害；绿篱类：生长均匀，修剪要符合几何图案要求，具有高低起伏层次感，景观效
果较好，冠面无缺损，立面整齐，平面无断档，枯死株及时补植，存活率达**%以上，无明
显病虫害；草坪覆盖完好，花坛内无裸露土地。整个院落绿化达到*季常绿，*季有花。
*、物业服务人员要求
*.*管理岗位、技术岗位要求***%持证上岗。
*.*供应商在报价时要填报本项目负责人及主要业务人员的履历表及业绩等，本项目实
际执行人员应与所填报人员完全相符，如管理人员调整，须经采购人同意。
*.*采购人对个别岗位的服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调岗，成交供应商
应配合。
*.*★物业服务人员数量应满足服务要求，总人数≥**人。
人员类别
岗位
最低人员数量
年龄要求
其它要求
管理人员
项目经理
≥*
≤**
具有项目经理上岗证书。有*年以上管理经历，身体健康，专职负责物业及安保人员管理。
***室
服务员
≥*
≤**
形象气质端庄大方，大专以上文化程度,有*年以上工作经验，身体健康，兼文员。
保洁
保洁员
≥**
≤**
兼职建筑物和设备巡逻。受过保洁培训，有*年以上工作经验，身体健康。
绿化
园艺工
≥*
≤**
有*年以上园艺经验，身体健康。
维修
水电暖工
≥*
≤**
有相关专业维修从业证书，其中*人有电工证，身体健康，胜任日常水电暖维修。
其他
合计
合计
≥**
——
——
*、物业服务方案
针对本项目制定完善的服务方案，体现供应商的经验和能力，应详细阐述管理组织、工
作计划、工作措施等，工作措施应切实可行。服务方案包括但不限于以下内容：
*.*管理服务理念和目标。结合本项目规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本
物业特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施等。
*.*项目管理机构内控制度。包括项目管理机构运作方法、管理制度、工作计划、项目
经理管理职责、内部管理职责分工等。
*.*针对本项目管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。
*.*各项服务方案。包括但不限于各项设施设备养护和使用管理方案、卫生保洁方案、
会议（活动）服务方案、园林绿地养护方案、培训方案、物业档案管理方案、接管验收保证
措施。
*.*节能环保措施和各项应急预案。结合本项目实际情况，供应商根据经验提出完善的
节能环保措施。应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急预案；
突然断水、断电的应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案；电梯故障的应急预案；
消防应急预案；水浸应急预案等。
*、其他内容
*.*采购人提供部分物业办公用房，成交供应商不得挪作他用，内部设施不得损坏，如
有损坏负责赔偿，****所需工具、器械及办公物资装备由成交供应商自负。
*.*成交供应商服务期内负责水、电、暖维保（维保中所用材料由采购人负责，辅材由
成交供应商负责），水电暖费用由成交供应商代缴。
（*）保安服务
*、保安服务内容
*.*公共秩序维护、保安服务。包括办公楼宇及广场巡逻，监控设施管理、智能门禁系
统使用管护，管辖区域公共秩序维护、门岗执勤、外来人员及车辆出入登记，管辖区域车辆
停放指挥协调。
*.*消防安全和消防设施设备检查、维护。根据国家相关规定，不包括采购人人身、财
产保全保管责任。
*.*突发事件应急处置。根据实际需要，制定实施反恐处突及其他突发公共安全事件应
急处置预案，负责服务区域内突发事件应急处置，人员聚众闹事等事件应急处置。
*、保安服务要求
*.*建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。
*.*按岗位要求配置专业管理服务人员，保持中高层管理人员和技术人员的稳定。
*.*岗位人员应统*工作服装，服装样式新颖、大方，体现出服务特点。
*.*成交供应商不得与采购人发生未经采购人认可的经济往来或其他服务。
*.*针对服务范围内的事项成交供应商可向采购人提出合理化建议。
*、保安服务标准
*.*基本服务标准
岗位责任制、值班及交接班、监控中心管理、档案资料管理、应急预案等管理制度和工
作计划规范、齐全，并严格落实，发现涉及安全问题及时报告采购人。
保障共用配套设施完好，不得随意改变用途。
定期巡查公共设施及消防安全设施，无安全隐患，巡查人员详细做好巡查记录并签字。
发现重大问题及时报告采购人。
广场内的道路通畅，消防通道畅通、无阻碍，各种车辆停放规范，有条不紊。
安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑到管辖区域的功能特点。危及人身
安全处设有明显标志，并采取防范措施,全年治安案件发生率为*。
*.*专项服务标准
监控室由专人负责管理、监控，发现故障及时报告和登记，值班记录要详细、完整。
各弱电系统、自动控制、监控系统等设施设备运行正常，记录完整并按规定期限保存。
各监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理措施完善，出现异常情况判断准确、反
应及时。
消防系统岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并严格遵
守消防安全操作规程。
消防控制中心由专人负责，随时掌握消防控制信息，定期组织消防系统检查，并做好检
查记录。消防系统设施设备应保持完好，随时可启用。
消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
防火及消防安全管理制度和火灾安全隐患排查机制健全。
定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位，每年至少组织
消防演习*次。
突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明显。照明设施、引路标志完好，紧急疏
散通道畅通无阻。
发生火警立即用对讲机通知监控中心采取必要的紧急措施或直拨火警电话***，并通知
火灾周围业主撤离危险区做好现场安全保卫工作，听候指挥。
发生刑案立即向管理处报告或报公安部门***，并保护现场、救护伤员；向发现人和周
围业主了解情况并记录；向公安人员提供情况，协助破案。
发生盗、抢事件用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人，及时报告公安部门
***，保护现场。
发现电梯困人立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理，安慰被困人员，协助设备
人员抢险,安全接应被困人员。
*.*保安岗位服务要求
*.*.*形象岗服务要求
立岗时姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，认真负责，保持仪表、仪容的端
庄整洁，精神饱满，立岗时不允许手插入口袋，在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗。
对讲机佩带在腰间皮带右后侧，用较慢语速进行对话。
值岗时不抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。
值岗人员只能在值班室内喝水、吃饭、休息，不允许在值岗时端着茶杯喝水或拿着与工
作无关的物品在管理区域内走动。
值岗态度认真，对外来人员及车辆认真做好相关记录，不准代他人填写。严格执行交接
班制度，接班人员未上岗前，当岗人员不准下岗。
*.*.*保安岗位服务要求
保安人员具备专业素质，熟悉管辖区域楼内的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，
认真负责。对*般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。杜绝闲杂人员进入管辖区域，
更不能进入楼内。
车辆出入、停放管理规范，广场范围内的交通秩序井然。停车场有人疏导，做到管理有
序，按区域停放，排列整齐。非机动车辆集中停放，摆放整齐。
实行**小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，突发事件反应迅速，双人巡逻，*
小时*次。
加强夜间值班、管辖区域活动场所的巡查，充分利用人防、技术措施，做到管理区域内
消防安全、秩序良好，保障人员生命安全和单位财产安全，重大活动顺利进行，突发事件迅
速得到解决。
负责管辖区域全年**小时全天候消防安全、秩序维护、安全保卫及巡视服务工作。
楼宇巡视内容，包括：走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、消防泵房、烟感、喷
淋、弱电间、空调、机房、送风排烟、场所、门、窗、防火门、装修现场等。
按采购人指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应详细记载发现情况及时间。夜间巡视的路
线应经常变化；若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，立即向上级和采购人汇报，
及时阻止，并作出相应处理。
采购人需要帮助时应及时提供有关服务。
发现可疑的人和异常事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视。
巡视时发现小垃圾及时*捡，投入就近的果壳箱内；白天发现路灯、走廊、卫生间等开
灯时要及时关闭，注意节约用电，发现水管及阀门漏水应及时通知采购人修复。
按采购人要求定时关闭、开启办公楼大门。
*、保安服务人员要求
*.*管理岗位、技术岗位需持证上岗。
*.*供应商在报价时要填报本项目实际执行人员应与所填报人员完全相符，如管理人员
调整须经业主同意。男性，身高*.**米以上，年龄小于**周岁，听力正常，身体健康匀
称，*官端正，无传染病、生理缺陷、瘫痪病史、精神病史。具备高中以上学历，有较高的
思想政治素质，特殊岗位应具备相应的文化业务知识和技能。
*.*采购人对个别岗位服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调岗，成交供应商应
配合。
*.*★保安服务人员数量应满足服务需求，总人数≥**人。
人员类别
岗位
最低人人员数量
年龄要求
其它要求
道路秩序维护
≥*
≤**
受过安保培训，*年以上工作经验，高中以上学历，身体健康。
安保值班
广场巡逻员
≥*
≤**
受过安保培训，*年以上工作经验，高中以上学历，身体健康。
安保值班
停车场出入
≥*
≤**
受过安保培训，*年以上工作经验，高中以上学历，身高*.**米以上，形象气质佳，身体健康。
安保值班
消防、监控值班
≥*
≤**
须持消防中控室监管员或建（构）筑物消防员资格证书上岗不少于*人，精通消防监控设备仪器操作，身体健康。
客运中心
≥*
≤**
受过安保培训，*年以上工作经验，高中以上学历，身高*.**米以上，形象气质佳，身体健康
合计
合计
≥**
注：根据实际工作情况，保安岗与门卫岗可岗位调剂。
*、保安服务方案
针对本项目制定完善的服务方案，体现投标人的经验和能力，应详细阐述管理组织、工
作计划、工作措施等，工作措施应切实可行。服务方案包括但不限于以下内容：
*.*管理服务理念和目标。结合本项目规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本
物业特点，提出安保服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施等。
*.*项目管理机构内控制度。包括项目管理机构运作方法、管理制度、工作计划、项目
经理管理职责、内部管理职责分工等。
*.*针对本项目管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。
*.*各项应急预案。结合本项目实际情况，供应商根据经验提出完善的节能环保措施。
应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急预案；突发事件应急
预案，消防应急预案；防汛应急预案，电梯故障的应急预案；突然断水、断电的应急预案；
雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案。
*.*提供详细的保安服务方案、保安器材配备方案、培训方案、保安档案管理方案。
*、其他内容
*.*采购人提供部分办公用房,成交供应商不得挪作他用，内部设施不得损坏，如有损
坏负责赔偿。不提供管理所需工具、器械及办公物资装备。
*.*成交供应商服务期内水、电、暖等能耗费用由采购人承担。
功能介绍
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